城中村改造的定義范文

導語：如何才能寫好一篇城中村改造的定義，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

西安市辦法將城中村定義為在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治或農村集體所有制的村莊。將城中村改造定義為根據西安市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造實質與土地一級開發無異，即將農村集體建設用地（少部分含農用地）征收后，變更為國有建設用地，用于市政建設及經營開發的過程。

二、西安市辦法的利弊分析

（一）西安市辦法的先進性  

1. 土地取之于民，還之于民

西安市辦法率先將部分原農村集體用地變更為國有用地性質后，返還給原農村集體經濟組織，并允許其經營開發。西安市辦法第四章規定，將原城中村范圍內用地性質由集體建設用地變更為國有建設用地后，將其中部分土地劃撥予改制后的原農村集體經濟組織，即社區居民委員會。社區委員會可將經營性國有建設用地用于商業開發。

村民以原農村集體經濟組織為單位，間接獲得經營性國有建設用地，以土地財產參與房地產開發建設，分享土地極差地租收益。不僅與我國現行的土地管理相關法律法規不相沖突，同時符合黨的十八屆三中全會公報精神，賦予了城中村居民更多的財產權利。

2. 改制是改造的前提

西安市辦法中改造的前提是完成改制，只有當城中村的居民完成了農轉非；村民委員會改制為居民委員會；原農村集體經濟組織改制為股份公司；集體建設用地轉化為國有建設用地后，方可實施城中村改造。

3. 引入社會資金進行改造

西安市辦法允許房地產開發商作為城中村改造的主體，即引入社會資金投資城中村改造項目，既減輕了城中村改造的資金壓力，同時也為投資方參與城中村改造提供了政策的依據。

西安市政府在引入社會資金進行城中村改造的同時，也在西安市辦法中規定了城中村改造規劃必須符合國務院批準的西安市城市總體規劃，從而以行政強制力從源頭上控制了投資人的建設行為，以此控制投資人的趨利性所造成土地的過渡開發，有效提高城中村改造的質量。

（二）西安市辦法的不足之處

1. 回避農用地變性問題

西安市辦法并未涉及農用地變更為國有建設用地性質的問題。但是，在西安市城中村改造的實際操作中農用地客觀存在于西安市城中村改造項目綜合用地范圍內，農用地性質的變更直接影響城中村改造的進度。在農用地變更為建設用地的程序中，取得新增建設用地指標是首要的，且是最困難的一步。

2. 取得改造后土地的路徑不明

西安市辦法中并沒有設計出項目主體或投資人最終取得經營性國有建設用地的方式。取得國有建設用地的方式通常為招、拍、掛，但是以上三種方式僅適用于國家土地儲備中心出讓已經納入土地儲備庫內的國有建設用地，實際土地使用權競標人尚未確定。在西安市辦法中已將城中村范圍內的經營性用地以劃撥方式處分給了改制后的原集體經濟組織，其后再以招、拍、掛的方式確定新的土地使用權人欠妥。

3. 投資人獲取投資回報的方式不明朗

企業投資收益主要依據企業與原村民集體經濟組織的協議確定。企業既可選擇在土地一級市場，通過轉讓改造范圍內經營性國有建設用地實現，也可選擇在土地二級市場，通過銷售商品房實現。基于商人的趨利性，企業通常選擇以最短時間在土地二級市場，通過銷售商品房的形式實現投資利潤最大化。

西安市辦法未明確農用地變更為國有建設用地的程序，特別是未能在制度上解決新增建設用地指標有限這一關鍵性問題，無形間拉長了西安市城中村改造項目實現投資回報的周期。開發商急于出售尚未取得國有建設用地使用權的住宅，以實現資金快速回籠，導致西安城中村項目范圍內小產權房交易屢禁不絕。

三、針對西安市辦法的調整建議

（一）以“地票”緩解新增建設用地指標不足的問題

耕地開墾的數量決定了新增建設用地指標的數量。在耕地開墾有限的情況下，新增建設用地指標必然陷入供不應求的局面。增加新增建設用地指標供應的數量應當從增加耕地的開墾面積入手。

成都及重慶市曾采用“地票”制度。“地票”制度允許民間資本投資于農村集體建設用地復墾為耕地的農村土地綜合整治項目中，并可以此為途徑直接獲取“地票”。“地票”證書上載明新開墾耕地的面積。投資人在符合城市土地利用總體規劃以及城鎮各區域控制性詳細規劃，以及產業規劃的前提下，可按照“地票”證書所載明的面積，按照相關程序辦理用地手續后，使用集體或國有建設用地。若合理設計“地票”制度，可從源頭解決西安市增加新增建設用地指標供應不足的問題。

（二）以補交土地出讓金的形式實現土地使用權轉移

城中村范圍內的經營性用地屬于城中村改造綜合用地的一部分。西安市辦法第二十五條規定城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。改制后的原集體經濟組織已通過土地劃撥的方式取得了城中村范圍內的經營性用地。故而，筆者認為原集體經濟組織只需補交土地出讓金即可取得城中村范圍內的國有土地使用權。原集體經濟組織可通過國有建設用地使用權轉讓的方式處分經營性用地。

（三）以固定回報明確投資收益

城中村改造項目中，可以固定回報的方式明確投資者的投資收益。明確的投資回報可束縛投資者的趨利性。在西安市辦法中，可規定投資者所獲得的投資回報不超過其投資總額的一定比例。投資回報可表現為土地轉讓金，商品房銷售款，或經市場估值，與投資回報金額一致的國有建設用地面積或建成后的商品房面積。  

四、結論

西安市辦法有其先進性，同時也存在調整的空間。可以“地票”制度解決新增建設用地指標供應不足的問題。以補交土地出讓金，將劃撥用地轉為國有建設用地的方式，明確改造后土地的取得途徑。企業投資城中村改造項目，僅能獲取固定回報，削薄投資者的利潤空間，抑制投資者的趨利性。三者并舉，有利于西安城中村改造項目的實施。

參考文獻：

篇2

關鍵詞：城中村;改造模式;城市化進程

中圖分類號：C916 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）34-0087-03

目前，城中村已經成為各大城市的城市化進程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對城中村問題及改造模式進行分析與對比，希望能夠為城中村的改造提供一點參考意見。

一、城中村的含義及其特征

歷年來，社會各界對城中村的界定都有不同的看法，網絡上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為‘都市里的村莊’。”廣義上指“在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。”總的來說，廣義的城中村太過籠統，那么，學術界對城中村更為專業的界定又是怎樣的呢？

（一）城中村的含義

在學術界，對城中村的界定其實并沒有統一的定義。郭松海等學者認為，城中村是指城鄉接合部，處于城市規劃區或者是建成區內，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產權變動之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產業布局等原因，導致就地保留農村村民居住地、人口、社會關系等，以地緣、血緣關系為基礎形成的社區，而不是像城市一樣以業緣、契約關系等為基礎[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農村向城市轉變時，由于各種各樣的原因，在轉變時進行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場所[3]。翁志超先生對城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認為，城中村的經濟形態由原來的農業變成第二、三產業，村民對土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區[4]。

城中村是在農村城市化進程中出現的一個比較新鮮的事物，從簡單一點的角度來看，城中村其實就是被城市包圍的農村，既然是農村，那么它的行政管理、經濟文化以及風俗習慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農村特征，最為明顯的就是農村集體所有制，其次是城中村村民文化素質、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。

（二）城中村的特征

對城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。

一是空間形態上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經濟形態上，城中村不再以農業為主，而以第二、第三產業為主;三是文化形態上，城中村村民的素質具有比城市居民低比農村人高的特征;四是人口形態上，城中村外來務工人員多，人員混雜;五是建筑形態上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態上，城中村農村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。

二、城中村形成的原因

在學術界，對城中村形成的原因多從國家政策和國家與地方的管理以及城鄉二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認為，“城鄉二元體制和政策所形成的城鄉二元發展格局，而社會調節系統的局限則成為城中村形成的社會原因：第一是社會城鄉二元結構;第二是城鄉土地所有制矛盾;第三是社會轉型過程中的制度真空以及法制法規滯后和不健全;第四是村落社會關系網絡的頑強存續;第五是城市管理的疏漏。”[5]

城中村的產生和存在有其多方面的原因，具體表現如下：

1.城鄉二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計劃經濟留下的后遺癥，它嚴格區分農業與非農業人口，實行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應、就業安排以及福利保障等方面，結果也就導致城中村的逐漸成形。

2.統一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復雜的社會管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區進行擴張時，通常“只占地，不管人”，使得原來的鄉村土地在變為城區之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農村狀態”，沒有將村民一起實現現代化、城市化。

3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們在時代的發展中累積了大量的集體財富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進行改造。

4.社會心理方面。在城中村這個共同體中，中國傳統文化遺留下來的心理認同感發揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對土地的依賴和依戀等中國農民傳統的思想觀念，形成了城中村繼續存在的社會心理條件。

三、城中村改造的必要性與迫切性

對城中村進行改造的必要性與迫切性主要表現在城中村對城市發展的日漸嚴重的消極影響上，體現在以下幾個方面：

1.對城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農村建制，實行的仍然是農村管理體制，成為一個相對閉塞的小社會。在我國當下實行的立法中，村委會與城市居委會所使用的是不同的兩種法律，一個是有社會和經濟兩種職能的《村民委員會組織法》，一個是只有社會職能的《城市居民委員會組織法》，因此，它們在管理上有著很大的差別，這也就造成了它們在行政管理制度上的分割模糊以及某些職權與義務游弋在法律法規外，使得城中村的建設、規劃以及管理長久地處于蕪雜的狀態，衛生環境不好，房屋的構造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競爭力，同時也降低了城市的整體格調，影響城市發展。

2.對城市文化的影響。在我國，由于歷史與現實等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質也較低，就業能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習性，成為城市文化的主要污點、死角，阻礙了城市文化和諧健康發展。

3.對城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對城市建設只會帶來更多的安全隱患，嚴重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發展。

4.對城市土地的影響。這主要表現在農村房屋以單家獨戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對日益加快的城市化進程中本就稀缺的土地的奢侈浪費。

5.對城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務工人員，而這一人群人員結構復雜，普遍收入較低，素質較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現象與犯罪分子的滋生地，對城市治安造成巨大危害。

