解析房地產企業資金管理問題

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資金是一個企業在激烈的市場競爭中存活的生命線，資金管理貫穿于企業生產、經營活動過程中的各個環節，其關鍵性不言而喻。房地產開發具有周期長、資金需求量巨大等特點。從土地招拍掛開始，到成功拿到土地使用權，進入產品設計階段、開發建設階段、銷售宣傳階段，無不需要投入大量的資金。而多數房地產企業自有資金嚴重不足，都要依靠外部融資，才能滿足房地產開發的需要。國家在2019年提出了“房住不炒”為了抑制房價，抑制過度開發，房地產企業的融資渠道縮緊，銀行貸款、信托資金受到限制，融資難度和壓力加大。基于此，本文對房地產企業資金管理存在的問題及對策進行了探討，以期為房地產企業更好的發展提供借鑒。

1房地產企業資金管理概述

1.1房地產資金管理概念。房地產資金管理是指房地產行業資金的籌集、安排與使用的過程。如何應用合理的方式管好、用好資金,以獲取良好的經濟收益回報,促使資金快速流動以實現最大盈利、降本增效等,是房地產企業關注的核心內容。1.2房地產資金來源。1.2.1自有資金。房地產企業的自有資金一般為公司股東投入、企業經營留存收益等。1.2.2銀行貸款主要指房地產企業從銀行獲得的貸款，當前企業通過銀行取得貸款的限制不斷增多、機會越來越少，銀行貸款融資整體呈下行趨勢。1.2.3銷售回款。銷售回款是企業資金來源的最佳渠道，能源源不斷地供給企業發展所需的資金。1.3房地產行業資金管理的特點。相對于其他行業，房地產行業的資金管理有其鮮明的特點。1.3.1房地產行業資金需求大。房地產行業屬資金密集型行業，資金使用貫穿于整個過程，從項目拿地、規劃、設計、建設、銷售等環節都是一個較長的周期，這就要求房地產企業投入大量資金，以達到支撐該項目順利開展、完成。1.3.2資金周轉期較長。房地產項目從資金的初始投入直到商品房銷售，至少需要2年以上才能收回投資，資金周轉的周期整體較長，容易使企業陷入資金鏈斷裂的風險。1.3.3資金風險較大。因房地產開發周期較長，會有很多不可抗的風險發生，加上房地產受國家政策、市場因素等對房價、成交量都會受到嚴重的影響，資金的回籠變得更加困難，導致企業面臨更大地風險與挑戰。1.4房地產資金管理的重要性。1.4.1有利于優化資源配置。房地產資金管理有利于優化企業資源配置，通過協調企業開發、銷售等各環節的資源配置，能夠簡化工作流程，提高工作的效率及效果。此外，若資金全部應用于周轉的環節，則會增加企業的財務壓力，嚴重影響企業的債務水平和企業借貸款能力，這會對房地產行業造成致命打擊，導致房地產企業經濟效益嚴重受損[1]。因此，房地產企業資金管理對于合理配置企業的資源，實現房地產企業健康發展具有重要的意義。1.4.2有利于提高抗風險能力。房地產企業資金管理的工作，特別是現金流管理，對于企業抗風險能力而言至關重要。當前，房地產行業在資產價格方面的問題也得到了極大關注，國家相繼出臺了一系列政策制度用于抑制資產價格上漲，這也給房地產項目開發、綜合運營等帶來了一定風險。1.4.3促使企業保持核心競爭力。企業核心競爭力包括企業文化、企業科技以及人才持有水平、資金管理能力。企業保持核心競爭力的前提是資金管理，若房地產企業資金鏈斷裂，還到期債務難以償還，不能及時支付在建工程進度款，現金流入不敷出，就會出現在建工程停工、銀行無法提供貸款等其他惡劣狀況，近年來頻繁出現的“爛尾樓”多由企業資金鏈斷裂導致[2]。因此，房地產企業資金管理對于提升企業競爭力、維護企業社會形象等具有重要意義。

2房地產企業資金管理存在的問題

2.1資金計劃和預算流于形式。房地產企業在開發過程的各個環節，資金的計劃和安排均沒有實行科學的管理。土地整理完成之后進行招拍掛，摘牌后支付土地款，然后政府返還土地整理款這樣一個流程。土地拿地環節的資金量相對集中，資金需求量大、資金周轉速度較快，而在這個環節的資金計劃沒有提前籌劃而造成不能及時付清土地款，從而會影響土地使用證的獲取。2.2資金使用管控不到位。在項目建設階段，建設周期長、花錢的點多，地產公司不能對各個環節的資金需求做到精確預算；不能把有限的資金用到最關鍵的地方，進而導致項目沒能按期完成。部分房地產企業資金風險管控意識較差，使得企業面臨風險超出了企業能夠接受的范圍。房地產項目開發周期較長，資金回收時間也相對較長，使得企業的資金流動性降低。在房地產企業開發過程中，企業管理者的工作重心更多在于拿地、開發以及銷售等環節中，而對于企業資金管理則普遍重視度較低，尤其是資金使用管控不到位[3]。2.3資金賬戶管理混亂。在房地產行業中，很大部分房地產企業會同時進行幾個項目的開發，如同一個法人名下開發幾個房地產項目，亦或是每個項目在不同法人公司名下，這就導致企業為了業務發展的相關需要，會將一個房地產項目同時在多家銀行開設銀行賬戶，項目公司的銀行賬戶不斷增加，導致企業的資金賬戶管理混亂，進而影響到企業的資金使用效率。此外，房地產公司為了融資需求，往往在多家銀行開立了多個銀行賬戶，這就給銀行賬戶管理帶來了困難，也不利于資金的集中管理，不能有效地發揮資金的效用。2.4融資渠道不規范。目前，我國資金市場成熟度較低，相關監管部門對房地產企業融資限制條件較高，房地產企業的融資通常采取上市公司的形式，通過發行股票、債券等方式進行融資。銀行貸款是房地產企業融資的主要手段，但隨著央行進一步收緊房地產行業借款政策，房地產企業的融資變得更加困難，資金成本與經營風險增大，使得銀行取得的融資也不能很好滿足公司對資金的需求[4]。地產公司為了保障開發項目能夠如期完成，除銀行貸款外，采取企業之間拆借、私人借款、員工融資、拖欠工程款材料款等，使得企業資金使用成本加大，增加了企業的潛在風險。

