物業(yè)財務(wù)管控策略

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物業(yè)管理行業(yè)在我國是一個新興行業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)取得了長足的進(jìn)步。但總體來說，物業(yè)管理行業(yè)還非常分散，行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數(shù)企業(yè)在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還隱藏著危機(jī)。尤其近年來．業(yè)主的服務(wù)要求越來越高，隨著目益激烈的市場競爭和勞動力等成本上漲，物業(yè)管理企業(yè)的生存壓力不斷加大，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在貧困邊緣線上。雖然存在外部客觀環(huán)境影響，但企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度不完善，內(nèi)部財務(wù)管理薄弱也是企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場競爭能力的一個重要因素。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理非常重要。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題

1物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者理財觀念落后．不重視財務(wù)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)管理的重視程度直接決定著一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。由于我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展初期的從業(yè)者普遍素質(zhì)不高而現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者多是早期的物業(yè)企業(yè)從業(yè)者，經(jīng)過長期的實際工作后，晉升到現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)崗位。他們實際工作經(jīng)驗豐富．但缺乏現(xiàn)代管理理念沒有科學(xué)的經(jīng)營戰(zhàn)略．重視項目拓展和日常物業(yè)管理而忽視財務(wù)管理，對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認(rèn)識不重視財務(wù)管理人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置甚至存在嚴(yán)重浪費．致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。

2會計基礎(chǔ)工作薄弱，缺乏有效的科學(xué)的財務(wù)管理手段沒有建立健全企業(yè)的財務(wù)管理制度，或雖然有比較健全的財務(wù)管理制度，但是實際工作中未能真正按照制度規(guī)定執(zhí)行，制度形同虛設(shè)。會計核算程序和核算方法不規(guī)范，資產(chǎn)管理混亂，財務(wù)信息不真實。財務(wù)報表過于籠統(tǒng)，大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀缺少各種財務(wù)分析報表，未按物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行核算，無法知道每個項目的經(jīng)營情況。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)未實行全面預(yù)算管理，未對年初經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行有效分解實際執(zhí)行與年初經(jīng)營計劃脫節(jié)，實際經(jīng)營與業(yè)績考核脫節(jié)，員工積極性不高，企業(yè)沒有活力。

3財務(wù)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，人員素質(zhì)較低下屬單位的財務(wù)機(jī)構(gòu)與總部財務(wù)中心互相獨立，下屬單位財務(wù)人員聽命于單位領(lǐng)導(dǎo)，獨立性很難保證下屬單位的領(lǐng)導(dǎo)與財務(wù)人員很容易產(chǎn)生串通舞弊。物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)普遍較低，一方面是因為物業(yè)管理是微利行業(yè)薪資普遍較低．難以吸引優(yōu)秀人才。另一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，一些物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，只需進(jìn)行簡單的收支和記賬對財會人員沒有較高的要求，使得企業(yè)所聘用的財務(wù)工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務(wù)水平差．無法滿足管理需要。

4營運資金管理效率低下資金管理是財務(wù)管理的核心資金管理得好則企業(yè)資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在營運資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業(yè)企業(yè)未實行資金集中管理資金分散在各個項目的各個銀行賬戶企業(yè)對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進(jìn)行低風(fēng)險的投資組合，使得企業(yè)的資金回報率一直處于較低狀態(tài)。有些企業(yè)資金管理不善，資金流失或循環(huán)不良，不僅影響了企業(yè)正常的資金周轉(zhuǎn)，也為產(chǎn)生腐敗提供了溫床。還有的物業(yè)管理企業(yè)只重視服務(wù)質(zhì)量對應(yīng)收款的追收不予重視，使得應(yīng)收賬款越積越多．從而使企業(yè)資金循環(huán)不良給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營帶來嚴(yán)重困難。

5內(nèi)部控制缺乏大多數(shù)物業(yè)企業(yè)缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度究其原因一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為．企業(yè)的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)。另一方面物業(yè)企業(yè)缺少有內(nèi)部控制工作經(jīng)驗的人員。內(nèi)部審計制度不完善，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒有建立自身獨立的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，內(nèi)審負(fù)責(zé)人通常是由企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人兼任，這樣既不符合制度規(guī)定，也造成管理層和會計人員對內(nèi)部審計的不重視削弱了內(nèi)部審計的獨立性與嚴(yán)肅性影響財務(wù)內(nèi)部控制的質(zhì)量。