從上面幾點城中村對城市發展的不利影響來看，對城中村的改造是勢在必行，那么，又如何使得這種勢在必行變成勢在必得呢？這就需要我們根據理論知識和經驗教訓對城中村采用不同的改造模式。

四、城中村改造的幾種模式及其利與弊

在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經驗中進行總結提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經驗教訓，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進程。

（一）較傳統的三種模式

這三種模式主要是按照對城中村進行改造的主體來分：

1.政府主導模式

顧名思義，政府主導模式就是政府在城中村的改造中擔任主體，從改造所需的資金;改造的立項;房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監督以及各部門的協調等等都由政府來管。以這種模式進行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優勢也有缺點：

（1）優勢：政府作為改造的主體，能夠從全局出發，協調各方面地利益，避免;能綜合環境、社會與經濟等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執政理念，使其能夠讓村民的經濟等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補償問題;

（2）缺點：除了少數經濟發達地區的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經濟能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預和主導，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時，政府的行政強拆也讓部分村民產生抵觸的心理;在整個改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。

2.開發商主導模式

開發商主導模式也被稱為市場化改造模式，這種模式是指，政府只負責城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發商獨自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補償、房屋買賣以及后期維護等等。以開發商為主導的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。

（1）優勢：開發商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發商介入城中村的改造，本來就是符合社會主義市場經濟發展規律的，有利于促進市場競爭力，加快經濟的發展;政府引入開發商進行城中村改造，節約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎設施建設上，有利于政府服務的提高;開發商開發經驗一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進行。

（2）缺點：開發商以自身的利益作為出發點，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對與其他類型的土地資源進行開發相比，對城中村的改造成本較高，從而導致開發商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設施的配備等，影響城市的整體規劃;開發商的信譽往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會出現開發商半路撤資或卷款而逃的現象，使得改造陷入進退兩難的境地。

3.村集體主導模式

在村集體主導這種模式中，政府只在其中擔當了引導的角色，或在基礎設施的建設上予以一定的支持，改造資金在村集體經濟的基礎之上由村委會引資進行開發，以及拆遷、補償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。

（1）優勢：政府在改造中引導者角色而不直接介入符合政府運作規律，有利于政府職能更好地發揮;能夠比較充分地按照村民意志進行改造，極大地調動了村民參與的積極性，同時也是最大限度地保護了村民的利益。

（2）缺點：村集體臨時組建的改造公司文化素質較低，且缺乏相關的開發經驗與知識;村民之間補償標準的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規模較小的村集體能夠完全獨自承擔改造工作。

以上三種模式各有優點也有各自難以克服的缺點，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？

（二）新模式

綜合上述三種較為傳統的改造模式的利與弊：政府主導雖能協調各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權”行為;開發商主導雖然有資金，能加快經濟發展，但是追求利潤最大化的本質又損害了村民利益;村集體主導雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優勢與缺點，我們可以取精華去糟粕，構建一種新的模式，即“政府引導+開發商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長補短，三方一起建立股份有限公司，更好地實現各方利益的最大化。

在這種新模式中，政府在改造過程中只擔任引導者和協調者的角色以及相關政策的優待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發商的意見進行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個模式中，政府還應投入一小部分資金用以基礎設施的建設，協調經濟、社會、環境等因素，保障改造工作能夠順利進行。

開發商在新模式中是改造資金的主要承擔者，也是改造工作的主力，負責改造的大部分工作，由于開發商是在政府與村民的協商之后確定下來的，所以該開發商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實現三方共贏。

村民在新模式中擔任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會會聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調動村民進行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補村集體資金、知識和經驗的不足，保障改造工作能夠順利進行。

城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅持總結堅持實踐堅持創新，改造模式會更完美。

參考文獻：

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篇3

關鍵詞：城中村改造；集體土地產權流轉；農村

城中村為農村村落基于城市化進程期間，在城市建成區范圍內失去或者基本失去耕地，仍實施村民自治及農村集體所有制的村莊，以及大部分或所有耕地被征用，農民轉為居民之后，仍在原村落居住而演變成的居民區。我國城中村的土地現狀較為特殊，主要表現為兩種狀態：其一，土地所有權狀態；其二，土地使用權狀態。在我國各城市城中村改造中集體土地產權流轉工作開展期間，存在一些較為明顯的問題，如土地亂占、亂圈現象，以土地入股的方式開辦各類實業等。顯然，上述問題的存在，在未能有效解決的情況下，會使城中村改造中集體土地產權流轉工作的質量及效益受到較大程度的影響。因此，文章針對城中村改造中集體土地產權流轉工作進行研究具備顯著的價值。

1城中村概述

城中村，是我國采用土地二元所有制結構的同時，長時間實施城鄉二元體制的背景下出現的一種獨特的城市現狀。學術界對城中村的定義較多，但大多數的意思相同或相近，即“處于建成區內部，或邊緣地帶的村落，擁有城市基礎設施，且具備一定的城市生活方式，但同時還維持原本的鄉村景觀面貌，居民在思想意識方面還停留在農村經濟階段的村落”[1]。與此同時，城中村存在被城市包圍的特點，從用地來看，通常還存在少量的農用地。結合學術界對城中村的定義可以發現，在城市規劃發展過程中，城中村屬于缺失地帶，但也被歸納為城市規劃的一部分。在城市規劃缺失的情況下，便會在集體土地上引發一系列的問題，如用地亂象、規劃管理不夠合理科學等。這些問題的存在，一方面使土地擁有者農民的切身利益受損，另一方面使城市的發展受阻。且在多方利益，包括政府、開發商以及農戶的挾持下，引發交叉矛盾問題，不利于城中村土地資源的合理利用和開發，進而使城中村的發展受到嚴重的阻礙。此外，從目前來看，我國相關城市的城中村改造工作中，潛在的集體土地產權流程工作問題較多。因此，相關工作人員需對此引起充分的重視。

2城中村改造中集體土地產權流轉工作存在的問題

城中村改造中集體土地產權流轉工作的開展，與現代城市經濟發展之間存在緊密的聯系。但是在此項工作實際開展期間，還存在較多的問題有待解決，具體如下。

2.1用地亂象問題

一方面，城中村土地亂占、亂圈的現象顯著存在；存在非法租賃土地的情況，在占用耕地的基礎上，以出讓、轉讓、出租的方式，服務于非農建設領域，建設用途隨意更改，其存在較為明顯的用地權屬不夠明確的狀況，將進一步導致土地糾紛問題。另一方面，以土地入股的方式開辦相關實業的現象比較多，比如利用集體土地抵押貸款、利用集體土地從事非法的房地產開發及經營工作等。

2.2宅基地隱形交易問題

從政府層面分析，因其對農村建房在監督指導方面的工作做得不夠完善，存在農村建房自主性的特點，使農村村落的有序發展受阻[2]。嚴重情況下，受到利益的影響，部分農戶或者集體通過利用宅基地，實行“以地生財”的隱形交易，這顯然會對我國國有土地市場的穩定運行造成很大的影響，使現代化城鎮規劃及用地計劃戰略方針的落實受到阻撓，逃避國家稅費，使國家財政部門在基礎設施投入方面的回報率嚴重降低。

2.3規劃管理問題

城中村改造中集體土地產權流轉工作亂象問題較多，在規劃管理工作未能有效落實的情況下，會使地方土地利用總體規劃及城市規劃工作的持續開展受阻，同時使土地用途管制工作的開展受到很大程度的影響，使國家對集體土地權屬的管理受到嚴重影響，不利于我國土地資源開發利用效率的全面提升。

3城中村改造中集體土地產權流轉工作優化對策

如前文所述，目前我國城中村改造中集體土地產權流程工作存在的問題較多，為了解決這些問題，有必要落實有效優化對策。總結起來，具體優化對策如下。

3.1做好城中村土地產權改革工作

為高效解決城中村存在的問題，需做好城中村土地產權改革方面的工作，具體如下。（1）重視“保權讓利”改革工作的開展，使集體土地所有權維持不變，以國有土地有償使用管理方法為依據，對集體土地使用權基于一定年限范圍內，通過各種創新的形式進行流轉，包括出讓、出租、轉讓、轉包、入股以及抵押等[3]。對于土地流轉產生的效益，則將其大部分留給集體經濟組織。以“兩種產權，同一市場”為指導思想，使集體建設用地流轉的效率得到有效提高。此外，從政府層面來看，在征地的基礎上，使村民的土地使用權面積得到有效保證，由政府改變土地的用途，村民則從中獲取部分增值利益，從而保證了政府、村民雙方之間的基本權益。（2）重視農戶承包權的強化，對土地所有權、承包權、經營權進行分離處理，建立農村合作經濟部門，促進生態農業的發展。與此同時，需指導農戶轉變傳統單一的土地經營權的思想，保障其土地出租、入股、抵押等方面的土地承包權益，讓農戶成為城中村改造中集體土地產權流轉的受益主體。

3.2合理處理各方主體之間的關系

在城中村改造中集體土地產權流轉工作過程中，地方政府、村民以及開發商三方之間的關系密切。其中，政府代表的是公共利益，村民及開發商則代表著自身的利益。為了避免改造期間發生糾紛事件，需合理處理各方主體間的關系。一方面，基于改造期間，需對失地村民在經濟上給予一定補償，進而使村民的基本生活得到有效保障。另一方面，政府需重視基本醫療保險制度及養老保險制度的構建及完善，為城中村居民提供政府福利及優惠。此外，由政府、村民、開發商三方共同參與，使產權、規劃、地價以及拆遷補償安置等問題得到有效解決，使各方的權益均能夠得到充分有效的保障。

