商品房范文10篇

商品房購銷合同

甲方賣方：

地址：郵碼：電話：

法定代表人：職務：

乙方買方：

地址：郵碼：電話：

為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規和《商品房銷售管理辦法》，結合公司的具體情況，制定本制度。

售房市場和工作人員

一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

一、商品房包銷行為的法律分析

商品房包銷作為房地產市場中的一種新的經濟行為，從法律理論的角度進行分析研究，對其概念、性質、法律特點、法律關系等進行界定，對于制定相關的法律規定、依法進行調整具有重要意義。

商品房包銷作為一種新類型促銷方式，在我國大陸司法理論和實踐部門中對其的認識不同，表述亦不同。

1.認為：房屋包銷，是開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售，約定結算的基價，包銷商在一定的期限內享有某些銷售權利，并保證在約定的期限屆滿買入剩余房屋的一種合同。（注：李景華：《房屋包銷行為探析》，載于《上海審判實踐》1997年第6期。）

2.認為：商品房包銷，是指房地產開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售進行協商，由包銷商以一定的價格條件和付款條件，在規定的期限內向開發商買入全部商品房的一種商業經營行為。（注：王家德：《試論商品房包銷行為的若干法律問題》，載于《上海審判實踐》1998年第2期。）

筆者認為：商品房包銷是包銷商與開發商之間構成的一種特殊的承包銷售商品房的行為，是包銷商以開發商的名義或同時以自己作為包銷商的名義，在約定的包銷期限內對外承包銷售開發商的一定數量的商品房，并按約定支付包銷價款，獲取銷售差價利益；包銷期限屆滿，由包銷商承購未售完的商品房的行為。

《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》已經年月日建設部第常務會議審議通過，現予，自之日起施行。

年8月15日根據《建設部關于修改＜城市商品房預售管理辦法＞的決定》修正）

第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；

當前，很多地方房地產市場主管部門統一制作的《房地產預售合同》中明確約定“賣方應于本房地產預售合同生效之日起七日內將該合同向房地產產權登記機關作登記備案”，相當多的購房人也都認為只要其與開發商簽訂的《房地產預售合同》經過了國土產權部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權利的溫床上高枕無憂，根本不用擔心被不良的開發商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當多的購房者將自己房產權利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預售登記備案制度上的心理，就商品房預售登記備案制度的法律基礎、法律性質與法律效力等相關問題發表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

在預售商品房糾紛案件中，開發商或者銷售商提供的商品房預售契約或補充契約中多規定了在發生情勢變更情形時開發商或者銷售商可以免于承擔預期交房的法律責任。我國法律迄今尚無關于如何適用情勢變更原則的具體規定，因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預售商品房糾紛，切實保障房地產市場健康有序發展，具有重要意義。

一、預售商品房糾紛中適用情勢變更原則的要件和內容

情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預售商品房糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：

首先，情勢變更的發生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

其次，情勢變更的發生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責。

再次，情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態，該情況應當適用情勢變更原則。

一、商品房包銷行為的法律分析

商品房包銷作為房地產市場中的一種新的經濟行為，從法律理論的角度進行分析研究，對其概念、性質、法律特點、法律關系等進行界定，對于制定相關的法律規定、依法進行調整具有重要意義。

商品房包銷作為一種新類型促銷方式，在我國大陸司法理論和實踐部門中對其的認識不同，表述亦不同。

1.認為：房屋包銷，是開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售，約定結算的基價，包銷商在一定的期限內享有某些銷售權利，并保證在約定的期限屆滿買入剩余房屋的一種合同。（注：李景華：《房屋包銷行為探析》，載于《上海審判實踐》1997年第6期。）

2.認為：商品房包銷，是指房地產開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售進行協商，由包銷商以一定的價格條件和付款條件，在規定的期限內向開發商買入全部商品房的一種商業經營行為。（注：王家德：《試論商品房包銷行為的若干法律問題》，載于《上海審判實踐》1998年第2期。）

