物業(yè)管理制度論文

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一、業(yè)主權的內涵及其法律化的價值

《現(xiàn)代漢語詞典》對“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者。”從法律的角度看,這里的業(yè)主可以認為是一種不動產(chǎn)的所有權人。但無論是在《物權法》中還是在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業(yè)所有者的習慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權的人,即物業(yè)的所有者。

關于業(yè)主的權利,2007年3月頒布的《物權法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”。但這一概念受到了一些學者的質疑,他們認為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”與社會生活中所稱的“業(yè)主權”不相對應,可能會在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會使得相關的權利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導致民法理論與社會生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權屬于物權的一種。物權是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權利”[2]。業(yè)主權可以說是基于對物(不動產(chǎn))的所有權而產(chǎn)生的權利,更狹義地說,是房屋的所有權人對其房屋及相關物所享有的占有、使用、收益、處分的權利。

業(yè)主權與建筑物區(qū)分所有權相比較,既有相通的地方也有其特有的性質。從學界對于建筑物區(qū)分所有權的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區(qū)分所有權,系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成的一種特別所有權。國內學者楊立新教授也認為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權,對共同使用部分享有互有權,以及相互之間對建筑物的整體享有成員權,而構成的建筑物所有權的復合共有。[3]而業(yè)主權是以所有權為核心并關聯(lián)到債權、繼承權,以救濟權為保障的多結構的權利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權利,其內涵尚顯狹隘:業(yè)主權的權利主體除了包括區(qū)分所有權人,還包括居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體;業(yè)主權客體除了包括在整幢建筑物內業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個規(guī)劃小區(qū)范圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權除了包含區(qū)分所有權外,還包含非所有權形態(tài)的權利因素,例如基于租賃關系或居住權而獲得的對小區(qū)內物的占有與使用權。如果把業(yè)主權的概念界定為建筑物區(qū)分所有權,則會縮小業(yè)主的范圍。“業(yè)主權”事實上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權內涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權實質上是專有權、共有權和成員的管理權利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應包含成員管理權這一混合性權利,而平時在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權”則是以成員權為核心的權利,強調的是動態(tài)的權利運行。

業(yè)主權如果能明確地作為民事主體的一種法定權利,將有利于進一步保護公民(業(yè)主)的財產(chǎn)權,有利于規(guī)范和完善我國的物業(yè)管理制度,有利于完善我國的物權法體系。首先,業(yè)主權的權利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權、使用權的自然人、法人及非法人組織。當我們充分維護保障了社會私人權利尤其是自然人的各種權利和利益時,社會利益本身便當然地得到了有力的維護與保障。[5]其次,業(yè)主權只有受到憲法、物權法以及相關法律法規(guī)的保護才具有合法性,因此,將業(yè)主權法律化有利于進一步保護私人財產(chǎn)權,也有利于進一步完善我國的物權法體系。再次,業(yè)主權的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個概念,長期以來作為房屋產(chǎn)權所有人或相關權利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會經(jīng)濟生活中的一種習慣名稱。法律作為反映社會物質生活條件的法權關系的主要載體,將社會生活中被反復使用的“業(yè)主權”引入民法制度之中,是立法機關尊重社會生活中的風俗習慣、順應經(jīng)濟民主、遵從經(jīng)濟生活條件的恰當行為,也是立法者關注民生,關愛普通百姓生活,促進、發(fā)揚民法制度“親民性”風格的重要舉措。[6]

總之,業(yè)主權法律地位的確立,可以使業(yè)主權得到更好的行使與保護,可以使其與相應的權利更好地結合在一起,從而形成完整的法律關系。

二、業(yè)主權與物業(yè)管理權的沖突

目前,對于業(yè)主權的立法保護已經(jīng)受到越來越廣泛的關注。而在現(xiàn)實生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權與物業(yè)管理權的沖突最為明顯。

(一)物業(yè)管理的困境及制度缺陷

近年來住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關系協(xié)調問題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。

物業(yè)管理是在我國改革開放中新興的一個行業(yè)。這個行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對于我國的經(jīng)濟建設、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權利意識的日益覺醒,由傳統(tǒng)住房管理機構發(fā)展而來的物業(yè)管理企業(yè)與其服務對象——業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件159件,較2002年的65件上升了144.62%。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003年6月8日,國務院頒布了《物業(yè)管理條例》,這是我國第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。[7]《物業(yè)管理條例》的頒布實施,使我國的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關部門、政府部門與相關企業(yè)之間的關系,特別是對業(yè)主在物業(yè)活動中的權利作出了一些規(guī)定。