3.3完善拆遷補償機制，優化改造后安置模式

（1）完善拆遷補償機制。從現狀來看，我國各地所執行的征地安置補償標準普遍比較低，難以使農民享有土地增值產生的收益得到有效保證，這顯然和市場經濟體制發展理念相違背。基于市場經濟體制大環境，需將土地權益體現在土地發展的權益上。征地補償是失地農民與被拆遷人得到經濟補償最為直接的一種方式，但同時易引發征地糾紛、拆遷糾紛等問題。因此，需合理平衡、協調政府、開發商以及城中村村民三者之間的利益關系，以公平、公正的市場經濟規則為依據，構建完善的征地拆遷補償與利益分享機制。具體來說，需完善拆遷補償機制，將公平、公正的市場經濟規制作為參考依據，健全相關征地拆遷補償及利益分享機制等，在確保利益均衡的前提下，使村民的利益最大化，使村民享有土地增值帶來的收益[4]。（2）優化改造后安置模式。在城中村改造之后，傳統的征地拆遷補償安置模式，如一次性補償模式或者征地吸引勞動力模式，均未能考慮到城中村農民的長遠利益，同時和市場經濟環境發展需求不相符，未能遵循公平與福利并存的基本原則。對此，需優化及改善改造后的村民安置工作，進一步優化改造后安置模式。在此項工作開展過程中，政府需盡自身的責任及義務，為村民安置提供合理、科學的指導及幫助，適當投入財政資金，使村民失地之后的基本生活得到有效保障。并結合村民的性別、年齡、專業化程度等，給予就業培訓、創業扶持方面的技術支持及資金支持，使村民都能享受到集體土地產權流轉后的基本利益及服務[5-6]。除此之外，政府有必要強化土地流轉工作改造后的土地權屬管理工作，以此使國家的利益得到有效保障。

篇4

關鍵詞: 城市化;城中村;金融服務

一、城中村的定義與分類

所謂“城中村”是指在城市規劃建設范圍以內,仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社區。從廣義上講,城中村主要包括以下三類:

(一)A類城中村

A類城中村雖然仍保留和實行農村集體所有制,但由于城市的發展已征用村中農民原先生存的基礎―土地,因此村中農民已沒有土地從事第一產業。這類城中村散布于大中城市的主城區,與城市建設用地相互交錯,其中居住的農民也已被城市生活逐漸同化,貼近于城市居民的生活方式,特別是年青一代,大多數已接受良好的教育,易于接受城市文明。

A類城中村的建筑景觀,大多已通過商業化運作手法改造,以多層與低層為主,與城市相融度較高,但就周邊環境而言,土地利用價值利用并不充分,因此面臨著二次改造的問題。

(二)B類城中村

B類城中村仍有少量的農用地,多處于城鄉結合部或城市近期建設將要影響的地區。由于具有一定數量的農用地,因此少數居民仍從事農業,而多數人尤其是青壯年都外出務工。

這類城中村的建筑景觀較差,新舊建筑都有,且多以低矮為主,沒有經過統一規劃,建筑布局混亂,市政基礎設施嚴重短缺。

(三)C類城中村

C類城中村主要分布在城市繞城公路之外,其建筑、人口和景觀仍保留著濃重的鄉村形態。

城中村是我國現代化和城市化過程中的一個特有的現象:城市包圍了農村但沒有及時消化吸收農村的生產與生活方式;城市建起了高樓大廈,但其周邊卻存在著破舊的居民區。這使得城中村逐漸成為城市中的一座座“孤島”,在建筑景觀、人口構成、經濟特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區存在著明顯的差異。

二、城中村對金融服務需求的特征分析

(一)城中村居民的生活、就業、創業需要金融支持

首先,城中村聚集著大量的外來務工人員,一般屬于人口的高密度區,例如深圳城中村人口高達560萬,占深圳總人口的一半。這大量的外來人口必定會產生大量的存取款以及匯款等金融服務需求。

其次,A類和B類城中村的村民相對富庶,村民的征地補償款、房屋租金加上進城務工收入十分可觀,因而其理財需求較為迫切。

最后,城中村在發展過程中,出現了一批依托低地租等特殊優勢成長起來的集體企業,這些企業在創業期、成長期以及成熟期都存在著資金需求。例如典型的杭州四季青服裝市場、深圳石碑電腦城等,在創業期都是從當地農村信用聯社取得融資支持,并與農信系統建立了較密切的關系,當然隨著這些集體企業的發展成熟,其資金需求量越來越大。

(二)城中村改造過程中存在對金融服務的需求。

城中村的出現及存在帶來了許多問題,一方面影響了城市總體布局規劃,影響了城市形象,另一方面制約了城市發展的步伐和全面建設小康社會的進程。因此,目前許多城市都在進行城中村的改造。然而改造是一項復雜的系統工程,需要大量的資金,包括對村民的拆遷補助資金、改造重建資金等等,可以說這巨額的資金需求僅僅依靠政府和開發商的投入是遠遠不夠的。政府應通過多種渠道、多種手段,組織動員各種社會資金和社會力量參與城中村的改造工作,并創建一個保證參與各方利益的多贏機制。在這一機制中,銀行的參與是必不可少的,銀行可以為拆遷、重建提供資金支持,而且這種資金支持一般都是巨額貸款,例如,石家莊市的城中村改造,僅2009年以來,就從中國農業銀行取得300億元的貸款授信額度支持;從中國銀行取得在未來3年內提供500億元的貸款的承諾。

另外,在拆遷補償過程中,不少城中村的村民可以獲得數額不少的拆遷補償費,以杭州機場路一帶為例,一個五口之家(兩老人、兩夫妻、獨生子女)可以按照周邊平均房價獲得近400萬補償。這突然而來的巨額資金必然會帶來理財的需求,以尋求合適的收益率。

(三)城中村改造之后居民生活與金融服務更是密不可分。

首先,在城中村改造完成后,農村成為城區,農民身份成為城市市民,原有的生活方式也發生改變,開始向城市生活方式靠攏。這些改變使得金融服務的需求越來越大,例如水電費的代收代繳,以及居民消費觀念改變,開始采用信用卡提前消費等。其次,城中村經改造后,交通便利、基礎設施完善,本地以及外來的投資創業必定增多,這更需要金融的配套服務,包括資金的借貸、存取、匯兌等等。

三、農村信用社在城中村的業務拓展

從上述分析中,我們可以看出無論是改造前的還是改造中和改造后的城中村,都存在數目不小的金融服務需求,涵蓋個人、企業和一些大型改造項目。隨著時間的推移,城中村最終是要走向消亡,但是金融需求是不會消失的,反而會慢慢變大。因此,處于變革中的城中村其實蘊藏著一股潛在的金融需求,這股金融需求或許可以使作為國家扶持“三農”重要窗口的農村信用社有所作為。但是,隨著城中村改造的逐步推進,許多城中村在改造后成為環境舒適、交通便利、設施完備的現代住宅小區,這使得其他商業銀行逐漸將觸角伸到這些他們原本遺忘或是不重視的城市角落,從而使得農村信用社面臨的競爭加劇。

與商業銀行相比,農村信用社網點在經營機制、業務品種、資產質量等方面還存在不小的差距,在金融工具和中間業務方面,仍處于明顯的競爭劣勢。因此,為守住陣地,提高效益,也為更好地為城中村提供全方位的金融服務,農村信用社必須在以下方面積極拓展:

(一)完善農村信用社的經營理念,作為國家扶持“三農”的重要窗口,農村信用社一直是以“服務農業、服務農村、服務農民”為經營理念,在新形勢下,面對城中村這種特殊形態,農村信用社可以將經營理念完善為服務“城市農村、城市農業、城市農民”。在此理念的引導下,農村信用社必定能夠與時俱進、為城中村量體裁衣,打造出適合城中村的金融產品和金融服務,一方面滿足城中村的金融需求,另一方面提升自身的收益。

(二)針對城中村人口集中、金融服務需求量大、金融機構營業網點不足的特點,農村信用社可以在城中村設置數量適宜的營業網點。城中村人口主要是農民和外來務工人員,其金融服務需求一般比較單一,主要是存取款和匯款。因此,一般的營業網點足可滿足這些金融需求,并不需要復雜的金融工具和業務品種,農信社可以保持較低的運營成本。另外,農村信用社通過提供這種便利、優質的服務,可以加強與當地政府、居民的聯系,提高客戶忠誠度,從而在以后該地區金融需求上升時,能夠更容易獲取業務,提高效益。

(三)針對政府對城中村的改造提供金融服務。

首先,農村信用社可以參與城中村改造、重建的信貸服務。在拆遷、改造過程中,需要大量的資金支持,信用社可以在合適的項目中提供貸款,一方面緩解政府壓力,另一方面獲取收益。

其次,積極配合政府完成補償給予農戶的拆遷、安置資金。政府補償給農戶的拆遷、安置資金,按片區匯入農信社的指定賬戶,農信社應根據社區提供的補償、安置資金的明細,通過自身的業務系統存入農戶存折上,以使補償金及時、準確、安全分配到每一位農戶手中。

最后,農村信用社可以為居民提供回遷時的住房、商鋪按揭貸款服務。在房地產開發商所開發的城中村房地產項目取得《房屋預售許可證》的前提條件下,農村信用社可以按照國家有關住房按揭信貸政策的規定開辦回遷戶的住戶、商鋪按揭貸款,信用社可以辦理按揭貸款的各個品種來滿足居民的各種貸款需要。

(四)針對改造后的城中村提供金融服務。城中村在改造后金融服務的需求激增,但與此同時農村信用社面臨的競爭也加劇。因此,農信社更應完善經營機制、創新服務手段、大力拓展市場。

首先,應推出合適的金融產品和服務,滿足回遷居民日常生活中的金融需求。城中村改造完成后,居民身份以及生活方式都發生了改變,信用社的金融服務必須與時俱進,包括及時推出代收代繳水電費的服務;也包括提供小額貸款滿足年輕人提前消費的需要。

其次,加強對回遷居民自主創業以及外來投資的金融支持力度。城中村改造后,居民一般需要重新就業或是自主創業;另外由于交通等基礎設施的完善,使得外來投資的企業增加。這些創業或投資在初期一般都需要金融服務的支持,信用社應把握機遇,對市場準入的企業,要積極主動搞好服務,對符合貸款標準的企業應提供信貸支持。

最后,應對企業日常經營提供優質的金融服務。信用社要提供快速、便捷的結算服務,開通各種稅費代扣、代繳業務,與稅務部門簽訂代扣、代繳業務協議,為企業日常經營提供便捷的金融服務。

參考文獻:

