當前國內休閑街區發展模式思考

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摘要：當前，我國經濟結構發展正處在重要的轉型時期，在“四位一體”、“兩大一新”科學發展的時代背景下，文化建設的地位越來越重要，文化產業的地位和作用也越來越突出，其中文化休閑街區的大量涌現成為該領域中出現的一個熱點現象，但在規模發展方面，卻又大多遇到瓶頸問題，矛盾非常突出。本文通過對“南京1912”文化休閑街區規模發展模式的分析，嘗試提供一個解決當前文化產業規模發展困境的新的方式、路徑和視角。

關鍵詞:當代中國；文化建設；文化產業；“南京1912”；規模發展；文化特色；戰略合作

一、文化休閑街區發展背景

近年來，作為一種新興的商業業態，各類不同特色的文化休閑街區迅速出現在我國各大城市，他們或建于有歷史遺跡的地段，或依托于有文化底蘊的建筑，以其獨特的魅力，為旅游者提供一個融購物、娛樂、休閑于一體的場所。其興起的背景有三個方面。

（一）西方的城市更新

隨著時間的推移和社會經濟的發展，世界上所有城市都必須不斷對原有城市空間、城市形態、城市交通、城市環境進行重新整合，使之符合新形勢的需要。這個過程在英文中被稱為UrbanRenewal，即城市更新，最初發生在上個世紀的世界上首個工業化國家英國，并快速波及到整個歐美，主要是針對隨著工業化進展以及汽車交通普及而出現的舊城空心化及城市郊區化現象。西方國家通過政府、團體或私人投資，用包括修建新建筑、舊建筑修復再利用、歷史性保護及改進基礎設施等各種手段，使不少城市成功地復興了衰敗的城市社區，振興了城市經濟，改善了城市交通，為市民創造了優美的城市空間和社區環境，使城市得以可持續發展。

（二）我國的舊城改造

自改革開放以來，由于獨特的發展模式，我國多數城市在短短的20年內就從落后的農業城市，跨越工業化和市場經濟的早期階段，一躍進入現代化，在許多城市的舊城區中，盡管還沒有出現如西方發達國家舊城空心化和城市郊區化的現象，但存在著城市現狀與城市化、現代化的巨大矛盾。因此必須對原有城市空間、城市形態、城市交通、城市環境進行重新規劃整合，使之適應當代城市功能和容量的需要，我國將這個過程稱為“舊城改造”。20多年來，舊城改造曾經為我們帶來日新月異的城市面貌，也使我們付出了巨大代價，拆掉了大量有文化價值的建筑、設施、歷史遺跡，建起了很多的鋼筋混凝土的建設森林。隨著經濟社會的不斷發展，舊城或舊街區升級仍然在進行中，但面對過去大規模激烈舊城改造付出的巨大代價，人們認識到城市改造需要的是文脈延續，不斷整合、更新、改造、升級的漸進過程，只有如此，才能保持一個城市的健康持續發展。

（三）文化資源的影響和作用日益增強

隨著全球人口爆炸、能源危機、生態環境急劇惡化，被現代工業惡性損耗的自然環境與資源已無力支持當代城市以現代工業為主體的現展模式的可持續發展,而一直不受重視的文化資源與文化產業在消費社會中正在成為推動城市發展的重要生產要素和先進生產力的代表。以我國的文化產業發展情況為例，近年來，以國務院通過《文化產業振興規劃》為標志，文化產業正式上升為國家戰略，其作用和影響也日益增強，在“十一五”期間，我國文化產業年均增長速度在15%以上，高于同期其他產業的發展速度，已經成為提升經濟、產業和產品的文化內涵，促進國民經濟增長的重要引擎①。

綜上所述，西方發達國家城市更新所昭示的城市發展趨勢，我國舊城改造的現實壓力，以及文化資源的影響和作用不斷加深，都將文化、歷史和商業相結合，以彰顯歷史文化底蘊為特色，以滿足人們購物、娛樂、休閑等多項需求為目標的文化休閑街區的出現，成為政府和市場的“雙重選擇”，成為我國經濟發展過程中的一種歷史必然。

