公寓式酒店范文
時間：2023-04-10 19:56:15
導語：如何才能寫好一篇公寓式酒店，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
Abstract: In function and combination of innovation, energy saving and sharing as the guidance, rely on technical analysis and scientific and technological innovation, to create a comfortable, safe, green energy-saving residential environment, meet the functional positioning midrange The Residence Hotel, create ecological homes Expo, so that the "city, better life".
Key words: residence Hotel, green slope, group
本項目基地位于規劃的世博國際村內，為規劃中的中檔公寓式酒店區域，建成后將在世博會舉辦期間為各參展國家和國際組織人員提供完善的住宿保障，并與周邊A、B、H、I等地塊共同承擔起生活居住和商業餐飲等功能。在世博會成功舉辦之后，作為一個國際化的生活區域繼續發揮作用，并提供一個先進的人居建筑的示范。西側為城市干道雪野路，東鄰世博村路，北側隔沂南路與A地塊的五星級酒店遙相呼應，南側為街坊路，而西北方向即為黃浦江江面。
本項目主要功能為中檔的公寓式酒店，共有戶數922戶，配備適量的沿街商業及餐飲功能，七幢主樓，其中三幢16層，三幢20層，一幢24層。地上總建筑面積111302m2，地下一層，地下建筑面積29738m2。
地下一層為汽車停車庫、設備用房等，并配合適量的服務輔助用房，如庫房、垃圾房及服務人員用房等。地面一層為半室外廣場、酒店大堂及輔助空間（例咖啡、商務、花店及休閑空間等）,沿街商業及餐飲等，并配備適當的地面臨時停車。地面二層為會議，簡餐，健身等配套功能，并與室外綠化環境相通。地面三層及以上為標準公寓式酒店，會中按一層8戶設計。
建筑布局是本設計的設計亮點之一，本地塊內擬建7幢中檔公寓式酒店，高度按城市天際線和景觀面考慮，由北向南，由西向東逐次遞減，高度分別為24F、20F和16F，7幢主樓錯落排布以讓出盡量多的江景觀賞面，并共同座位于一個綠化大平臺上。這種布局非常有趣味性，充分利用了原有城市脈絡以及西北方向的江景，通過沿江錯落有致的建筑布局，通過向江面打開的綠色視覺通道，使新建范圍融入整個基地環境中. 與周邊規劃地塊內外大地肌理和諧統一,在建立并豐富世博村區域的沿江天際線的同時，使基地內建筑群均有良好的城市景觀.建筑的位置錯落有致又非常利于清新的江風進入基地并且形成氣流循環，營造舒適自然的人居環境。
對基地地形的重塑及優化是本項目的設計亮點之二，設計依靠技術措施，一層裙房屋面大面積的覆蓋綠色植被，并且堆土造坡創造山地景觀，建筑就直接坐落于大片的綠坡上，大大改善公寓式酒店的環境條件，營造人與自然交流，建筑與綠色對話，使建筑真正生長在綠色環境中，體現人居建筑“綠色、環保、節能”的理念。
而為了營造綠坡的形態，設計依靠的技術措施就是本項目的設計亮點之三。設計做了大量的綠坡技術分析，從綠化、生態、節能等角度出發，進行綠坡的地貌設計，分三種層次：一為硬質鋪地，點綴條狀草皮或小型灌木，地形平整，作為二層室內咖啡休閑的室外延續,提供戶外活動場所；二為大面積的自然草皮，土層為300～600不等，局部可堆坡至1.2~1.5米；三為消防緊急通道和登高場地，為地面植草磚，最大程度接近綠色地貌。同時綠坡的保護措施是必須的，為防止泥土下滑和水土流失,采用綠坡下設結構臺階的構造措施,在減少綠坡上層土方荷載的同時,為下層留出空間,利用綠坡的高差,設置自行車庫或地下室統高的設備用房等功能.使地形和功能完美結合。考慮到植被的成活，裙房屋面采用排水組合+疏水管的形式來排除屋面上的雨水,排水組合可形成”堵-排-堵”的防水模式,使防水層表面不存在水量.從材料和水力學兩方面同時進行防水,因此可更有效的提高建筑的防水質量.設計在整個二層綠化平臺下按0.3%找坡,并均布疏水管,并在東西兩側及中間適當的位置設置了排水溝,這樣,上部綠化的滲漏水通過排水組合有組織的排入疏水管，疏水管通至排水溝，排水溝內設置地漏將水排入總體廢水管。
綠坡下的環境舒適及安全設計是本項目的設計亮點之四，由于一層裙房頂若完全被植被覆蓋將無任何采光通風，環境極差。因此設計在一層裙房中結合景觀插入了成組的圓形和矩形的采光庭院。在每個組團中心均設置了一個直徑16米的圓形采光庭院，在引入陽光和清風的同時，營造了組團的中心景觀，在靠近每個組團公共空間處又增設了兩個與主樓平行的景觀內院，這樣，風、光線的引入大大改善了室內環境質量，我們在這些景觀內院里采用了中式庭院的造景語言，追求清幽雅致的效果。這些景觀庭院在賦予組團公共空間和酒店景觀視覺面的同時，由于挑空空間的存在，也賦予了二層綠坡一些活潑的造景元素。在景觀內院內，局部加設了鋼質樓梯直達二層綠化平臺，在完成安全疏散的同時，也增加了庭院內豎向的界面。
組團的建筑，共享的理念是設計的亮點之五，設計基本單位為兩個或三個塔樓一組，和它們共同的半室外公共空間圍合而成，利用共同的室外空間的聯系，組團內的建筑可共享交通組織，共享停車，共享管理，共享設備系統，共享能源，而綠化庭院也將被最大化的利用，在方便管理的同時，也體現了“合理、經濟、節能”的理念。
篇2
但是如果你選擇在一些偏遠地區買獨立的House，也許成交價格上的確很便宜，但是由于根本沒有時間去打理，加上各種繁雜的賦稅，最后將會得不償失。于是，酒店式產權公寓也就應運而生了。它不僅能夠保證你每次登陸美國都有一個環境優雅、交通便利的安居之所，滿足美國移民法規定的對投資申請人的居住要求，還能在資產保值的基礎上實現穩定的增值回報，可謂一舉多得。
什么是酒店式公寓?
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。
Tmmp soho酒店式公寓房間購買者(業主)可以自住，在這里享受假期(在一年中業主可以使用的天數最多為120天)。業主不使用該公寓時，酒店會將其出租給客人。酒店將出租利得返還給該公寓的購買者(業主)。
Trumpp Soho酒店式公寓特征
唐納德•特朗普這個名字長久以來都與世界頂級住宅地產相關聯，被譽為美國地產大亨，是一位具有極高知名度的公眾人物，全美散布著以他的名字命名的高樓大廈、游艇。
他是特朗普集團的董事長兼CEO，他還創立了特朗普娛樂度假公司，在全世界運營著眾多賭場和酒店，Trump旗下的項目因其炫目壯麗的景觀、無可媲美的區位以及奢華的裝潢設施而著稱于世。用Trump標志來命名的Trump Soho酒店式公寓在紐約的業內享受很高的信譽和關注度。
由于城市區域規劃，SOHO周圍全部為底層建筑，而Trump Soho是此地段唯一的一座高層建筑，視野開闊，被譽為“紐約曼哈頓酒店中最富魅力的方向標”。共46層，391間客房，總面積近3萬6千平。公寓內部設施完善，房間景色美麗，透亮銀玻璃覆蓋，可全方位盡覽整個曼哈頓全景。(截止2011年9月，平均人住率為85％-90％以上)
從過去10年(2001年-2010年)共有公寓和合作公寓的平均價格上升率來看，Trump Soho所處地段房屋的價格漲幅為曼哈頓之最。中央公園附近的上東區是成熟地帶，十年間沒有新不動產開發，所以該地區的房屋價格漲幅有限。而Soho區是全新開發區，最為搶手，因此位處該地區的Trump Soho有很大升值空間。步行可達曼哈頓著名的畫廊、餐廳、高級精品店以及各大商店，容易打到出租車，公共交通極其便利，地鐵公交車站就在附近，距離La Guardia國際機場只有20分鐘車程。
奢華酒店式產權公寓
Trump Soho提供245套寬敞的客房以及146個由Fendi Casa訂制的豪華套間。每套房間內部都有著高雅的落地窗配合精致的裝潢設計。高級豪華房間面積從63-84平方米，配有一個超大尺寸床以及一個可睡沙發。許多套間與客房連接成為了兩個臥室的套房。更有10個無與倫比的頂層套房，包括配有露臺的豪華套間。
配有一流健身器材的健身中心以及通向底樓大堂的全天候商務中心。由著名的Fabrizio Carro掌廚，Quattro Gastronomia italiana帶來最精致設計的純正意大利北部風。在寧靜高雅的圖書館享受一杯香濃的卡布奇諾，俯視溫馨華麗的大堂以及外面喧鬧的大街。KASTEL雞尾酒休閑酒吧提供了最溫馨舒適的空間讓人們在夜晚品嘗各式雞尾酒。位于7樓的露臺是一個完美的城市綠洲，BARD’EAU酒吧連接著美麗的泳池露臺。總共1000多平方米的土耳其風格THE SPA AT TRUMP讓您體驗紐約市絕無僅有的中東傳統奢華SPA。更有著1100多平方米的會議空間，各種一流商務會議配套一應俱全。
Trump國際酒店出租項目問答
問：什么是出租項目?
答：酒店出租項目是一類讓酒店房間的所有者把空著不用的房間出租給酒店住客的項目。Trump國際酒店出租項目向你提供這項獨特的服務，指定Trump國際酒店管理團隊為獨家管理者，精心為您出租和管理您的Trump Soho酒店房間。
問：我怎么確認我的房間享有均等的租用率?
