地產(chǎn)管理論文：小議商業(yè)地產(chǎn)容量與模式

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本文作者：孫斌藝張永岳謝福泉工作單位：華東師范大學(xué)

理論分析

(一)商業(yè)地產(chǎn)容量的內(nèi)涵界定一個商業(yè)區(qū)或商場在某一時間內(nèi)，依據(jù)其環(huán)境等條件，可吸引顧客購物及相關(guān)活動的能力，即為該商業(yè)區(qū)或商業(yè)建筑在該時間內(nèi)的商業(yè)容量。商業(yè)容量依空間尺度大小可分為宏觀、中觀和微觀等三個層面，對應(yīng)的空間分別是城市、城市商業(yè)區(qū)、單體商業(yè)建筑;依行業(yè)可劃分為百貨、餐飲、專業(yè)商店、服務(wù)修理等多個層面。城市的商業(yè)容量可以用目前城市中所有消費(fèi)者(包括常住人口、流動人口和旅游人口等)的消費(fèi)總額來反映。本文所指的商業(yè)地產(chǎn)市場容量是指，依據(jù)城市經(jīng)濟(jì)和規(guī)模可以支撐的該城市區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房有效需求的總建筑面積或總營業(yè)面積，即城市可承載的最大商業(yè)地產(chǎn)面積。在商業(yè)地產(chǎn)市場容量下建議的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)者能夠獲取可以回收開發(fā)成本并獲取合理水平的利潤值相對應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)價格;其持有者能夠獲取能覆蓋運(yùn)營成本與合理水平的租金;其租用者能夠在支持租金且獲取合理利潤水平的情況下持續(xù)經(jīng)營。商業(yè)用房在建成以后，顧客稀少，達(dá)不到設(shè)計的目標(biāo)和預(yù)期效益，造成空置和浪費(fèi)，同時蘊(yùn)含過度投入帶來的泡沫風(fēng)險;相反，商業(yè)用房長期處于飽和狀態(tài)或超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，既影響了消費(fèi)者消費(fèi)活動的質(zhì)量，也對經(jīng)濟(jì)效益有較大的負(fù)面影響。因此，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)建立在市場容量測算的基礎(chǔ)上。(二)商業(yè)地產(chǎn)市場容量的影響因素定性分析1．社會經(jīng)濟(jì)。(1)GDP。國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的宏觀指標(biāo)。當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時，人們的收入水平往往呈現(xiàn)較快速度上漲的趨勢，這時消費(fèi)水平的增長也較快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整，各類消費(fèi)品和服務(wù)的銷售量呈上升勢頭，消費(fèi)品的市場容量擴(kuò)大，從而對商業(yè)用房的需求量放大。反之，則對商業(yè)用房的需求量會縮小。因此，從理論上分析，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對應(yīng)與之相適應(yīng)的商業(yè)面積和商業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值是衡量各國人民生活水平的標(biāo)準(zhǔn)。按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系理論，各種商業(yè)業(yè)態(tài)伴隨著人均GDP的提高而相繼出現(xiàn)，如表1所示。(2)城市化率。城市的定位和城市化水平，也會影響到商業(yè)面積。發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高，城市的服務(wù)業(yè)相對發(fā)達(dá)，除了常住人口以外，旅游人口也帶來了大量的消費(fèi)需求，從而導(dǎo)致商業(yè)建筑面積的增加。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及消費(fèi)率的提升是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有效推動力。反過來，商業(yè)的發(fā)達(dá)程度也直接關(guān)系到一個城市的宜居程度及商務(wù)功能，進(jìn)而影響城市綜合競爭力。2．收入水平。(1)人均可支配收入。城市居民人均可支配收入是衡量居民購買力大小的指標(biāo)。收入越多，居民的購買能力越強(qiáng)。理論而言，城市居民人均可支配收入與商業(yè)地產(chǎn)市場容量呈正相關(guān)性。在其他因素不變的前提下，人均可支配收入增加，可以刺激消費(fèi)，通過價值鏈的傳遞過程對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形成刺激作用。人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積有著密切的關(guān)系，分析國內(nèi)外資料整理可得出不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積的對應(yīng)關(guān)系(如表2)。可以看出，不同的人均可支配收入對應(yīng)著不同的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。(2)居民儲蓄余額。