概念規劃設計任務書范文
時間：2023-10-09 17:11:27
導語：如何才能寫好一篇概念規劃設計任務書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：住宅設計 任務書
一、設計任務書是前期項目策劃的成果
“凡事預則立，不預則廢”。許多開發商由于不熟悉市場經濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。
項目設計缺乏依據，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據仍然是設計任務書。開發商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創作熱情，直接影響設計成果水平。
可見，開發前期的精心策劃，既可以減少開發商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。
住宅開發過程實際上是居住消費產品的生產：過程，適合一般產品的營銷規律。依照菲利浦?科特勒的市場營銷理論，一般消費型產品的設計與生產獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業要實現這一些目標，就需要在環境調查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件進行定位和產品設計。住宅開發相對于一般產品的營銷又具有自身的特殊性，表現在開發載體―― 土地的缺乏性、特異性，區位效應特性，設計建設工作涉及的規范標準的龐雜性，建設周期長、環節多的高風險性，對產品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發揮策劃工作的作用，通過詳細的調查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性。可以說，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據。
二、開發項目前期策劃的工作要點
企業開發行為的根本目的是獲得經濟利益，而這一目的實現，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當的時間，適當的地方以適當的價格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當的消費者提供適當的產品和服務”。由于住宅開發周期長、環節多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發決策相對科學，則要求策劃工作具有系統性、超前性、可行性、應變性。1、系統性的要求：住宅項目開發一般由前期決策、規劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環節組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業主、各方面的工程技術顧問、市場調研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業管理人員、規劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據社會發展、科技進步的趨勢，借鑒國內外的先進經驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、可行性的要求：通過詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內的實施措施，獲得最佳的經濟收益，良好的社會、環境效益，是項目策劃的根本任務。
上述任務要通過下面的工作來完成：市場調研。了解國民經濟走勢，相關產業發展的趨勢及產業政策，金融政策等宏觀背景情況：區域市場調查分析。包括區域內供求關系分析，區域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規劃前景及目前區位條件分析等等；用地現狀調查，包括地質條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業法規分析：限高、容積率、公建配置等。通過市場環境調研，擬定備選方案(包括初步規劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定位，及主要技術經濟指標，擬定相關環節的初步計劃。
應變性要求：策劃階段應對影響開發工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。
三、設計任務書的形成
設計任務書是對策劃工作要點，通過系統的分析，得出決策性的文件。作為開發建設目標與規劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點，使設計成果同樣體現系統性、超前性、可行性和應變性的要求。
設計任務書中應包括如下的設計要求 (不含設計依據基礎資料、設計周期等程式內容)：
設計成果的定性要求。包括設計內容應滿足相關專業規范要求，材料設備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。
設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技術經濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。
對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。
適應操作彈性的要求。設計工作應考慮建設項目分期開發的要求，設計過程中對未來市場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調整預先考慮。
篇2
關鍵詞：成品住宅；一體化；產業鏈；前期階段
中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04
1傳統住宅產業鏈存在的問題
傳統住宅產業鏈屬于資本密集型產業，掌握土地和資本的房地產企業居于整個產業鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業為核心進行配套生產的產業鏈。傳統住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節約型和環境友好型的可持續發展道路相背離，其發展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統住宅產業鏈存在以下問題。
1.1產業鏈價值分布不合理