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篇5

【關鍵詞】城市化進程；城中村；消防安全；現狀與對策

前言

城中村最早在深圳、珠海等地出現，近年來隨著我國經濟的不斷發展，城中村的數量與規模也日益增多，已經成為了我國城市化進程中不容忽視的重要問題。城中村既有城市的特征，也有村落的特點，因其在發展中缺乏科學合理的規劃導致很多問題。消防安全問題是城中村發展中存在的較為嚴重的問題，對人民的日常生活與城市化發展步伐有著重大影響，相關部門與人員應對城中村的消防現狀展開分析，及時找到解決消防隱患的對策，保證城中村的消防安全。

1城中村概述

1.1城中村的涵義

關于城中村的概念，我國學者還沒有給出一個統一的定義，一般認為城中村是指在城市快速發展過程中，城市將一些距新舊城區較近的村莊納為城市建設用地，這些村莊就是城中村，總結起來就是存在于城市和村落之間的混合社區。城中村中居民已經基本不務農，但仍是保留農村管理體制的社區，存在管理上的缺陷。城中村是城市化進程中出現的一種社會現象，具有農村和城市的雙重特性，不僅阻礙了城市化發展腳步，也在一定程度上影響了居民的生活水平和生活質量，屬于較為棘手的城市問題。研究學者指出，要想推進我國城市化的健康發展，就必須通過解決城中村的消防安全隱患等問題為城中村的改造提供良好的環境，實現城中村的城市化。

1.2城中村形成的原因

政府部門要想對城中村問題加以解決就需要弄清城中村形成的原因，從本源上促進城中村的城市化進程。城中村是中國城市化進程中的普遍現象，由于我國在城市化發展初期進行了大面積的城市土地擴張，導致村落社會結構改善工作不到位，進而引發了城中村問題。造成城中村問題的另一個誘因為經濟利益的驅動，城中村的地理位置優越，發展卻相對落后，租房用地價格較便宜。城市在發展中會涌入大量的外來人口，這些人員因經濟問題大多會選擇城中村作為居住地，村中居民受利益的驅動會用最少的資金投入建設大面積的住宅區，導致村中布局不合理的建筑越來越多，加劇了城中村問題的形成。村落文化認同意識也會在一定程度上導致城中村問題的形成，城中村保持了傳統村落文化和生活習慣，村民們在這里可以找到強烈的村莊文化認同感和自我歸屬感，對城市化進程加以排斥，從而導致了城中村的形成。

2城市化進程中城中村的消防現狀

廣西欽州是一座新興的濱海工業城市，原來的傳統農業較為發達，在飛快的經濟發展中將自然村包圍在城市中，城中村的數量多而且分布密集，其消防現狀存在大量問題。

2.1缺乏消防管理，居民消防意識薄弱

廣西欽州市城中村的租房價格較低，受到了大量外地人口的青睞，密集的人群加上滯后的消防安全管理給城中村的消防安全問題帶來了巨大威脅。城中村中的住戶大多來自四面八方，不僅密集程度與流動量大，而且具有較大的文化差異，很難展開高效有序的消防管理工作。另外，城中村中居民的文化水平普遍較低，大家缺乏消防安全認知，認識不到火災等災害的危險性，不利于消防安全管理工作的展開，為自身的生命財產安全埋下了巨大隱患。科學專業的消防管理工作是為城中村創造安全舒適生活環境的重要手段，相關部門必須解決城中村缺乏消防管理和居民消防意識薄弱的問題。

2.2存在違章建筑，消防安全隱患嚴重

城中村盡管處于城市內部，但卻實行的是農村管理體制，依舊保留了原有的建房習俗和生活習慣。城中村的建筑大多由村民自發建造，缺乏科學合理的規劃，存在較大的消防安全隱患（表1為廣西欽州市城中村火災發生場所的比例），城中村的消防安全隱患主要表現在以下幾個方面。①城中村的建筑密度過大，不符合消防安全規定，大多為違章建筑，非法小鍋爐、家庭小旅館、“多合一”場所比比皆是。②城中村的基礎建設大多不符合規定，電力線路未按相關規定進行建設。③管理體制混亂，消防權責不明確。④城中村缺乏滅火器等消防設備，一旦出現火災容易出現營救不及時的問題。

2.3缺乏公共消防基礎設施

城中村的發展速度較慢，與城市相比很多基礎設施都相對落后，尤其是缺乏公共消防基礎設施，無法滿足城中村的消防安全需求。目前廣西欽州市的消防設施不僅數量少，而且損害程度較大，在發生火災時的救火能力小之又小。城中村的消防設施在日常生活中缺乏相應的維修養護工作，極易發生損壞而無法正常使用。城中村還缺乏固定的消防水源，火災發生時需從其他地方調水才能進行滅火工作，耽誤了火災救助工作的順利進行，極易造成更大的人員傷亡和經濟損失。城中村缺乏公共消防基礎設施還表現在村中供水網絡不合理，水壓較低無法達到滅火要求。

2.4居民的生活習慣缺乏消防安全性

城中村形成的一個主要原因便是村莊文化認同感，村民大多還保留著原來的生活習慣。為了方便日常生活，城中村的村民會將薪柴、液化氣瓶等易燃易爆物品隨意堆放在廚房等地，加大了火災發生的幾率，不利于城中村區域的消防安全建設。據走訪調查可知，廣西欽州市城中村中還存在嚴重的村民私改電路情況，不僅增加了用電負荷，還容易引起電路混亂而短路的問題，進而引發火災，為城中村的消防建設埋下了安全隱患。另外城中村居民在清明節、中元節等節日還存在使用明火等不文明祭祀行為，也增大了消防安全隱患。

3城市化進程中加強城中村消防安全的對策

城市化進程中城中村的消防安全建設在促進城市發展方面具有舉足輕重的作用，政府及相關部門需對城中村的消防安全建設加以重視，減少甚至是杜絕火災的發生，為村民的安全提供有力保障。

3.1加強城中村建設規劃

科學合理的建設規劃是進行城中村建設的重要依據，也是加強消防安全的有利措施。相關部門進行規劃時需結合城中村的實際情況，以規劃改造為龍頭，確保規劃的可行性、科學性與安全性。完善的城中村建設規劃需要考慮方方面面的細節，要將房屋布局、道路建設、公共服務、綠化設施、市公用設施建設納入考慮范圍。值得注意的是進行科學規劃時要突破二元管理體制的限制，從根本上杜絕違章建筑的出現。

3.2提高城中村消防安全管理的重視

相關部門要將城中村的消防安全管理工作視為廣西欽州市消防管理工作的重點。政府及相關管理人員應以科學發展觀為指導，解決城中村消防基礎設施落后、消防管理機制不健全的問題，消除消防安全隱患。相關部門應提高城中村消防安全管理的重視程度，加大消防經費的投入力度（表2為2012.2016年消防經費的投入情況），建立科學高效的消防安全管理體系，堅持從根本上杜絕火災隱患的原則，利用邊檢查、邊指導、邊督促的手段，對城中村的消防安全管理工作進行整改。加強城中村消防安全管理的重視還需要對村民新建造的房屋質量進行把控，嚴格控制審核標準，杜絕消防安全隱患存在的可能。

3.3增強城中村消防綜合功能

相關部門增強城中村的消防綜合功能需要從三個方面入手。①建立健全城中村消防安全聯防機制和聯動機制，形成自上而下的城中村消防安全網絡，相關部門還應動員全體居民加入到機制中來，一起為城中村的消防建設努力。②加強城中村公共消防設施建設，俗話說工欲善其事必先利其器，相關部門需嚴格按照國家標準為城中村配備滅火器等消防設備，并且加強蓄水池等公共消防基礎設施建設。③廣泛開展消防安全教育演練活動，相關部門應對消防工作人員展開嚴格培訓，提高他們的工作能力，還需通過展開消防安全知識講座等活動加強村民的消防安全意識，提高廣大村民的火災逃生能力。

4總結

在城市化進程中，為了加快城中村的改造速度需要創造一個安全的環境，解決城中村的消防安全問題是創造該環境的重要手段。消防建設是城中村邁向現代化城市的重要基礎建設，良好的建設成果一定會給城市的發展帶來勃勃生機。政府及相關部門應了解城中村的涵義及具體的消防安全隱患，通過加強城中村建設規劃、提高城中村消防安全管理的重視、增強城中村消防綜合功能等措施為城中村的建設提供一個安全環境，為促進城中村的改造發展打下堅實基礎。

參考文獻

[1]曹邦卿，方正.城中村消防安全等級模糊綜合評價模型構建[J].科技通報，2015（11）：271~276.

[2]權向科.探討“城中村”消防安全問題及對策[J].四川建材，2015，（2）：293~294.

篇6

[關鍵詞]石家莊 集市

石家莊是一個新興的省會城市，由于 歷史 較短，加之因為是由鐵路通過而形成的城市，缺乏真正的規劃，因此，石家莊保留了許多村落的特色。城市中的集市便是其中之一。對于文中的集市，我們定義為類似傳統的 農村 集市，一般以五天為間隔，聚集時間一般以陰歷為準。目前，石家莊的集市有幾十個，分散在各個轄區內，這在許多城市里都是絕無僅有的事情。本文試就這一問題進行粗淺的探討，以期對集市的 管理 和發展有所裨益。

一、形成原因

（一）最主要的因素是在城市擴張過程的遺留。石家莊作為一個新興省會城市，擴張速度較快，大量的村子被城市化進程吞沒，成為“城市里的村莊”。據 調查 , 石家莊市共有城中村 160個左右, 二環路以內就有 45個,這些城中村直到今天也沒有完全改造。而集市作為原來村落的特色之一，也就得以保留下來。

（二）現實需要。絕大多數集市分布在廣大的城中村和城鄉結合部。如趙林鋪、振頭、塔冢、留村、尖嶺、東開發區留營、東五里、東王等，地方大多比較偏僻，當地居民購物不便。因此，集市是作為是滿足居民購物需求的形式而出現的。它有著活躍城鄉 市場 的功用。當然，隨著這些地方基礎設施的改善，集市的存在更多的含有風俗和滿足低端需要的色彩。同時，集市的存在也為附近的村民提供了不少的謀生和致富的手段。許多村民的土特產品和手工制品都可以拿到集市上進行出售，無形中解決相當多的人的就業，增加了一部分人的收入。