居民儲蓄余額是指一定時點(diǎn)上居民在各種儲蓄機(jī)構(gòu)儲蓄的總金額，包括城鎮(zhèn)居民個人儲蓄和農(nóng)村居民個人儲蓄兩部分，不包括工礦企業(yè)、部隊、機(jī)關(guān)團(tuán)體等集團(tuán)儲蓄。居民儲蓄存款額與國民收入成正比，能夠反映一個地區(qū)的富裕程度，另一方面它代表的是居民可支配收入中用于消費(fèi)后的剩余購買力，實(shí)際上是居民為推遲消費(fèi)所作的一種準(zhǔn)備，例如在可支配收入減少或增長緩慢時，或因社會保障不完善等原因?qū)ξ磥眍A(yù)期悲觀時，居民會增加儲蓄額，適當(dāng)減少消費(fèi)。同時還應(yīng)注意，單純?nèi)丝诒姸嗖⒉灰馕吨@個國家或城市的購買力強(qiáng)，中等收入群體的邊際消費(fèi)傾向最高，其收入水平和需求偏好決定了主導(dǎo)的消費(fèi)品品種、質(zhì)量、數(shù)量和特定的功能要求。因此中等收入階層的擴(kuò)大對社會整體的消費(fèi)會有更大的刺激，市場需求將得到更大提高，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。3．消費(fèi)水平。(1)社會消費(fèi)品零售總額。城市居民的消費(fèi)水平對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著很大的影響。居民的消費(fèi)水平的高低直接決定著消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從而影響著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，不同的消費(fèi)水平下，居民的購物需求也有所不同，商業(yè)的行業(yè)布局也會出現(xiàn)不同，零售商業(yè)、娛樂商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)性商業(yè)、休閑體驗商業(yè)、創(chuàng)意商業(yè)的配置比例會有所不同。社會消費(fèi)品零售額指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)等行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。它反映通過各種商品流通渠道向居民和社會集團(tuán)供應(yīng)生活消費(fèi)品來滿足他們生活需要的情況，是研究居民生活、社會消費(fèi)品購買力、貨幣流通等問題的重要指標(biāo)。(2)消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)。恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是用來表示生活水平高低的一個指標(biāo)。恩格爾系數(shù)(%)=食品支出總額/家庭或個人消費(fèi)支出總額×100%。根據(jù)恩格爾系數(shù)遞減規(guī)律，即同類產(chǎn)品的消費(fèi)量與收入的變化量不是同比例增加的，而是著重滿足基本生理需要的消費(fèi)。以吃的消費(fèi)為例，在保持一定的絕對增加的同時，相對增量減少，而高層次的支出，如娛樂休閑等，則逐漸增加，這種規(guī)律就叫做恩格爾系數(shù)遞減規(guī)律，系數(shù)遞減的幅度越大，人的精神追求就越高，對應(yīng)涉及娛樂、文化等體驗經(jīng)濟(jì)的商業(yè)設(shè)施需求量會有較大幅度的提升。恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50%～59%為溫飽，40%～50%為小康，30%～40%為富裕，低于30%為最富裕。(3)網(wǎng)購消費(fèi)傾向。近些年網(wǎng)絡(luò)購物發(fā)展迅速，成為一種不受時間地域限制，方便快捷的消費(fèi)新渠道。消費(fèi)者尤其是越來越多的年輕消費(fèi)者網(wǎng)購消費(fèi)傾向很高，網(wǎng)絡(luò)購物正在形成對實(shí)體購物的巨大沖擊。同時，也是對商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的挑戰(zhàn)。由于網(wǎng)絡(luò)購物不具有實(shí)體購物的體驗優(yōu)勢，其在社會零售品銷售總額總所占的比重達(dá)到一定比例(10%左右)后會進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。4．人口特征。(1)人口數(shù)量。城市人口數(shù)量和人口密度對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)有很大影響，不同的人口規(guī)模要求有不同的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)。如表3，在人口較少的時候，便利店等小型商業(yè)為主，隨著人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，逐漸出現(xiàn)了綜合超市、大型超市、娛樂場所、社區(qū)購物中心、百貨和大型購物中心。(2)就業(yè)結(jié)構(gòu)。就業(yè)情況是衡量城市人口職業(yè)構(gòu)成的重要指標(biāo)。就業(yè)率的增加，會促進(jìn)消費(fèi)的增長，從而增加商業(yè)地產(chǎn)需求的上升。因此，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和所占比重可以作為衡量商業(yè)地產(chǎn)市場容量的影響因素。

商業(yè)地產(chǎn)市場容量的定量分析