中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業掌握資本，控制了產業鏈的主要利益，導致產業鏈中利益分配不均，未能賦予產業鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業項目中的實施。
1.2產業鏈環脫節
科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業壟斷資源、資本，傳統住宅產業鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。
1.2.1房地產開發粗放競爭
作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業，一般不具備項目規劃能力，因而只能委托設計院進行規劃設計。通常規劃設計環節占據整個項目成本的70%，這就導致傳統住宅產業鏈中沒有技術支撐的房地產企業，無力培養自身的規劃設計能力，只得憑借拿地環節進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。
1.2.2勞動密集型的建筑業
由于傳統住宅建設多為現場手工作業，加之產業鏈各環節各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監管耗費成本巨大。
1.2.3建材業標準化、系列化、部品化水平較低
現場手工作業的勞動密集型生產方式，導致傳統住宅產業鏈中部品、建材的工業化生產水平較低，因此影響了住宅產業化的基礎――部品與建材的標準化、規格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業鏈環的銜接與住宅產業的規模化效應。
1.2.4未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體
傳統住宅產業鏈的供、產、銷關系為：房地產企業拿地委托設計院完成規劃設計通過工程招投標選擇施工企業由施工企業整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產企業房地產企業通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業管理公司負責維護住宅產品。
由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環境負擔，不符合低碳環保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業化生產體系的建構。
2成品住宅產業鏈的重構原則
“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環節、優化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業鏈建構原則表現為以下幾方面。
2.1以終端用戶需求為導向
2.1.1立足顧客現實需要和潛在需求
成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環節，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優點而形成產業鏈；以客戶需求為導向，重構產業鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業鏈建構主旨。
2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺
“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業鏈中介入用戶參與設計、監控的過程。為此，以信息系統為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環節，亦可方便客戶把握節能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優化方案，亦有助于改善產業鏈環之間的協作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。
2.2建構信息共享的平臺打通全產業鏈
2.2.1優化設計方案
信息化的集成環境可為成品住宅的產業鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。
2.2.2 鏈接工作接口
傳統住宅產業鏈環脫節的重要導因就在于各專業之間溝通不到位。據統計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環境因其模擬、預演與協調功能，可在“專業之間與專業內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。
2.2.3 高效傳遞信息
信息化的集成環境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環境可動態、高效傳達信息的優勢。
2.3建構工業化生產平臺
2.3.1縮短建設周期
由于工業化生產平臺藉由標準化、規模化、系統化的工業化生產方式，取代分散的手工業生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。
2.3.2提高工作成效
一方面，對傳統住宅的產業鏈進行分解、重組和優化，密切成品住宅的產業鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業化生產方式帶來的標準化、規格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規模化生產與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業化進程。
2.3.3減少資源浪費
勘察、設計、施工、項目管理、監理、部品、材料、設備等的全產業鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環節中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養護用水的循環利用， 可顯著節水節能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。
3成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設
成品住宅是一項涉及獲得土地、開發、設計、施工、監理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統工程。一體化則指在信息化集成環境與工業化生產方式基礎上，以為用戶提供優良的成品住宅和優質服務為目標，將獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發建設各環節均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業鏈核心企業為成員的企業集團，整合資金、資源、技術優勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環保與智能化技術。