二、市場概況

（一）商品構成。幾乎所有的集市都以低檔商品為主，這主要是根據當地居民的消費水平而定的。當地居民的消費水平較低，因此，低檔商品有一定的吸引力和競爭力。集市中的大部分商品都是日用百貨、瓜果蔬菜等生活必需品。就來源講，絕大多數的商品來自于批發市場，也有少數來自于村民自產，如一些蔬菜、瓜果、鞋子、圍巾等，當然，隨著土地的日漸稀少，村民自產的農副產品也逐漸減少。此外，許多人因為生活的改善，也不再去費心費力地做一些手工產品了。

（二）從業人員構成。以本村村民和附近村民為主，這些人員多數是職業人員。他們穿梭于各個集市之間，使用的工具多是電動三輪車或 人力 三輪車。當然，這個人群的構成也不穩定，隨著生意的好壞而發生相應的變化。除了當地人外，也有少數外來人。這些外來人相對處于劣勢，因為要租房， 成本 較高，而且往往占不到較有利的地段。

三、主要功用

（一）主要滿足一些居民的低端消費需求。因為集市經營者的準入門檻較低，進貨渠道多樣，因此，經營者的成本很低，其商品的價格也相對較低。這就滿足了相當多的包括村民在內的低收入群體的購物問題。由于其價格優勢，加上有些時令的瓜果蔬菜，也吸引了一批附近的居民購物。

（二）增加了當地人的收入。當地除了收取一定的攤位管理費外，還有相當多的人擺攤設點，以其為謀生的手段。

（三）豐富了當地人的生活。城中村有許多賦閑的老人和婦女，對于喜好熱鬧的人來說，集市無疑是個好去處。在熱鬧的氣氛中游走，還可以挑選一些有用的東西，這也是豐富生活的不錯選擇。

四、存在問題

（一）管理混亂。目前的集市多由所在的村進行管理，沒有嚴格的管理制度和相應的配套設施。因此，缺乏穩定的場所和集中的管理。有的集市一年中更換幾個地方。

（二）商品質量難以保證。市場的產品絕大多數都是來自于批發市場，進貨渠道就缺乏保證，因此，大量的商品屬于三無產品，如小食品、部分日用品等。還有大量假冒和仿冒商品，為假貨和偽劣產品提供了銷售渠道。假如消費者購買了這些商品的話，維權簡直是一句空話。

（三）占道經營嚴重。雖然這些集市往往是在一些較為偏僻的地方，但是由于管理混亂，集市的經營處于無序狀態。許多經營者將攤位甚至擺到了市區的主路上，造成了 交通 不便，嚴重影響到了行人和車輛的通行。有時還會影響到 公共 安全，如消防和公安出警等。

（四）擾民嚴重。因為市區的擴張，這些集市的所在地周圍有許多居民區，而集市的經營者們經常是早出晚歸，在早晨居民還在休息的時候就開始卸貨，中午也不間歇，有些經營者還不間斷地大聲播放 音樂 ，嚴重影響到周邊居民的休息。

（五）污染問題。因為管理不當，因此，每當集市結束，就會留下相當多的垃圾，盡管集市也有專人清理，但是往往不到位，還會飄散一些和遺留一些，這就造成了一定的污染。

篇7

導讀：經過幾十年的發展，我國城市化取得了一定的成就，但因政府政策、歷史條件等原因而產生了一些虛假城市化現象。其中，地方政府的數字政績觀是虛假城市化產生的現實原因，二、三產業落后是虛假城市化產生的重要原因，城鄉分離的二元體制結構是虛假城市化產生的根本原因。分析現實中的這些虛假城市化現象，研究和討論該現象產生的內生機制，將有助于地方政府端正城市化態度，采取正確的城市化道路。

一、虛假城市化――我國當前城市化的突出問題

（一）定義與分類

所謂虛假城市化，是指在城市化的進程中，地方政府囿于制度剛性與自身利益的限制，忽視城市化的內在規律，在推進城市化的進程中，采取機會主義行為，盲目追求城市化水平的提高，致使一些在官方話語下已經城市化的地區公共服務、管理體制落后，[1]背離了城市化的基本內涵，造成城市化水平虛高的現象。

（二）文獻綜述

學術界對于我國城市化進程中存在的各種問題，分別從不同的角度進行了深入研究。在已有的研究中，主要可以分為以下幾個方面：

1.對虛假城市化的本質研究

張孝德與許慶明（2005）較深入地研究了城市化過程中存在的虛假行為。張孝德簡要分析了過分夸大政府在城市化過程中作用的危害，指出政府“把城市化的過程簡單看成一個人口增加、行政區變更、圈地搞基礎設施建設，擴大城市規模的過程”所發生的城市化泡沫風險，并分析了其對經濟發展的危害；許慶明則在研究中指出，如果過分強調政府在城市化過程中的作用，不但不能解決城市化滯后的問題，反而會導致“虛假城市化”。兩位學者的研究停留在對城市化的虛假現象的簡單描述，而沒有對虛假城市化的產生機制進行分析。

2.對城中村系列問題的研究

“城中村”影響了城市的發展，并且衍生了許多社會問題，因而“如何改造城中村”成為了學者比較關心的問題，梁木生（2004）從產權的角度探討“城中村”產生的原因并提出了“要改造城中村，必須改變傳統的農村土地產權制度”的觀點；董永紅（2003）提出了“城中村”改造的重點是人居環境、生活方式、管理體制，必須秉持“一村一案”的原則。

3.對城市化進程中失地農民的研究

快速城市化進程中所產生的失地農民問題，蔣和勝（2004）對失地農民的社會保障進行了研究，并建議現今城市化過程應該注重制度創新，建立以就業為支撐的保障體系；徐元明（2004）從失地農民的生存現狀出發，指出政府缺乏明確的將失地農民接納為城市居民的相應政策，并對如何將失地農民轉化為城市居民做出了一定的探討；劉盛和等人（2008）對我國半城市化現象進行了深入研究，并提出了治理的重點。

（三）具體現象

城市經濟和農村經濟在我國城市化的發展中具有舉足輕重的作用，兩者應該齊頭并進，成為城市化的左膀右臂。目前，我國的農村經濟已經被城市經濟遠遠地拋在了后面，不利于城市化進程中城鄉一體化與城市化質量的保障。現今許多地方政府片面地強調“城市化數字”與“行政范圍人為擴大”，導致了虛假城市化的產生。具體實例如下：

1.城市建成區內“城中村”星羅棋布

“城中村”的出現，是地方政府在推進城市化的過程中，以獲取土地增值收益為目的，逃避公共職責，使失去土地基本生產資料、在官方話語下的“城市居民”，難以獲得城市居民的公共服務而形成的。

以經濟水平和城市化水平都較高且率先全部實現“城市化”的佛山市為例。佛山全市共有村民委員會672個，相當多的行政村落位于城市建成區中，成為典型的“城中村”，具體可見表1。佛山市城中村的面積總和為22平方公里，占佛山市建成區面積139.6平方公里的15.8%。

“城中村”所產生的社會問題不可小覷。“城中村”的居民職業多已非農化，在行政上屬于城市機關與村委會兩者的管轄范圍內，但實際情況是兩者都放手不管。 “城中村”內部實行農村管理體制，公共服務更是村民自主化。原居民大部分遷出，違章建筑遍地都是，并逐漸成為外來務工者追求房租廉價、上班方便的第一選擇。居民成分極其復雜，生活條件非常落后。以廣州市為例，白云區的柯子嶺村原住人口只有1500人，而外來人口則是其4～5倍，天河區的石牌村外來人口達到了本地人口的6倍。正是如此龐大的外來人口和頻繁的人口流動，滋生出許多社會問題。

“城中村”的違章建筑、環境臟亂差、久未改造等現象，是政府與村民雙方博弈的結果。博弈結果為兩者采取“雙方默許合作”的態度，以取得利益最大化――政府通過放任“城中村”自生自滅規避公共職責，村民通過違章搭建、無序出租獲取一定收入。此外，地價的升高和村民的某些合理要求也迫使政府在城中村問題上的不作為。

2.失地農民的不完全城市化

失地農民“不完全城市化”現象主要表現在以下幾個方面：（1）職業與身份的不一致；（2）合法權益得不到保障；（3）就業環境欠佳、就業能力低下；（4）缺乏城市社會的認同感與歸屬感。

失地農民僅僅是戶口上成為了“城市的一員”，卻無法享受到真正的城市居民能夠擁有的社會保障。許多失地農民世世代代以土地為生存根本，精于耕種，除此以外別無他技，進入競爭激烈的勞動力市場，往往沒有競爭力。政府簡單地將其生活空間置換到了城市，但卻沒有充分照顧到再就業問題。農民的耕地為城市所征用，可以象征性獲得一定賠償，但隨后產生的就醫、就業困難和子女教育等問題，則更是深深困擾著失地農民。此外，失地農民與城市居民的既有矛盾也不利于社會和諧發展。

3.城市管理成本增大、土地浪費現象嚴重

虛假城市化現象增大了各級政府在公共服務、城市管理上的成本。這種負面影響主要由于盲目的區劃調整，擴大城市管轄面積，盲目增加城市數量或撤市設區而造成。地方政府通過這種方式，增加了提供公共服務的交易費用，影響了政府提供公共服務的能力，更是降低了為市民解決實際問題的效率。

國土資源部專項調查表明，我國土地浪費現象十分嚴重，許多被“城市化”的土地，其實根本沒有發揮出城市土地的功能。[2]

4.城鄉差距持續擴大化

在中國經濟持續發展和城市化快速推進的背景下，城鄉差距反而不斷擴大。“增長極”理論和非均衡發展理論表明，在工業化時期內，城鄉差距的產生具有一定的必然性。我國前期城市化的關注點過多地放在了“城市的發展”上，滋生了虛假城市化，許多城市徒有華麗的建筑，卻沒有起到經濟輻射作用，無益于城鄉的聯動發展，沒有及時地通過必要手段緩解城鄉矛盾，制約著國民經濟發展和社會和諧穩定。