答：酒店的房間預訂系統是專門設計的計算機預訂系統，它的設計確保了在某個時間內所有可用房間享有公平、平等的預訂率。當然，Trump國際酒店管理部會根據客人的喜好和特殊要求進行相應的操作。
問：酒店的(出租)房價是如何制定的?
答：Trump Soho酒店公寓是一幢世界級、以奢華著稱的酒店，因此它的房價與其他曼哈頓島上一流奢華酒店的價格有相比性。Trump國際酒店管理團隊根據季節、市場情況、人住率和其他標準的行業因素等情況制定酒店的(出租)房價。
問：我怎么了解我房間的出租情況?
答：每個月您會收到一份詳細的業主報告，上面列出您房間在上月的租用天數、出租時的房價和詳細的費用產生情況(該費用將從您的出租房間所得中扣除)。
問：我多久能收到我房間的出租利得?
答：您會在每個月收到上月100％的出租利得(出租房價收入扣除所有的固定成本和可變成本)。
問：我能自住我擁有的房間共多長時間?
答：您可以在每個日歷年度中使用您所有的房間長達120天，但是在每36天時間段中不可連續使用超過29天。
問：我怎樣預訂以使用我的房間?
答：您可以最長提前90天預訂您要使用自己房間的時間。您至少要提前5個工作日向酒店提出預訂要求，并且要看您的房間當時有沒有被出租。您擁有專線可以預訂您的房間。
篇3
北京奧運引發酒店式公寓投資熱潮
隨著北京2008奧運會的臨近，北京的酒店物業市場已經顯現出了投資良機。由于市場的客觀需求不斷增加，北京酒店業在近期的快速發展成為舉世矚目的熱點話題，而酒店式公寓在北京的房產品市場也逐步升溫。以中關村的“中灣國際”為例，其較小的戶型只有36平方米，在今年7月開盤時的均價即達13800元/平方米。眾多購房者之所以趨之若鶩，原因顯然在于它所處的重要地段。再如，毗鄰中關村的紐約客。它是一座塔樓式的建筑，其6至15層設計為酒店式公寓。2004年11月開盤時的銷售均價為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前，這里的一個70平方米左右的套房（精裝修、帶家具、電器），租金為8,500元/月。這說明，像中關村這樣的地段，人們對于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。
早在2006年末，凱雷投資、復地集團、鳳凰衛視等機構就開始對北京的酒店市場頻頻加以收購，由此也帶動了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮。根據商務部門的統計，北京目前有星級酒店600家左右，共計客房10萬間。按照奧組委要求，奧運期間，北京星級酒店數量至少應在800家，客房數量達到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。這也正是奧運商機在房地產（特別是酒店物業）方面的一個集中體現。據不完全統計，2006年以來，北京酒店市場價格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。預計星級酒店附近的酒店服務式公寓在未來3年內，其投資也會有相當可觀的回報。
投資型公寓前景看好
目前開發的酒店式公寓，一般都是產權獨立分割、配備廚衛廳臥的物業綜合體。它們大都具有“公寓式的業態，酒店式的服務”的特點。酒店式公寓以旅居時間相對較長的客人為主要市場目標，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又融匯了信息時字樓的特點，集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體。也就是說，它們由管理公司為住戶提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、租賃管理，附屬設施還可以增加銀行、超市等其它項目，因此是一種綜合性很強的物業形態（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。這樣，投資購房者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以將其交由管理公司以酒店房間的形式出租給客人。無論是投資還是自住，酒店式公寓都不失為一種值得重視的投資選擇。
從地域分布來看，朝陽區歷來是酒店式公寓比較集中的區域，在項目總量中約占58%，這與朝陽區集中了大量的外企、駐華使領館及辦事機構不無關系。西城區和海淀區擁有酒店式公寓的數量僅次于朝陽區，分別為9%、12%，而上述三個區域擁有的酒店式公寓數量約占79%的市場份額。
管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊貴、配套完善、服務上乘。星級酒店式的建筑設計和大堂服務能夠讓客人體驗到一種濃郁的商務氛圍，無形中提升了用戶的身價和形象。另外，酒店式公寓因其具有商業用地的性質，加上酒店式管理的高附加值，因此能夠使使用者得到“商住兩用”的真正便利。長期來看，投資這種房產品依然會有極大的升值潛力，因此購買酒店式公寓已經成為當今的一種投資時尚。有學者稱，當恩格爾系數低于28%時，就會有很多個人投資者紛紛出手，以獲得酒店式公寓的個人產權為榮。
選址定位與經營方式決定升值空間
酒店式公寓是伴隨著外向型經濟的發展而出現的。中國加入WTO以來，隨著全球經濟的快速互融，越來越多的國際跨國公司企業來北京設立分公司，而國內中小型企業的數量也在迅速增長，商旅人群的短期居住和SOHO型小企業的辦公需求已形成一個特定的龐大市場。酒店式公寓的主要目標客群主要來自這些屬于第三產業和創意產業的機構和企業。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流、人員交流和資金交流。酒店式公寓恰恰具備了配套服務全面、交通條件優越等特質，而且性價比遠遠優于酒店和普通寫字樓，因此會成為旅居人士們的首選寓所。
酒店式公寓的業態常見的有通間、一居、二居，也有一些三居的戶型，以滿足市場多樣化的需求。由于提供了酒店式管理和服務，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般價格是同一標準的酒店的60%）。從常見的8%至10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。
對于開發商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商務為主，那么在區域位置的選址上，就應當從產品的功能出發，明確項目的市場細分化定位，以滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。在北京，高檔的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亞奧村和中關村四個區域，講求成熟的商務氛圍。此外，一些中檔的酒店式公寓出現在城市交通樞紐附近的區域內，如西直門、東直門、三元橋、四元橋、立水橋等。
一般地說，最有利的位置一般要位于中心城區，商務中心區最佳，應選在距星級酒店、寫字樓辦公區、商業服務中心比較近的地方，距離交通樞紐的核心位置應當較近，因為便利的交通設施能夠極大地節省人們的時間成本和交通成本。因此，在選址時應更關注交通設施的便捷性。
酒店式公寓的發展趨勢
酒店式公寓的經營發展有以下六個趨勢：
（1）產品根據市場細分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標準的高低，越來越符合所處地段的獨特特征；
（2）返租模式接受市場考驗，逐漸改良，使業主投資的安全性得到提高；
（3）由更多的銷售變為更多的持有，從而保證物業和服務的品質，提高專業化程度；
（4）由散銷變為整體銷售，基金收購將成特色；
（5）國內外著名酒店管理集團介入，管理水平提升，出租率有保證，產品服務升級；
（6）市場供應量加大，價格趨升，但投資風險增加。尤其是一些相對冷僻地段的項目，出租率和租金都有可能下滑。
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關鍵詞：酒店式公寓；市場分析；市場細分
最近一兩年，全國各地的房地產市場上，關于“酒店式公寓”的廣告如雨后春筍般紛紛冒了出來。“酒店式公寓”這種新興房地產商品開始在房地產市場上盛行起來。
一、酒店式公寓市場興起的原因
1、市場細分催生酒店式公寓
房地產市場上的房地產商品淋漓種種，各種商品都在功能、格局、價格等多方面吸引消費者，市場競爭頗為激烈。這種情況下，惟有對市場進行充分的細分，進行準確的市場定位，深刻把握市場需求特點，開發出符合市場需求的差異化產品，才能免于陷入產品同質化的價格競爭，才能在市場競爭中獲得競爭優勢。
產品多樣化形成功能互補。目前，酒店式公寓市場從功能上可以細分為：商務型公寓、居住型公寓和混合型公寓幾種產品。以上三種不同類型的公寓，在功能上相互補充，滿足了不同需求的消費者的不同需要，形成了較為完善的酒店式公寓市場。
差異化競爭引導產品升級。酒店式公寓一直以來都在根據所在城市區域的特點進行進一步的功能定位細分和合理規劃。這就要求不同區域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內的各種配套設備、設施及提供的服務必須滿足商務和辦公的需要。
這種差異化的產品競爭不僅方便了消費者，滿足了消費者的需要，可以避免價格戰等形式的惡性競爭，而且可以建立起開發商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓項目在更多方面具有挖掘優勢的潛力，引導產品在不同方面升級發展，使酒店式公寓的發展前景更加光明。
2、投資優勢催生酒店式公寓
酒店式公寓作為居住建筑與一般住宅公寓相比較，主要有以下幾個方面的投資優勢：
出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的承租客源，保證了公寓的出租率。
租金穩定性較有保證。酒店式公寓統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，可以保持物業的整體租價。
性價比比酒店更有優勢。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設計，居住的舒適性大為提高，但在軟、硬件的配置上與酒店相差無幾，租金價格卻相去甚遠。因此許多酒店長租客便把置業目光投向了酒店式公寓。
隨著國家對房地產市場的宏觀調控力度的加大，使得在房地產市場上的投機成本急劇增加。因此，許多以前在房地產市場上進行投機的流動資本逐漸轉向于房地產商品的中長線投資。而酒店式公寓的高投資回報率便自然成為這些投資者的首選。
二、酒店式公寓目標市場的選擇
由于酒店式公寓是一種既有家的感覺又能享受高品質的酒店服務的居住類建筑。因此，其目標消費者應當是有這兩方面需求的人群。主要有以下幾個方面的人群可作為酒店式公寓的目標消費者：