根據成品住宅一體化產業鏈的構成及相關因素，可將產業鏈系統分為土地獲得管理、項目投資開發、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業鏈建設情況。
3.1土地獲得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環節的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。
3.1.2意向地塊可行性研究分析報告
制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。
由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環節涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。
3.1.3土地競拍管理
土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環節由土地管理部門控制。
3.2項目投資開發
3.2.1制定“項目經營計劃書”
作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業的內部維度，以及學習與發展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發中關鍵節點的行動計劃和各部門、各專業的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環節在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。
3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”
“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規劃設計、建筑室內設計細節與標準、配套設計、社區服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。
3.2.3撰寫“產品建議書”
以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環節涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。
3.3項目設計與建材、部品選樣
3.3.1制定工作計劃
此環節在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規劃總監與公司管理層的總經理審批。
3.3.2設計招標
招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。
設計招標環節涉及四大流程：①編制招標書。由規劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節點外，需重點就景觀設計原則、規劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。
3.3.3方案設計與建材、部品選樣
一體化產業鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環境關系的平衡與優化。
成品住宅的方案設計階段包括以下環節：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統設備、土建各方做最后優化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。
由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優勢互補的一體化產業鏈。
3.3.4方案論證、評審
方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業規范、技術要點、設計指標、設計風格、物業管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。
方案論證對象包括：規劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規劃、建筑與景觀方案由規劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。
3.4項目報批
此階段在整套施工圖出圖前即可進行。
3.4.1辦理項目立項手續
首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發改委立項。繼而，將環境影響報告書提交環保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發改委窗口辦理立項手續。
3.4.2辦理建設用地規劃許可證
首先，至規劃局窗口獲得“選址規劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規劃局獲得紅線圖與規劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規劃局窗口辦理用地規劃許可證。
3.4.3辦理土地證
攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規劃許可證、選址意見書、規劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。
3.4.4辦理建設工程規劃許可證
首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規劃局申請規劃放線，同時，環保局進行環保評估，審核通過后至規劃局辦理建設工程規劃許可證。
3.4.5辦理建筑工程施工許可證
施工單位與監理單位招投標，選定監理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監站進行質監、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。
3.4.6辦理預售證
首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯絡公司工程部協助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。
4結語