1978～2005年，我國城市化水平從17.92%提高到了42.99%，平均每年提高0.93個百分點，但同時農村發展緩慢，城鄉間的差距非但沒有縮小，反而不斷擴大。城鄉二元體制結構在大多數發展中國家存在，但在中國表現尤為突出。美國著名數理統計專家Kuznets曾利用二元結構強度指數（非農產業與農業比較勞動生產率之比）來比較不同國家、地區城鄉二元結構的經濟差異。將我國1978年以來的二元結構強度指數繪制成圖，可以更明顯地看到變化規律。

通過圖1可以清楚看到，改革開放初期，農業比較勞動生產率與非農產業比較勞動生產率的差距縮小，二元經濟結構有所減弱；1985年后，農業比較勞動生產率與非農產業比較勞動生產率的差距擴大，城鄉經濟關系不協調。這直接表現在城鄉收入-支配差距中：1978年，城鄉居民人均可支配收入比為2.6：1，略降后達到1983年的最小值1.8：1，此后情況發生逆轉，2005年農村居民人均可支配收入為3255元，僅為城市居民的31%，兩者可支配收入比為3.2：1；城鄉居民的消費比由1978年的2.9：1，略降后達到1985年的2.2：1，2005年高達3.7：1。

以上問題都是虛假城市化現象在我國的具體表象。它們從人口、土地、社會、環境等各個方面警示我們：虛假城市化所產生的虛高城市化率和城市化泡沫，不利于學者和各類研究機構的研究；不利于有關實踐者與政府單位制定符合實際需要的政策；不利于公眾對于城市化的正確認識，從而產生抵制。

二、虛假城市化內生機制分析

我國城市化過程中出現的虛假城市化現象，有其獨特內生機制。剖析我國虛假城市化現象的內生機制，有助于進一步端正城市化進程中的政策設計。我國虛假城市化的內生機制主要有以下三點：

（一）地方政府的數字政績觀是虛假城市化產生的現實原因

如果地方政府嚴格按照中央政府制定政策的基本意愿執行有關規章政策，實事求是地使用行政與市場相結合的手段推進城市化，是不會出現虛假城市化現象的。然而，部分地方政府將城市化、GDP等有關數據定為官員政績考核的標準之一。為了追求一定的工作政績，地方官員在推進城市化進程中或多或少萌生機會主義思想，通過編造數據、盲目調整行政區劃和無序尋租行為導致虛假城市化的產生。[3]

城市化過程中地方政府的機會主義思想的產生，具有豐富的背景。根據委托――理論的基本假設，委托人與人之間在目標利益上不完全一致，人在具體實行過程中，會冒著機會主義的風險來完成自身利益。委托人與人在過程中，兩者是信息不完全對稱的兩個主體。委托人所掌握的信息遠遠沒有人多，人可以通過信息不對稱的特點，以損害委托人的利益而達到其自身目的。同時，地方政府之間的“政績錦標賽”誘導著某些官員向機會主義靠近。

（二）二、三產業落后是虛假城市化產生的重要原因

一個國家或地區的非農勞動力就業情況與該國家或地區的城市化水平存在著密切關系。從工業化國家的工業化與城市化的關系看，城市化從加速增長至緩慢增長與工業化階段基本吻合，主導產業一般都經歷了輕紡工業（勞動密集型）――重化工業（資本密集型）――重加工工業（技術密集型）的發展歷程。工業化與城市化的同步發展，決定了農村剩余勞動力在產業與空間的同步轉移，從具體數據來看，意味著城市化率與非農化率基本上是相似的，均呈“S”形演進趨勢。根據發達國家的歷史規律，可以做出如圖2所示曲線。

在改革開放的一段時間里，我國非農化率與城市化率是相適應的，但從建國以來的60年來看，我國勞動力演替過程中出現了兩個斷層，如圖3所示。第一個斷層的原因是我國建國初期由于國防的需要而率先發展了重工業；第二個斷層的原因則是我國20世紀末期以來進入重加工業階段之后，城市化率持續提高，而非農就業率卻停滯不前。

與發達國家相比，我國第三產業發展還顯滯后。在發達國家和地區，第三產業比例基本在60%以上，吸收了超過60%的勞動力就業。比如我國香港2002年第三產業比重高達82%，吸收了80%的就業人口。同時，我國地區間產業結構趨同化嚴重，極大地制約了我國城市經濟功能發揮。

二、三產業發展滯后、城市經濟功能弱化，導致非農勞動力轉移過程中未能最大程度地進入城市從事城市經濟活動，城市中心對周邊地區的帶動作用不斷弱化。多年下來，農村勞動力進行非農轉化的過程中遇到的剩余勞動力數量龐大、技能低下等難題凸顯，剩余勞動力未能得到充分轉移；同時，城市化地區的各項社會基本設施明顯落后，衍生了一系列社會問題，虛假城市化現象由此產生。

（三）城鄉分離的二元體制結構是虛假城市化產生的根本原因

城鄉二元體制原本是在解放初，糧食短缺、工業極度落后時為了推進工業化的一種不得已的選擇，其在建國初期的短期內刺激了城市的發展，導致城市經濟的超前集聚性，但從本質上來看，它人為地割斷了農村經濟與城市經濟的聯系，使得我國現今城市化進程中農村經濟遠遠落后于城市經濟，農村對城市的供給和消費能力下降。

城鄉二元體制橫亙在中國城鄉之間，割裂了城鄉發展之間的互動紐帶，激化了“三農”問題，更阻礙了城市化進程。城鄉二元結構使得城鄉人口結構轉化與工農業結構調整嚴重錯位；割裂了城市化與工業化的內在聯系，導致城市化進程滯后于工業化進程；使進城農民難以實現市民化，降低了人口的城市化質量；割裂了城市與區域發展的關系，阻礙了合理城鎮體系的形成，是城鄉關系失調的制度性根源，使得城鄉協調發展的有效機制無法建立，不僅阻礙了農村現代化的進程，也阻礙了城市化進程。

三、我國城市化發展的未來

根據中國現代化建設的總體進程，從現在起到本世紀中葉，我國城市化率將提高至75%。這意味著每年平均將增加1%左右的城市化率，也即每年有約1300萬人口從鄉村進入城市地區，對城市的基礎設施、就業崗位、社會保障等各個方面，形成巨大的沖擊。此處需要指出的是，我國從上世紀80年代起，就已呈現勞動力供給過剩的現象，且呈逐年遞增的趨勢。

根據有關學者研究，2020年前，中國將持續面臨較大就業壓力，到2020年勞動年齡人口總規模將達到9.4億。具體預測數據見表2。

在未來的十年內，我國勞動力的供給量將大大超過勞動力的需求量。以2011～2020年經濟增長速度為5%，就業彈性系數為0.13測算，我國勞動力供給與需求之間的剩余情況如表3所示。

以上僅從勞動人口數來揣測我國未來城市化的壓力。未來30年內，我國將陸續有6億多農民轉化為城市居民。倘若地方政府不能端正城市化態度，采取正確的城市化道路，依然進行有量無質的城市化，未來數十年來產生的城市化泡沫將對整個社會造成巨大的負面影響。

對于我國目前的城市化率高而質量低的現象，更多地應該是理性地審視它，發現并解決高速城市化的背后存在著的諸多社會問題。城市化絕不僅僅是簡單的提高城市人口數量這么簡單，要達到既定的中長期目標，任重而道遠。過去所引起的問題，既是我們重新審視過去的典例，更是我們繼續城市化事業的絕好經驗教訓。新型城市化道路，將是我們關注城市化進程的最為理性的思考方式。

參考文獻：

[1]陳豐.從“虛城市化”到市民化：農民工城市化的現實路徑[J].社會科學，2007（2）.

篇8

【關鍵詞】房地產業；問題；措施

1.房地產業分析

作為一個新興的品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱 “121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急，房地產企業在城中村改造項目上面對比普通房地產開發項目更為漫長的開發周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發，也將必然為房地產企業造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內全部擬建建筑的規劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權無效或因清償而消滅，而抵押權登記尚未注銷；二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。在第一種情形下，當事人應根據有關規定，及時辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說，第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權；抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。在第二種情形下，登記機關應辦理更正登記，利害關系人也可以申請更正登記。參見《土地登記規則》第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利，仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人，只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。 房地產業存在的問題

房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。 法律法規尚不健全，對于房地產企業來說，土地和現金決定其生存和發展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據現有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產企業仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則，房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

房地產業問題的解決措施與探討

針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。我國的房地產市場經濟是在政府住房政策的變革過程中，伴隨著國家經濟的發展和城市化的大規模推進而迅速發展的；在這一發展過程中，政府開始認識到了房地產市場潛在的巨大價值：居民對住房的剛性需求將有可能使國內房價長期處于上漲狀態，這使得房地產開發將成為最能盈利的行業。在這種情況下，相當部分地區的政府開始認識到自己所掌握的在土地征用、市場準入、稅收管理等方面進行審批和政策設定的重要市場價值， 總體而言，我國房地產開發的風險不在開發商的數量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發企業達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產開發企業是造成房地產投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結構性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。 總結

中國根據自身國情定義的可持續發展是：以人為本，以發展經濟、全面提高人民的生活質量為核心，保障人與自然、人與環境和諧共存的發展，在發展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質，改善生存和生活環境，提高生活質量；在發展方式上既要保證經濟的持續、快速、健康發展，又要使自然資源和環境得到永續利用和保護，最終達到環境和發展的協調一致。目前房地產經濟投資不僅要促進經濟的穩步增長，還要建設一個適宜于人類居住和生活，生態環境優美、舒適的社會環境，實現生態、經濟、社會全方位的區域可持續發展。

【】

［1］劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融與實踐,2003(10).

［2］李健飛.美國房地產信托基金及對我國的啟示.國際金融研究,2005(1).