年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時尚、有質量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，負擔不會太重，也不會對今后的生活造成影響。
小型辦公族。對于許多由幾個人組成，對網絡、通訊、交通等依賴較高，經常通宵達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織。而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設備一應俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。
長期駐外商務人士。這一類人群主要有商業項目人士、外派常駐人士。他們大多數是高學歷、高速之人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環境有獨特的理解和需求，有的甚至“拖家帶口”。而酒店畢竟是服務性營業場所，長期居住，經濟上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務性需求，酒店式公寓的出現正好填補了這項市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標客戶群。
商務、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，目的不同，要求也有差異，一般要求較高的居住舒適度及服務性高、交通便利，具有商務配套設施和服務等。酒店雖有較好的服務，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務和商務功能的酒店式公寓對這類人士的各項需求都能予以滿足。
作者單位：沈陽航空工業學院管理系
參考文獻：
篇5
關鍵詞：酒店公寓 中國酒店公寓 發展趨勢
中圖分類號：F719 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）05-035-03
目前我國的酒店公寓的發展尚處在初級階段，還是在模仿和改進中摸索著成長，整個行業缺乏統一的，規范化的管理和監督，對其現狀的分析，有助于讓人們更加了解中國的酒店公寓，并對這個新興行業的發展趨勢作出正確的判定。
一、酒店公寓的含義和來源
1.酒店公寓的含義。酒店公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務，沒有任何酒店經營的純服務的公寓。
所謂“酒店式服務”是指按照一般的星級酒店的服務流程，辦理入住登記，退房手續，還包攬定期打掃房間、換洗被單。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打掃房間、換洗布草、整理客房、補充一次性用品。而“公寓式管理”則是指客房內配備有一般公寓所有的廚房，廚具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣機，有的還配有微波爐，房內普遍配有免費寬帶、上網、電視、衣櫥等。客人入住期間可以像在家一樣按自己的習慣和喜好洗衣服、做飯、睡覺，是完全的私密獨立的空間，不受到外界的干擾。打掃衛生也可以隨自己的需要決定是否需要打掃，什么時候讓清潔員進入打掃。還可以招呼同事朋友來公寓聚會，家人來時也可以留宿，完全是家的感覺。
2.酒店公寓的來源。酒店公寓最早流行于1994年歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”。盛行于美國的“B&B”家庭旅館，所謂“B&B”,即“Bed and Breakfast”，從字義上直譯是“住宿和早餐”的意思，實際上是一種“自己管理自己”的小型家庭旅館，有農舍旅館、青年旅館、汽車旅館、公寓式旅館等。
近年酒店公寓由外國投資商、外國的商人、海歸人士傳進了中國，國內的酒店公寓最早出現在深圳，后來又陸續出現在上海、北京、廈門等地。傳入中國后，經營管理者結合中國的國情、經濟的發展情況和現狀等因素以及中國本地的元素，發展成為一種集住宿休閑于一體的有中國特色的酒店新類型。剛開始時只是針對國外的游客和外國的商旅人士、來華出差的外資公司人員，中國式酒店公寓的建立確實得到了他們的認可。不久后，這一新興的酒店公寓也被我國的商務人士、白領階層、出差員工所接受。目前在我國的各大中型城市都已經有酒店公寓的存在，被越來越多的人們所接受，也受到了各界人士的關注，是未來酒店業的佼佼者。
二、酒店公寓的發展現狀
（一）集中于成熟的商務中心
酒店公寓是融合酒店配套服務與家庭生活為一體的特色住宅。其特點是在功能上既可以與經濟型酒店一樣，為公司白領和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作為投資居住產品進行買賣和長期使用。
從短期住宿的角度看，對于短期住宿的主要客源是國內的公司白領、商旅、出差人士。對他們來說忙碌一天之后除了想有一個舒適安全的環境可以休息之外，便捷才是他們最關注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務便捷，這都構成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決酒店公寓所處的地段。因此在地段的選擇上酒店公寓會比傳統的星級酒店的選址更加嚴格。
從長期租住的角度看，這主要的目標客戶是外籍公司派出的高級員工，國內大型私企的老板、高層人士、港澳同胞等高階層人士，均以商務居住為主，并長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為三個月以上半年以下，由公司擔負高額的房租費用。這類的客戶群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有傳統酒店的配套，相當水準的上門服務，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務以及商務氛圍，而酒店公寓所具備的酒店加公寓模式完全符合他們的居住需求。
而成熟的商務中心是外國企業和外籍人員聚集流動地帶，擁有便捷的交通，配套發展成熟的商業和娛樂業，無論是針對短期的客戶還是長租的客戶，成熟的商業中心都滿足了公寓客戶的需求，因此目前的酒店公寓大多數都是建立于成熟的商務中心。
（二）酒店公寓的同行競爭越來越大
1.投資商越來越多，加大同行競爭。
（1）酒店公寓的特點決定。酒店的單位小、好管理、易出租、投資風險小、回報大等特點，吸引了大量的投資商。據資料顯示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房約3萬套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓項目有八十余個，總建筑面積在200萬平方米以上；成都也有酒店數十家。
（2）金融海嘯的影響。2008年的金融海嘯波及了全球，中國也難以獨善其身。受到金融海嘯的影響,①酒店投資商資金緊張，許多已開工的酒店項目進程放慢，而未開工的項目被取消。據LE的統計顯示：2008年第二季度亞洲131家酒店的建設項目已在2008年上半年被取消或延期。例如中國澳門幾家酒店，其中包括澳門的希爾頓和洲際酒店。②全球多個城市酒店的出租率普遍下滑，中國的香港、北京和上海與去年同期相比都出現不同程度的下跌。五星級酒店不再吃香。③上市公司業績下滑比較明顯，如錦江酒店、金陵飯店都有普遍下滑；歐美三季度上市公司業績下挫更為明顯：洲際盈利下降28%，精品國際利潤下降6.5%。金融海嘯對酒店業的打擊，嚇壞了大量的酒店投資商。他們開始另覓投資產業，新興的酒店公寓在金融海嘯面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率還出現了上升的趨勢，使投資商們看到了海嘯中的曙光。酒店公寓比星級酒店的投資小、風險小、易管理、易出租等的優點更加堅定了投資商們的決心。因此大量的酒店投資商開始投資酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行競爭越來越大。
2.需求量越來越大，加大同行競爭。
（1）酒店公寓自身的優點吸引大量的客人。酒店公寓與一般的星級酒店相比有其自身的優點。①價格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星級的酒店便宜30%左右。下面是位于廣州天河區五羊新村、珠江新城一帶的廣州星之旅酒店與廣州雅家酒店公寓的價格表：
從上面兩表格不難看出兩酒店的最低房價相差120元，在相同的環境中一般人們都會選擇價低者，明顯酒店公寓優勢大很多。②交通便捷：前面說過大多數的酒店公寓都建在成熟的商業中心，具有便捷的交通網絡，對于客人來說交通條件也是選擇酒店的重要的考慮要素。酒店公寓不輸五星級酒店的交通條件，也是吸引客人的重要因素。③家的感覺：與一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都會設有廚房，裝修家具配飾考究，屋內空間也不像酒店那么局促，還提供了床鋪被褥等居家必須用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一樣，盡享家的溫馨與方便；不僅如此，酒店公寓還可以給您家一般的隱私，靈活的生活；卻沒有家的煩鎖。這也是酒店公寓的吸引客人的一大優點。
（2）金融海嘯加大酒店公寓的需求。受到金融海嘯的影響，人們的消費水平有所下降，大型公司對高層員工的出差消費也有所下調。對于以前住慣四、五星級大酒店的客人來說屈身于二、三星級的酒店是對其身份的貶低，而且二、三星級酒店也很難滿足到他們的需求。而酒店公寓不僅能夠為他們提供舒適的環境，便捷的交通，安全的周邊環境，還能不降低客人的身份。因為酒店公寓本身就是針對白領階層的，所以入住酒店公寓并不會使他們的身份降低。這就成功地成為他們出差外出的第一選擇。
目前市場上的酒店公寓是需大于求，敏銳的投資商決不會看不到酒店公寓的發展前景。越來越多的投資商看到了市場的現狀，紛紛加入這一行業，酒店公寓也會越建越多，競爭的增大是無庸置疑的。
三、酒店公寓在發展過程中存在的問題
酒店公寓在其發展中也存在著很多的問題，在高速發展的21世紀亟待解決。
1.酒店公寓的產權不清晰。酒店公寓中的每一間獨立的客房就是一套獨立的公寓，對于有足夠資金的投資商來說購買十幾至幾十套的公寓不是問題。但是大多數的投資商都是采取自己向業主長期租下房間，再以短期出租的方式把房間再轉手出租至客人。這種經營方式就致使酒店公寓中的每一間客房都有一個并非酒店管理者的業主。其實就是一個酒店管理機構為各位業主出租房子，從中賺取房間的出租的差額。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是這種經營模式。