到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發量的40%，與發達國家成品住宅開發量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環境，設計、施工、監理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業化生產水平，才能推動成品住宅的產業化進程，實現資源節約型和環境友好型的可持續發展目標。這里，梳理前期階段一體化產業鏈的流程，或可為成品住宅投資開發、設計、管理體系的規模化、一體化建構，拋磚引玉。
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篇3
【關鍵詞】限額設計；限額設計影響因素；限額設計動態管理
引言
我國房地產開發項目在設計階段就基本上決定了工程建設的規模、產品方案及使用功能、結構形式、建筑與裝飾標準、材料的選型及用量等。從設計對成本的影響來看，設計費雖然一般約占全壽命周期費用的1%，但是對工程造價的影響可達75%以上。從某種意義上講，項目投資額是設計出來的，而不是計算出來的。因此，設計階段是實施成本計劃與控制最重要的階段，也是控制投資最顯著的階段。
邢景放、李卓東等多數研究者認為限額設計是設計階段成本管理行之有效的管控方法。在工程建設項目成本管理教科書中，限額設計也已經成為設計階段成本管理重要的一節內容。
然而，在文獻研究中，多數研究者在設計階段成本管理效果時不約而同的提出限額設計落實不到位或限額設計實施效果差是設計階段成本管理的壁壘；在實踐工作中，部分企業認為實施限額設計存在很大困難，進而放棄該方法。限額設計在實施過程中并沒有達到預期的效果，那么限額設計實施績效低的原因何在？本文擬從限額設計現實存在的問題出發，分析影響限額設計實施績效的因素，提出有效實施限額設計的措施。
1、限額設計管理的概念和本質
限額設計是按照批準的可行性研究報告及投資估算，控制初步設計；按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計；同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設計，并嚴格控制設計的不合理變更，保證不突破總投資限額的工程設計過程。[3] 從定義上看，限額設計正確地處理工程建設過程中技術與經濟對立統一關系，通過經濟目標的設置控制設計過程，從而達到控制工程成本的目的，是技術與經濟相結合的控制工程成本的有效手段。
限額設計的本質特征是投資控制的主動性，并不是一味的犒勞節約投資，而是以實事求是的態度精心設計，保證投資合理性和設計科學性。
2、限額設計管理的影響因素分析
通過對以往限額設計管理研究成果的分析以及對業內人士的調查問卷和深度訪談發現，目前在房地產開發企業中，限額設計管理并沒有形成規范的體系，且在推行方面還存在許多障礙，其主要影響因素可以歸納為以下幾個方面：管理人員與設計人員對限額設計的認識、限額設計動態管理、設計競爭水平。
2.1對限額設計的認識
目前限額設計是向設計人員輸入成本目標的重要方法，其指標值被認為是設計成果經濟性的重要保障。通常做法是將限額目標層層分解，依據設計過程從前至后依次控制，限額設計過程是一個以目標分解、目標實施、過程檢查、反饋修正為循環的控制過程。
當前許多管理人員與設計人員，甚至是研究者將限額指標作為不可逾越的鴻溝，當設計沒有達到限額設計指標要求時往往以限額設計指標不準確為理由互相推脫責任。然而限額設計是將造價指標作為控制目標，促使設計人員綜合多方面資源，使設計與成本形成動態的交融，從而加強設計人員和成本人員在技術與經濟平衡方面的協作溝通，形成高性價比的解決方案。簡言之，限額設計的根本目的在于促進設計人員成本控制的積極主動性，是事前控制和主動控制的體現。
2.2限額設計的動態管理
目前，我國房地產開發項目的限額設計指標一般是在設計任務書中規定，并且少有變更。對于不合理的過低限額設計指標，不僅達不到提高投資控制主動性的目的，還會影響設計人員的工作效率。
2.3設計的競爭水平
設計的競爭水平直接關系到設計單位及設計人員的服務意識和工作質量，表現為設計前期對業主意圖的理解和貫徹，所以其對設計階段成本管理的影響主要體現為成本目標的溝通與輸入。設計的本質即是通過創造性的思維解決各種沖突，而成本要求作為設計的約束性條件之一，難免會受到設計人員的抵觸，加之目前建筑市場火熱和設計人才欠缺的強烈對比造成設計行業“僧少粥多”，設計的供需不平衡直接導致設計單位的咨詢服務質量下降，設計單位和設計人員擁有較強的優越感，從而使得設計溝通困難，成本要求難以真正被輸入。如若提高設計的競爭水平，前期的溝通則會相對更為順暢，成本要求更容易被設計人員理解和接受。
3、提高限額設計管理績效的相關建議
3.1完善設計任務書
設計任務書不僅體現了業主的開發理念、營銷主題、策劃定位等，而且是設計單位最主要的設計依據。對于房地產開發企業而言，為了使設計單位更加準確地理解其設計理念和意圖，建議將超前觀念和并行工程的思想引入設計過程，業主方在研究規劃設計要點的同時初步選擇設計單位，在研究討論規劃設計要點形成設計任務書的階段不僅有業主方的各個職能部門參加，而且設計單位的參與也將從設計的角度提出更多建議，或者要求設計單位對設計任務書的編制提出正式的書面完善意見，這樣雙方可以從不同的角度討論用戶需求和競爭產品的特征等。
目前我國的限額設計仍停留在粗放式管理階段，沒有發揮設計單位及開發企業對造價控制的主動性和積極性。而在這種模式下，設計單位的提早介入，不僅保證了設計任務書的編制質量與可操作性，而且保證了設計單位與營銷、工程、成本等部門的有效交流，能有效減少后期設計變更，更有利于建立一支由企業內部成員和設計單位外部成員共同構成的團隊。
3.2限額設計的動態管理
3.2.1指標的設置管理
前述內容提到限額設計指標并不是不可逾越的鴻溝，但作為一項約束性質的成本指標，限額設計指標應具有一定的剛性。在項目初期，根據項目資料、總體定位、本公司項目數據庫歷史數據倒推所確定的限額設計指標必然存在著準確性的爭議，在項目前期就制定準確的限額設計指標也不現實，而為了達到提高投資控制主動性的目的，限額設計指標的設置應符合“跳起來就夠得著”的原則，并且要具備必要的彈性。
3.2.2限額設計的跟蹤與可調機制
隨著設計的深化和完善，建筑產品的經濟指標也越來越明確，因此在設計過程中必須進行多種設計方案的經濟比較，在重要設計階段，如建筑初步方案的確定、地基基礎方案的確定、地下室設計方案確定、上部結構方案的確定等，開研討會，討論方案合理性、經濟性。對于限額設計指標不宜強制規定不可變更，對于有合理理由的指標變更申請應予以鼓勵，同時可采用價值工程原理判別指標變更后的合理性。
3.3建立提高投資控制主動性的激勵制度
將經濟責任制落實到個人，激發個人投資控制的主動性，設計人員不僅要對其所做的工程設計的技術問題負責，同時還要對其所做的工程設計的經濟問題負責。因此宜在設計合同中明確，對設計單位和個人的工程設計技術革新行為，采用先進技術降低工程造價行為，應按比例提取獎勵，以促使設計單位和個人積極主動地進行限額設計。
