棚戶區(qū)改造貨幣化安置探究

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摘要：棚戶區(qū)改造作為一項(xiàng)重要民生工程，涉及到廣大被拆遷群眾的切身利益，補(bǔ)償安置措施不合理易產(chǎn)生社會(huì)矛盾、影響社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。貨幣化安置是當(dāng)前棚戶區(qū)改造的重要實(shí)施方式，并已取得良好的實(shí)踐效果。本文分析了貨幣化安置的現(xiàn)狀，并在此基礎(chǔ)之上，從創(chuàng)新實(shí)施措施、完善實(shí)施細(xì)則、落實(shí)優(yōu)惠政策、強(qiáng)化安置房源統(tǒng)籌等方面，具體闡述了棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實(shí)踐策略。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；貨幣化安置；現(xiàn)狀；實(shí)踐策略

棚戶區(qū)改造是城市建設(shè)發(fā)展的重要工程，也是國(guó)家民生工程建設(shè)的重要內(nèi)容，涉及群眾的切身利益。如何最大程度地消除矛盾，保障被拆遷戶的合法權(quán)益，提高拆遷效率，要求科學(xué)地選擇補(bǔ)償安置方式。對(duì)于政府而言，棚戶區(qū)改造選擇合適的貨幣化安置，能夠有效取得被拆遷戶的支持和參與，避免各方矛盾的激化。從當(dāng)前的實(shí)施效果上看，貨幣化安置在效率上有顯著的提高，并且保障了群眾合法權(quán)益的最大化。本文立足于棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現(xiàn)狀分析，就如何強(qiáng)化貨幣化安置的實(shí)施，提出了幾點(diǎn)建議。

一、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現(xiàn)狀

棚戶區(qū)改造作為一項(xiàng)重要的民生工程，在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中扮演者重要的角色。如何實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置，是有效推進(jìn)棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)和重點(diǎn)研究課題。貨幣化安置作為棚戶區(qū)改造一種重要的手段，在全國(guó)各地得到充分的實(shí)踐和發(fā)展。（一）貨幣化安置的主要方式。當(dāng)前，我國(guó)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置方式主要包括：居民自由支配補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房安置、政府團(tuán)購(gòu)房源作為安置房、政府搭橋組織居民選購(gòu)商品房等三種方式。（二）貨幣化安置的實(shí)踐意義。從實(shí)踐來(lái)看，對(duì)政府而言，貨幣化安置能夠縮短安置期、減少社會(huì)矛盾，提高政府的安置效率，有利于城市規(guī)劃建設(shè)和功能業(yè)態(tài)布局，并提高土地的利用效率，而且項(xiàng)目融資手續(xù)簡(jiǎn)便；對(duì)被拆遷戶而言，可獲得的補(bǔ)償比傳統(tǒng)的實(shí)物安置更多，可選擇的房源類(lèi)型更廣，可滿足住房多樣化需求。因此，各地政府相繼出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)被拆遷群眾主動(dòng)選擇貨幣化安置，群眾也紛紛支持和響應(yīng)，推動(dòng)了貨幣化安置的蓬勃發(fā)展。筆者所負(fù)責(zé)的泉州西郊棚改項(xiàng)目，貨幣化補(bǔ)償安置方案一推出，被拆遷群眾徹夜排隊(duì)簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，創(chuàng)造了泉州征遷史的紀(jì)錄。（三）貨幣化安置的優(yōu)惠政策。各地的優(yōu)惠政策主要有：（1）提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一些地方在鼓勵(lì)被拆遷群眾選擇貨幣化安置的措施中，往往會(huì)在房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)之上，再給予一定數(shù)量的獎(jiǎng)勵(lì)資金，并且（或是）提供一定比例的購(gòu)房款。以筆者工作的城市福建泉州為例，被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，可以多獲得房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)20%的獎(jiǎng)勵(lì)，且在2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房自住的，可以再獲得房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)10%的購(gòu)房補(bǔ)貼。國(guó)內(nèi)的其他城市如上海、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市均有類(lèi)似的優(yōu)惠鼓勵(lì)政策。（2）政府團(tuán)購(gòu)房源作為安置房或政府搭橋組織居民選購(gòu)商品房的，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商溝通、談判或競(jìng)價(jià)，爭(zhēng)取最大幅度的價(jià)格優(yōu)惠（一般有10%或以上的優(yōu)惠），充分降低被拆遷戶的購(gòu)房?jī)r(jià)格，對(duì)被拆遷戶而言，無(wú)疑是利益最大化的有效保障。如泉州，政府統(tǒng)籌的房源要求優(yōu)惠10%以上，上海政府團(tuán)購(gòu)的安置房源一般也是優(yōu)惠10%，等等。（3）其他優(yōu)惠方面，多地政府還出臺(tái)了如：貨幣化安置的被拆遷戶購(gòu)房自住信貸支持、契稅優(yōu)惠及直系（孫）子女入學(xué)入托等保障措施。（四）貨幣化安置存在的問(wèn)題。從當(dāng)前棚戶區(qū)改造的實(shí)施情況來(lái)看，貨幣化安置能夠給予被拆遷群眾更多的政策優(yōu)惠，對(duì)于推動(dòng)棚戶區(qū)改造，避免社會(huì)矛盾沖突，具有十分重要的作用。但是，貨幣化安置實(shí)施過(guò)程中也存在著諸多問(wèn)題：一是對(duì)政府而言，貨幣化安置即期籌資壓力較大，貸款需求增加；在項(xiàng)目收益的構(gòu)建中，棚戶區(qū)改造受到拆遷地塊、規(guī)劃用途、房地產(chǎn)政策及市場(chǎng)環(huán)境等條件的影響，其項(xiàng)目收益的判斷具有不確定性。二是在實(shí)踐過(guò)程中，貨幣化安置的實(shí)施細(xì)則不完善，影響政策的有效落實(shí)；優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，在公開(kāi)透明等方面有待進(jìn)一步的提高；安置房源缺乏有效的統(tǒng)籌，難以保證房源的多樣性。因此，在棚改貨幣化安置過(guò)程中，要求強(qiáng)化實(shí)踐力度，積極解決存在的問(wèn)題，以發(fā)揮貨幣化安置的重要作用。