在酒店公寓的發展中房子是作為不動產出現的，這就難免一些小業主在合同期內就把房子出售出去，這樣就會對酒店管理機構產生一些問題，例如北京美化世紀公寓式酒店在2007年就遇到了這樣的問題，業主在合同期內就把房子出售了。
所以，從立項建設，資金性質，功能設置，運作管理，人事管理，經濟效益看，都不完全是商業化運營。在傳統體制下，產權不清晰，只是為滿足特殊的體制利益下而建立的酒店，推向市場經濟的基礎較差。
2.缺乏統一規范，性質混雜。畢竟為一個新興的產業，在很多的方面都沒有統一的規范。例如說酒店公寓空間應該配備什么標準的設備、是不是在星級酒店的基礎上加設廚房就可以說是酒店公寓了；酒店公寓又應該提供什么種類規格的服務，需要具備什么樣的品位的內涵等。目前酒店公寓的設備、提供的服務都是由經營者按照自己心目中的理想酒店公寓來經營。例如同位于廣州天河區珠江新城鉑林國際公寓里的廣州家世界酒店公寓和廣州雅家酒店管理有限公司兩者的客房規格大致一樣。廣州家世界酒店公寓將客房劃分為：單身公寓、豪華公寓、豪華標準間、經典復式。廣州雅家酒店管理有限公司劃分為：簡約雅家、商務雅家、溫馨雅家、復式1床、復式2床。單身公寓與簡約雅家的體格相當，面積一樣，那它們是否是同一等級？因為沒統一的規范，這就影響到客人的判斷。
而且酒店公寓的性質也比較混雜，由于名稱不規范，酒店（提供部分行政樓層）、公寓（高檔物業管理，僅用于自住）、住宅（居民區）、商務樓（公司進駐辦公）、酒店公寓（符合上述定義的）等不同性質的物業往往糾纏在一起。
3.缺少完美的管理標準和經營標準。目前，中國的酒店公寓還沒有統一的管理標準，多數的酒店公寓的管理模式都是參照經濟型酒店的管理，從中取自身能力所及的從之，不能及的棄之，隨管理者的管理意識而定，有的甚至是自立標準，隨心所欲的管理。我國的政府相關部門對此還沒制定完美的行業經營標準，包括經營資格、經營場所、經營規模、安全防范等各個方面。如果有完善的管理標準和經營標準，這不僅能夠幫助國家對這一行業的管理，也可以使經營者能夠根據標準進行整改，促進酒店公寓在中國的發展。
4.法律規定不明確，住客權益不保障。中國目前還沒有那部法律有明確的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。雖然酒店公寓是按照酒店的模式進行經營，但并沒有取得合法的經營資格。此外，大多數的投資經營者都是沖著發展的可觀性而成立公司的，找幾個有酒店服務經驗的員工幫忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式經營。無論是管理者，還是服務人員都是沒有可遵循的培訓教程，沒有經過專業的培訓，住客們的權益就難得到保障。據北京朝陽區工商局透露，2008年在該局注冊的酒店公寓大多數以貿易公司名義注冊，一旦發生消費投訴，執法部門查找被投訴機構的經營主體難度就很大了。例如廣東，廣州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名義注冊，實際從事酒店公寓的出租。甚至還存在不注冊經營的。沒有明確的法律，住客們的權益很難得到保障。
四、酒店公寓未來的發展趨勢
1.合法化、標準式的經營。酒店公寓的出現是時代的潮流，是酒店行業發展的歷史產物。它的壯大和快速發展不容我們忽視。國家應該制定相關的法律法規約束它，免除現在它并不合法也非不合法的尷尬。法律法規的最終目的也是用“法”保障這一行業的服務質量，規范這一行業的管理，建立誠信、公平、有序的市場環境，最后達到保障消費者的合法權益。據悉，國家旅游局《旅游公寓（別墅）星級的劃分及評定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、標準化指日可待。
2.同盟式經營。酒店公寓的傳入至今不過短短的幾年，無論是在管理經營方面，還是推銷布置上都有很大的討論空間。行業同盟可以定期地組織聚會，通過加入同盟協會的方式獲得出席聚會，一起討論如何去更好地發展酒店公寓，合各家之所長，可以制定一定的法規約束行業。也可以把在經營時遇到的難題說出來，讓大家討論一個解決的方案。對酒店公寓行業的發展將會起到促進的作用，也可以避免一些可能會遇到的錯誤。
同盟協會的成立也可以成為政府部門與企業溝通的橋梁，成為相關產業之間聯系的紐帶，成為行業自律的協調性機構。
3.連鎖式經營。酒店公寓的客源主要是公司的白領、商人。這些客人都會全國各地跑。從人的心理分析，人具有懷舊、懶惰、懷疑的特性。對于大多數的人來說，住過的酒店覺得滿意都會懷舊，外出時的第一反應就是查詢目的地是否有這家店的分店。如果有他就有90%以上的機率會選擇它。連鎖式經營是酒店公寓的發展進一階段的標志。
參考文獻：
1.石義勝.酒店式公寓的由來[N].深圳特區報，2003（12）
篇6
關鍵詞凈水方案酒店式公寓 物業管理開發商
中圖分類號： F291.1文獻標識碼：A 文章編號：
目前城市自來水廠執行《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》，其出廠水質能夠滿足廣大人民群眾安全使用，但是經過城市管網的長距離輸送，存在二次污染的風險，因此許多酒店及酒店式公寓均有對自來水原水進行進一步處理的要求，以保證終端用水滿足《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》要求，部分業主甚至要求達到世界衛生組織《生活飲用水導則》（WHO Guideline for Drinking-water）要求。
酒店由于產權明確，通常有專門的酒店管理公司進行專業管理，通常設置集中凈水系統沒有爭議；但酒店式公寓單套公寓的產權一般歸小業主所有，在凈水系統方式上存在著集中凈水系統與終端凈水系統的爭論，本文結合目前筆者在做的西安某高檔酒店式公寓的工程案例，對2種方案進行了比較。
1比較條件
案例中所例舉酒店式公寓共有公寓480套，最高日直飲水用水量為5m3/d；平均時用水量為0.5m3/h。
原水水質：市政自來水
處理目標：《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》，不要求達到直飲水標準
2 處理方案
方案一：集中凈水系統
集中設置水處理系統于公寓的地下一層水處理機房，處理后由變頻泵輸送至各層用戶，其方案如圖1所示。
圖1 集中凈水系統方案圖
方案二：終端凈水系統
市政自來水通過地下一層泵房的變頻泵直接輸送至各層用戶，在每戶設置品牌凈水器，如圖2所示。
圖2 終端凈水系統方案圖
3方案比較
3.1技術比較
兩種凈水系統均能將自來水處理到預定水質，但是從管理，維護，用戶心理感受上還是存在差別，其比較如表1：
表1凈水系統技術比較
3.2經濟比較
兩種系統的主要設備材料如表2所示
表2凈水系統主要設備材料表
上述設備在日常運行中會發生一定的費用，主要包括水處理泵和家庭中央凈水器電耗，過濾器濾料更換費用，紫外消毒器更換費用，家庭中央凈水器濾芯更換費用等，經測算，該項目所選用系統的初投資與運行費用如表3所示，考慮到項目的可比性，上述設備均采用同檔次進口品牌
表3凈水系統投資與運行費用比較
4結論
就開發商而言，集中凈水和終端凈水兩種方案初投資相差不大，2種系統均可考慮，但是考慮終端凈水系統可節約40m2，如該部分面積改造成車位，可產生較好的經濟效益，此種情況下，終端凈水系統更占優勢。
就小業主而言，集中凈水方案運行費用和凈水單價較低，但用水品質受到物業管理等外在因素干擾；終端凈水系統，運行費用較高，且占用戶內空間，并需個人自行維護，但是水質可由自己控制，總體而言，高檔酒店式公寓物管水平較高，就小業主而言，集中供水系統更占優勢。
就物業管理方而言集中凈水方案增加物業量，物業成本增加，終端凈水系統更占優勢。
需要特別說明的是，本項目集中凈水系統與終端凈水系統造價較一致是由本項目規模確定的，當項目規模不同時，初投資費用需另行核算。
參考文獻
1中華人民共和國建設部.飲用凈水水質標準 CJ94-2005.
2中華人民共和國衛生部，中國國家標準化管理委員會. 生活飲用水衛生標準GB5749-2006.
篇7
承租方(乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》、《廣東省房屋租賃條例》及實施細則等有關規定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，為明確甲乙雙方的權利和義務關系，經雙方協商簽訂此合同。
第一章總則
第一條甲方將其所有的坐落在××街×路×號××酒店式公寓樓房(建筑面積、使用面積、裝修完整程度、家具設備及家居用品附后)，出租給乙方作居住使用。
第二條租賃期限共天。甲方從年月日起將上述房租給乙方使用，至年月日收回。
第三條乙方在租住期間，根據所租住時間享受本合同規定的優惠。
甲方為乙方提供酒店式家居服務;甲方保證乙方在公寓里的人身和財物的安全。為乙方提供貴重財物的保管服務;甲方對乙方實行住客管理，乙方向甲方提供個人相關資料，甲方承擔保密責任。
第四條甲方保證出租公寓具有居住功能，符合國家消防安全規定及其他有關法律、法規和規章的規定。乙方保證在租住公寓期間不改變公寓用途，不破壞房子結構，保證自己的行為符合法律、法規、規章和有關政策的規定，且遵守本合同各項約定。
第五條本合同于乙方向甲方繳納元押金后生效。
第二章租金和其他費用的交納與結算
第六條乙方在人住公寓期間向甲方交納租金和有關服務費及其他消費費用。
租金=標準租金×優惠折扣率×租用的公寓面積有關服務費及其他消費費用包括：水費、電費、燃氣費、電話和網絡使用費用及送餐、托嬰、文印等特殊費用(費用標準另定)。
甲方負責承擔房產稅、出租公寓所用土地的使用費、租賃管理等政府稅費。
第七條乙方租住同一房——天，付——%房租;磚—天及以上享受%的優惠價。
乙方在入住期間，每月日向甲方交納下月租金，先付后用，否則甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必須出具稅務機關監制的收租憑證。
第八條乙方要求提前退房時，甲方根據不同情況計算應付租金和應付其他費用。
第三章公寓的使用、維修和轉租
第九條甲方在出租公寓內配備的所有設施均屬甲方所有，甲方保證出租公寓及其配套設施的安全符合有關法律、法規和規章的規定要求。
乙方應正常使用并妥善保護公寓及配套設施，防止不正常損壞。
第十條乙方事先未經甲方的書面同意：
1.不得在公寓內放置貨物;
2.不得更動公寓內的電線、管道位置;
3.不得隨意更動配套設施的擺放位置或搬離出租公寓;
4.不得在公寓內安裝隔墻、隔板和改變公寓的內部結構。
第十一條乙方在公寓使用過程中，發現公寓本身或內部設施出現或發生妨礙安全、正常使用的自然損壞或人為故障時，應及時告知甲方并采取有效措施防止損失的擴大，甲方應于接到乙方通知的——小時內進行維修。本條維修的費用由甲方承擔。甲方維修期間，乙方應積極配合，不得阻撓施工。.