參考文獻：
[1]邢景放.論如何加強項目成本管理[J].科學學與科學技術管理.2007（S1）
篇4
工程建設一般劃分為工程咨詢和工程設計兩個階段。工程咨詢階段包括廠址選擇、項目申請報告和項目可行性研究的總圖運輸規劃。工程設計階段包括項目初步設計、施工圖設計，項目基本建設管理和項目建成投產前試運行的總圖運輸設計及管理。
本文將介紹工程咨詢階段總圖運輸規劃的主要內容及深度。
一、 廠址選擇總圖運輸規劃的主要內容
1. 在國家規定的建廠地區范圍內，按行業對工程項目布點的設想及其建設要求，選擇一處經濟合理具有發展前景和競爭力的廠址場地位置。
2. 收集完整的滿足工廠總圖運輸規劃設計工作的基礎資料，并經分析、研究、歸納、編輯、分類成冊。
3. 圈定能滿足多方案比較、擇優工廠總平面布置的主場地用地面積及其用地紅線；工廠配套項目的規劃用地面積、位置及其用地紅線，初步形成工廠總體布局用地紅線。
4. 提出兩個以上主次干道圍成的工藝生產車間場地，并在場地上示出工藝生產車間空間位置的總平面布置方案，經比較、評價選出物料運輸流程相對最優，場地環境、自然條件及其形狀利用相對比較充分的總平面布置模式。
5. 繪制廠址地理位置、廠址場地區域位置和總平面布置模式及其用地紅線圖。
6. 編寫廠址選擇總圖運輸規劃說明書（著重廠址場地環境條件、自然條件和交通運輸以及總平面布置方案的比較、評價等）。
二、 工廠項目申請報告總圖運輸規劃的主要內容
編制工廠項目申請報告的目的：報國家發改委備案和國務院咨詢公司評審，共同編制簽發文件報國務院主管領導批示，報國土資源部審批工廠用地總面積，工廠主場地用地面積及其用地指標，核正項目用地紅線作為下階段設計的依據。要達到上述申報目的，總圖運輸規劃主要內容如下：
1. 要認真、全面、仔細地分析、研究業主提供的工廠廠址場地位置、用地面積、用地紅線；場地外部環境（指城鎮現狀及其規劃和說明書；交通運輸現狀及其規劃和說明書）條件和場地自然條件（場地地形、地貌、工程地質、場穩定全面評估報告、地區水文氣象等資料）；或廠址選擇報告及其收集的廠址所在地場地環境和自然條件等規劃基礎資料；業主對建廠的主要設想（一般由設計單位代業主提出工廠生產規模、主要工藝生產車間及其設備的組成，主要金屬和物料平衡框圖，工廠建設分期、分步實施的意圖以及原燃料、輔料供應點）條件等資料；歸納上述資料形成對總圖運輸規劃有用的資料，綜合業主對工廠建設的設想和意圖，形成工廠場地環境和自然條件的總概念；規劃構思2個以上總平面布置與物料運輸及其流程方案的總思路。
2. 按工廠主場地環境和自然條件、用地紅線（形狀）、廠外物料的位置和主要工藝生產車間組成，結合物料流程全廠的運輸流程線，串（并）聯連接工藝生產車間、全廠公輔設施和配套項目場地及其場地上建構筑物和設施的布置；場地間膠帶運輸機、鐵路線路、主次干道路由和其他機械運輸路由的連接布置，提出2個以上的總平面布置方案，經全面比較、評價、推薦物料運輸短捷、順暢、安全、可靠、連續的物料運輸與充分利用場地自然條件、用地紅線的最佳總平面布置模式（包括場地豎向布置規劃，規劃構思預留了主干管線綜合布置和綠化用地布置）。
3. 由于編制項目申請報告時，不可能與城鎮規劃同步進行，因此仍按廠址選擇階段的工廠總體布局核實、調整配套項目的場地面積及其平面布置與主場地形成完整、統一的經濟、有效管理的產品生產經營整體。
4. 按交通運輸現狀及其規劃，物料交接點位置及其布置規劃工廠物料運輸及其運輸設施。
5. 場地豎向布置、主干管線綜合布置和綠化用地布置規劃。
(1) 根據場地地形和地區水文資料，按《防洪標準》GB50201-94規定確定工廠防洪排澇標準，規劃防洪排澇技術措施；論述廠內場地最低平土高程和平土方式（平坡式、臺階式）；按工廠場地挖填土石方工程（包括耕植土、基槽余土和挖方松散系數）基本平衡估計開拓工程量。
(2) 根據推薦總平面布置方案中全廠公輔設施布置位置，初步規劃主要能源介質位置；初步規劃確定主次干道（包括路面寬、路面結構層和道路橫斷面）構成的通道寬度。
(3) 根據衛生防護條例和地區主導風向規劃廠內主要污染源對廠內、廠外生產車間、公共場所等的影響，按規定規劃防護距離和綠化防護林帶位置、寬度，廠內按國家規定15～20％的綠化面積。
(4) 按建筑防火規范規定，檢查落實甲乙類建構筑物防火安全距離，消防通道以及消防站的規劃。
6. 確定并統計工廠主場地內工藝生產車間及其輔助設施、全廠公輔設施和配套項目場地用地面積及其用地紅線，由主次干道構成的通道寬度及其面積及工廠總用地面積；分析主場地用地面積（扣除發展預留地和配套項目用地面積）及用地指標。應符合國內的平均先進用地指標，并正確劃定主場地和配套項目的用地紅線。
7. 提出總圖運輸規劃的工程建設項目及其工程量和投資。
8. 編寫工廠申請報告總圖運輸規劃說明書。
三、 可行性研究總圖運輸規劃設計的主要內容。
以國家審批的工廠申請報告中工廠總圖用地面積和主場地用地面積和用地紅線及推薦的總平面布置模式；工廠生產規模、主要工藝生產車間組成、金屬和物料平衡框圖，工廠可行性研究開工報告等文件，作為可行性研究總圖運輸規劃的主要依據。
1. 穩定可行性研究工廠總平面布置模式規劃方案。
(1) 結合可行性研究工廠場地所在地區修編調整的城鎮規劃交通運輸規劃環境條件和業主提交的最新測繪的場地地形圖工程地質勘探報告等自然條件，作進一步分析、論證項目申請報告中推薦總平面布置模式的經濟、合理性，
(2) 按進一步分析、論證會議上提出的局部調整主要生產車間場地和部分全廠公輔設施配套項目場地的平面布置及其場地內建構筑物和設施布置的意見來調整總平面布置，供總平面布置更趨集中、緊湊，更符合環保規定，物料運輸流程更加短捷、順暢，物料運輸路由連接布置更加合理。
(3) 對影響總平面布置穩定的重大技術問題進行專題論證，如車間成品運輸采用鐵路還是道路運輸方式，場地豎向布置的最低平土標高和場地平土方式、防洪排澇技術措施等專題的分析、論證。通過上述分析、論證工作，穩定了工廠總平面布置模式，為全面開展工廠可行性研究奠定基礎。
2. 開展各工藝生產車間場地內總圖運輸可行性研究，包括各協作設計單位承擔的工藝生產車間單元。
(1) 按各專業設計任務書，在單元用地紅線范圍內完善調整單元內建構筑物平面布置和物料運輸路由連接布置，達到布置集中緊湊、規整物流短捷、順暢；與車間內物流連接規范、正確，滿足工藝生產工序要求，用地指標與同類單元相比是平均先進的。
(2) 確定單元內道路主要技術標準；規劃單元內場地豎向布置；單元內能源介質主管線路由位置考慮。
(3) 估算單元內總圖運輸工程量；提交總圖運輸專業任務書和單元總圖運輸說明書。
3. 全廠公輔設施、配套項目和總圖運輸單元可行性研究；全廠公輔設施和配套項目單元總圖運輸和可行性研究與b）條的規劃內容一致，在這一節中重點介紹總圖運輸單元可行性研究主要內容。
(1) 按工藝專業提交的工藝生產車間的運入、運出物料運輸量，核實、調整預可行性研究階段的廠外物料運輸量，各運輸方式的運輸量及其運輸比；廠內物料運輸量，各運輸方式的運量及其運輸比，作為廠內外鐵路、道路、水路運輸可行性研究的基礎。