篇9

關鍵詞：農貿市場 綜合商場 連鎖超市 平泉縣

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A

前言：

2010年3月，省商務廳、省住房和城鄉建設廳,下發《關于大力推進城市菜市場建設的指導意見》，要求取消露天市場、馬路市場，且按照萬人1000—1500平方米建筑面積、800—1200米服務半徑的標準建設，打造10分鐘生活圈。

1 規劃分析

1.1規劃性質

（1）惠民、利民、便民工程——本次規劃需解決具體便民、惠民的問題。

（2）公益性為主的工程——在政府投資能力有限的情況下，如何引導民間資本投資建設。

（3）實踐性較強的工程——需反復踏勘現場，結合規劃標準做出最合理布局。

1.2指導思想

規劃從實際出發，以城市總體規劃為依據，考慮相應的服務人口及合理的服務半徑，在進行現場踏勘及市民意見反饋后，建立完善的服務網絡。堅持便民利民、均衡布局、可持續發展的原則，統籌規劃、合理布局、分步實施。

1.3規劃原則

（1）系統性原則：依照相應規范，按照相應服務半徑及服務區域，統籌規劃，合理布局。

（2）動態性原則：城市農貿市場的規劃、建設、使用是一個動態過程，需要根據周邊用地的建設情況及使用情況給予及時調整。

（3）協調性原則：農貿市場規劃應與城市總體規劃相協調，布局應與城市用地性質、地塊區位相匹配。

（4）可操作性原則：對于新、老城區區別對待。老城區大部分為已建地段，可改造空間有限，配置指標可相應減小。新城區絕大部分地段目前為空地，配置指標可相應提高。在開發建設時序上，要本著統一規劃、分期實施的原則。

1.4平泉中心城區規模

人口規模：到規劃期末，中心城區25萬人。

用地規模：到規劃期末，中心城區建設用地面積2920公頃。

2 規劃技術路線

通過現狀調研及對相關基礎資料的研究，對相關規范、標準的查詢與定位，形成初步成果。經多次與甲方溝通和現狀調研，規劃設計后形成最終成果，并對規劃實施提出工作建議。

表1 技術路線表

3 規劃設計

3.1農貿市場現狀

平泉縣老城區有5座具有固定經營場地的農貿市場，分別為興平南路榮華市場、榆州新城地下市場、平泉蔬菜果品批發市場、新世紀地下市場、府前花園地下市場。共計攤位414個，總建筑面積14600平方米。現狀存在問題如下：

（1）城市居民增長迅速，市場需求旺盛，但具有固定經營場所的農貿市場僅有5處，需求與供給嚴重失衡。

（2）農貿市場投資大，回報低，社會投資積極性不高。

（3）部分農貿市場經營意識淡薄，基礎設施配置不足，市場管理不到位，且攤位擺放不夠整齊，車輛任意停放，影響市場的總體經營環境。

（4）缺乏規劃引導。當前，平泉縣的農貿市場發展比較緩慢，農貿市場建設缺少統一的規劃，為了更好更快地促進平泉縣農貿市場合理、健康地發展，急需編制相應的專項規劃對其進行指導。

3.2農貿市場需求

（1）規劃控制要求

至2020年農貿市場每千人經營面積達到150平方米，每處服務半徑800-1200米。2030年農貿市場每千人經營面積達到200平方米，每處服務半徑500-1000米。

（2）規劃控制要求

按照人口規模計算：中心城區人口*千人指標=250000人/1000*200平方米=50000平方米

按照用地規模計算：中心城區用地/每處服務面積=2920公頃/3.14*（800）2=15處

3.3農貿市場規劃

（1）分析

定義： 臨時或定期買賣農副業產品和小手工業產品的市場，是“菜籃子”工程之一。

農貿市場發展趨勢：農貿市場超市化。

模式一：農貿市場＋住宅。開發商在開發住宅時，將其一、二層建成農貿市場。農貿市場作為住宅和周邊居民的生活配套產品，預計經營10年左右就可收回成本。

模式二：農貿市場＋專賣店。開發商將底樓設置農貿市場攤位，二樓由各類專賣店租賃經營，對逛菜市的人流進行了“二次使用”，使整個市場人氣更旺。

模式三：綜合商場。地下停車場＋農貿市場＋超市＋商場+休閑娛樂中心。這也是農貿市場最有可能的發展模式。

（2）建設模式

經現狀分析及對平泉縣農貿市場前景分析，規劃農貿市場分為三個層次設置，詳見下表。

農貿批發市場 綜合商場 連鎖超市

職能 水果、蔬菜批發 一切所需物品 以水果、菜品豐富

建筑面積（萬平米） 2~4 1~~2 0.3-0.5

建筑形式 獨立設置 與停車場、超市合建 與居住區內商業相結合

服務人口（萬人） 10～20 5～10 1.5～2.5

表2 農貿市場配建表

農貿批發市場：交通便捷的對外出口處。可與花卉市場、食品批發市場結合建設。建筑形式與周邊地塊相協調，如圖1。

圖1農貿批發市場設置

綜合商場：大型商業聚集處，（澤州酒店對面、城北大道北和臥龍新區大型商業處）建筑形式與周邊地塊相協調，如圖2。

圖2綜合商場設置

連鎖生鮮超市：布置于居住區內部，服務周邊居民。可設置在居住區底層商業，如圖3。

圖3連鎖超市設置

經過三級農貿市場服務范圍疊加，減少重疊部分，形成農貿市場規劃建設初步成果，如圖4。

圖4初步成果

最終形成最終在縣城內部，建設大型農貿批發市場：2處，其中改造1處，新建1處。

綜合商場：3處，均為新建。連鎖生鮮超市：17處，其中改造3處，新建14處。

（3）聽取反饋意見及現場踏勘

反饋意見：

農貿市場規劃分級較為合理。

農貿批發市場建議建設在城市，目前的果蔬批發市場建議改為連鎖超市；綜合商場的位置需經現場踏勘再做確定（老城區）；連鎖超市的規模及位置需具體確定，在迎賓路、榆州新城地上需建設。

現場踏勘意見：

農貿批發市場建設在城市環城路附近，便于蔬菜的進出，且由于土地尚未利用，可征面積較大，可在周圍建設倉設施，實施性較強。

綜合商場與已有商業聯合設置幾率較小，可與新建大型商業綜合設置。

連鎖超市在底層商業設置較為現實。

（4）規劃修改

農貿批發市場：現狀農貿市場改造后作為連鎖超市，在老城區南部環城路東側和臥龍鎮南側環城路以南新建農貿批發市場。

綜合商場和連鎖超市位置不變。

4 規劃實施建議

農貿市場的改造、建設要從實際出發，統籌規劃，在充分考慮老百姓的需求和生活習慣的同時，與城市的整體發展和整體規劃相適應。近郊區域的農貿市場要充分考慮周邊百姓的需求，結合周邊地塊的開發統一進行建設。提出如下建議：

4.1投資模式：要安排引導資金，調動社會各方積極性，利用城中村投資、企業投資、個人投資、房地產公司投資等，實現投資主體多元化，通過合作、參股、集資、貸款等方式，加快菜市場的改造升級和新建。

4.2建設標準：要按照社區人口密度和服務半徑，統一規劃，合理布局，全面覆蓋，滿足居民日常需要，逐步建立以連鎖生鮮超市為主、便民菜店為輔的菜市場網絡體系。

4.3市場選址：要通過新建、改造、租賃、置換、土地收儲或利用現有閑置場地、設施等多種途徑、多種形式建設農貿市場。

篇10

關鍵詞：建設用地；利益相關者；均衡；應對

一、利益相關者利益訴求分析

城鄉建設用地盤活再開發對于提高土地利用效率、優化城市產業布局和改善人居環境質量等方面具有重要意義，然而在實踐中，因利益均衡機制缺失而引發的土地空間利益沖突，不僅降低了再開發活動的經濟效益、社會效益和環境效益，還導致城鄉規劃對空間發展調控作用的失效。城鄉存量建設用地盤活再開發涉及多方面的利益。就本研究而言，涉及地方政府，城區土地低效利用、閑置土地所有者，土地盤活再開發企業，農村集體組織，農戶五方利益主體。城鄉建設用地盤活再開發產生的有限利益及各利益相關者之間利益此消彼長的關系必然引發各方對有限利益的劇烈爭奪。對城鄉建設用地盤活再開發涉及的利益相關者進行訴求分析，可以更深入地認識不同利益主體之間沖突和矛盾產生的原因，為構建不同主體利益均衡機制提供重要參考依據。

（一）地方政府

地方政府作為一類組織，其利益分為“公”與“私”兩個方面。一方面，政府與公眾之間存在著委托一關系，政府利益與社會利益是緊密相連的。對地方政府而言，實施城鄉建設用地盤活再開發的直接目標就是在確保土地資源可持續利用以及土地資源配置公平的基礎上提高土地利用效率，促進土地節約集約利用，適當增加建設用地，通過內涵挖潛為城市建設用地邊緣外張做后備力量，同時也為城鄉經濟發展提供重要的增長平臺。另一方面，地方政府作為有著理性經濟思考的組織，存在自身利益的追求。政府職能的實現、運營的維持與官員政績創造均離不開資金的支持。因此當涉及經濟關系時，政府自然傾向于利用制訂政策和管理市場的權力來獲得或維護自身利益，即在城鄉建設用地盤活再開發時傾向于為了自身利益損害公共利益，受資金持有者開發商的影響而可能犧牲到社會利益和農村集體、農民的利益。

（二）城區低效、閑置土地所有者

低效、閑置土地的占有者――投資商作為市場經濟的主體，以追逐自身利益最大化為首要目的。投資商低效利用或者閑置土地，一方面，是由于客觀上投資商資金緊張，無法開工或按照預期完工，導致土地的低效利用和閑置；另一方面，是對低價獲取的土地沒有高效利用的意識，或希望在土地市場行情飛漲時，手握閑置土地待價而沽，囤地以獲取更大的經濟利益。在市場經濟環境下，投資商在城市土地盤活再開發中的利益博弈始終圍繞在以較低成本占據最利于資本積累的優勢區位空間，從而促使其在市場效率選擇下的逐利行為。基于投資商追求的是利益最大化，對土地在最適宜的時候進行開發，是市場規律所致，也因此，投資商低效利用、囤地是市場條件下的一種畸形結果。

（三）土地盤活再開發企業

追求企業利潤最大化，是一切商業行為的根本出發點，在城鄉建設用地盤活再開發過程中土地再開發企業也必然以獲取高額利潤，至少是平均收益為目標。在此目標驅動下，再開發企業必定想方設法降低取得土地的成本，進一步要求減少土地征收補償等費用。企業擁有雄厚的資本實力，是投資與否的決定者，政府資金的短缺與對土地盤活再開發過程中組織或官員自身利益的追求，農民、集體組織建設用地盤活再開發相關知識的缺乏與信息獲取的不對稱，這些使得企業在盤活再開發談判過程中處于優勢地位。企業和政府一方有錢，另一方有權，加上農民等公眾監督渠道的不暢通，極易產生巨大的尋租市場，最終損害的還是社會利益與農民、集體利益。

