小議土地競價轉讓文件的編制

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摘要：編制土地競價轉讓文件，應按照“編報規范、依據充分，經濟合理、技術先進，重點突出、兼顧一般”的原則，但是在實際中，還不止于此，所以可以說，也是一個較為大型的工程，在本文中，介紹了土地競價轉讓文件的編制方法與原則。

關鍵詞：土地競價；轉讓文件；編制過程

1競價轉讓文件編制的依據

編制土地競價轉讓文件主要依據包括：國家有關的法律法規和政策文件，如《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鎮房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》等；上級土地主管機關對土地轉讓申請的批復；土地管理使用單位提供的土地現狀分析報告；政府制定并批準的控制性詳細規劃文本；土地或房地產專職評估機構出具的土地價格評估書；土地置換小組研究確定的轉讓底價等資料。

2競價轉讓文件編制的主要內容

土地置換小組和土地管理使用單位根據轉讓土地的特點和需要編制競價轉讓文件，它是競價人編制競價申請、競價報價書及現場競價的依據，因此應當包括轉讓土地的所有實質性要求和條件。轉讓文件通常主要包括：競價公告、競價須知、競價規則、地塊現狀說明、規劃設計條件、合同條件、附件等。

2.1競價公告。

競價公告主要是對轉讓地塊的基本情況和控制性規劃指標，參加競價人的法律條件，競價文件購買的時間、地點和截止日期，競價申請書的提交截止時間，競價轉讓聯系方式和地址等進行詳細的說明。其中，競價轉讓地塊基本情況和規劃指標具體內容涵蓋為：地塊編號、土地位置、總用地面積、凈用地面積、土地用途、規劃指標、轉讓年限。

2.2競價須知。

競價須知是對競價轉讓的法律依據、競價人資質與合格條件要求、競價申請和報價應提交的具體文件和要求等進行具體的規定和詳細說明，具體如下：

①法律法規。對競價轉讓開展的合法性和國家相關的法律規范依據進行說明，國務院部門行政規章和地方政府規章以及競價轉讓應當遵循的公開、公平、公正和誠信的原則。

②競價人資質條件要求。此項應具體的對競價申請人的資質等級、銀行存款數額、注冊資金、財務狀況、技術要求及人員要求等進行詳細說明，并對競價人申請競價應提交的資信材料予以明確。

同時，詳盡說明對競價人資格預審的方法、時間和具體要求，還應說明是否接受聯合報名等內容。

③競價申請、報價和保證金要求。一是詳盡的說明競價申請書、競價報價書的編制格式和要求，并附競價申請書和競價報價書范本。二是說明應繳納的競價保證金數額，對競價申請書、報價和保證金提交的截止時間、地點和方式進行說明。三是對無效競價申請、無效報價書和不按規定提交競價保證金的情況進行說明，并說明其相應的處理方式。

2.3合同條件。

競價轉讓合同是現場競價轉讓成功后，轉讓人約束受讓人的關鍵性條文，合同內容是否全面、準確、詳細，是關系到競價轉讓合同能否順利執行，合同價款能否如期支付，能否維護轉讓單位利益的關鍵。競價轉讓合同格式應參照頒發的《國有土地使用權轉讓管理暫行規定》合同范本，最終以轉讓單位和競價受讓人雙方簽訂的合同為準。

2.4附件。

為了使競價人對競價情況詳細、深入的了解，以便于競價人研究、分析報價，同時規范競價人上報材料的規范性，競價文件應當把競價申請書、競價報價書、競價報價單、規劃設計條件（文本）、土地使用權轉讓協議（范本）、土地使用權轉讓成交確認書（范本）、土地使用權轉讓合同（范本）、規劃用地范圍圖及有關附圖、技術規范、技術資料等作為附屬性文件編入競價文件。

3競價文件編制注意問題及對策

3.1競價文件中常見的問題包括文件格式不規范、文件內容前后矛盾、文件內容不全、文件的個別規定有待改進等。

3.2編制好競價文件的對策。

①競價文件應具有針對性。競價文件的編制應針對競價轉讓的土地現狀、控制性詳細規劃指標、價款支付時間和比例等進行詳細說明，讓競價人了解競價的具體情況和要求。

②競價文件應具有可操作性。競價文件應說明競價申請編制要求和資格預審要求。讓競價人不但了解競價要求，而且這些要求是競價單位通過實施能夠實現的。競價文件應明確地告訴競價單位要怎樣的資質等級、多少資金儲備、如何參與競價、如何報價等。使競價人清楚競價規則，按照要求參與競價。

③競價文件內容應具有全面性。為實現競價文件內容全面，根據地方和軍隊土地轉讓競價經驗充實競價文件，多了解地方和軍內土地競價轉讓時競價文件存在的不足，針對出現的問題制定出相應對策并編入競價文件，以防止今后重現；盡量把可能發生的情況考慮周全，特別是價款支付的時間和比例

④價款支付時間的明確性。競價轉讓是否能取得圓滿成功，最終取決于競價轉讓合同能否順利執行至終止。競價轉讓的合同價款金額較為龐大，競價人往往是分期支付合同價款，因此必須寫明分期的階段和時間及金額等內容。在競價文件的合同范本中應對土地轉讓價款的支付金額和時間進行詳細明確，避免雙方出現糾紛。同時，應當對合同價款不能如期支付的違約責任進行詳細的明確。