物業維修資金管理問題及改善建議

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摘要：在社會經濟快速發展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產企業在加快建設進程的同時也在大力提高建設水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環境及生活質量要求的逐步提升，我國形成了新的業態，物業管理公司應運而生。物業維修資金管理是物業管理的重要組成部分。然而，當前我國物業企業對物業維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當下具有積極的現實指導意義。本文主要討論做好物業維修資金管理工作的重要性，分析物業維修資金歸集不齊的影響、物業維修資金管理中存在的問題及提出物業維修資金管理問題改善方案。

關鍵詞：維修資金管理；物業；問題；改善建議

物業維修資金的建立屬于一項民生工程。所以，物業公司要重視物業維修資金管理工作，積極地通過優化配置物業維修資金，達到最大化的物業資金管理及使用效果。與此同時，物業公司要轉變物業維修資金管理理念，使得該項管理工作進入嶄新的發展局面，提升人們對物業管理工作的滿意度。時代在發展，社會在變化，物業維修資金管理模式也在不斷發展變化。因此，物業公司要具備先進的管理理念、不斷創新管理模式，科學地開展物業維修資金管理工作。

一、做好物業維修資金管理工作的重要性

物業維修資金管理的內涵是物業維修管理部門結合相關法律法規，構建的專用于住宅共用部位與各項公共設施維修與改造的費用。而物業維修部門負責合理地配置資金，提高公共設施維修水平，為業主創設良好的生活環境，保證業主生活需求及品質。這樣業主與物業之間的關系可以得到有效改善。在優質的物業維修資金管理下，公共設施這項資源的利用率可以得到有效提高。物業維修資金管理人員需要認識到自身所承擔地責任，主動地踐行物業管理工作。為保證物業維修資金管理水平，有必要不斷地總結管理經驗，構建科學的管理方案，以便及時高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

維修資金是開展物業管理活動的基礎。維修資金短缺，最終會導致物業管理工作大打折扣。維修資金歸集不齊產生的影響主要有以下幾個方面：一是維修資金匱乏，將影響物業工程維修改造工作進度與質量；二是維修資金短缺將影響物業管理人員對物業資金的優化應用，進而降低業主的生活質量；三是物業維修資金歸集不全面，將可能導致業主之間以及業主與物業之間矛盾激化；四是物業維修資金歸集不全面可能產生多米諾骨牌效應，使得物業維修資金歸集越來越困難，從而導致物業管理工作陷入僵局。

三、物業維修資金管理中存在的問題

(一)管理體系不健全。從目前現狀來看，物業維修管理體系尚不健全，使得很多物業管理工作不能有效推進。主要表現在，物業維修資金管理主體不明確。有的地區物業部門負責保管與運作該項資金；有的地區則是由開發商自主開展物業維修資金管理活動。與此同時，已有的物業維修管理體系也存在一定的問題。在這種情況下，物業維修資金管理責任人不能充分地發揮物業維修資金的效用，影響物業服務的質量。(二)維修資金代管責任不夠明晰。物業維修資金代管責任不夠明晰容易導致后續工作出現問題。比如，互相推諉責任、引發責任人之間的矛盾、降低物業服務質量、影響業主對管理工作的滿意度等。總而言之，責任不夠明晰會誘發一系列問題。所以，需要明確維修資金代管責任，進而規避這些問題，從而樹立良好的物業服務形象。(三)維修資金監管不到位。維修資金由全體業主繳納，最終匯成金額巨大的維修資金池。如果不能有效地監管維修資金，就容易為他人私自挪用以及為貪污資金埋下隱患。目前，維修資金監管并不到位。比如，不能及時全面的記錄物業維修資金的支出信息、維修資金監管制度建設不全面等。

四、物業維修資金管理問題改善方案

(一)完善物業維修資金管理體系。建立健全物業維修資金管理體系才能更好地支持物業管理工作，拉近業主與物業之間的距離。因此，要投入精力完善物業維修資金管理體系。具體方法如下：首先業主是物業維修資金管理的服務對象，業主對管理工作的看法顯得尤為重要，所以，要全面地搜集地業主的意見建議，進而完善管理體系；其次在信息技術高效發展的背景下，物業部門可以引入信息技術，構建物業維修資金查詢系統，提高資金的透明度；再次物業部門需要不斷總結物業管理經驗，提升管理體系構建水平。最后，物業部門在完善了物業維修資金管理體系之后還要加大對管理體系的宣傳力度，提高業主對管理體系的認識。此外，物業部門構建信息溝通平臺，可以使自身與業主高效互動，以便更好地解決業主的問題。(二)明確物業維修資金代管責任。通過明確物業維修資金代管責任，資金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科學合理的劃分代管責任。具體方法有：一是深入研究與物業維修資金代管相關的法律法規，并根據法律法規內容科學合理地劃分代管責任，以保證物業維修資金管理工作的合法合理化；二是召開會議，討論劃分責任的方式，并綜合整理討論內容，形成責任劃分方案，相關責任人要認真履行自身責任；三是構建物業維修資金代管責任機制，以此約束代管行為；四是拓寬業主意見反饋渠道，根據實際情況科學地采納業主意見，保證責任劃分的有效性；五是建立獎懲機制，獎勵出色完成資金代管任務的工作人員，提高他們工作的積極性，反之，要適當地懲罰沒有很好完成資金代管任務的工作人員，以此督促他們整改并提升專業管理水平。(三)提高物業維修資金監管水平。監管部門是提高物業維修資金監管水平的主體。因此，監管部門需要發揮自身的作用，認真地執行監管工作。監管的事項包括，指定工作人員深入各地小區之中，了解公共設施使用情況。如果發現因維修資金落實不到位導致公共設施無法使用，就需要查明產生問題的原因，進而追究相關人員的責任。責任人需要及時采取措施，保證維修資金健康運轉，提高維修資金利用效率。不同地區的物業維修資金監管制度存在差異，進而加大了物業管理難度。為提升資金監管水平，要摒棄不合時宜的物業資金監管理念，選用先進的監管理念，進而構建先進的監管制度，從而保證資金管理人員的行為處于制度框架下。此外，監管部門有必要加大物業維修資金監管力度，及時發現維修資金管理問題，進而制定維修資金管理方案，從而強化物業資金管理效果。

五、結束語

綜上所述，隨著社會的不斷進步，人們對物業服務品質的要求越來越高。物業服務離不開資金的支持。提高資金管理水平是提升物業服務質量的重點。因此，物業公司需要增強資金管理運作能力。維修資金是資金管理工作的重要組成部分。基于此，物業公司可以從優化物業維修資金管理的角度出發，確保資金管理質量。當前物業維修資金管理中存在一定的問題，包括管理體系不健全、維修資金代管責任不夠明晰、維修資金監管不到位等。為此，要提出針對性地改進策略。包括完善物業維修資金管理體系、明確物業維修資金代管責任、提高物業維修資金監管水平等。除此之外，還要吸收與借鑒優秀的物業維修資金管理經驗、優化管理流程，以保證物業管理工作有條不紊地推進。

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作者:劉波 單位:深圳市皇庭不動產管理有限公司