綠色建筑背景房地產項目成本管理現況
時間:2022-12-30 11:03:15
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[摘要]簡單分析綠色建筑背景下房地產項目成本管理現狀及問題,并結合昆明御風苑一標段、二標段實例,圍繞房地產項目成本管理方法開展深入探討,案例工程的成本管理主要涉及節地、節能、節水、節材等方面內容。
[關鍵詞]綠色建筑;房地產項目;成本管理
1綠色建筑背景下房地產項目成本管理現狀及問題
1.1成本管理現狀
不同于普通房地產項目,綠色建筑背景下房地產項目成本管理會增加一定的成本費用,因此須針對性開展成本管控。結合相關理論研究和實踐探索可發現,全過程成本管理理論和全壽命周期管理理論在綠色建筑背景下的房地產項目成本管理中有著廣泛應用,決策和設計階段屬于其中的關鍵環節,協同管理機制的應用近年來也開始受到重視。在具體的成本管理實踐中,一般基于全壽命周期的房地產項目成本組成要素開展增量成本分析,同時需要綜合分析項目的開發成本、環境效益等方面內容。
1.2成本管理問題
在綠色建筑背景下,房地產項目成本管理存在的一系列問題也需得到重視,這類問題在決策及設計、成本數據庫、綠色成本管控觀念等方面均有著直觀體現。在決策及設計方面,問題主要表現為項目定位不夠準確、項目設計不夠系統,也很容易引發成本管理問題,如未能結合環境實際選用綠色技術,或綠色技術相關的引入、培訓、應用成本過高,此問題會導致項目成本偏高。成本數據庫的問題主要體現在綠色建筑成本公開數據較少等方面,由于很多地產商忽視成本數據的積累和分析,在不準確或缺失的成本參考數據影響下,項目成本管理難度將大幅提升,完善數據庫缺乏也會帶來同類影響;綠色成本管控觀念方面的問題主要表現為觀念薄弱、認識錯誤,如在綠色開發成本中統計不屬于綠色成本的支出、盲目選用不適用且成本高昂的綠色技術、未能從全壽命周期角度對綠色成本進行考慮和控制、無法兼顧成本控制和綠色標準目標等,這類綠色建筑背景下的房地產項目成本管理問題同樣需要引起重視。
2工程概況
為提升研究的實踐價值,以昆明御風苑一標段、二標段作為研究對象,位于昆明市五華區普吉街道辦事處大塘社區,總投資46140萬元,主要圍繞該工程參評綠色三星建筑的2~25號樓開展研究,全項目用地總面積、總建筑面積分別為97059.76m2,439430.5m2,綠色建筑申報面積為439430.5m2。工程采用框架結構,屬于住宅配套公建。為參評綠色三星建筑并做好成本管理工作,在綠色建筑背景下,案例房地產項目成本管理主要圍繞節地、節能、節水、節材等方面開展。
3節地成本管理
節地是成本管理的重要途徑,案例工程參評綠色三星建筑的參評區用地、總建筑、住宅建筑、地下車庫的面積分別為97059.76,439430.50,296664.69,128363.24(m2),存在40%的綠化覆蓋率。節地成本管理主要圍繞地下空間利用展開,通過開發一層地下空間,在地下室集中布置配電房、水泵房等設備用房,噪聲污染和環境污染大幅減少,地下機動車停車位的合理布置也使得土地資源的節約集約更好實現,地下、地上建筑面積比率設為41.27%。
4節能成本管理
案例工程結合JGJ134—2010《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》、DBJ53/T-39—2011《云南省民用建筑節能設計標準》規定開展建筑節能設計,由于工程的熱工氣候分區為溫和中區,以2棟建筑為例,具體的圍護結構熱工性能參數見表1,熱工性能權衡判斷結果見表2。在供暖、通風、照明、電氣等方面,工程同樣開展了針對性的成本管理,如選用單管功率在18kW內的LED節能燈、結合節能原則選用電梯設備等。此外,工程采用的集中太陽能熱水系統在成本管理方面也發揮著積極作用,該系統設置于工程的最上面12層,輔助熱源為空氣源熱泵,分戶空氣源熱泵接口預留于生活陽臺,具體選擇太陽能熱水器提供生活熱水,平板式太陽能集熱板的采光面積、規格分別為2.00m2、1700mm×1800mm。結合測算可以確定,相較于全燃氣熱水器,集中太陽能熱水系統+空氣源熱泵可實現每年173.60萬元的成本節約。
