小區車位歸屬權的探索

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〔論文關鍵詞」停車位產權歸屬

〔論文摘要]住宅小區停車位的產權歸屬問題，一直是物業管理中矛盾的焦點。房地產開發商，物業管理公司和小區業主就有關停車位的歸屬紛爭凸現，各方利害當事人各執一端。本文試著從理論上探討小區停車位的產權歸屬問題。為此問題的改進提供立法參考。

一、住宅小區的類型及現狀

通常與車位的歸屬權有著密切的聯系。根據不同的車位類型，使用權的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸當地政府，有的歸小區業主。因此，首先要從小區車位的類型入手，明確車位的類型，才能對車位的歸屬作進一步分析。

目前我國立法關于小區停車位產權歸屬的現狀。隨著市場經濟的發展，房地產行業也迅速的壯大起來，隨之便出現了一系列有關房地產的問題，小區停車位就是其中的一列。商品房小區停車位產權歸屬不明，將會使房地產開發商和小區業主的合法權益處于不明確的狀態，嚴重損壞了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的正常發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。在現今提倡的和諧社會的大前提下，我們更應該盡快解決這個難題，從而使得“和諧”落到實處。值得可喜的是，在今年的兩會上，《物權法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺，給小區停車位產權歸屬問題指明了方向。《物權法》第六章第七十四條規定:“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。因此，我們需要從現有的規定出發，借助物權法理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區內停車位的產權歸屬問題。

所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區停車位的產權，是指房地產權。房地產權又包括土地使用權和建筑物、附屬物所有權兩方面的財產權利。在本文中，我們主要論述的小區停車位專指商品房住宅小區內設置在地上、地面或地下的停車位。

二、小區停車位產權歸屬出現的問題

在《物權法》沒有正式出臺前，消費者在購置商品房時，經常會遇見商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物面積時，開發商在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”這樣類似的條款。當消費者作為買賣合同中的弱勢群體時，很多人并不知道這類條款是無效的。其實這類條款是違反了法律的強制性規定的。在當前的房地產法律制度之下，這樣的停車位是不能依法取得《預售許可證》或者是《房地產證》的。在實際買賣中，房地產開發商往往在合同中約定，不計算建筑容積率的停車位產權歸房地產開發商所有，然后再出售其車位，或以出租為名，背地里行使買賣之實。這樣的情況，在全國各地都大大的存在。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第四項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條第四項和第三十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等的規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房屋買賣活動。對于這樣的停車位是不能取得《預售許可證》或者是《房地產證》的，所以理當不能買賣。

雖法律是這樣規定的，但在現實生活中，開發商出售房屋時，卻使用了格式化的合同，使得消費者不能根木的行使自己的權利。在重慶市的一個樓盤里，就發生了這樣類似的事件:在業主們買房時，開發商承諾車庫永遠只租不買，拒絕業主購車位的要求.可在業主進住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租，一個車位13萬，每月買后還要交管理費70元!賣的還只是40年的使用權，還要求業主必須于某日前交一萬元的定金，否則將有車無處停!本來一個小區一千多戶，只有兩百個車位就是設計失敗，現在又把業主逼上絕路，使得業主們氣憤不已。業主們紛紛討論，買房時，開發商打出的“善待你一生”，是多少業主心中的神話，如今卻被打破了，他們對于巴掌大的地方，競然也要十來萬元錢很是不滿!他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。對于小區停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區的物管擅自使用地下停車庫來修建房屋從而出租，業主們對此反對卻無濟于事。又如物管漫天要價的出租車位，使得許多業主不敢把車停回家，他們聲稱有車比沒車難。

三、各國立法例中關于車位歸屬的規定

從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設置義務為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內停車位。但是，對停車場的產權歸屬問題并沒有作十分明確的規定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學術界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。而在大陸法系之傳統國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規定，而是于1973年修訂《住宅所有一權法))時得到了明確，即該法的第三條第二項“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設“專有所有權”，并能夠獨自讓與、設定負擔。(參見陳華彬著:《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第工69頁。)同樣，在另一個傳統大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規定了“居住區域與停車區域得為分別的不動產”，亦即將停車位視為建筑物區分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規定不同的是我國的臺灣地區，1991年4月臺灣‘內政部’營建署命令‘舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為‘公共設施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。(林永訂:《論地下室停車位的所有權與使用權》，載《軍法專刊》第5期。)該規定將停車位視作公共設施，并依附于專有部分。對此，臺灣學者也有不同看法，認為停車位既可成為區分所有權而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。這是主要大陸法國家和地區關于停車位的有關規定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。

四、對我國《物權法》中的小區停車位產權歸屬規定的探討

于2007年10月1日起施行的《物權法》明確規定:“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有’，。全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的;而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。王勝明說，物權法規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況:有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放;不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。對于在小區共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，占用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有;如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全休業主共有。如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。

而其中的一部分規定還是不準確，對于“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”而現實生活中出現的沒有約定的情況，物權法沒有規定該怎么處理?對于物權法出臺前車位的買賣，是使用權的買賣，而如今的買賣就存在產權證的辦理，車庫、地下車庫可認為是建筑物，就可辦理產權。而地面的車位不是建筑物，又怎么能辦理產權證呢?對于這些細節問題，呈待物權法司法解釋能早日解決!

五、結束語

《物權法》中對于小區停車位歸屬問題的規定，還是比較合理的。小區停車位的產權終于有了明確的歸屬，對此，老百姓和開發商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產市場能健康快速的發展，更好的推動市場經濟的發展。真正建立起我們的和諧社會!