(一)變量選取影響商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的因素是復(fù)雜且多變，很難對所有的影響因素逐一進(jìn)行分析。為了更好地對于商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策提出建議，本文運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)的研究方法，通過定量的方法，來加深對商業(yè)地產(chǎn)容量影響因素的認(rèn)識。通過宏觀因素的選取幫助政策制定者把握商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)支撐力的關(guān)鍵指標(biāo)，從而能更好地為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控起到一定的作用，有利于整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也能為開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者等提供參考。在此背景下，本著科學(xué)性、可行性、代表性、數(shù)據(jù)可量化性，在前文對商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模影響因素的定性分析基礎(chǔ)上，本文選取了以下商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素:上海市生產(chǎn)總值(GDP)、上海市常住人口數(shù)量、人均GDP、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費(fèi)支出、消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)(恩格爾系數(shù))、居民消費(fèi)水平、城市居民家庭人均消費(fèi)支出、儲蓄存款余額、最終居民消費(fèi)支出、社會消費(fèi)品零售總額、城市化率、第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值、城市化率、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、人口密度、國內(nèi)外旅游者來滬人數(shù)等15個指標(biāo)進(jìn)行分析。(二)灰色關(guān)聯(lián)度分析為分析商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模與影響商業(yè)地產(chǎn)潛在經(jīng)濟(jì)支撐能力的眾多因素之間存在相關(guān)關(guān)系，由于各因素之間的關(guān)系是灰色的，很難分清哪些因素是主導(dǎo)因素，哪些因素是非主導(dǎo)因素;哪些因素之間關(guān)系密切，哪些不密切。灰色關(guān)聯(lián)分析是解決這類問題較為行之有效的方法之一，本文選擇采用灰色關(guān)聯(lián)分析進(jìn)行定量分析。1．相關(guān)概念。灰色系統(tǒng)理論是著名學(xué)者鄧聚龍教授首創(chuàng)的一種系統(tǒng)科學(xué)理論(GreyTheo-ry)，它是基于數(shù)學(xué)理論的系統(tǒng)工程學(xué)科。主要解決一些包含未知因素的特殊領(lǐng)域的問題，其中的灰色關(guān)聯(lián)分析是根據(jù)各因素變化曲線幾何形狀的相似程度，來判斷因素之間關(guān)聯(lián)程度的方法。關(guān)聯(lián)度是兩個系統(tǒng)或系統(tǒng)中的兩個因素之間隨著時間而變化的關(guān)聯(lián)性大小的量度。灰色關(guān)聯(lián)度分析對于一個系統(tǒng)發(fā)展變化態(tài)勢提供量化的度量，非常適合動態(tài)歷程分析。它定量地描述系統(tǒng)發(fā)展過程中，因素之間相對變化的情況，即變化的大小、方向與速度的相對性。將參考因素和比較因素的時間序列數(shù)據(jù)的相似和吻合程度進(jìn)行定量描述，如果兩個因素變化的態(tài)勢基本一致，即同步變化程度較高，則可以認(rèn)為兩者關(guān)聯(lián)度較大;反之，兩者關(guān)聯(lián)度就小。其作用在于明確并理順主次因素、優(yōu)劣關(guān)系。因此，灰色關(guān)聯(lián)度分析是對于一個系統(tǒng)發(fā)展變化態(tài)勢的定量比較與描述，認(rèn)識了系統(tǒng)或因素間的這種關(guān)聯(lián)關(guān)系，才能分清哪些是主導(dǎo)因素，哪些是次要因素，為進(jìn)行系統(tǒng)分析、預(yù)測、決策、研究打好基礎(chǔ)。灰色關(guān)聯(lián)分析克服了傳統(tǒng)分析方法在運(yùn)用中受到大樣本、成典型分布的條件限制，其研究對象可以是小樣本，對于樣本量的多少和樣本有無規(guī)律都同樣適用。灰色關(guān)聯(lián)分析方法要求樣本容量可以少到4個，對數(shù)據(jù)無規(guī)律同樣適用，不會出現(xiàn)量化結(jié)果與定性分析結(jié)果不符的情況。其基本思想是將評價指標(biāo)原始觀測數(shù)進(jìn)行無量綱化處理，計算關(guān)聯(lián)系數(shù)、關(guān)聯(lián)度以及根據(jù)關(guān)聯(lián)度的大小對待評指標(biāo)進(jìn)行排序。灰色關(guān)聯(lián)度的應(yīng)用涉及社會科學(xué)和自然科學(xué)的各個領(lǐng)域，尤其在社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如國民經(jīng)濟(jì)各部門投資收益、區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢分析、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面，都取得較好的應(yīng)用效果。2．影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度排序分析。