二、我國文化休閑街區發展現狀及存在問題

（一）文化休閑街區發展現狀

文化休整理閑街區作為現代城市（區）步行街、商業街的一種發展趨勢，是步行街在形式上的進一步拓展和內涵上的進一步延伸。從世紀之交在很多城市出現的規劃和建設步行街的高潮開始，到現在步行街成為我國城市建設和形象提升的重要內容，特別是以原有的風貌、文化、民俗等為基礎，以休閑消費為特色，體現城市文化和品味，具有購物、餐飲、休閑、旅游等一種或多種功能特質的開放式文化休閑街區，在近幾年更是借助不同的文化特色，似雨后春筍般出現在全國的大小城市，如北京的南新倉文化休閑街，上海的新天地、滬文化休閑街、多倫路文化名人街，成都的寬窄井巷子，焦作的“新東?焦作1898”等等。這些文化休閑街區一般規模不大，多秉持自身特色，局限于當地發展。

從目前各地披露的“十二五”發展規劃中，我們可以看出，建設文化休閑街區的潮流方興未艾，熱度仍在進一步加強。如無錫提出，“到2012年底，創建市級特色街區15個”②的目標，揚州提出重點建設“雙東”街區、教場街區和南河下街區三個街區③，沈陽提出重點建設的北市場民俗文化街區、太原街時尚文化街與中街時尚文化街④等，不勝枚舉。

（二）文化休閑街區規模發展存在問題

當前我國文化休閑街區發展數量眾多而體量偏小，從上海新天地等比較具有代表性的成功案例看，文化休閑街區的發展大多是內部挖潛，很難在規模上做大，究其原因，主要有以下三點。

1．文化特色的局限

因為特色的東西一般難于移植到其他地方，從這個意義上講是成也文化，敗也文化。全秋梅在對上海新天地進行系統研究后指出，上海新天地不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當地的地域文化和消費水平⑤。如經常有一些上了歲數、頭發胡須都已花白的上海老頭坐在路邊吃冰激凌，就跟它的歷史文化有關，在“西化”年頭比較長之后，從小“經常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當街吃冰激凌也便成了很自然的事情，而這些文化的積淀是其他地方無法移植的。

2．街區規劃的局限

在這方面的表現主要為：一是過分依賴遺存特色建筑，導致整體范圍偏小，整體氛圍無法彰顯。二是沒有考慮交通等其他輔助條件，失去休閑的便捷性，導致目標消費群體客流量不足。三是建筑特色過分單一，有的街區雖然在原建筑遺存的基礎上進行擴建，但建筑樣式由開發商打造，多為統一樣式，使消費者產生審美疲勞，反而削弱了文化的特色魅力。

3．運作模式的局限

一般的運作模式為：規劃——建設——招商——開業，該模式中，開發運營商和商戶是房東和承租戶的關系，調節的杠桿主要為租金，該模式容易產生兩個結果：或招商環節占用太多時間，或商戶具有很大的不穩定性，使街區很難走向成熟，更遑論規模發展。

綜上所述，影響街區規模發展的瓶頸，[JP2]也可作為當前我國此類街區發展數量眾多而體量偏小的一個注腳，在規模很難做大的前提下，發展文化休閑街區的最好辦法無疑是遍地開花，只要和文化沾邊即將其打造成一個新的街區，在沒有足夠文化特色和規劃條件下的強行運作，街區的生命力就會存在很大問題，極可能種下谷子卻收獲稗草，并破壞了原來的生態環境。

三、“南京1912”規模成功發展探索

面對文化休閑街區規模發展的困境，一些早期發展比較成功的休閑街區積極嘗試以不同的途徑去破題。如以“宋城千古情”享譽大江南北的杭州宋城，在堅持演藝項目創新的同時，更多地把目標轉向多樣化經營，觸角已伸及房地產、文化傳播、高等教育、電子商務等領域。上海新天地的經驗也被不少外地商業地產所借鑒，但只屬于外圍影響，與新天地本身已沒有任何關系。“南京1912”則堅持在文化休閑街區概念框架內強勢拓展，成為目前國內影響力最大的連鎖文化休閑主題街區運營品牌，其成功經驗彌足寶貴，可為國內其他文化休閑街區規模發展所借鑒。