5節水成本管理
為實現節水成本管理,案例工程主要圍繞四方面入手。(1)選用節水器具和設備。結合CJ/T164—2014《節水型生活用水器具》等要求,在(0.10±0.01)MPa下將淋浴用水流量、水嘴用水流量分別控制在不小于0.12L/s、不小于0.125L/s,雙檔坐便器用水量的小檔、大檔分別控制在不小于3.5L、不小于5L,小便器沖水量控制在不小于3.0L。(2)節水措施。選擇減壓限流措施,按照不大于0.20MPa控制入戶管表供水壓力,超過的設置減壓閥支管減壓,給水點處需存在不大于0.05MPa的給水壓力。(3)中水回用。設置全地埋式中水站,選擇“接觸消毒+過濾系統+混凝沉淀+中間水池+ICEAS池+調節池+格柵”的深度物化聯合處理工藝,參評區域的中水回用量、非傳統水源利用率分別為12377.21m3/a、8.68%,代替自來水的中水可實現約64757.56元/a的成本節約,采用式(2)計算節水效益。PQEntt∑×∆==1(2)式中,∆Q水t、P水分別為第t種技術節水量、水價。(4)雨水回滲與集蓄利用。采用“調蓄排放+入滲利用”的雨水收集利用方式,選擇滲透式雨水口、透水鋪裝與綠地入滲、滲透管—排入系統等設計。
6節材成本管理
為在節材成本實現成本節約,案例工程部分戶型采用土建裝修一體化,為79.88%精裝修比例原始戶型平面圖與項目精裝修圖紙保持一致,有的建筑構件及設施無須拆除或破壞,輔以BIM技術做好孔洞預留,有建筑構件在裝修施工階段的穿孔、打鑿得以大量省略,土建裝修的設計與施工一體化順利實現。選擇預拌混凝土作為現澆混凝土,同時使用可再利用與再循環的木材、銅、鋼材、鋁合金等材料,這類材料在建筑材料總重量中的占比為6.7%。設計采用簡約造型,屋頂裝飾造型和立面裝飾性線條為主要裝飾性構件,女兒墻高度在3m內,裝飾性構件造價在土建安裝工程總造價中的占比為1.53%。
7經驗總結
在具體案例工程成本管理工作中,具體涉及以下4點經驗總結。(1)優化決策和設計規劃。對于綠色建筑來說,決策、設計及技術選擇屬于成本管理的關鍵,因此,案例工程在決策與設計階段圍繞綠色材料、綠色技術、綠色目標等方面開展了深入研究,相關研究和分析通過細節構造形式在設計圖紙上展示,工程整體成本控制得以更好實現,后續項目成本管理也獲得充足依據。(2)建立成本數據庫。為收集最新市場數據和歷史項目基礎數據,工程充分應用企業成本數據庫積累的綠色建筑相關數據,因此成本計劃編制、成本管理獲得充足依據,綠色建筑增量成本同樣包含在該數據庫內。(3)建立健全動態成本管理機制。結合工程實際對目標成本進行編制,案例工程的成本管理獲得基礎性支持,對應的成本計劃在招采階段制訂,以此結合目標成本開展針對性控制,綠色建筑的要求和目標需同時在合同中細致描述,同時加強對合同實施、簽證變更的控制,并做好對成本計劃、目標成本、實際成本的分析,為同類工程的成本管理提供依據。(4)強化成本管理觀念。為保證成本管理,案例工程管理人員在成本管理理念更新、學習方面也投入大量精力,通過參加各類培訓,更多有效的管理技巧得以應用于成本管理工作實踐中。對于綠色建筑涉及的新材料、新工藝、新技術,成本管理人員同樣開展了針對性的了解及學習,基于綠色技術不斷完善和更新的成本核算方法在成本管理工作中也發揮著重要作用。
8結束語
綠色建筑背景下,房地產項目成本管理存在較高現實意義。在此基礎上,涉及的節地成本管理、節能成本管理、節水成本管理、節材成本管理等內容,直觀展示了房地產項目成本管理路徑。為更好適應綠色建筑背景,全過程成本控制法、目標成本管理法、價值工程法等成本控制方法的科學選用必須得到重視。
參考文獻
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作者:李文嘉 單位:招商蛇口云南公司
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