第十二條因乙方使用不當或不合理使用，導致公寓內的設施損壞、丟失或發生故障，乙方應及時告知甲方，由甲方采取措施進行必要的維修和安裝或重新添置。乙方承擔維修、安裝或重新添置的費用，并賠償相應損失。
第十三條乙方確需對公寓進行改建、擴建或裝修的，經甲方同意，并報請政府有關部門批準方可進行，甲乙雙方應就此另行簽訂書面協議。
第十四條未經甲方書面同意，乙方不得將出租公寓全部或部分轉租給他人。經甲方同意按法定程序轉租的，轉租期限不得超過本租賃合同的有效期限。乙方保證其受轉租人不將轉租公寓再行轉租。本條發生的費用由乙方自行承擔。
第十五條甲方出售房屋，須在兩個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權。
第四章合同的轉讓、終止、解除和續簽
第十六條未經甲方書面同意，乙方不得將本合同轉讓給第三人。
乙方要將房屋轉讓給第三人或與他人交換房間，須經甲方同意，但所居住天數不能連續計算。
第十七條合同自動終止的免責條件：
1.發生不可抵抗力或意外事件的影響，使合同無法履行;
2.因市政建設需要，政府決定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有關公寓租賃有效證件失效。
發生上述情形之一，合同終止，所造成雙方的損失，互不承擔責任，租金按實際使用時間計算。
第十八條有下列情形之一，甲方有權終止合同，通知乙方交回公寓，由此給甲方造成的損失，應由乙方賠償：
1.乙方人為損壞公寓設施而不主動賠償，甲方從乙方租賃押金扣除有關費用后，乙方不及時補足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未經甲方同意，乙方擅自改變出租公寓用途的，擅自將公寓轉租、轉借、轉讓他人或與他人交換的;
4.乙方違反本合同約定，擅自改變公寓內部設施和內部結構的;
5.乙方在公寓內從事違法違規行為。
第十九條有下列情形之一的，乙方有權要求解除合同。在遷離公寓時，乙方有權要求甲方退還預付消費金的余額以及租賃押金;
1.在公寓內固定設施發生自然損壞或乙方愿意承擔人為損壞的費用時，由于甲方不能及時維修，致使乙方無法繼續租用該公寓，且未能及時為乙方安排其他適當公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相應的服務。
第二十條本合同到期或出現本合同自動終止的情況，甲方對公寓進行核收，結算乙方所有應付賬款后，應返還乙方的預付金余額和押金。乙方應按期遷離公寓。乙方提前辦理退房應提前通知甲方。
第二十一條乙方在本合同到期，如需繼續租用甲方公寓乙方應于合同有效期滿前三日向甲方提出續租要求，經與甲方協商一致后，重新訂立新合同，原合同押金將自動轉入新合同。合同期滿后，如甲方繼續出租公寓，在甲方還沒有與其他人簽訂合同前，乙方享有對同一房間的優先承租權。
篇8
關鍵詞：酒店；服務創新；知識共享；鉑濤集團
日益加劇的競爭、迅速發展的科技、消費者對酒店服務越來越高的需求以及知識全球化給酒店業帶來前所未有的挑戰，服務創新也成為酒店發展面臨的重要問題和挑戰。酒店員工是服務創新的提供者，而且員工所擁有的關鍵資本是其自身的知識資本。酒店應該加強員工之間對于顧客個性化需求和喜好的知識共享，為顧客提供針對，并以此提升員工的服務創新行為。
—、研究背景
知識共享是知識創新的重要前提之一。知識共享通過將知識價值轉換至最大化作為橋梁，對企業創新產生重要影響。對于酒店業而言，多數隱性知識存在于員工自身，由于員工流動性非常大，隱形知識保留的難度較大，因此知識共享便顯得尤為重要。酒店員工在有效知識共享的過程中，將顯性知識和隱形知識進行相互轉換，既能將分享自身的知識，同時也能夠進一步改進自身的創新行為，實現知識利用價值最大化，推動企業創新111。例如麗茲？卡爾頓酒店集團專門設立記錄熟客以及會員的各種需要的系統，鼓勵員工分享自身的知識，讓員工處于知識轉移網絡中的關鍵節點，不僅可以提升員工的自我效能感，還可以有效防止組織知識的流失。針對目前消費者對于創新型服務的需求，鉑濤集團對各種品牌進行創新，并取得一定成效，其創新成功的重要原因之一就是積極運用酒店集團內部的知識共享管理。鈾濤集團的創新過程對其他酒店具有一定的借鑒意義。本文通過分析鉑濤集團的各種網絡文本和訪談調查資料，研究服務創新與員工知識共享之間的關系，使酒店能夠提高內部員工的培訓效率，提高員工的專業素質。
二、文獻回顧
（一）酒店服務創新。對于酒店服務創新，如今尚未有明確的定義，國內學者根據酒店服務創新的范圍、目標、內容等角度，對酒店服務創新進行界定。徐仰前、王娜（2010）認為酒店服務的創新可以分為兩大方面，有形方面以及無形方面。酒店服務方式以及環境等無形的創新需要酒店企業的員工的實踐與支持［21。由于服務的過程是由生產服務者跟消費者一起參與的，所以影響因素與雙方面都有關，可以從酒店內部跟酒店外部這兩個角度來分析酒店服務創新的影響因素［31。對于酒店內部的影響因素，摩漫和米勒（1997）對創新過程的研究發現，組織成員的知識共享可以增加決策制定的效率和效益，促進組織創新｜3］。顏寧（2011）提出酒店員工團隊的知識共享能夠促進服務創新，團隊文化對知識共享和服務創新的關系有極強的調節作用151。總的來說，受服務的特性所影響，客戶的需求導向和客戶的感知難以獲取，需要不斷地進行知識積累和知識共享。以客戶的需求作為創新導向和知識共享是影響酒店服務創新的關鍵因素。（二）知識共享。員工知識共享是指員工彼此之間相互交流知識，使知識由個人的經驗擴散到組織的層面。在組織內部，員工可以通過查詢組織知識，獲得解決問題的方法和工具。奧斯德洛和福瑞（2000）指出，從企業“資源至上”的角度來看，知識是最重要的戰略資源。知識是個人以及企業核心競爭力的一大組成部分，是企業能夠實習可持續發展的重要要素，知識管理也成為酒店行業越來越重視的一大模塊｜41。國外學者MirmIpe（2003）最先提出知識共享影響因素架構，認為組織內個體間的知識共享促動要素是有四個主要因素交織而成，分別為：知識特性、分享動機、共享機會、工作環境的文化等m。在工作中有很多方面的因素都會對員工知識共享造成影響，服務知識具有隱性無形性的特點，導致酒店企業很難在員工中展開知識共享的工作，同時在建立知識管理系統上也是舉步維艱，在對這方面學者的研究中，可以把這些影響酒店員工知識貢獻的因素歸納為以下三類：知識因素、個體因素以及環境因素［5］。1．知識因素：服務知識多屬隱性知識。多數服務知識屬于一個人的經驗積累，屬于隱性知識，如果個體沒有進行共享的意愿，那組織內其余的個體是不可能得到這些知識的。2．個體因素：多數員工不滿意酒店行業薪酬。大多數酒店的員工工資都較低，容易造成心理不平衡，甚至導致員工總想跳槽，缺少歸屬感，就會不在意酒店內部競爭的壓力和缺乏提升自己的動力，而且這部分有離職傾向的員工也不愿意進行知識共享。3．環境因素：酒店行業員工的高離職率。高離職率對酒店業務造成很大的影響，不僅不利于內部的穩定，還會造成組織內部氛圍不融洽的局面，這些都會對知識共享造成負面影響。
三、案例分析
（一）案例集團簡介。鉑濤集團是中國較具創新影響力的企業之一。截止至2016年最新數據，鉬濤集團旗下已經擁有22個品牌，會員人數超8000萬，門店總數超3700家，覆蓋全國300多個城市，并積極擴張至東南亞、歐洲、非洲等海外市場。繼2014年鉑濤榮獲《快公司》“中國最佳創新公司50名，2015年鉑濤再次上榜a鉑濤從最早的酒店“孵化器”到2015年被錦江集團收購，鉑濤開始更加注重深化改造酒店，以求更好的整合酒店資源，實現更高品質的服務體驗，滿足差異化需求。鉑濤集閉以其顛覆性的發展思路，針對消費者獨特的住宿體驗和不同的價值需求來創造和運營品牌，推出了眾多符合消費者消費體驗的酒店品牌。（二）數據來源和收集過程。數據收集時間從2016年2月至2016年6月，收集內容包括祐濤集團官方網站內所涉及的酒店品牌信息和新聞、其他網站上有關鈿濤集團領導層的訪談和演講等，之后將所收集的數據進行整理、歸納和總結。（三）案例集團知識共享措施。鉑濤集團對于服務創新的理解是獨特的。針對當今消費者對于新型服務的需求，銷濤集團進行各種品牌的創新，贏得進人市場的先機。管理如此龐大必須要借助酒店集團內部的知識共享管理，才能更有效率的為顧客提供更好的服務，提升員工的創新行為。與其他酒店集團不同的是，鉬濤集團將重點放在改善知識因素方面。第一，在顧客喜好和需求方面，為了讓每位顧客人住都有家的體驗，柏濤集團的菲諾酒店要求員工在卡片上記錄每位顧客的獨特需求，并把信息共享給酒店內的其他員工。