從《物業(yè)管理條例》的總則當中可以看出其立法目的是為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。而“改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”的立法目的,體現(xiàn)了《物業(yè)管理條例》以人為本的價值取向。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,在提高和改善人民群眾生活質量、工作環(huán)境方面,物業(yè)管理具有以下功能:(1)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質量。物業(yè)管理企業(yè)通過規(guī)范化的管理為小區(qū)提供了較好的服務,如綠化、維修、保潔等,使得生活環(huán)境和質量有了較好的改善和提高。(2)有利于構建和諧社區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)通過加派保安以及設置安全防控系統(tǒng)使小區(qū)更為安全有序,從而保障了社區(qū)的穩(wěn)定和諧。(3)推動小區(qū)的精神文明建設。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務水平的同時,努力創(chuàng)造條件,積極開展社區(qū)文化活動,豐富了居民的業(yè)余生活,促進了居民的身心健康,改善了鄰里關系,使人居環(huán)境得到了較大改善。

然而,綜觀我國現(xiàn)有的業(yè)主權及物業(yè)管理制度的立法與實踐的狀況,可以發(fā)現(xiàn)該制度仍然存在一些缺陷,主要表現(xiàn)在:一是業(yè)主委員會的法律地位不確定,導致業(yè)主權利得不到真正的保障。

依我國現(xiàn)行法,業(yè)主委員會不具有實體法的權利能力,真正法律上的權利主體是全體業(yè)主,業(yè)主委員會只是業(yè)主的代表機構。因此,由業(yè)主委員會作為物業(yè)管理合同的當事人是不妥當?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理合同的當事人應是全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會應作為全體業(yè)主的代表人與物業(yè)管理企業(yè)訂立合同。[8]二是業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權利難以保障。《物業(yè)管理條例》第3條規(guī)定:“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。”該條雖然規(guī)定了業(yè)主選擇物業(yè)管理者的權利,但在實踐中不易操作。正如有的學者所言,立法的目的本來就是要細致精確,具備操作性,只“提倡”而不做硬性規(guī)定,會在操作過程中帶來麻煩。三是業(yè)主委員會的登記機關缺乏法律依據(jù)。《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定:“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”按照我國相關法律規(guī)定,商業(yè)性社團需要到工商部門登記備案,非商業(yè)性社團應該到民政部門登記備案,不管什么社團都不應當?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門辦理備案。四是業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督機關缺乏合法性。《物業(yè)管理條例》第20條第2款規(guī)定:“在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。”而我國《憲法》規(guī)定,居民委員會是基層群眾性自治組織。它不是一級國家機關,所以它沒有權力指導和監(jiān)督另外一個群眾性自治組織。這些缺陷的存在,必然導致業(yè)主權與物業(yè)管理權之間產(chǎn)生沖突。(二)業(yè)主與物業(yè)公司利益沖突的主要類型

業(yè)主與物業(yè)公司之間應當是一種委托服務關系。在《物業(yè)管理條例》實施后,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾有些得到了消除或緩解,有些仍然尖銳地存在著。總的說來,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間主要存在以下幾種矛盾:

一是新老體制交替導致的建設與管理的矛盾。隨著大規(guī)模住房建設的興起和住房制度改革的深化,在物業(yè)管理這一行業(yè)得到迅速發(fā)展的同時,住宅建設與管理逐漸形成了開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)體經(jīng)營的模式。到《物業(yè)管理條例》出臺前,據(jù)不完全統(tǒng)計,全國約有70%的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā),導致重建設和銷售、輕管理的問題無法得到根本解決,很多開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段就埋下了很多隱患。這種建設與管理的矛盾,除了少部分屬于質量問題外,更多的是在移交物業(yè)管理時,沒有或缺乏嚴格的承接驗收手續(xù),業(yè)主被動接受開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約中所包含的物業(yè)管理內容而產(chǎn)生的產(chǎn)權歸屬、維護、使用與收益處置等一系列問題。在《物業(yè)管理條例》頒布后,這一矛盾雖有所緩解,但并未得到根本解決。

二是由市場理念與物業(yè)管理消費觀念沖突導致的服務與收費的矛盾。在服務與收費方面,業(yè)主與物業(yè)公司之間常常互相侵權:業(yè)主以物業(yè)公司管理不善、服務不周的名義拒絕交納本應交納的費用,致使物業(yè)管理費收費率低;物業(yè)管理企業(yè)則巧立名目多收費、少服務、質價不符,以押金、罰款等亂攤成本,以停水停電相威脅等不正當手段對業(yè)主進行強制管理,擠占公共場所、公共設施搞經(jīng)營創(chuàng)收,挪用維修基金等。這些使得物業(yè)管理陷入“管理不善就拒繳費,費用不足就管理不善”的惡性循環(huán)之中。