筆者認為：商品房包銷是包銷商與開發商之間構成的一種特殊的承包銷售商品房的行為，是包銷商以開發商的名義或同時以自己作為包銷商的名義，在約定的包銷期限內對外承包銷售開發商的一定數量的商品房，并按約定支付包銷價款，獲取銷售差價利益；包銷期限屆滿，由包銷商承購未售完的商品房的行為。

一、預售商品房再轉讓概述

在我國目前的市場實踐中，預售商品房再轉讓活動較為普遍。預售商品房的再轉讓，也稱“期房轉讓”或“樓花轉讓”，是指商品房預售后，承購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房承購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。①

預售商品房再轉讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權，但承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現存的房屋所有權。預售商品房經轉讓后，原承購人從商品房預售法律關系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當事人地位，享有原承購人應享有的合同權利。負擔原承購人應承擔的合同義務，是一種合同轉讓行為。

在實踐中，預售合同中承購人承擔的主要義務是支付房款。依據承購人履行該義務的程度，可以將商品房預售合同的再轉讓分為債權讓與和債權債務的一并轉讓。

由于商品房從開工到建成要經過較長的一段時間。在這段時間里，承購人完全可能履行完所負義務。在不采取按揭形式的商品房預售中，承購人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負義務。在按揭購房中，承購人支付首期房款并授權貸款銀行存入開發商專設賬戶中，即可視為履行完畢所負義務。這兩種情況下發生的預售商品房轉讓是債權讓與行為。

在商品房建成之前，還有可能出現承購人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預售商品房的讓與是債權轉讓和債務承擔的結合。被讓與人的權利主要是房屋所有權之期待權，第三人所承擔的義務是原承購人為履行或者未履行完畢的合同義務。

在我國蓬勃發展的房地產市場中，隨著房地產市場的日益規范，現房銷售和期房銷售已經成為當今最重要的商品房銷售形式。期房也就是我們通常所說的預售商品房，即開發商將正在建設或者即將建設的商品房銷售給購房人。預售商品房無論對于開發商而言具有重要意義。一個開發項目往往涉及到大量的資金投入，如果開發商在商品房竣工之前按照規定提前向社會出售，無疑可以把一部分社會閑散資金吸引到房地產開發中來，從而減輕開發商的資金壓力。但對于購房人來說，他要承擔一定的交易風險。同時，購房人在購房過程中也會因為購房資金短缺問題，需要對已經購買的預售商品房進行抵押從而獲得購房貸款。預售商品房抵押既關系到抵押人與抵押權人之間的關系，也關系到預售人與抵押人以及抵押權人之間關系問題，同時還涉及到預售商品房抵押登記問題。由于預售商品房抵押涉及到物權、債權等民事法律問題，抵押登記等行政法律問題，對于這些無論理論界，還是司法實務界，均存在一定爭議。本文擬結合具體案例從預售商品房抵押登記行政行為，來剖析與之相關的民事法律和行政法律問題。

一、據以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》，依法取得了本市朝陽區東三環南路2號的國有土地使用權。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺國用（1999）字第10020號臨時《中華人民共和國國有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設“富裕隆大廈”，現更名為“贏嘉中心”。期間，市國土房管局向贏嘉公司分批核發了《北京市外銷商品房預售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》，中融公司預購贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運村支行簽訂《流動資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權人為亞運村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運村支行向市國土房管局申請辦理房地產抵押登記，提交的申請材料有：《北京市城鎮房地產抵押登記申請書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預售契約》；抵押當事人的企業營業執照副本、法定代表人身份證明、授權委托書、董事會決議及董事會成員名單；亞運村支行持有的《流動資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購房款的《證明》。此后，市國土房管局又從該局檔案中調取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權出讓合同》。申請當日，市國土房管局依據《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第（二）項、第十八條的規定，向亞運村支行出具了《預售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項權利登記專用章”，注明權利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國土房管局了解贏嘉中心房產抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮房地產抵押意見書》，認定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預售登記手續，可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請國有土地使用權抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項權利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應分攤地下部分”；抵押權人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協議，被亞運村支行申請法院對贏嘉中心B座16—24層房屋進行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運村支行辦理的預售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經過審查認為，被告未依法審核中融公司、亞運村支行的抵押申請，即作出準予登記的行政行為是無效的。依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規定，判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運村支行作出的抵押權登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運村支行對一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