二、完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的措施

1完善財務(wù)組織架構(gòu)，提高領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)人員素質(zhì)總部設(shè)立財務(wù)中心，總部所在地的物業(yè)服務(wù)項目實行報賬制，由總部財務(wù)中心統(tǒng)一按項目進(jìn)行核算外地設(shè)立子、分公司的，財務(wù)人員實行垂直委派制各子、分公司的財務(wù)人員由總部財務(wù)中心委派外派財務(wù)人員隸屬于總部財務(wù)中心服務(wù)于各下屬單位，完成并監(jiān)控下屬單位的財務(wù)會計活動，其工資、獎金、調(diào)動升遷由總部財務(wù)中心統(tǒng)一安排。實行財務(wù)人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務(wù)人員的獨立性，加強(qiáng)總公司對下屬單位的財務(wù)監(jiān)控。提高領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)人員素質(zhì)，不斷提高各級領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理意識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者的財務(wù)管理知識的培訓(xùn)，使之認(rèn)識到財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。嚴(yán)把會計從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進(jìn)入財務(wù)部門。加強(qiáng)會計從業(yè)人員的職業(yè)道德教育鼓勵財務(wù)人員進(jìn)行會計繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)及時更新自己的知識和技能，使企業(yè)財務(wù)部門成為一個思想覺悟高、專業(yè)技能強(qiáng)的部門。

2實行全面預(yù)算管理實行全面預(yù)算管理，建立健全企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。通過全面預(yù)算管理將企業(yè)的年度經(jīng)營指標(biāo)層層分解，落實到每個單位、每個部門、每位員工做到人人頭上有指標(biāo)，個個肩上有任務(wù)．每一個層面每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動都要以預(yù)算為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在預(yù)算執(zhí)行過程中，定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，找出差異產(chǎn)生的原因有針對性制定糾正、改進(jìn)和預(yù)防措施，調(diào)整策略提高公司的經(jīng)營能力和運營質(zhì)量。將績效考核與預(yù)算執(zhí)行情況相結(jié)合通過預(yù)算考評，把預(yù)算執(zhí)行情況與管理者、員工的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎懲分明依據(jù)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果實施績效考核既可以確保全面預(yù)算管理的各項工作落到實處又可以及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程及執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的偏差，確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

3資金集中管理資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)賴以生存的根本。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，物業(yè)企業(yè)一般有大量的現(xiàn)金流。首先．建立資金投入保證機(jī)制，抓好資金的源頭管理，要大力加強(qiáng)各項有償服務(wù)管理費的收費工作，做到應(yīng)收盡受提高回收率。其次．實行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設(shè)置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據(jù)下屬單位的年度資金預(yù)算排定各單位的資金使用規(guī)模，要求各單位按照年度資金預(yù)算編制月度資金預(yù)算并將資金使用額度分解至每天總公司據(jù)此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規(guī)定的路徑上劃至總公司的賬戶內(nèi)由總公司統(tǒng)一調(diào)配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風(fēng)險最后總公司可根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略充分籌劃調(diào)度集中起來的資金，在確保企業(yè)正常運營的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)總體利潤最大化。

4加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)用財務(wù)集中管理軟件，通過網(wǎng)絡(luò)化財務(wù)軟件集中管理財務(wù)賬簿．統(tǒng)～制定會計科目、業(yè)務(wù)流程，各下屬單位遠(yuǎn)程登錄在異地獨立錄入財務(wù)數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)集中存儲于公司總部數(shù)據(jù)庫，公司總部能夠?qū)崟r查詢與處理相關(guān)信息并根據(jù)各單位報表數(shù)據(jù)生成合并(匯總)報表和賬務(wù)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)對企業(yè)所有數(shù)據(jù)的實時監(jiān)控和分析降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險增強(qiáng)公司對各單位的財務(wù)監(jiān)控力度，減少會計信息失真，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)物業(yè)收費管理軟件，將企業(yè)的所有收費資源都納入該軟件管理．并及時更新、維護(hù)。所有資源的基礎(chǔ)數(shù)字、收費情況、經(jīng)營情況都可通過該系統(tǒng)隨時查詢，為預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和總公司的監(jiān)控提供準(zhǔn)確及時有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。

5加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)要建立健全物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制體系首先要樹立科學(xué)的內(nèi)部控制管理觀念，提高對內(nèi)部控制的理解和認(rèn)識。管理層要加強(qiáng)對內(nèi)部控制的重視，將內(nèi)部控制建設(shè)提升到企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展層，為內(nèi)部控制的實施創(chuàng)造良好內(nèi)部環(huán)境。對企業(yè)的員工進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，強(qiáng)化內(nèi)控意識，提高對內(nèi)控重要性的認(rèn)識。內(nèi)控建設(shè)要從物業(yè)企業(yè)的實際情況出發(fā)建立統(tǒng)～的內(nèi)部控制體系，重點要加強(qiáng)對物業(yè)收費和成本費用的內(nèi)部控制。加強(qiáng)對內(nèi)部控制執(zhí)行過程的監(jiān)督，確保內(nèi)部控制制度得到切實執(zhí)行，且執(zhí)行效果良好。要充分發(fā)揮內(nèi)部審計的作用，提高內(nèi)部審計的獨立性和客觀性及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)控存在的問題并進(jìn)行糾正和改進(jìn)以確保企業(yè)內(nèi)控活動落實到實處。