三是由物業(yè)管理活動中相關責任主體缺位所導致的權利與義務的矛盾。物業(yè)管理本質上是業(yè)主對其物業(yè)進行管理的活動,是產(chǎn)權人對其財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進行處置的活動。在《物業(yè)管理條例》頒布前,業(yè)主的這一權利是被剝奪的,這是導致物業(yè)管理實踐中矛盾重重的主要原因。業(yè)主管理權的缺位以及其他相關責任主體職責不清、關系不順,導致在物業(yè)專項資金的管理與使用,公用事業(yè)收費的代收代付與公攤,小區(qū)公共設施與公共場所的產(chǎn)權歸屬以及維護、使用和收益的處置等方面矛盾很多。這些矛盾在《物業(yè)管理條例》頒布實施后,有的得到了明確,有的得到了化解或緩和,有的仍不明晰。

(三)當前業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾難以解決的原因

物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的原因是多種多樣的,但目前這一矛盾難以得到有效解決的原因,主要在于糾紛解決機制的缺位。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)由于種種原因而出現(xiàn)一些矛盾和分歧是在所難免的,但是,導致矛盾難以解決甚至進一步激化的原因主要在于分歧和糾紛產(chǎn)生之后,沒有一個比較好的解決糾紛的機制。當業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾沖突時,由物業(yè)管理公司出面疏導的做法顯然是不合適的,因為讓矛盾的一方當事人來溝通往往會使人產(chǎn)生不公和偏袒的感覺。而找行政主管部門投訴解決的話,行政主管部門也往往難以有效化解矛盾,甚至常常以“發(fā)生矛盾的雙方民事主體協(xié)商不成應該通過法律訴訟”為由而退到后面。至于法律訴訟也并不是有求必應,由于物業(yè)管理糾紛常常社會危害性小,經(jīng)濟損失少,訴訟處理時間長,因此法院一般也不太愿意受理。這樣,由于糾紛解決機制的缺位,處于弱勢地位的業(yè)主的權利得不到保障,無法討回公道,往往會采取一些比較過激的方法,結果是矛盾不僅沒有得到解決,反而更加尖銳。

三、進一步完善物業(yè)管理法律制度的對策

目前我國雖然頒布了《物權法》及《物業(yè)管理條例》,但是有關業(yè)主權制度的立法還相當缺乏。為了使物業(yè)管理健康有序發(fā)展,應當盡快完善我國的物業(yè)管理法律制度,對業(yè)主權予以明確保障和規(guī)制。根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀和物業(yè)管理的實際情況,完善我國業(yè)主權及物業(yè)管理法律制度應當遵循以下幾個原則:

第一,權利和義務平等原則。物業(yè)管理制度不僅要保護行業(yè)的健康發(fā)展,更重要的是最大限度地保護大多數(shù)人的利益。每一位業(yè)主(物業(yè)使用人)和物業(yè)管理人的正當權益均不受侵犯,一切活動均應在公平、公正的原則下進行;使業(yè)主的權利得到法律的規(guī)范與保護,使業(yè)主不再處于弱勢地位。

事實上,《物業(yè)管理條例》已確立了業(yè)主與物業(yè)管理人之間的平等地位及權利運行規(guī)則。《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定:“本條例所稱的物業(yè)管理,指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”從這一規(guī)定可以看出,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是一種平等的法律關系,雙方通過簽訂有法律效力的合同,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)進行管理。《物業(yè)管理條例》也明確了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系,它們是被委托方和委托方的關系,是合同雙方的主體。業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的有法律效應的合同是一種“物業(yè)服務合同”[9]。“物業(yè)服務合同”的稱謂更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位,增強業(yè)主的權利意識和物業(yè)管理企業(yè)的服務意識。由此可見,業(yè)主與物業(yè)公司之間在法律上是平等的,是不存在管理與被管理關系的。

第二,從實際出發(fā),符合社會主義市場經(jīng)濟要求的原則。從實際出發(fā),就要從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標出發(fā),完善我國的物業(yè)管理法律制度。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟,而法制建設又必須符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律,反映市場經(jīng)濟的客觀要求。可以說,我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場經(jīng)濟在我國的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系,專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆有賴于市場經(jīng)濟的發(fā)展,沒有市場經(jīng)濟,也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理。因此,在完善我國物業(yè)管理法律制度時,必須符合社會主義市場經(jīng)濟的要求,必須符合我國的國情且具有實用性。

第三,同社會主義法制相一致的原則。物業(yè)管理法律制度是我國社會主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會主義法制相一致的原則。立法時既要符合憲法,也要符合全國人大及其常務委員會制定的有關法律。同時要在《物權法》之中,強化對業(yè)主權的法律保護,使之有法可依。第四,借鑒國外經(jīng)驗的原則。完善物業(yè)管理法律體系,既要總結國內各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗教訓,又要比較研究并借鑒國外物業(yè)管理法律的成功經(jīng)驗,尋求科學的立法方法和途徑。這樣,既有利于完善我國的物業(yè)管理立法,又有利于我國的物業(yè)管理同國際接軌。例如美國的物業(yè)產(chǎn)權制度對于我國的物業(yè)管理法律體系的構建就有一定的借鑒意義。