當同一位顧客再次人住酒店時，酒店員工就能提前了解顧客的個人喜好以及需求，為其提供個性化服務。第二，在錯誤分析方面，菲諾酒店要求員工把自己在工作中出現的錯誤詳細記錄下來，并進行分享，提醒其他員工避免犯同樣的錯誤以及出現錯誤后該如何進行補救等。第三，在負面評論處理方面，鈾濤集團每月會定期開一個小的員工會議，查看關于酒店的負面評論，討論顧客反映的哪個部門存在問題，之后讓這個部門的員工在會上分享對此問題的理解以及今后該如何避免此類問題的再次發生。第四，在酒店產品和服務創新方面，酒店的新產品新服務都是通過員工在日常工作中，對顧客的消費以及需求特點進行分析后匯總后，在企業管理層和員工之間進行頭腦風暴和知識共享后設計出來的。鉬濤集團采用多種多樣的方式，將隱性的服務知識轉換為顯性的服務知識，促進集團內部的知識共享，為酒店的創新行為提供成長的土壤。在個體因素方面，鉑濤集團采取對員工實行“自動自發”的管理理念。鉑濤集團人力資源管理方面，十分注重發揮員工自動自發的精神。在考勤制度方面，鉑濤集團沒有打卡制度，員工自己決定上班時間，事實上90％的員工都能在八點半前自發到公司。另外，鉑濤集團鼓勵內部的員工進行知識共享，這些做法有助于酒店進行服務創新，提高酒店內部培訓的效率以及節約酒店的人力資源成本和時間成本。在環境因素方面，鈷濤集團注重企業文化建設。鈾濤集團積極采取措施，讓現有雇員與潛在雇員認同自身的品牌和企業文化，加強員工對鉑濤集團的歸屬感，降低員工的離職率。在鉑濤集團剛推出祐濤菲諾品牌時，仍舊沿用原本7天酒店的傳統經營思路，但在運營的一年時間內毫無進展，于是鉬濤集團創新性提出“酒店資源平臺＋外部創業團隊”的轉型思路，把菲諾酒店打造成一個資源平臺，再以此吸引涉人中高端酒店品牌的外部創業團隊，通過“6＋2＋2”的股權結構設計（即集團公司占60％，集團高管占20％，創業團隊占20％），讓公司員工與外部創業團隊實現共贏發展。這種做法不僅促使員工使用創業的思維去經營事業，還能使其更加認同自身品牌，增強員工的歸屬感。
四、酒店服務創新與知識共享建議
在上述的分析過程中，可以發現：知識共享對服務創新具有促進作用，特別是在酒店的創新以及員工的服務創新行為方面。但是要想實現員工的知識共享，首先要解決上述提及的酒店內部的影響因素。（一）知識因素：重視工作中錯誤案例和成。功經驗的知識共享在酒店的服務過程中，失誤的出現是無可避免的。對員工出現的服務失誤，最重要的是汲取經驗和教訓，酒店需要組織全體員工對這些出現的錯誤進行意見的交流，增強員工的知識搜集和知識貢獻的能力，這有助于改善酒店的服務質量，降低酒店運營的成本。另外，把錯誤記錄下來不是為了懲罰員工或者責備員工，而是為了更好的對員工進行管理和培訓，避免再出現不必要的失誤，節約酒店的人力資源和時間資源。在酒店的創新工作中，出錯并不可怕，應該要從錯誤中進步，從每一位員工的經驗中完善自己的不足，提升自我素質并做出創新行為。另外，酒店更加要向員工分享創新成功的案例，讓員工對這些創新的過程以及成功的因素有所了解，這樣才更有利于員工對于日常工作中問題的思考，發現服務過程中的不足，進行完善或者加以創新。（二）個體因素：利用知識共享推動創新行為。酒店推動創新行為，需要利用知識共享來提高酒店員工的服務創新意識，為員工灌輸創新是為了方便員工日后工作的理念，使酒店員工能夠踴躍的進行服務技巧和思路的創新，提供不同的創意。員工可以通過借鑒經驗和總結，拓寬自身獲取知識的渠道，學習并采納他人積極的做法思路，結合自身原有知識，做出創新行為，提高企業的創新績效。另外，酒店充分利用知識共享，使員工運用更富有創造性的方法解決工作中的問題，挖潛革新。知識共享使酒店能夠節省更多的人力資源和時間資源的同時，還能提高酒店對于員工的培訓效率。（三）環境因素：發揮管理者的作用，營造利于知識共享的氛圍。在酒店員工進行知識共享的過程中，管理者的作用十分重要。管理者要充分認識到酒店員工個體在知識共享中的作用。其次，酒店管理者要根據員工的不同特點，建立員工的個性檔案，進行不同的目標導向，才可以營造利于知識共享的氛圍。知識共享需要團隊中每一個人都有無私奉獻的精神，這也要求管理者培養酒店員工助人為樂、樂于將自身經驗進行分享交流的習慣，營造一個利于知識共享的和諧氛圍。此外，管理者還可以利用物質獎勵作為激勵方式，對酒店產品或服務創新有貢獻的員工進行嘉獎，鼓勵員工知識共享的行為，提高員工知識共享的熱情，激發員丨2017年第2iW鳥魯木齊取A太嗲＃報工知識共享的意愿，為知識共享和服務創新行為的結合提供動力。
作者:楊林美 羅承輝 單位:廣州大學
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篇9
關鍵詞：建筑屋頂；施工要點；施工方法
一個建筑的屋頂施工是否達標，影響著建筑整體的質量，還會降低人們在建筑中工作和生活的感受，屋頂的部分承擔這大部分防水的作用，如果屋頂的防水層鋪設出現問題，就可能會出現建筑內滲水的問題，輕則墻面因為滲水的浸泡鼓起，影響美觀，重則會引起部分墻體的開裂，使建筑的使用壽命大大縮短，諸如此類影響居民居住感受的問題，在屋頂的施工中稍不注意還存在很多，所以在屋頂的施工過程中，要根據不停的建筑進行不同的設計，靈活的使用施工方法，保證屋頂的質量，不影響建筑整體的后續使用。
1 建筑屋面施工中可能存在的問題
1.1 材料問題
我國在的建筑屋頂普遍都是使用卷材建設，這種屋頂使用的材料較為普通方便購買，價格也趨向便宜，但這種屋頂在施工所使用的瀝青是一種隨著外界環境變化及其容易產生質量改變的材料，如果大范圍的使用具有瀝青成分的油氈鋪設屋頂，會對周圍的溫度產生巨大的反應，高溫時可能會隨著溫度的升高融化，在溫度降低后，材料會因為高低溫度的差距材質發生改變，變得極其脆弱，易破損，這樣材料建設的屋頂無法保證建筑使用中的質量，也影響了建筑使用的壽命。
1.2 結構問題
有些地區的溫度變化差距較大，建筑會因為室內外的溫差急劇升高而產生一些變化，比如地基出現下沉的問題，屋頂因為荷載集中，頂層基本層與之間的支撐結構產生松動的現象，導致屋頂變形，這些問題都是促成屋面開裂的原因。
1.3 設計問題
在屋頂的建筑施工中出現問題，除了材料上的使用不當，出現問題的主要原因，就是屋頂的設計問題了，一些建筑單位只注重建筑的地基或者室內設計，沒有針對建筑結構特點進行設計，對屋頂的設計敷衍了事，這樣和整個建筑結構設計不夠契合的屋頂，無法承受暴雨、地震等一些自然天氣的侵襲，極大有可能會影響建筑內人們的工作生活產生影響。
1.4 質量問題
建筑中屋頂產生的質量問題，一般都與防水和排水有關，防水層的鋪設不夠嚴格，屋頂排水管道的坡度沒有計算好，下雨天導致室內滲水，或者屋頂排水不暢，形成積水。長期下來及其影響建筑的日常使用。
1.5 維護和管理問題
建筑一定會受各種自然環境的侵襲，經過外部環境的影響和使用年限的增加，建筑的綜合結構會產生一定的變化，屋頂會有變形的可能，屋頂一旦變形，其內部鋪設的防水層和隔熱層就跟著出現破損，嚴重可能會導致室內漏水情況發生，這就需要建筑的管理人員定期對屋頂進行維護和管理。
2 建筑屋面施工工藝和技術討論
2.1 對建筑屋面進行規范化設計。在建筑屋而施工過程中，設計人員應該詳細的掌握建筑材料的具體性能、建筑所需要使用的防水技術、防水設防的各項要求等相關的理論知識。在研究和設計建筑房屋的防水等級時，應該綜合考慮建筑工程的重要性、功能、使用年限和工程性質等方而的因素。設計的深度一定要符合工程要求，在建筑屋而施工之間，應該做好專項設計的交底工作，并對施工圖紙進行會審。
2.2 建筑屋面施工的具體工藝
2.2.1 排水坡度施工
在對建筑屋而的排水坡度進行施工時，應該布置足夠建筑使用的水落管，并在水落管上標注具體的坡度，畫出分水線，并對不同地方分水線的高度進行核算，并平而圖上進行標注。在通常情況下，建筑的找橫坡為2%，建筑結構的找橫坡為3%，縱向坡而不能小于1%，在坡層較厚的情況下，可以使用輕質的材料來做找平層。建筑屋而的施工人員需要根據具體的工程設計來開展屋而施工工作，并對找平層的厚度進行控制，還需要在施工過程中對坡度進行實測和檢查，并做好施工質量的評價工作。
2.2.2 混凝土陡坡屋頂的施工
在對混凝土陡坡屋頂進行施工的過程中，應該做好以下幾方面的控制工作：根據墻體澆筑的具體方法，支設雙層模板；在混凝土中加入細骨料，細骨料的顆粒直徑應該在10mm到30cm之間，對于建筑中的施工縫，應該做好振揭密實工作，使其形成一個自動防水層。還可以在施工縫中澆筑鋼筋細石混凝土，并在混凝土中摻入適量的微膨脹劑，使之形成一個剛性的防水層，并進行振揭密實。在屋頂收水之后，可以進行_次壓光，并在上而鋪設裝飾瓦。
2.2.3 找平層的施工