二、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實(shí)踐策略

（一）創(chuàng)新實(shí)施措施，有效解決矛盾壓力。一次性支付補(bǔ)償款由居民自主購(gòu)房這種傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償安置方式對(duì)政府的資金壓力是顯而易見(jiàn)的，且被拆遷群眾能否將補(bǔ)償款確實(shí)用于購(gòu)買(mǎi)住房尚存不確定性，可能引發(fā)新的社會(huì)矛盾和不穩(wěn)定因素。因此，在實(shí)踐中創(chuàng)新貨幣化安置措施，是棚戶區(qū)改造工作應(yīng)積極研究的課題。各地政府在實(shí)踐中，已有逐步的創(chuàng)新。如“房票”（“購(gòu)房券”）制，被拆遷戶領(lǐng)的不是現(xiàn)金而是購(gòu)房（期）權(quán)。筆者負(fù)責(zé)的泉州西郊棚改項(xiàng)目，結(jié)合“房票”制，在用地出讓時(shí)附帶條件限定價(jià)格回購(gòu)商品房作為安置房，利用土地出讓金收益降低政府的籌資壓力，又充分保障了被拆遷戶的住房需求。（二）完善實(shí)施細(xì)則，保障群眾合法權(quán)益。首先，從國(guó)家層面來(lái)講，應(yīng)出臺(tái)貨幣化安置的指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)相關(guān)行為、內(nèi)容進(jìn)一步規(guī)范，以更好地指導(dǎo)地方政府立足現(xiàn)實(shí)情況，出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則；其次，貨幣化安置實(shí)施細(xì)則應(yīng)具有可操作性，能夠在實(shí)施過(guò)程中確實(shí)發(fā)揮效能；再次，應(yīng)細(xì)化并規(guī)范貨幣補(bǔ)償安置細(xì)則，建立更加完善的保障措施和監(jiān)督平臺(tái)，最大程度地保障被拆遷戶的利益，為安置工作的推進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。（三）落實(shí)優(yōu)惠政策，推動(dòng)貨幣化安置落地。盡管全國(guó)很多地方出臺(tái)了貨幣化安置的優(yōu)惠政策，但有些地方政策落實(shí)不到位、缺乏公開(kāi)透明度，導(dǎo)致發(fā)生矛盾沖突。為此，在棚改貨幣化安置中，一是要強(qiáng)化對(duì)優(yōu)惠政策的監(jiān)督，建立行之有效的溝通處理機(jī)制，推動(dòng)優(yōu)惠政策落地實(shí)施；二是應(yīng)建立公開(kāi)透明的工作機(jī)制，按照程序公開(kāi)采購(gòu)房源，為被拆遷戶提供價(jià)格低廉、品質(zhì)良好的住房；三是對(duì)于參與提供安置房源的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在稅收、用地等方面給予一定的優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性。（四）強(qiáng)化房源統(tǒng)籌，滿足居民實(shí)際需求。統(tǒng)籌力度的欠缺往往會(huì)造成房源多樣性的缺失，成為阻礙貨幣化安置順利實(shí)施的因素。為了進(jìn)一步滿足被拆遷群眾的住房需求，政府要明確并落實(shí)相關(guān)責(zé)任，強(qiáng)化房源的統(tǒng)籌力度。首先，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，根據(jù)被拆遷戶的實(shí)際情況，引導(dǎo)群眾合理選擇安置方式；其次，政府應(yīng)發(fā)揮組織領(lǐng)導(dǎo)力，研究推進(jìn)拆遷小區(qū)多樣化的建設(shè)模式，以維護(hù)群眾的住房權(quán)益；再次，政府要保障房源的多樣性，滿足各類(lèi)群眾對(duì)于住房的不同需求。

棚戶區(qū)改造是現(xiàn)代城市發(fā)展的重要內(nèi)容，也是惠及廣大群眾切身利益的民生工程。在被拆遷戶補(bǔ)償安置問(wèn)題上，如何做好有關(guān)工作，是社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。貨幣化安置具有靈活多樣的特點(diǎn)和多重實(shí)踐優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)各地得到有效的發(fā)展，并取得了良好的實(shí)施效果，對(duì)于解決房屋征收過(guò)程中的諸多問(wèn)題和社會(huì)矛盾具有積極的推廣意義。

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作者:林海峰 單位:泉州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司