小議經濟適用房建設的成本管理

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幾年來，油田按照國家住房制度改革的要求，統一進行了經濟適用房的開發建設，在油田范圍內建成了一大批經濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經濟適用房建設成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。本文就經濟適用房建設成本談一些看法，供各位同仁參考。

一、油田經濟適用房的發展及現狀

油田經濟適用房的開發建設始自98年下半年。建設初期，為了解決無房職工的住房問題，實施了各種優惠政策和福利制度，以較低的價格出售給住戶居民，銷售勢頭良好。2001年，油田進行了經濟適用房開發機制和模式的改革，主要涉及以下兩個方面：一是開發主體：設立了經濟適用房開發中心，全面負責經濟適用房的開發建設；二是資金來源：投資的主體由單位變為職工個人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經濟適用住房的成本售價做了統一規定，“在局自由土地上開發的經濟適用房建設成本主要由地方有關行政事業收費、工程的堪察設計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成.”

據初步測算分析，油田2001年第一批經濟適用房平均工程造價達到了1200元/平方米，高于管理局規定的1050元/平方米控制價格的；2003年，多層經濟適用房的銷售價格已達1480元/平方米，逐步接近當地的商品住房。所以如果加強造價的管理控制，為職工建造更多質優價廉的住房已經是今后經濟適用房開發建設工作的難點。

二、油田經濟適用房造價剖析

油田經濟適用房工程造價偏高，接近地方商品的建設成本，有其客觀方面的原因，這主要體現在小區的規劃、配套以及建設標準方面等幾個方面，主要情況如下：——規劃布局。通過與地方有規模的住宅小區比較，其房屋及配套設施布局非常緊湊，小區容積率高，一般為0.9－2.0.據不完全統計，油田2001年開發建設的幾個區域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經濟效益的角度出發，容積率小，建筑密度小，小區的綠化、硬化面積增大，其他相應的基礎設施配套工作量也增大。配套工程造價提高，拉動了住宅造價的上升。

——樓型和房型。油田經濟適用房開發建設工作起步較晚，有關政策還不允許開放房型，只能按規定開發建設60、70、80三種房型，建房面積一般為70－105平方米左右，且為了解決無房戶問題，還需要建設大量的60型住宅；而地方開發公司開發的房屋面積一般為80－140，有的達到或超過200平方米。按照小區的規劃，油田在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結構的經濟房型，在同樣建設標準的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結構是很不經濟的。

——區域因素。首先偏遠區域價格拉動了整體平均價格的上升。由于油田住宅建設區域分散，特別是部分偏遠區域，地質條件差，地基的處理代價大；因地域偏遠，材料價格高。因此，同等型號住宅造價，偏遠區域要高出中心地帶5個百分點左右。其次是油田住宅是在自有土地上開發開發建設的，規劃區域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平費平均為16元/平方米的標準，要高出新區費用一半。油田經濟適用房的建造成本的分析價格是綜合全局不同地區的平均價格，由于目前油田中心區域可規劃建設區域少，大部分經濟適用房分布在外圍區域，因此整體的平均價格是偏高的。

——其他因素。為提高住房的使用功能，避免房屋二次裝修引起的不必要浪費，油田的經濟適用房在室內的裝修標準上力爭一次到位，如進戶防盜門、室內門、衛生潔具及墻地磚等，都是為進一步滿足用戶使用要求的中檔以上裝修標準，雖然造價提高了，但對住戶今后的裝修還是節約了大量資金，不但提高了房屋的居住質量，還為住戶解決了許多的麻煩。另外油田大部分住宅小區毗鄰人口稠密的地方鄉鎮，工農關系復雜，影響了工程的進度和質量，增加了建設成本的負擔。再是油田住宅的地下室是不計面積出售給住戶的，相對地方出售地下室和閣樓，油田等于多出一部分投資。

三、搞好經濟適用房造價控制的幾點設想

經濟適用房的建設是一項中長期的政策，偏高的工程造價，將產生一系列負面效應，導致小區功能不能得到全面的開發，必然會影響到職工的切身利益。今后，工程造價控制有待加強，讓有限的資金發揮最大的使用效益。為此結合油田經濟適用房建設的實際，提出工程造價控制的幾點想法。

1、逐步建立科學的工程造價分析系統，為設計階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準。任何事情都有一定的規律，把握好了相關規律，工程的造價控制就能做到有的放矢。工程造價管理，特別是設計階段的工程造價完全是由設計人員所采用的工藝技術，材料設備、結構形式等因素決定。在滿足設計任務書要求的前提下，采用不同的工藝技術、材料設備、結構形式會有不同的工程造價，其差額有時還會很大，可見設計階段的工程造價控制大有潛力可挖。建立一套比較科學的、客觀的工程造價分析系統是很有必要的。

2、搞好規劃設計，合理確定工程造價控制目標。造價控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段，對于我局經濟適用房的建設來說，主要是做好前期的規劃和單體設計。結合油田自身特點，規劃設計在兼顧社會效益和環境效益的同時，突出經濟效益這個中心，重點做好建筑密度、容積率、綠化率等指標的合理控制，最大限度發揮資金的使用效益。大力推廣限額設計，提高設計概預算的精確度，并作為施工圖預算和施工實施階段的控制目標。在造價的實施管理過程中，除特殊情況外，設計及施工人員不能隨意改變設計內容，提高設計標準，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。從而能夠做好經濟適用房造價的事前控制和主動控制。

3、加大招投標力度，有效控制工程造價。招投標承包制已在全國普遍推廣，并在降低工程造價、縮短工期、提高建筑產品質量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標的實施，使工程建設投資得到了有效地控制，主要體現在三個方面。一是設計的招投標，通過對多種設計方案比較和優選，使小區規劃布局更加合理，結構更加先進，造價更加低廉。二是建設工程的招投標。把真正有技術力量、質量意識比較強、素質比較好的施工單位，并且有相當的工程建設經驗的單位招標進來，是建設高質量住房的保障。三是建材招投標。發揮建材的規模采購優勢，以招投標的形式擇優選擇規模大、質量高的材料生產廠家，不但確保了駐扎建設原材料質量，而且通過規模效應，達到了進一步降低材料價格的目的。

4、提高概預算的編制質量，搞好結算把關工作。編制工程概預算是技術性、政策性、經濟性很強的工作，應該使有限的建設資金得到充分利用，有效的控制投資。為此，概預算編制人員應深入現場，搜集第一手資料，搞好調查研究，掌握市場的動態發展，了解最新的施工技術，熟悉施工現場的現狀，使自己所做的估算、概算和預算貼近實際。同時，還需要工程經濟人員與專業設計人員密切合作，避免漏項、缺項，提高概預算的編制質量，不能機械地按圖算量，按定額套價，而應及時地對工程造價進行分析對比，反饋造價信息，能動地影響設計，以保證有效地控制工程造價。工程竣工結算是如實反映建設項目的產品價格，也是工程造價管理的終點站。根據工程建設各階段的動態因素，確定設計變更和各種市場變化引起的造價變更與調整，合理準確地確定建設項目地總造價。

5、走市場開發路子，以贏補缺降低造價。由于建房體制的原因，在住宅小區的整體開發建設上只能局限于組織住宅部分開發建設，而對商業用房部分只能委托開發企業實施開發建設，這就等于將利潤無償地讓利給房地產開發企業。所以隨著經濟適用房開發建設體制地改革，必然走市場開發建設的路子，充分發揮市場的杠桿作用，開發適銷對路的新房型，大力發展商業用房的開發建設，通過商業用房的盈利彌補小區建設資金的不足，從而達到整體降低工程造價的目的。