根據(jù)上述原則,在完善業(yè)主權及物業(yè)管理法律制度時,應當注意以下兩個方面的問題:首先是立法模式的選擇問題。在立法模式上有兩種選擇:一是民法典模式,把業(yè)主權和物業(yè)管理制度納入民法典的相關條款之中。二是單行法模式,在現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》基礎上,制定《物業(yè)管理法》,強化對業(yè)主權的保護,規(guī)范業(yè)主的權利和義務,把物業(yè)管理進一步納入到法制化、規(guī)范化、程序化的軌道。對于以上兩種模式,筆者更傾向于選擇后一種模式,因為我國目前編纂統(tǒng)一的《民法典》的條件尚不成熟,而物業(yè)管理制度中暴露出來的許多問題又急需解決,必須要有一部法律對其進行規(guī)范。同時,先行制定單行法也可以為以后編纂《民法典》積累經(jīng)驗,等到編纂條件成熟之時再將它納入其中。二是立法的制度安排問題。由于業(yè)主權與物業(yè)管理制度關系密切,所以在制度的安排上應該把它們視為一個綜合的法律體系。其既要包含實體法的有關內容,如對于業(yè)主權利和義務的準確界定及法律適用等,又要包含程序法的有關內容,如對于業(yè)主權的取得及行使權力和維權的程序設計等。

此外,在完善物業(yè)管理法律制度時,要注意構建業(yè)主權與物業(yè)管理權的和諧體制。具體說來,應從以下幾個方面入手:

一是制度設計上要兼顧業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)三方的權益。業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的糾紛,有的是開發(fā)商的過錯引發(fā)的,有的是物業(yè)管理企業(yè)的責任導致的,也有的是因業(yè)主的問題所引起的。就此而言,在進行相關制度設計時,應當平衡業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權利義務關系,既要確立、維護業(yè)主的諸多權益,也要關注、保護開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)權和管理權。在立法時,要避免因“業(yè)主權維護”這一濃烈的社會氛圍而過分偏重對業(yè)主權的保護。

二是在制度運行時要平衡好各方利益關系。在構建良好的業(yè)主權及物業(yè)管理法律制度的基礎上,要著力落實、解決制度運行上的問題,以保證相關主體的權益得到全面、公平的實現(xiàn)。在制度運行上,尤其要平衡好業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權利行使的關系,防止任何一方權利的不正常擴張或濫用。就司法機關、仲裁機構處理相關糾紛而言,需要審判者、仲裁者公正地對待各方當事人的權益,減少主客觀因素的干擾,公平地進行裁判。

三是樹立科學的業(yè)主維權意識。近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和糾紛的增多,業(yè)主維權意識日趨濃厚,加之媒體及社會大眾的情感因素的推波助瀾“,維護業(yè)主權”的呼聲、訴求遠遠超越了法律維權之范圍,甚至出現(xiàn)了一些非理性的“維權”。客觀而言,由于前些年房地產(chǎn)市場的混亂、房地產(chǎn)開發(fā)的暴利取向、物業(yè)管理的“行政化”傾向,的確造就了一些霸道的、不講規(guī)矩的開發(fā)商和物業(yè)企業(yè),同時也形成了業(yè)主為“弱勢群體”的社會現(xiàn)象。但隨著房地產(chǎn)市場秩序逐步穩(wěn)定,制度逐步健全,我們需要重新思考相關的社會現(xiàn)象,樹立科學的權利觀,特別是要把“業(yè)主維權”放置于創(chuàng)建和諧社會這一整體環(huán)境之中,避免一味地強調“維權”而忽略對他人權利、對社會公共利益的尊重,更不應遷就業(yè)主背離法律的訴求。

總之,和諧秩序乃至和諧社會的創(chuàng)建,不僅需要制度上的健全,也需要制度運行機制的完善和主體權利觀的更新。只有這樣,才能夠真正構建業(yè)主權與物業(yè)管理權的和諧體制。

關鍵詞:業(yè)主權/物業(yè)管理權/物業(yè)管理法律制度

內容提要:近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理糾紛的增多“,維護業(yè)主權”的呼聲越來越高。但在現(xiàn)行的《物權法》及《物業(yè)管理條例》中,對業(yè)主權都未作出明確的規(guī)定。立法上的這一缺陷,導致實踐中業(yè)主權與物業(yè)管理權之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。對此,我國應盡快完善物業(yè)管理法律制度,將業(yè)主權法律化,構建業(yè)主權和物業(yè)管理權之間的和諧體制。