(2) 匯總工藝生產車間單元可行性研究階段的總平面布置；逐步完善全廠公輔設施、配套項目單元的總平面布置；進一步落實場地城鎮規劃和交通運輸規劃的整體經濟合理性；按廠內道路運輸量和車流在各主干道路上的大致分布，確定路面寬度及其路網連接布置，形成初步的工廠總平面布置。
(3) 開展總圖運輸可行性研究階段重大技術專題論證，如總平面布置模式、運輸設備、鐵路信號集中閉塞設備、鐵路軌道結構及其排水形式等專題。
(4) 在這基礎上提交以總圖運輸專業為主體的各專業和外協各設計單位的第一次任務書。
(5) 按廠內道路運輸量，估算各主次干道的車流量以及分別按給排水管線、電纜和隧道架空動力管架用地寬度和鐵路、膠帶機通廊及風動輸送管道等用地，核實主次通道寬度；規劃主次干道路技術標準，道路結構層材料厚度及其標準橫斷面。
(6) 按綜合原料場輸入、輸出膠帶機通廊及其轉運站的路由，作平面連接布置（有可能局部調整綜合原料場內部布置和膠帶機通廊與工藝生產車間物料交接點的轉運站布置）。
(7) 進一步落實場地豎向布置，形成主場地平土標高，場地臺階布置；挖填方坡度值，土邊坡處理；防洪排澇技術措施，橋涵等位置及其布置。
(8) 規劃落實給排水和污水出入口及其方向；高壓電線入廠交接點，電信交接口及其它管線如天然氣、氧氣等交接口；規劃場地外綠化用地寬度、長度，場地內綠化用地。
(9) 估算總圖運輸可行性研究各項目的工程量；修改提交各專業設計任務書；委托技術經濟、工程經濟、環保設計任務書。
(10) 編寫總圖運輸可行性研究說明書。
篇5
【關鍵詞】設計監理；移民規劃；水庫移民；工作范圍
我國的基本建設項目推行以項目法人負責制為中心的招標承包制、項目監理制的工程建設管理體制。實踐證明，采用“三制”可以在市場經濟體制條件下更好地確保工程質量，控制工程進度和工程項目投資。
然而，勘測設計項目實行上述“三制”相對滯后，特別是招標投標制和項目監理制還遠未普遍推行，水利工程項目移民規劃設計的設計監理也是如此。本文結合水庫移民工程自身的特點，從水利工程移民規劃設計監理的概念、工作范圍和程序等方面探討設計監理在水利工程移民規劃設計中的應用。
1.水利工程移民規劃設計監理的概念
設計是工程建設的靈魂。移民規劃設計方案的優劣直接關系到工程的功能、投資效益以及安全運行，對移民規劃設計加強管理和監督，是完善工程設計管理、實施工程項目法人負責制的一項有效措施。目前多數水利水電工程開發公司缺乏移民專業人員，遠不能對移民規劃設計的工作過程及成果進行有效的監督和管理。移民規劃設計監理就是監理單位受項目法人單位的委托，對設計單位移民工程勘測規劃設計的工作過程及其成果進行質量、進度以及工作費用的控制和管理，以使設計單位提交滿足合同需要的、技術經濟指標較優的勘測規劃設計成果，并提供滿意的技術服務。
2.水利工程移民規劃設計監理的工作范圍
在工程項目批準立項的前提下，移民規劃設計監理的工作范圍如下：
（1）協助項目法人組織設計方案的招投標工作，選擇勘測設計單位，簽訂各階段勘測規劃設計合同（協議）。（2）督促和檢查設計合同（協議）的執行，進行規劃設計質量、進度和投資的全程控制，督促勘測設計單位按合同（協議）的要求及時提供合格的勘測設計文件。（3）協助項目法人與勘測設計單位就設計過程中的相關問題進行協調，代表項目法人核查設計文件和各項設計變更，提出意見及優化設計方案。（4）協助項目法人會同勘測設計單位對重大技術問題進行專題研究，優化設計方案。（5）代表及協助項目法人組織對設計成果進行審核，審核設計文件是否符合相關法規、規范，設計任務書和設計合同規定。（6）協助項目法人簽署移民補償資金包干協議。（7）完善合同管理。進行合同分析，對項目法人委托管理的合同進行分類分析，形成合同檔案；進行合同監督，督促合同各方履約，減少合同糾紛；嚴格控制合同變更。
3.水利工程移民規劃設計監理程序
3.1資料收集及分析
收集預可行性研究（項目建議書）階段的有關資料，并分析其完整性和可用性，資料包括：①樞紐工程相關設計文件和圖紙，庫區淹沒范圍和壩區施工征地范圍圖，征地區斑塊圖、地形圖；②水庫干、支流設計洪水資料和回水計算成果；③庫區工程地質、水文地質報告，安置區居民點工程地質勘察報告，防護工程地質勘察報告；④庫（壩）區征地移民實物指標調查及移民安置方案，城鎮和主要專項復建方案，防護工程規劃設計方案，相關水土保持規劃、環境保護規劃方案以及上級審查意見；⑤庫（壩）區及移民安置區各項社會經濟調查資料；⑥項目法人與當地政府達成的協議文件和有關部門的批件；⑦其他相關合同、協議等文件、資料。
3.2移民規劃設計監理工作
3.2.1設計方案招投標階段的工作
根據工程立項的預可行性研究報告和有關批文，協助項目法人審查各勘測設計單位的設計大綱；組織設計方案招投標，評定設計方案；協助項目法人選擇勘測設計單位，委托勘測規劃設計任務，簽訂各階段勘測規劃設計合同（協議）。
3.2.2實物指標調查階段的工作
實物指標調查是移民安置規劃的基礎工作，在此階段，設計監理人員代表項目法人按國家有關規程、規范和政策法規以及上級主管部門審定的意見，進行以下幾項工作：（1）參與征地移民規劃設計工作、征地移民實物指標調查細則及有關調查表格的制定，提出合理化建議，提出監理意見；（2）對居民遷移、土地征用及其他淹沒對象的淹沒處理范圍進行審核；（3）對庫區浸沒和坍岸區范圍進行審核；（4）對庫區和壩區淹沒實物指標調查及復核外業工作進行監控，敦促設計人員嚴格按調查細則的要求開展工作，協助項目法人對外業成果進行抽查和驗收。
3.2.3淹沒（征地）處理及移民安置規劃設計
在移民工程的各項規劃設計中，設計監理人員代表項目法人參與征地移民規劃大綱的討論與修改，根據國家有關規程、規范和政策法規的要求，以及上級主管部門審定的意見，對設計單位提出的規劃原則、規劃依據和規劃標準的科學性、完整性、經濟性等作出評價和論證，提出監理報告，提出合理化建議，進行投資、進度和質量的全面控制。具體工作包括：
（1）對規劃外業工作進行監控，協助項目法人對外業成果進行抽查和驗收；（2）對農村移民安置規劃的各項關鍵數據作出評價，對移民安置規劃方案進行評價和審核；（3）對城集鎮淹沒影響處理規劃、工礦企業遷建規劃、專業項目的復建規劃、文物處理規劃、庫底清理規劃作出評價和審核；（4）對防護工程及其他專項工程各設計階段的輸入及輸出文件進行評估并提出評估意見，協助項目法人對相關文件組織審查；（5）對水庫淹沒處理補償投資概算進行審核；（6）對水庫淹沒處理實施總進度及分期移民和分年度投資規劃進行審核。
3.2.4后期工作
協助項目法人簽署移民補償資金包干協議等。
4.結論
（1）在水利工程移民規劃設計中開展設計監理是必要的，它能協助項目法人更好地對勘測設計成果進行審核和把關，控制勘測設計質量、設計進度和設計投資，從而更好地貫徹項目法人負責制。
篇6
一． 項目前期管理的工作目標
協助業主辦理與本項目有關的各種手續，協調各協作單位的工作關系，保證項目在2002年底前可以正式開工建設。
二、項目前期管理的工作內容