在建筑屋而施工的過程中，必須要做好屋而的防水工作，由于屋而滲漏使建筑使用過程中經常會出現的問題，所以在開展屋而防水工作時，首先要對找平層進行施工。找平層是防水層的主要依附層，找平技術也會關系到防水層的整體質量，所以在對找平層進行施工時，一定要按照相關的規定進行規范施工。在找平層施工中，可以根據圖紙中分倉縫的位置，使用細石混凝土和水泥砂漿進行施工。在大多數建筑中，分倉縫直接的距離都會超過6cm，并且會設置在板端的易開裂處，所以在施工前，應該做好分倉縫的預留工作，其中縫的寬度應該控制在20mm-30mm之間，并使用密封效果較好的材料進行嵌縫。在施工過程中，要將找平層趕平壓光，并保證嵌縫材料的密實性，并注重對找平層的保養，在對建筑屋而的保溫層進行施工的過程中，應該做好防雨的保護措施，在做好保溫層的施工以后再開展找平層施工。在保溫層施工后，要保證施工材料的含水量符合設計要求。保溫板和邊緣位置應該使用相同的碎料進行嵌實，并且保證厚度的誤差保持在5%以內；在施工完成并交付使用后，施工單位應該將建筑使用、維護和保養等方而的說明交給建設單位，建設單位應該對建筑進行及時同訪。建筑單位對于說明中禁止的行為應該嚴格杜絕，這樣才能減少對屋而的損傷，也能夠避免出現重大的經濟損失。
結束語
屋頂的良好質量是保證建筑整體質量的基礎，這想要保證屋頂的質量，就要在施工之初認真考慮屋頂所處的自然環境，根據自然環境的特征和建筑整體的結構進行準確的設計，在施工進行時對施工材料的質量進行嚴格的把關，確保屋頂在建筑的使用過程中不會出現嚴重的質量問題，還要做好屋頂施工后的后續維護和管理工作，只有從施工前期中期后期維護都嚴格按照要執行，才能使屋頂的質量得到保障，進而加強整體建筑的質量，為人們提供更舒適的居住環境，促進建筑業的可持續良性發展。
參考文獻
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【關鍵詞】 供電企業； 供電成本； 預算管理
一、引言
供電成本是供電企業的運營管理成本，很多供電企業在遵循全面預算管理一般范式的基礎上，已探索了較為有效的供電成本預算管理方法。本文認為，國內地市供電企業在加強供電成本預算標準化、規范化、精細化、精益化管理方面，在實現供電成本的有效控制進而實現核心指標“單位供電成本”、“可控供電單位成本”的優化提升及企業核心競爭力――“成本領先”提升方面，還有較大的提升空間。本文將圍繞供電成本（或簡稱“成本”）預算閉環管理的全過程及其保障支持要素，重點對供電企業供電成本預算具體管控策略展開討論。
二、供電企業成本管理存在的問題
根據有關文獻信息的披露以及筆者的工作體會，國內供電企業供電成本管理存在的問題主要表現在以下方面：1.成本管理缺乏目標控制，突出表現在企業的核心成本指標應該達到什么水平及如何優化提升沒有明確的規劃，通過成本目標的規劃實現對成本預算的控制環節明顯缺失；2.成本管控方法總體上比較落后，雖然引入了一些成本精細化管理理念及較先進的成本管控策略，但很多供電企業的成本管控現狀還較為落后，缺乏改進創新，缺乏對先進成本管控理念、方法的引入和吸收；3.成本管理對象和主體比較粗放，成本對象粗放主要表現在供電企業對供電成本對象的核算和管理還停留在傳統的成本會計核算科目一級，成本控制主體粗放表現在成本控制主要依賴于成本控制主體“金字塔”的上層和中層完成，而底層介入比較少或者根本沒有介入；4.成本控制介入滯后，成本控制偏重事后控制，體現為事后分析、反饋和監督，缺乏事前和事中有效控制；5.成本管理績效考核機制不健全，成本管理水平和成本核心指標難以有效提升；6.成本管控支持系統相對落后，各單位成本管控系統的應用水平參差不齊； 7.全員成本控制意識淡薄，基層單位往往重“爭奪”成本資源，而員工經常只關注成本花費，成本超標準、超預算現象經常發生，造成資源浪費，全員成本控制意識亟待提升。
三、現代成本管理理論綜述
成本預算管理離不開現代成本管理理論的支撐，根據研究人員岑玢、董曉宏（2009）的綜合提煉分析，現代成本管理主要有五大理論：作業成本管理、戰略成本管理、產品生命周期成本理論、成本規劃和全面成本管理，不過本文認為典型的成本管理理論還有目標成本管理理論，各理論在此不再贅述。根據高立法等（2008）的研究，現代成本管理理論主要呈現出以下特點：1.成本控制的空間范圍由制造成本延伸到社會產品生命周期成本；2.成本控制視野由日常經營管理提升到戰略成本管理；3.成本控制環節從下游管理延伸至中上游管理；4.成本控制導向由“生產導向型”向“市場導向型”轉變； 5.成本降低形態由成本節省轉向成本避免。由于成本管理理論一般都是以制造業為核心，加上供電企業產品和生產的特殊性，上述理論中對供電企業有實際借鑒意義的主要是作業成本管理、戰略成本管理、全面成本管理、目標成本管理理論等，現代成本管理理論給我們的啟示主要有以下幾點：及時更新成本管理理念，拓寬成本管理視野；提高企業成本管理人員素質，先進成本管理理念、工具的運行環境要求較高；因存在國情、企情差異，需結合實際應用，忌生搬硬套。
四、供電成本預算管理體系構建及核心管控一般策略
（一）供電成本預算管理一般體系構建
2009年廣東電網公司依托國際咨詢公司引入國際先進的管理理念，形成了具有廣東電網公司特色的全面預算管理體系，其核心是構建“責任網絡、標準流程、預算制度、評價考核、信息平臺”五大預算保障體系，實現“財務規劃、目標設定、預算編制、監控調整”四大環節的預算全過程管理。本文認為，供電成本預算管理隸屬于全面預算管理體系，可參照上述體系進行供電成本預算管理體系的承接構建。同時，本文認為企業文化氛圍對成本控制的影響非常大，也應是成本控制的有效保障體系之一。由此，“五大”保障體系演化成“六大”保障體系。本文對供電成本預算管理體系具體框架設計如下：體系頂層為“成本預算管理戰略目標”，其下量化表述為“成本預算管理關鍵績效指標”，具體支持的是“四大”成本預算管理過程和“六大”成本預算保障體系。
（二）供電成本預算管理體系核心管控一般策略探討
1.供電成本預算管理戰略指標及關鍵績效指標設計
廣東電網公司非常重視公司戰略，地市供電企業則承接執行省公司戰略目標。為了有效衡量戰略目標的達成情況，一般設立關鍵戰略指標進行監控和衡量。廣東電網公司設立了12個戰略指標，其中核心財務指標有4個，與成本有關的指標有3個：即經濟增加值、總資產內部報酬率和可控供電單位成本。可見成本管理對電網企業戰略目標的實現非常重要。為了全面反映地市供電企業的成本管理狀況，可以從戰略管理需要和績效管理需要設計關鍵成本指標。
（1）成本預算管理戰略指標設置。供電企業成本預算管理戰略指標可設置為以下3個：單位供電成本（供電成本/售電量）、可控單位供電成本（可控供電成本/售電量）、可控單位供電成本節約率［（1-本年可控單位供電成本/上年可控單位供電成本）×100%］，分別反映企業單位產出平均消耗的總成本、企業單位產出平均消耗的可控成本、企業單位產出平均消耗的可控成本同比是否降低。
（2）成本預算管理績效指標設置。戰略指標落地有賴于績效管理，供電企業的績效管理應當采用年度績效管理和日常績效管理綜合應用模式。年度績效指標可采用以上戰略指標；日常績效指標可設置為“可控供電成本預算完成率”（可控供電成本完成額/年度預算×100%，或可控供電成本完成額/年度內可控供電成本階段性周期預算目標×100%），衡量的是可控供電成本的過程控制情況，避免預算消極完成或過于集中完成或突擊完成。另外，實施了月（季度）分期預算管理的單位也可以基于相關預算周期考核“可控供電成本預算節約率”。
2.成本財務規劃
財務規劃是全面預算管理體現戰略導向的切入點，也是企業全面預算管理的起點。供電企業應結合戰略目標對本單位的成本控制目標進行合理規劃，提出未來幾年的成本改進目標，并定期保持規劃滾動修編，以保證規劃的有效性。在目前形勢下，供電企業成本預算業務歸口管理部門非常有必要加強成本規劃管理，由于財務部門對成本管理具有全局性視野的獨特優勢，建議在財務部門的統籌下，開展各業務條線的成本控制規劃和成本戰略指標的提升目標設計。
3.成本年度目標設定
成本年度目標設定的主要內容是，圍繞企業中長期財務（成本）規劃，結合國家政策、外部經營形勢和上級單位的管理要求，合理設定年度預算管控目標，并將年度預算目標分解至各預算歸口管理部門及基層單位，形成各歸口管理部門乃至各基層單位的年度預算目標。通過成本年度預算目標設定，變成本預算“按需申報”管理為“目標控制”式管理。在成本年度目標設定管理方面，有必要建立以下工作機制：一是上下聯動機制；二是上級單位建立成本目標分解模型；三是供電企業建立自我目標管理機制。
4.成本預算編制