（一）“南京1912”的基本情況

“南京1912”文化休閑街區呈L形環繞總統府，由21幢民國風格建筑及“共和”、“博愛”、“新世紀”“太平洋”4個街心廣場組成,占地近四萬余平方米，是具有典型民國文化意義的時尚休閑街區，目前街區擁有“中國移動無線音樂俱樂部會所”、粵鴻和、蘇荷、星巴克等60余家風格各異的品牌商家，主要業態為文化休閑、娛樂演藝、特色餐飲。該街區在2004年12月開街，由東方集團成立的南京東方三采投資顧問有限公司運作，2008年初，隨著“南京1912”在全國的知名度不斷提升和業務的快速發展，集團果斷成立南京1912集團，由其獨立運作“1912”項目，以便更好地實現戰略發展目標。

6年多來，“南京1912”取得了顯著的社會經濟效應，成為濃縮南京城市人文精華和民國歷史風采的并能引領時尚的“城市客廳”。其中，僅經濟效應方面，2010年消費者已達500萬人次左右，較上年度直接增加就已逾5000人，每年可帶來GDP增加值高達4億元，年上繳稅收超過1億元。特別是在規模發展方面，“無錫1912”、“揚州1912”、“蘇州1912”先后開業，“常州1912”、“合肥1912”開始建設，西安、淮安、濟南、洛陽等地“1912”項目積極推進。截至目前，全國已有100多個城市力邀“南京1912”加盟，其擴張步伐仍在不斷加大，已成為目前國內影響力最大的連鎖文化休閑主題街區運營品牌。“南京1912”的發展步伐印證了各級領導對它的嘉許。江蘇省原省委書記梁保華同志說：“1912已經不是南京的，而是江蘇省的品牌！”國家旅游局局長邵琪偉同志說：“1912是全國的！”中共中央政治局委員、中央書記處書記、中央組織部部長李源潮同志視察“南京1912”街區時指出：“現代服務業，要看1912”⑥。

（二）發展模式特色

“南京1912”規模發展離不開我國城市發展的大背景，離不開對城市文化價值創造性利用的共識，也離不開各級政府的正確決策和支持，但筆者在此僅從產業發展的角度，結合一般文化休閑街區打造過程中存在的問題，對“南京1912”規模發展模式進行部分探索，拋磚引玉，以期推進整個文化休閑街區類項目的進一步發展。

1．獨具特色的企業文化

企業文化是被組織成員認為有效而共享，并共同遵循的基本信念和認知，集中體現了一個企業經營管理的核心主張，以及由此產生的組織行為，對一個企業的發展起著至關重要的作用。“南京1912”的企業文化特質是什么？它在“1912”的發展中起到什么作用？我們可以從其名稱上找到答案。“南京1912”的名稱從600多個征集方案中脫穎而出，因為1912年是民國元年，孫中山先生在總統府宣誓就任臨時大總統，宣告中華民國臨時政府成立，從此中國結束了延續2000多年的封建帝制，開始了民主共和的新時代。1912記錄的是中國歷史最深刻的變革與創新，是民主自由中國的發端與濫觴。“南京1912”秉承的即是民國元年的變革與創新精神，并將之濃縮為企業文化的內核，其表象則為堅持尋找獨一無二的城市記憶，提供時尚與懷舊交融的獨特文化體驗，表達傳承與創新的城市宣言。也正因為如此，“南京1912”不再只屬于南京，變革與創新的文化內核不斷推動“1912”在其他城市喚醒沉睡的文化記憶，打造新的城市客廳、文化名片、品味地標和魅力徽章。

“南京1912”及時將其原生態的文化內涵及時提升到企業文化的層次，并將它作為一個企業的靈魂，并使其具有普適性，為其快速擴張提供了精神原動力，為其挖掘異地城市文化內涵提供了文化親和力，也為快速吸引城市目標消費群提供了文化向心力。