根據(jù)前文分析，為清楚辨識影響商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模量的眾多相關(guān)因素的相關(guān)程度，以上海市1998～2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為依據(jù)，選擇15個對商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模影響較大的因素，進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。3．影響因素的確定和分析。運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論，對受需求趨動形成的上海商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模的相關(guān)影響因素進(jìn)行分析，比較全面、客觀地反映上海商業(yè)房地產(chǎn)需求量與各相關(guān)影響因素之間的相互聯(lián)系。本分析結(jié)果成立建立在如下假設(shè)基礎(chǔ)上，即在影響商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張需求面的眾多因素中，有些需求量的作用是顯性的，有些作用是隱性的，假設(shè)本文所列示的這些因素都是需求面趨動商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張作用顯著且影響力相對比較大的。在此假設(shè)條件下，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論在眾多相關(guān)因素中找出與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模之間關(guān)系最為密切的因素，并且按照相關(guān)程度排列出次序，使這種原本模糊的、僅限于定性描述的關(guān)系，得以清晰地量化。從關(guān)聯(lián)度計算的結(jié)果可知，與上海商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模相關(guān)的因素中儲蓄存款余額、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員和人均GDP相關(guān)程度較大，相關(guān)系數(shù)均超過0．6;而國內(nèi)外來滬旅游人數(shù)、人口密度、常住人口數(shù)量、上海市生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)水平、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費(fèi)支出和最終居民消費(fèi)支出也具有一定的影響力，相關(guān)系統(tǒng)均超過0．5;而第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值、社會消費(fèi)品零售總額、城市化率、消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)相關(guān)程度相對較低。首先，關(guān)聯(lián)系數(shù)分列1、3位的儲蓄存款余額和人均GDP均是反映居民財富程度的指標(biāo)，因而城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高導(dǎo)致居民財富水平的快速增加對于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的影響力要高于經(jīng)濟(jì)增長程度、居民收入的提高以及居民在消費(fèi)層面支出及支出結(jié)構(gòu)等因素的影響;其次，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員關(guān)系程度達(dá)0．62，排在所有因素的第二位，說明城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模具有較大影響，這種影響主要在體現(xiàn)城市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的數(shù)量而非產(chǎn)值上;第三，國內(nèi)外來滬旅游人數(shù)排在第四位表明作為國際化大都市，來滬旅游的人群為上海的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展提供重要的支撐;第四，人口密度、常住人口這兩大反映城市人口規(guī)模的指標(biāo)對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也具備一定的影響力。(三)商業(yè)地產(chǎn)市場容量的測算1．測算方法的設(shè)計與建立。將商業(yè)地產(chǎn)市場容量定義為城市經(jīng)濟(jì)和規(guī)模可以支撐的最大商業(yè)房地產(chǎn)面積，即城市可承載的最大商業(yè)地產(chǎn)面積。在此條件下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者能夠獲取可以回收開發(fā)成本并獲取合理水平利潤值相對應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)價格;商業(yè)地產(chǎn)的持有者能夠獲取能覆蓋運(yùn)營成本并獲取合理水平利潤的租金;商業(yè)地產(chǎn)的租用者能夠在支持租金且獲取合理水平利潤的情況下持續(xù)經(jīng)營。目前學(xué)術(shù)界對商業(yè)地產(chǎn)容量的研究集中于針對特定商業(yè)項目或商業(yè)區(qū)域，針對某一城市商業(yè)地產(chǎn)容量的研究較少，相對科學(xué)合理測算單一城市商業(yè)地產(chǎn)容量的模型更為少見。