（四）農村集體組織

在中國鄉鎮體系中，農村集體組織扮演著社區集體組織的角色，農村集體自治組織參與鄉鎮土地建設再開發的目的是追求該區域整體空間利益的最大化，將分散的農戶利益集中起來，并通過有效組織對鄉鎮政府相關政策的制定與執行產生積極影響。盤活再開發工作中，村集體既要負責直接與農民溝通協商，代表農民向基層政府提出利益訴求，又要配合基層政府關于盤活再開發工作的具體落實，是承接政府與農民之間協調工作的關鍵主體。村集體的利益體現在盤活再開發實施前后農村風貌的改善和集體經濟實力的提高。然而在實際實施過程中，村集體處于被動地位，缺乏與政府抗衡的能力，自身利益得不到充分體現。農村基層干部作為農民集體的人，為追求其利益最大化，在返還的收益分配時，可能存在侵占收益、損害農民的權益行為。

（五）農戶

盤活再開發實施過程中，農民地位處于參與主體最低層，盤活再開發項目實施對農民的影響是兩方面的。一方面，農民失去了賴以生存的土地以及依附在土地上的相關權益，耕作半徑加大或生活方式的改變也相應增加了生產生活成本。另一方面，農民可獲得新的住房，通過土地流轉還可獲取租金收益，非農就業機會也有所增加等。但是，農民受其自身視野的局限，往往不能全面觀察和考慮盤活再開發收益，卻能很清楚地看到失地引起的成本，加上有些政府決策行為的不民主、不透明，農民在猜疑、埋怨中會自覺不自覺產生自我保護情緒，對既得利益往往寸金必爭，追求無限度的經濟補償。

二、利益相關者利益均衡分析

古人有云：天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。城鄉建設用地盤活再開發的推進過程中眾多矛盾與沖突的根源在于資源、利益的有限性與利益相關各方利益追求的無限性。雖然并非每個人都是理性經濟人，但是利益相關各方都有其經濟理性的一面，都選擇性地看到對自己的有利之處并努力使其實現。然而期望利益、實際利益與合理利益往往是不一致的。城鄉建設用地盤活再開發能夠成功的一個重要前提是利益相關各方均能充分認識到自己合理利益所在，在不侵害他方利益的情況下實現自己的合理利益。

（一）地方政府

雖然政府利益包含政府自身利益在內，但政府利益的本質、政府的合理利益應該是公眾利益，或者說社會利益。地方政府作為公眾社會管理的人，其法定義務是謀求社會利益，即“公”方面利益，在城鄉建設用地盤活再開發中一方面表現為提高土地利用效率，促進土地節約集約利用，通過內涵挖潛為城市發展提供后備力量，同時也為城鄉經濟發展提供重要的增長平臺；另一方面表現為改善城鄉居民生活環境，提高其生活質量。

（二）城區低效、閑置土地所有者

低效、閑置土地的占有者投資商以自身經濟利益最大化為目的是必然的也是無可厚非的，然而這需要在不損害其他利益相關者合理利益的前提下進行。投資商是資金持有者，通過追加投資而使土地產生增值收益（級差地租Ⅱ），這部分收益是其合理利益。從低效利用或閑置土地的原因來看，客觀上因為資金短缺不能使土地得到高效利用又不將土地轉給資金充裕者開發，會違背資源優化配置原則；主觀上希望通過囤地以獲取更大的經濟利益，則造成嚴重的資源浪費，損害了社會公共利益。總而言之，城區低效、閑置土地所有者的合理利益根據其對土地投入的資金而定，而由于土地低效利用或閑置造成的社會公共利益的損失，應根據“誰損害，誰補償”的原則由低效、閑置土地所有者補償社會。

（三）土地盤活再開發企業

土地盤活再開發企業的利益來源于土地開發后高價售出帶來的巨額利潤。這部分利潤由三個部分構成：一是由于土地本身屬性――地理位置而帶來的增值收益；二是由于政府的規劃投資建設使得土地周圍基礎設施的完備而帶來的增值收益；三是由于開發商對土地連續追加投資而產生的增值收益。開發商的合理利益僅占土地利潤構成的第三部分，原土地所有者與政府應得第一、第二部分。在土地征收、開發過程中，開發商利用資金與信息的優勢處于強勢地位，極易與政府聯合擠占農民、農村集體的合理利益，這是不利于建設用地盤活再開發工作進行的。

（四）農村集體組織

在城鄉建設用地盤活再開發過程中，農村集體組織是連接地方政府與農民的橋梁，但其本質是農民集體，代表農民的整體利益，如農村風貌的改善和集體經濟實力的提高。在利益分成中，農村集體作為征收開發前土地的所有權人，理應享有因土地本身屬性――地理位置而帶來的增值收益。而要實現農村集體的合理利益，還必須保證其所獲得的合理經濟補償用在改善農民生活環境，提高農民生活質量上，不能讓補償金落入村干部個人的口袋。

（五）農戶

在土地被征后，農戶的合理利益應主要在合理的安置與長期的社會保障。農戶是農地的使用者，也是城鄉建設用地盤活再開發過程中既得利益相對損失最大者。隨著改革開放經濟的發展，農民進城打工的數量日益攀升，相當一部分農戶的非農收入已占總收入的大部分，土地對農戶主要發揮社會保障功能。因此農戶的合理利益在于補回因土地征收而導致的在工作、住房、醫療、養老等方面的相對損失，而不是單純追求補償金的最大化。農戶自身知識、視野等的局限使得短期金錢的補償并不能解決其長期社會保障上的問題，需在根據被征土地市場價格對農戶進行補償的基礎上讓農戶分享土地的增值收益，以負擔農戶的長期社會保障相關費用。

三、利益相關者訴求均衡應對

城鄉建設用地盤活再開發過程中各利益相關者利益失衡主要因為兩點：一是缺乏對政府公共權力使用的約束，導致政府自身、官員個人利益擠占社會公共利益，開發商、投資商有機會侵奪農村集體、農民的合理利益；二是農村集體、農民由于知識、視野等局限在盤活再開發中處于劣勢地位，面對強勢的政府或企業時，即使合理利益受損也未能進行合法有效的抗爭。對此，提出以下應對措施。

（一）規范政府公共權力

政府擁有合法的強制權力，但強制力的使用應該是為了維護廣泛的社會公共利益。政府應為建設用地盤活再開發的推進創造良好的外部環境，在保證過程公開公平合理合法的基礎上維護農民弱勢群體的權利與利益，在政策制定及執行上使農村集體及農民既可獲得以被征土地的市場價格計算的補償，還可分享土地增值收益。應引入競爭、協商、談判、參與機制，使農村集體及農民的土地收益權得到有效保護。而對于規定期限內不能提高土地利用效率的低效利用、閑置土地者，堅決收回土地使用權，優化土地資源配置，維護社會公共利益。此外，規范政府公共權力離不開有效監督。社會各界應對建設用地盤活再開發中政府公共權力行使行為給予足夠關注，維護農民等弱勢群體的合法利益，促進建設用地盤活再開發工作的順利進行。

（二）完善征地拆遷補償程序

缺乏正當程序的保護和約束，一切法定權利都會因政府濫用權利而變得毫無意義。必須加強征地拆遷補償程序建設，保證征地拆遷補償過程中農村集體、農民的知情權、參與權、監督權，保護失地農民的法定財產權不受侵犯。具體來講可行的做法有以下幾點：

第一，增加讓失地農民參與到征地拆遷全過程的條款，確保現有程序的落實。第二，加強征地拆遷公告登記制度。將征地拆遷方案、討論征地拆遷方案的時間、地點及時通告農民，讓其自由參加討論并發表意見，同時應公布征地拆遷補償方案和安置方案。第三，建立獨立的過程監督和農民申訴解決機構。設立專門并且獨立的監督監管部門，協調征地者和被征地者之間的關系，保證征地拆遷補償制度與程序的貫徹落實。第四，對于土地征收拆遷，應該委托獨立的中介機構對相關補償協商、土地面積審核等方面全程監督。第五，還要建立征后追蹤監督制度，進一步確保上述措施落到實處，補償工作未完成到位，不能開展征地下一步工作。

（三）完善征地拆遷補償制度

要保護建設用地盤活再開發中失地農民的利益，核心是給失地農民合理的征地補償。必須制定合理的征地補償標準和靈活的補償方式，保證征地補償制度能滿足失地農民對就業、養老、醫療等社會保障功能的要求。

目前我國各地執行的征地安置補償標準普遍偏低，基本無法保障農民享受土地發展權收益等土地增值收益。合理、優化的征地補償政策，應當是在利益均衡的條件下使村民利益最大化的政策，因此首先應當考慮能使村民享受到土地未來增值收益的方法，如土地折價入股，也可以嘗試引入競爭機制，由市場競爭來決定征地補償價格的方法。此外還必須考慮補償方式的多樣化。單一的貨幣補償方式不能滿足失地農民對就業、養老、醫療等社會保障的需求，必須向多樣化的補償方式轉變，多方面、多角度補償農民的損失，保障農民長遠利益，因地制宜選用招工安置、社會保險安置、土地入股安置、劃地安置、社會保險、商業保險等安置方式。

（四）建立項目社會評價制度

建設用地盤活再開發是影響農民既得利益，并可能引發一連串社會問題的根結所在，因此必須做好城中村改造項目的評價工作，把好改造項目的審批關。建立建設用地盤活再開發項目的社會評價制度，可以有效引導公眾參與，促進信息公開，減少項目建設可能帶來的負面影響。例如，通過對擬建項目的社會評價，可發現開發中存在的不確定因素、可能引發的社會問題、主要開發障礙等，從而制定出相應的對策，降低項目風險。同時，通過對擬定項目進行社會評價，還可在政府、開發商、城中村村民之間建立一種協商機制，賦予村民參與權、發言權、協商權，把村民的意見體現到拆遷協議中，確保農民利益不受侵犯。（作者單位：廣西大學公共管理學院）

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