3房地產企業資金管理的合理建議

鑒于以上原因，對房地產企業進行資金管理就顯得尤為重要，在資金來源、使用過程等方面都必須要加強內部控制、風險控制。3.1健全、完善資金計劃與預算管理制度。健全、完善資金計劃與預算管理制度能夠有效提高房地產企業的資金管理質量與水平。在強化資金預算管理的過程中，企業內部需設置資金預算管理專崗，針對性地負責資金預算制定、執行。項目各環節的用款部門、回款部門都需要提前對下個月的資金預算需求、供給進行上報，以便集團根據項目所需準備充足下個月的資金。為了降低預算的偏差，資金預算的執行需進行考核。實際工作過程中，資金預算是否準確對于房地產企業資金管理具有重要的意義，準確的資金預算有利于激勵項目資金回籠，減少不必要資金支付[5]。3.2強化資金管理意識，提示資金管理質量。在房地產企業資金管理工作中，所有費用支出可劃分為剛性支出與非剛性支出，包括了土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、財務費用、稅款、銷售費用及管理費用等。每月各部門需及時上報資金計劃，財務部門進行匯總，上報集團審批通過后執行。每個月財務總監需要對大額款項支出實施有效控制，以達到資金安全有效運行的目的。各類應收保證金，如拆遷保證金、施工現場用電保證金、工程質量保證金、農民工保證金抵押金及日照補償保證金等由企業先行進行支付，到期返還款項等也占用了企業的大量資金，每月財務部門對此類資金明細進行統計，詳細統計出到期日期、回收負責人等，同時要求相關部門擬定清收方案，并列入績效考核項。銷售策劃部按提供銷售案場應收賬款明細與財務部進行核對，出具應收款賬清欠方案，列出銷售人員績效考核標準[2]。長期未回款業主，如果確實無法回款，則需要不影響二次銷售的前提下雙方協商進行退房處理。3.3完善項目資金的監控。企業若建立多個銀行賬戶，為方便管理可單獨成立資金中心管理部門。該部門專門負責整個集團資金賬戶的管理，做好資金統借統還。分、子公司開發項目需單獨提交收款單、付款單到資金中心，再由資金中心統一受理，向外部銀行進行收付款。每月財務報表報出時，需與資金中心核對銀行存款數據，所有收款單、付款單需進行賬戶處理。以保障資金高效、集中管理以及安全性。獨立核算的開發項目所有收款、付款均以本項目為主體提交單據，由企業資金中心受理后進行收付款，做好項目資金的獨立核算、清晰核算，加強對資金賬戶的有效管理，完善項目資金的監控。3.4規范、拓寬企業融資渠道。規范、拓寬企業融資渠道要求房地產企業采取必要的措施深入研究、了解現階段國家的金融政策，做好多元化融資，以保障企業的融資渠道通暢。目前，很多房地產企業融資由銀行貸款逐漸向其他方式轉換，如股權融資、投資基金、債權融資、證券以及信托等[3]。此外，房地產財務管理部門需加強對企業的管理，如企業營業執照、銀行開戶許可證、機構信用代碼證、公司章程、房地產開發資質證書等證件的有效管理。按要求提供企業近三年經營情況、年度財務審計報告、以及年度開發項目情況、土地儲備情況、現有項目在建在售情況等相關信息，以滿足銀行放款要求，加快放款進程。

4結束語

企業的生存發展需要建立在科學的管理之上，只有不斷吸收先進經驗，提高風險防范意識，才能為企業實現戰略目標保駕護航。作為資金密集型企業的房地產行業，應該從融資、投資、回籠資金等各個方面入手，從開發環節的全流程加強管理。這樣才能使企業長期健康發展，實現自身的價值。

注釋：

[1]徐政偉.當前形勢下房地產企業強化資金管理的對策[J].知識經濟,2017(11)：123-124.

[2]吳春桃.房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國集體經濟,2017(14):111-112.

[3]常曉寧.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].經貿實踐，2017（23）：104-105.

[4]伊海榮.論如何加強房地產企業資金內控管理水平[J].中國市場,2018(19):81-82.

[5]馮勃.論新時期房地產企業的資金管理[J].財會學習，2018（26）：182-183.

作者:崔永萍 單位:昆明融通西南賓館有限責任公司