上海主要商圈數(shù)量多，規(guī)模大，輻射范圍差異較大，結(jié)合上海商業(yè)地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，本文嘗試不考慮商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題，從總量上建立城市商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)容量的測算模型并估算上海市商業(yè)地產(chǎn)市場容量，模型的設(shè)計思路為:從商業(yè)地產(chǎn)租用者的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)租用者愿意租用商業(yè)地產(chǎn)從事商業(yè)運(yùn)營的基本條件為租用者可以通過商業(yè)經(jīng)營活動獲得利潤，而這個利潤足以支付租金并獲得最低的預(yù)期利潤。據(jù)此，建立模型如下:(1)商業(yè)房地產(chǎn)總規(guī)模模型Sr=f(X1，X2，Λ，Xi，ε)式中Sr指鋪面總需求，Xi指儲蓄存款余額、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、人均GDP等前文影響商業(yè)房地產(chǎn)總規(guī)模的因素，ε指其他偶然性因素。(2)上海商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的消費(fèi)總額測算Mr=M+M''''－M″M=C''''•YM''''=C″•YM″=C0•Y式中:Mr—用于上海商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的消費(fèi)總額;M—上海居民消費(fèi)需求;M''''—外來消費(fèi)需求;M″—上海居民外購消費(fèi)需求;Y－上海居民消費(fèi)支出水平;Y''''－外來消費(fèi)人群消費(fèi)支出水平;C''''－上海居民在商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)支出傾向;C″－外來消費(fèi)人群在商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)支出傾向;C0－上海居民在外地商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)支出傾向。(3)鋪面總需求測算Sr=Mrm''''式中:m''''—單位鋪面面積獲取正常利潤條件下的平均銷售額。(4)單位鋪面面積平均銷售額測算m''''=Rp－p''''R—單位鋪面租金;p—單位鋪面正常經(jīng)營毛利率;p''''—鋪面經(jīng)營者最低期望利潤率。2．?dāng)?shù)據(jù)收集與指標(biāo)測算。根據(jù)以上測算模型，為估算上海商業(yè)地產(chǎn)容量總量，各指標(biāo)數(shù)據(jù)收集及處理情況具體如下:(1)上海商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的消費(fèi)總額測算。精確測算上海商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的消費(fèi)總額相對困難，特別是對于精確測算外來旅游消費(fèi)人群消費(fèi)支出以及上海居民在外地消費(fèi)支出相對困難，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)中“社會消費(fèi)品零售總額指標(biāo)”指本市批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)以及其他行業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)的消費(fèi)品零售額，是從供應(yīng)角度統(tǒng)計本市商業(yè)設(shè)施的銷售總額，與本文商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施消費(fèi)總額定義具有較高的一致性，因此本文采用上海社會消費(fèi)品零售總額指標(biāo)替代商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的消費(fèi)總額，理論上可行同時保證了測算的操作性。(2)上海單位鋪面租金平均水平。上海作為國內(nèi)最大的商業(yè)市場之一，商業(yè)地產(chǎn)情況復(fù)雜，租金分布區(qū)間較大，隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，除傳統(tǒng)的“四城”和“四街”在商鋪?zhàn)饨鹕鲜冀K保持優(yōu)勢，豫園商城與南京東路的租金不相上下，原因是南京東路的優(yōu)勢突出，豫園商城的商鋪?zhàn)罹哂刑厣６渌氖畟€市級商業(yè)副中心區(qū)的租金也穩(wěn)定增長，而隨著新興商圈的不斷涌現(xiàn)及社區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展，上海商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹫w走勢向上。上海不同商圈的租金差異較大，根據(jù)上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合編制的《上海市房地產(chǎn)市場2005》，上海市級商業(yè)街市的商鋪?zhàn)饨饍r格保持在每天每平方米38～48元區(qū)間內(nèi)，周邊路段上的商鋪借其環(huán)境上的優(yōu)勢和特色專賣街的形成、定向消費(fèi)人群的集聚，個別商鋪的租金價格較高。