在項目前期階段，項目管理公司將協助業主辦理下面六大方面的工作：
1．計劃部門（計委）
項目建議書（草擬）
可行性研究報告（編制）
報國家計委審批
立項批準
列入年度計劃
領取投資許可證
2規劃部門（規委）
規劃意見書
設計方案審批（協助辦理）
辦理建設用地規劃許可證
辦理建設工程規劃許可證
繳納各種規費
城市檔案建立
3土地部門（國土局）
建設用地批準書
國有土地使用證
拆遷
勘察、詳勘（協助業主選擇相關勘察單位，審核勘察報告）
4設計單位（設計院）
概念設計
方案設計
初步設計
施工圖設計
5招標部門（招標辦）
編制招標文件
協助組織編制標底
開標、評標、決標
發中標通知，簽定施工合同
6其它部門
消防（征得認可）
人防（征得認可）
交通（征得認可）
園林（征得認可）
市政（征求意見）
環保（征求意見）
地震（征求意見）
供水（征求意見）
供電（征求意見）
供氣（征求意見）
供熱（征求意見）
電訊（征求意見）
衛生（征求意見）
7建設部門（建委）
領取開工審查表
辦理監督手續
領取開工證
以上前期進度控制性計劃見project 2000 前期計劃之甘特圖和網絡圖
三、項目前期的管理辦法
1． 編制前期控制性進度計劃，報業主批準，保證各項工作有效地銜接。
2． 編制資金需求及使用計劃，報業主審批，協助業主合理、充分利用項目資金。
3． 可協助業主編制項目可行性研究報告，并協助業主完成項目立項審批。
4． 協助業主在方案設計階段隨時與規劃部門相關人員勾通匯報，征求方案意見，以加快規劃兩證審批。
5． 施工圖設計階段聘請施工圖審核單位為顧問，加快施工圖審核速度。
6． 協助業主選定勘察單位，由**監理公司派出勘察專家審核勘察結果，保證勘察及詳勘進度及質量。
7． 派出專人協助業主與協作單位（如水、電、氣、熱等）和政府相關部門（如消防局、人防辦等）隨時勾通，爭取相關手續盡快批復。
8． 派出專人協助業主在招標辦辦理相關招標手續。
9． 派出專人協助業主辦理開工證。
設計階段的管理
通過設計階段項目管理，確保設計文件的有效性和連續性，充分體現業主的意圖和希望，并符合中華人民共和國的相關法律、法規和規定的要求，促進國內外設計單位高效地合作，并按時取得相關的批準文件。本項目設計工作將劃分為概念設計、方案設計、初步設計和施工圖設計四個階段。
第一 概念設計階段
一、 管理目標
通過對som公司提交的5概念設計及當今國際上已建和正在建設的相近規模的同等建筑比較，協助業主評選出符合金融街整體規劃，并達到金融街區域及至北京市標志性的，具有強烈視覺可識別性、觀賞性，可以滿足國際知名金融機構及跨國公司地區總部使用的一流金融辦公及會議中心的概念性方案。
二、 管理工作內容
1． 通過業主授權，對som概念設計的進度進行協調。
2． 對som提交的5個概念設計分別進行建筑形式、結構方案、機電方案、外部環境、工程成本進行分析，并向業主提交分析對比報告。
3． 收集國、內外近期已建成或正在建的相近規模的建筑相關的數據，分析整理后，向業主提交相應的報告。
4． 對som提交的5個概念性方案的施工可行性、工程實施的進度及工程實施的成本進行對比分析，向業主提交相關報告。
5． 對som提交的5個概念設計與金融街現有整體規劃及已建成建筑的協調性進行對比分析，并寫出相應報告。
三、 主要管理方法
1. 建議在本階段成立擬由**監理公司、卓建管理顧問公司、北京市規劃局的專家組成業主專家顧問組。協助業主完成概念設計的評審工作。通過規劃局專家的參與將保證所通過的概念設計在規劃局順利通過。
2. 通過業主授權或通過業主，采用電話或傳真方式隨時了解**項目工程概念設計進展情況。
3. **監理公司和卓建管理顧問公司將提交目前國、內外相近規模建筑的技術、經濟指標。
4. **監理公司、卓建管理顧問公司和規劃局的專家將一同聽取som公司關于各概念設計介紹，以便了解設計的意圖。
5. 概念設計的評定將主要從以下幾個方面進行：
符合金融街整體規劃
體現金融文化理念
滿足國際性客戶群體要求
與周圍環境相協調
滿足現代辦公的科技含量
施工可行性
施工周期的合理性
成本可接受性（ve理論）
6. **監理公司和卓建管理顧問公司的造價工程師和測量師將聯合對som提交的5個概念設計進行成本估算和ve評估。
7. 如果som提交的一個概念設計可以滿足上述的各項要求，并得到業主的確認，則由監理公司發出書面的通知，由som繼續完成下面的工作。
8. 如果som提交的概念設計中未能通過專家及業主的初步評審，則項目管理公司將協助業主將業主及相關各方意見整理出，由som公司繼續完善，并明確相應的完成時間和內容。項目管理公司將會同業主隨時檢查本概念設計的完成情況，同時對項目總體進度安排進行調整，保證整體計劃的實施。
9. 本階段需同時開始的工作內容
項目管理公司將協助業主共同完成**項目的設計任務書。
項目管理公司將根據初步評定的概念設計及相關的經驗編制項目實施的控制性計劃，報業主批準。
項目管理公司將根據初步評定的概念設計及相關的經驗，編制本項目的項目成本初稿，報業主批準。
第二 方案設計階段
一、 管理目標
通過過程控制，促使som公司按期提交符合設計任務書、設計合同內容、質量要求及保證審批通過的方案。
二、管理工作的主要內容
1. 經業主授權，對som方案設計進度進行跟蹤。
2. 對som提交業主的方案進行評審，是否滿足設計任務書及設計合同要求，向業主提交相應的評審報告。
3. 對som提交業主的方案進行成本估算，向業主提交成本方案設計分析。
4. 根據業主確認的方案設計，編制初步設計及施工圖設計階段的管理細則。
三、管理工作的主要方法
1. 在方案設計開始前，根據總控制計劃和設計合同，要求som編制方案設計進度計劃。
2. 項目管理公司將協助業主對進度計劃進行批準，并提出相關的意見。
3. 項目管理公司將協助業主用書面及傳真方式對進度情況進行檢查及確認。
4. 由**監理公司、卓建管理顧問公司、規劃局的專家組成專家顧問組，對som提交的方案設計進行評審，并由管理公司寫出評審報告。
5. 方案評審的技術部分主要包括以下：
方案設計是否與業主確認概念設計保持連續性
方案設計是否滿足于金融街整體規劃設計方案的要求
方案設計是否與周邊在建或已建項目相協調
各專業方案的深度是否滿足于規劃局報批深度
各專業方案的深度是否滿足于成本估算深度
各專業方案的施工技術可行性
各專業方案的施工工期可行性
各專業方案是否可以指導初步設計文件
各專業方案設計是否滿足于設計任務書中技術指標的要求
各專業方案是否相互協調
結構方案設計是否滿足于結構安全的國家規定并能滿足建筑方案設計的要求
機電方案是否可以滿足于舒適度要求
機電方案及建筑方案是否節能
機電方案是否便于后期物業管理和保養
外部環境設計是否可以滿足總體建筑風格及總體環境要求，并體現與之協調的品位
交通方案設計是否滿足合同要求
市政方案是否符周邊市政條件并符合規劃
裝修方案是否體現金融辦公及會議中心要求
6. 由項目管理公司組織測量師、造價工程師對各專業方案進行成本造價估算并向業主提交相關的估算報告供批準。