一、新建商品房社區面臨的新情況、新問題有哪些？

伴隨90年代初我國城市開始實行住房商品化、私有化改革，越來越多的商品房樓盤成為人們的生活小區，我國城市社區類型呈現多元化態勢，既有傳統的老街坊社區、單位公房社區，又有大量新建商品房社區。與傳統老社區相比，新建商品房社區發生了許多變化，這些變化給新時期的社區工作提出了新問題和新要求。

1、居民與房屋財產間關系的變化。傳統老社區主要是國家（由單位代表）分配住房，居民繳納少量房租，住戶只有居住權、沒有所有權、出售權，由于是公共產權住房，同時房產的維修、小區的日常管理一般都由單位房管后勤部門或政府房管部門負責，這些部門和住戶之間沒有太多的利益沖突。居民對小區的管理、建設和規劃通常感覺自己沒有什么發言權。而在新建商品房社區，居民身份向業主轉換，房屋所有權及其所屬小區都歸屬為業主個人所有，住房是居民傾其畢生財力購置的最大私產，這使得人們的財產權利意識大大增強，使得這些社區不同于以往傳統老社區可以由政府或商家自行規劃、建設或開展活動。比如，南京市某街道辦事處曾打算在江中門漫城小區蓋一幢三層辦公樓，但由于業主的強烈反對而不得不終止[①]。因此，政府、商家或物業公司必須尊重業主的財產權利，依法采取平等協商的立場對待業主。

2、社區組織類型的變化。傳統老社區基本沿襲了計劃經濟時期的居委會管理模式，社區組織形式一般由社區黨組織、社區居委會、居民會議構成，社區居委會是最重要的常設辦事機構。在新建商品房社區，則新增了業委會和物業公司，組織性質各不相同，類型更加復雜多樣。傳統老社區是居委會全覆蓋，居委會占主導地位，被稱為小巷總理，除了主要承擔協助政府開展與居民公共事務相關的各項任務，同時還擔負著為居民服務的任務，有的還要負責為居民聯系房屋水電的維修、停車管理等小區管理工作。而在新建商品房社區則是物業管理公司全覆蓋，由于物業管理與居民日常生活息息相關，物業公司地位的重要性日益顯現。在業委會組織健全、作用顯著的社區，業委會更被居民所認同。如何增強居委會在新建商品房社區的影響力是擺在人們面前的一個新問題。

3、社區組織間關系的復雜化：由于新建商品房社區組織類型的多樣化，組織間關系也十分復雜。由于市場經濟下、城市小區土地的規劃、建設、管理中間蘊藏著巨大的經濟利益，分化為不同利益主體的開發商、物業公司、業主及政府行政部門之間矛盾迭起，社區維權事件屢有發生。業委會與物業公司之間、居委會與業委會及物業公司之間、業主、業主大會與業委會之間，這些社區組織與政府房管行政部門和街道辦事處之間，各種關系如何理順、各自擁有哪些權利和義務，都急需規范。目前我國已經出臺了《物權法》及國務院《物業管理條例》及一些地方性物業管理辦法，但實際生活中，由于不同組織利益和價值的沖突，彼此之間無法形成分工合作、共建社區的良性互動和有機結合。有的業委會與物業公司之間關系不順暢，甚至常常發生矛盾糾紛，業委會無法監督、改聘物業公司；有的居委會與業委會、物業公司之間銜接不緊密，各行其是；有的小區業主無法監督業委會、無法罷免、改選業委會；有的地方房管部門或街道辦事處借口業委會是民間自治組織，而對業委會發展中出現的矛盾問題不聞不問、冷漠推脫。如何使新建商品房社區各組織之間形成良性互動關系，共同建設和諧社區，既需要我們從法規及政策上加以完善和規范，又需要我們總結實踐創新中的典型經驗。

4、社區居民人口狀況及社會關系的變化：