如與百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路，近幾年陸續(xù)開出了各種服飾、鞋子、裝飾品小店，成了一條吸引時髦人士的特色購物街，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這條路上的最高商鋪價格達(dá)每天每平方米56元。而社區(qū)商業(yè)租金價格以浦東昌里路為最高，其租金價格達(dá)每天每平方米24元;而較低的社區(qū)商鋪價格出現(xiàn)在浦東上南路(海陽路、靈巖南路)附近，僅為每天每平方米1．2元。同類商業(yè)街市租金價差也相對較大，在市級商業(yè)街市，租金價差最大的在3倍以上。例如，靜安南京路80平方米的商鋪?zhàn)饨鹗敲刻烀科椒矫?8～45元，四川北路北段同等面積的商鋪?zhàn)饨馂?5～30元，而在閘北區(qū)不夜城的天目西路商鋪?zhàn)饨饍H為5～14元。為相對科學(xué)地衡量上海市單位鋪面租金平均水平，本文采用上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合編制的《上海市房地產(chǎn)市場1999－2005》中全市商業(yè)用房平均租金數(shù)據(jù)，即1998－2004年上海市單位鋪面租金平均水平，由于該統(tǒng)計數(shù)據(jù)中斷公布，2005～2010年數(shù)據(jù)采用統(tǒng)計局公布的上海市房屋租賃和土地交易價格指數(shù)中商業(yè)營業(yè)用房租賃價格指數(shù)估算。(3)上海零售及餐飲經(jīng)營正常毛利率。上海商業(yè)地產(chǎn)鋪面由于從事行業(yè)的不同，毛利率差距較大，為保證數(shù)據(jù)的可靠度，大樣本的平均數(shù)據(jù)可信度相對較高，由于商業(yè)地產(chǎn)鋪面主要從事零售貿(mào)易和餐飲業(yè)，為準(zhǔn)確測算上海零售及餐飲經(jīng)營正常毛利率，采用統(tǒng)計年鑒中限額以上零售企業(yè)、餐飲業(yè)主要指標(biāo)測算不同行業(yè)毛利率，并用限額以上各行業(yè)企業(yè)數(shù)量加權(quán)平均。這種測算方法接近真實(shí)值的基本假設(shè)為限額以上企業(yè)能代表該行業(yè)平均或平均以上的營業(yè)能力，通過全市大樣本的平均數(shù)據(jù)能剔除異常情況。(4)鋪面經(jīng)營者最低期望利潤率的確定。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，任何投資者進(jìn)行投資的最低期望收益率不會低于無風(fēng)險收益率，否則經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)任何理性人沒有投資動力。盡管在現(xiàn)實(shí)中并不存在無風(fēng)險的投資，因為任何投資都存在一定程度的通貨膨脹風(fēng)險和違約風(fēng)險。與無風(fēng)險證券最接近的是我國發(fā)行的國庫債券，學(xué)術(shù)界也普遍認(rèn)同國債利率是相對安全的，因為它們的收益和償還期已經(jīng)提前確定，且不存在任何違約風(fēng)險。因此，本文將鋪面經(jīng)營者最低期望利潤率確定為我國的5年期國債憑證式國債利率表，若某一年度多期不等利率國債，則按該年度多項國債簡單平均值處理。3．市場容量測算與結(jié)果分析。根據(jù)前文收集和處理的數(shù)據(jù)以及上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量測算模型計算結(jié)果如下:由于所取鋪面經(jīng)營正常毛利率對商業(yè)容量測算結(jié)果影響較大，為客觀全面說明問題，本文分別采用零售貿(mào)易業(yè)平均毛利率、零售貿(mào)易業(yè)細(xì)分行業(yè)最大平均毛利率、餐飲業(yè)平均毛利率和零售貿(mào)易業(yè)及餐飲業(yè)平均毛利率作為上海商業(yè)鋪面經(jīng)營平均毛利率測算，與上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)際面積對比表明，以零售貿(mào)易業(yè)及餐飲業(yè)平均毛利率測算的商業(yè)地產(chǎn)容量與實(shí)際值差異相對較小，以零售貿(mào)易業(yè)及餐飲業(yè)平均毛利率代替上海商業(yè)經(jīng)營一般水平具有一定意義。測算結(jié)果表明:2003～2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積基本協(xié)調(diào)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積小于商業(yè)地產(chǎn)市場容量值;2009年和2010年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量小于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積，特別是2009年即使以毛利率最高的餐飲業(yè)替代平均毛利率水平，經(jīng)濟(jì)支撐下的商業(yè)地產(chǎn)市場容量仍然小于實(shí)際數(shù)據(jù)，2010年上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次加速，零售餐飲業(yè)毛利率明顯提升，受此影響，市場容量明顯提升，但商業(yè)地產(chǎn)市場容量測算值與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積間的差距進(jìn)一步加大，僅以餐飲業(yè)替代平均毛利率測算的商業(yè)地產(chǎn)市場容量大于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)際面積，也就是說只有在上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中絕大部分營業(yè)面積更接近餐飲業(yè)毛利率水平時，上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積才足以獲取合理的利潤水平。然而這種假設(shè)成立的概率顯然較小，因此根據(jù)測算結(jié)果我們可以得出2009年以來，上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，這一傾向存在概率較大。