2．通盤籌劃的項目選址

運作一個新的文化休閑街區項目，不同的選址要求體現了不同企業的價值取向。“1912”選址的要求主要有以下幾點。

一是在區位方面，首選入駐一、二、三線城市核心商圈位置或一、二線城市區域副中心核心位置，其次為一、二、三線城市核心商圈3公里范圍以內，或區域副中心與主城核心商圈交界處。這方面的要求主要取決于打造城市客廳定位，要發揮城市客廳作用，必須保證一定的客流量，而一、二、三線城市核心商圈位置或一、二線城市區域副中心核心位置的優先選擇，為充裕的客流量提供了比較可靠的保證。

二是在地塊特征方面，要求項目規整、邊界清晰、臨主干道、有較長沿街展示面、交通便利，可建商業面積不少于5萬平米。這個要求主要取決于整體文化氛圍打造，沒有一定的體量，街區就會沒有縱深，整體文化氛圍就無法突出，時空變換般的獨特文化感受效果就會降低。

三是文化遺存方面，要求地塊所處區域有文化特色與歷史遺風可借鑒。這個要求主要取決于打造文化名片目標，具有鮮明的文化特色是“1912”區別于其他文化休閑街區的標志，正如南京1912集團董事長李天成先生所說，“商業運營是我們的事業載體，文化創意是我們的事業引擎”⑦，特色文化底蘊要求對“1912”的重要性不言而喻。

基于“1912”項目打造目標的獨特選址要求，有效避免了為趕潮流而快速上馬項目，其后因運作不佳門庭冷落而黯然收場的潛在風險，為“南京1912”的快速擴張加了一條牢固的安全帶。

3．靈活多樣的戰略合作

商業上的戰略合作，是建立在共同利益基礎上，出于長期共贏考慮，從整體出發，考慮相互之間的利益，實現深度的合作，使整整理體的利益最大化。商業上的戰略合作不是新生事物，廣泛存在于各類企業中間，如房地產企業和建筑企業、材料供應商的合作，生產企業和銷售企業的合作等，多為產業鏈上下游的戰略合作。“1912”有著為數眾多的特色戰略性商業合作伙伴，如蘇荷、亂世佳人、粵鴻和、可口可樂、百威、上海浦發銀行等，他們分別以不同方式的深度戰略合作為“1912”快速擴張提供了強力支撐。其戰略合作特色主要有以下幾點。

一是合作模式的多樣性。首先是合作關系具有多樣性。“1912”除與可口可樂、百威等類型的企業類似于一般的銷售企業和生產企業的關系外，與浦發銀行則屬于生產企業和銷售企業的關系，二者關系出現倒置情況，而和蘇荷的關系是互為生產企業和銷售企業的關系，在版圖擴張上相互支持，深度合作。其次是合作方式具有多樣性。如與蘇荷、可口可樂等的合作方式是戰略上的相互支持和文化特色的相互彰顯，與粵鴻和則是參股合作，實現實質意義上的你中有我、我中有你。

二是合作過程的全程性。這個特點實際為和合作企業“捆綁”發展，即“1912”拓展到哪里，相關合作企業也同步入駐到哪里，他們在“1912”的拓展、選址過程中即參與意見，加快“1912”的決策過程。

三是合作共贏的絕對性。與一般的銷售企業和生產企業會出現銷售企業壓價而生產企業漲價的矛盾不同，“1912”與合作伙伴具有利益共贏的絕對性。如“捆綁式”發展模式，合作企業可借助“1912”的品牌效應縮短客戶培育期，迅速實現自身的規模發展；“1912”也會縮短街區的培育期，同時減少異地招商的壓力。

綜上所述，“1912”靈活多樣的合作模式，保證了其最大限度地吸收合作企業的先進經驗和成熟做法，充分實現優勢互補和利益共贏，為其快速擴張提供了堅實的運作平臺。

全國只有一個“1912”，其成功看似具有偶然性，但背后又有其必然性，即本文所嘗試引出的其規模發展的幾個重要特征，其中，企業文化為其靈魂，選擇的項目地址為其骨架，具體的運作則為其血肉，三者缺一不可。“南京1912”的成功，也離不開集團團隊自身的不斷努力，然而該團隊的努力對“南京1912”規模發展影響因子數值具體是多少，和其他團隊相比情況如何，沒有列入本文討論范圍，以后可專文探討。對該模式的借鑒，本文仍為初步研究。