成本預算編制包括兩個階段：一是如何形成成本預算；二是上級下達的預算如何進行內部分配。管控要點包括以下幾點：
（1）成本預算編制報表及項目體系。成本預算報表體系按照成本業務精細化管控要求進行設立，并基于成本動因、按照便于管控原則對成本“顆粒度”分解，建立“成本元”一級的成本項目管理體系，并適度控制成本“顆粒度”分解的深度。
（2）成本預算準入管理。預算準入包括業務準入和業務優選兩個層面。業務準入方面，需要通過針對每個成本項目建立相關核算條件和核算范圍，最終形成“辭典式”的管理手冊。成本項目業務優選一般可以從“必要性、緊急性、經濟性”三個維度進行內部綜合評價，如有特殊情況則需優先考慮。
（3）標準成本管理體系。標準成本管理主要有傳統標準成本管理模式和標準作業成本管理模式。前者與企業傳統成本核算管理密切相關，由成本歸口管理部門主導，各生產、管理部門員工共同參與，梳理各成本項目的成本驅動因素和業務標準建立各成本項目的精細化管理標準；后者則要求基于作業成本管理進行實施，總的思路是通過逐步推行作業成本管理來實現基于作業成本的標準成本控制。
（4）成本預算精細化分解，形成預算執行方案。成本預算精細化分解可以從成本項目（基于成本預算編制報表及項目精細化管理體系）、成本責任主體（建立“單位部門基層班組”的三級成本責任主體體系）、成本分配方法（建立基于成本驅動因素的成本分配數量模型）和時間（基于季度或月度實施短周期預算管理）等維度予以考慮實施。
（5）部門預算管理。部門成本預算管理是一種常見的企業內部預算管理授權方式，如何對基層預算責任部門下達合適的成本預算額度，長期以來一直是企業內部預算管理的難題。傳統的部門成本預算下達方式大致如下：根據基層部門預算申報額度及歷史預算完成情況，考慮部門特殊情況變動，由預算主管部門核定成本預算額度。本文提出兩種改進方式：一是通過建立成本標準化管理體系，借助該體系下達標準化預算，不過也會存在“信息不對稱”問題；二是通過建立某種激勵規則約束基層部門主動申報一個最合適的成本預算目標，解決信息不對稱的問題，即采用著名的“聯合基數法”理論（又稱“HU理論”）提出的方法，下文另專題分析。
5.成本監控與調整
預算監控方面需要構建“三維”的監控網絡：成本責任主體、成本對象和時間。成本責任主體應該自上而下逐級承接，監控信息由下而上逐級有效反饋；成本對象的監控應該實現全面覆蓋，逐項進行預算完成偏差度的分析；監控頻率應該采用定期和實時結合的方式。應根據預算執行與預算目標偏離情況以及必要性，實施季度滾動預測、年中預算調整。成本預算調整屬于上級重點管控的項目，單位內部各成本責任主體的預算調整應該從嚴控制，堅持“預算剛性”原則，除非確有特殊情況。
6.成本管理責任網絡
一個完整的地市供電企業預算責任鏈包括以下預算責任主體：地市供電企業預委會預算管理工作組（職能部門）縣區局、二級生產機構縣區局的基層部門部門基層班組關鍵責任崗位。通過健全分級成本管理責任網絡，責任層層傳遞，職責明確分配，并最終落實到基層部門、班組及員工身上，充分體現了“全員”預算管理特點。
7.成本預算管理制度
成本預算管理制度主要包括建立綜合管理制度和建立專項管理制度。前者包括建立基本管理制度、成本準入管理制度、成本標準化管理制度、成本報賬或資金支付管理制度等；后者則主要是針對每一項具體的成本項目出臺“一對一”的成本控制手冊（或規范），為各級成本責任主體開展成本管控提供“工具箱式”或“作業指導書式”的指南。
8.成本預算管理標準流程
流程是企業管理理念的重要載體，一般與制度進行聯系、“捆綁”。標準化的流程增強了上下級不同層面、業務及財務部門間的有效溝通，確保預算業務準確開展。標準化流程的設計重點要關注流程的可操作性，流程關鍵節點有無統一的表單支持，制度、流程和表單是否融合統一以及信息系統固化工作等問題。特別地，地市供電企業內部的成本預算管理流程（包括表單）還需在承接上級流程規范的基礎上，結合內部實際情況予以細化。
9.成本管理評價考核
通過建立預算考評指標體系和規則，保障預算有效執行，提升預算管理績效，主要包括兩個方面內容：即成本考核指標和成本考核規則。成本考核指標包括絕對指標和相對考核指標。絕對指標考核是考核年度成本預算節約情況及年度各季度預算完成均衡性，主要是成本（費用）預算總額。絕對指標包括可控供電成本預算節約率、可控供電成本預算完成率等。相對指標主要考核指標的優化程度，包括對比年度預算目標優化或完成情況和對比上年指標改善情況，相對指標主要包括單位供電成本、可控單位供電成本，衍生指標是可控單位供電成本節約率等。
10.成本管理信息平臺
基于現有財務系統的成本信息化管理是一種常見的方式，但是核算系統的弊端是系統使用者限制在財務部門，無法向各成本責任主體延伸。借助網絡化運作的預算管理信息系統，能實現成本預算全過程管理，也能覆蓋全部成本責任主體。另外，通過建立預算系統與財務核算系統的數據接口，可以實現以業務管理驅動支持成本核算。基于ERP系統或集成系統的成本信息化管理當屬目前最為先進的管理方式。
11.建立全員參與成本控制的內部企業文化
成本控制應該實實在在地滲透成為企業文化的一部分，成為員工自覺的行為理念，自覺執行上級及單位內部相關要求，自覺在費用發生過程中厲行節約和控制標準，形成企業內部成本控制的良好氛圍，有效控制成本增長，促進成本挖潛增效。
（三）專項研究：“HU理論”對成本預算管理的應用研究
1.“HU理論”綜述
胡祖光教授提出了一種全新的確定預算目標基數的方法：“聯合確定基數法”。該方法主要涉及三個要點：（1）人的考核預算基數是聯合確定的。在實際應用中為了簡化，可以直接以人的自報數打一個折扣后的值作為人的考核預算基數。（2）實行超額獎勵機制。對考核指標年終完成值超出考核預算基數的人實施超額獎勵，超額獎勵值 ＝（實際完成值-考核預算基數）×超額獎勵系數。（3）實行少報懲罰機制。對考核指標年終實際完成值大于當初自報預算數的人進行懲罰，“罰款”＝（實際完成值-人自報預算基數）×少報受罰系數。該方法行之有效的關鍵是人預算基數確定權數（W）、超額獎勵系數（P）和少報受罰系數（Q）三者之間必須滿足如下關系：“P>Q>WP”，此時人會自覺報出一個自己通過努力可以達到的最大預算基數，并且確保最準確地完成。
2.“HU理論”在成本預算管理領域的應用案例
“HU理論”在成本預算考核方面的應用案例可以從兩個角度進行詮釋。
案例背景：總部是成本費用預算主管單位，下屬部門是成本預算申報單位，為了按照“HU理論”實施考核，總部規定了以下考核條件：下屬部門成本預算節約可以按照節約額的20%實施獎勵（即獎勵系數P=0.2）、下屬部門成本如果當初申報預算多報（即預算申報數大于成本完成數）將按照多報部分的16%實施經濟懲罰（即懲罰系數Q=0.16），部門成本預算的最終預算下達額度按總部確定數（比如按過去三年平均數）和下屬部門自報數各占50%的權重確定（即自報數權重W=0.5）。
角度一：將成本預算直接理解為“負利潤”，則可直接套用HU理論應用模型。按照HU理論，基本規則是“各報基數，加權平均；少報受罰，多報不獎；超額獎，不足補”。具體應用案例見表1。
角度二：直接以成本預算為詮釋對象，HU理論應用模型需做一定變通，陳斌（2004）進行了有關研究，其基本規則相應修訂為“各報基數，加權平均；高報受罰，低報不獎；節約獎，超過補”，案例情況同上，具體應用情況見表2。
無論是利潤角度還是成本角度，應用結論都是一樣的：即下屬部門只有最真實地申報成本預算目標，綜合獎勵才最大。
“HU理論”以一種經濟上的激勵約束機制確保下級預算責任單位按照成本最優管控原則進行自我管控，可謂是一種最理想化的管控方法。在供電企業內部實施“HU理論”，首要問題是解決觀念問題，預算管理部門和單位領導班子能否接受“HU理論”這種先進的考核管理模式；其次便是要解決好核心的獎懲機制問題（即“P”、“Q”值），具體以何種形式來體現“HU理論”的激勵約束原理，從而激發下級預算責任單位的成本控制原動力，實際推行“HU理論”考核模式時，具體還需結合供電企業自身的薪酬績效管理實際情況，合理地設計“HU理論”激勵“落地”的操作方案，將“HU理論”有效引入到供電企業績效管理體系。
五、結語
本論文通過分析供電企業當前存在的典型問題，結合全面預算管理核心管理體系，針對性地分析、提出了頗具特色和實際應用價值的供電企業供電成本預算管理策略體系，并首次從兩個角度系統分析“HU理論”（“聯合基數法”理論）對成本管理考核的應用策略。系統地分析、構建供電成本全面預算管理策略體系及其具體應用策略也是本文的主要創新點。
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