上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展建議

上海商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模大于經(jīng)濟(jì)承載能力，2010年以來上海商業(yè)地產(chǎn)市場不斷升溫，這種商業(yè)地產(chǎn)升溫帶有規(guī)避政策的投機(jī)色彩，而非真正建立在商業(yè)繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)之上。由于資本天生具有的趨利性，當(dāng)住宅房地產(chǎn)業(yè)平均利潤日益減少時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會去尋找新的利潤增長點(diǎn)，進(jìn)而戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。自1990年代中后期以來，住宅類房地產(chǎn)的年開發(fā)量以20%以上的速度快速增長，但在開發(fā)過程中逐漸出現(xiàn)的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場定位和房價上漲等問題使得目前的住宅房地產(chǎn)投資市場出現(xiàn)整體下滑趨勢。特別是在國家房產(chǎn)政策打壓下，對相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅房地產(chǎn)行業(yè)利潤率回歸成為不爭的事實(shí)，目前住宅房地產(chǎn)投資回報率約為6%～8%，而商業(yè)地產(chǎn)相對利潤空間較大，一般來說商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率可以達(dá)到8%～12%，有的甚至達(dá)到15%以上。因此，房地產(chǎn)商把大量資金由住宅類房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中去，也就不足為怪。但從城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來看，上海商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模應(yīng)當(dāng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)，因此，政府及商業(yè)地產(chǎn)的市場參與者應(yīng)因勢利導(dǎo)地解決商業(yè)地產(chǎn)時間上、空間上失衡。具體而言，主要包括如下對策建議:一是弱化政府政策導(dǎo)向，發(fā)揮服務(wù)功能。為了幫助市場調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮，減少盲目投資行為的發(fā)生。建議政府弱化以鼓勵或抑制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的導(dǎo)向性政策規(guī)制市場，充分發(fā)揮政府服務(wù)功能，一方面通過嚴(yán)把審批關(guān)引導(dǎo)合理商業(yè)項目建設(shè)，避免盲目投資;另一方面，加強(qiáng)信息公開工作進(jìn)程，強(qiáng)化與開發(fā)企業(yè)溝通。二是協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展需求，減少形象工程。上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)市場以市級、區(qū)級和社區(qū)商業(yè)中心為支撐的多層次商業(yè)空間格局已成型，隨著軌道交通的成熟，新老商圈四面開花，上海商圈開始從原來的條狀、塊狀向點(diǎn)狀分布發(fā)展。為避免因不同區(qū)域重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)造成的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模失衡，建議應(yīng)充分配合上海城市發(fā)展空間分布的要求，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定更加科學(xué)合理，這樣才能真正有效遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。三是強(qiáng)化前期科學(xué)論證，優(yōu)化運(yùn)營模式。如前文所述，部分商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏科學(xué)的前期論證是引起商業(yè)地產(chǎn)項目盲目開發(fā)的因素之一，而運(yùn)營模式的缺陷又使部分商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展受阻。因此，商業(yè)地產(chǎn)需要尋求合理的發(fā)展路徑，這是一個商業(yè)地產(chǎn)項目從其前期的區(qū)域選擇與功能定位到中期開發(fā)模式創(chuàng)新以及后期經(jīng)營模式創(chuàng)新和管理完善的過程。而合理發(fā)展路徑需要商業(yè)地產(chǎn)的參與方共同打造。