7. 不同階段的方案設計成果隨時報規劃局，征得規劃局的意見，同時與政府其它的職能部門隨時匯報，全方位滿足要求。
第三 初步設計階段
一、 管理目標
通過對初步設計的過程控制和協調，使國、內外設計單位及相關外部配合單位密切合作，促使初步設計文件保持與方案設計的有效連續性，完成設計合同和設計任務書約定，并滿足于規劃部門的審批要求。
二、 初步設計階段管理的工作內容
1. 編寫初步設計管理規劃，報業主經批準后執行。
2. 審核som及國內設計院的主要設計人的資質及人員安排，提出初步意見。
3. 審核som提交的初步設計進度計劃，提出相關審核意見，經修正并業主批準后執行
4. 跟蹤初步設計進度計劃執行情況，提出相關的意見及要求。
5. 跟蹤初步設計階段主要設計人員的配備情況
6. 在過程中檢查初步設計文件是否滿足設計合同及設計任務書的規定，并提出相關意見。
7. 對跟蹤過程中發現的偏差提出改正要求，并驗證執行情況
8. 組織協調國內、外設計院的相互協調關系
9. 協助業主組織協調與外層單位（水、電、氣、熱）及政府職能部門的聯系。
10. 組織對初步設計文件的檢查，驗收。
11. 對設計費拔付簽署意見
12. 檢查核對設計工程概算
13. 根據初步設計文件計算工程量，進行技術經濟分析（ve理論）
14. 組織初步設計階段的會議
15. 組織階段性總結
16. 協助組織初步設計文件的報批。
17. 編制施工圖設計階段管理大綱
三、 初步設計階段管理的主要工作方法
1． 組織由建筑、結構、機電、測量師、法律顧問等專家成立項目管理部。
2． 項目管理部的法律專家協助業主簽訂初步設計合同，并將合同意見提交業主。
3． 項目管理部內部組織所有人員學習som及國內配合設計院與業主簽訂的設計合同。
4． 針對管理工作內容，編制初步設計階段項目管理規劃細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責，工作要求等。
5． 項目管理部向業主及有關方面收集必要的資料，包括：
項目建議書及可行性研究報告
用地紅線圖
規劃設計要點
消防意見等
6． 在主業主持下召開初步設計階段管理交底會，提出本階段所管理方法及要求。
7． 將初步設計階段根據方案確定的實際情況，劃分出若干子階段。
8． 在每個子階段，要求設計單位提供階段性的設計計劃和設計輸入文件，由指定的人員審查簽認，填寫《設計跟蹤檢查記錄單》，報業主審核。
9． 在設計實施過程中，每天與som進行書面聯系，跟蹤設計進展情況。
10． 在初步設計的中間階段，與業主協商約定，實地檢查所有設計的進展情況。
11． 實地檢查工作主要包括以下幾個方面的內容
設計進度是否滿足合同及計劃要求
設計人員資格配備情況是否與合同要求一致
設計專業配合情況
已完成階段性成果的設計質量及深度
已完成部分工程成本估算
12． 在實地跟蹤檢查過程中，填寫設計跟蹤檢查記錄單，并報業主備案。
13． 如在檢查過程中發現不符合要求的問題，則專題發出《整改通知書》，要求相關人員在一定時間內進行修正，保證本階段任務的完成。有關通知書報業主備案。
14． 定期組織召開有國、內外設計公司參加協調會，參加人員必須為各項目主要負責人。
15． 派出專人組織設計單位與有關部門，如規劃、建設、市政、消防、環保、地震、人防、園林、供水、供電、供氣、供熱、電訊、交通等協調工作。
16． 建議設計單位聘請有關規劃、消防等單位的人員擔任相關專業的顧問人員，保證審批的通過。
17． 在初步設計完成之后，組織業主、設計單位及相關的外部協作單位共同對設計圖紙進行審查及驗收。審核的主要內容包括：
審核設計項目是否滿足合同規定的內容數量及深度要求
審核設計項目對可研評估意見及規劃要點的執行情況
審核設計項目中對現行法規、規范、標準的執行情況
審核公用工程項目的完整性、可靠性及建筑物內部的使用功能是否滿足要求
審核新技術、新工藝、新材料、新設備的應用是否符合工程總目標的要求。要審查其使用的可靠性、安全性、經濟性以及其有利于技術的發展和提高的程度與價值
審核項目外部條件的落實情況。設計與城市建設及金融街b區總體建設要求的協調性，水、電、通訊、供熱、供氣、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關協議，有關消防、環保、交通、衛生等條件的處置情況
注意設備選型與配套的合理性
注意設計方案對施工操作的可行性、合理性和對今后物業管理的影響
方案主要有建筑方案、結構方案、機電方案、交通方案、環境方案、市政方案、裝修方案、樓宇自控方案、園林綠化方案等
建筑造型、使用功能、裝飾標準等方面滿足業主及市場銷售的要求并要滿足：
結構安全
經濟性好
技術先進
審查圖紙的規范性。如圖紙的編號、名稱、設計人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全
建筑造型與立面設計。考察在建筑造型與立面設計方面具體體現選定的設計方案情況
平面設計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況
空間設計。包括層高、空間利用情況等
裝修設計。包括外墻、內墻、樓地面、天花板裝修設計標準及協調性，滿足業主裝修要求情況
結構設計。核查結構方案的可靠性，經濟性情況。要審查主要結構參數取值情況，必要時審查結算書
設備設計。包括設備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等
機、電方案等設計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設計的合理性、可行性
滿足城市規劃、環境、消防、衛生等部門的要求情況
各專業設計的協調一致情況。審查建筑、結構、水電等專業設計之間是否存在尺寸不一致等情況。
18． 初步設計階段投資控制
要做好這項工作，首先必須做好項目資金規劃，明確項目的投資目標。在設計階段，要科學地進行投資切塊分解、編制合理的投資計劃，對項目設計工作的進度情況進行投資動態跟蹤和控制，如果沒有明確的投資控制目標，便無法把項目的實際支出額與之進行比較，也就無法找出偏差，使投資控制措施缺乏針對性。因此，做好投資規劃是十分重要的。
投資規劃工作主要為：確定和分解擬建項目的投資目標，使用科學的方法，對建設項目所需的投資總額，即投資目標作出合理的估計(根據市場銷售的調查和在金融街已完成工作客戶的反饋意見及預期的利潤指標等)，并按一定的方式進行分解，從而得出可操作性分目標，進而對此分目標進行主動操作，以期達到對投資進行主動控制的目的。
通過技術經濟指標的計算、比較與分析初步設計的總體方案及單項目設計方案進行評價，在滿足設計功能要求下盡量節約投資，選取最佳方案。因此，投資控制要做到以下幾方面工作：
(1) 實行限額設計
根據國家規定，初步設計概算不得超過可行性研究估算，施工圖預算不得超過初步設計概算，設計合同中要設專門條款予以明確，并且要求設計單位按分項、分專業編制施工圖預算，分析投資增減情況，如有超過，要采取措施予以核減。包括：
a、審查編制概算采用的《概算定額》或《概算指標》，材料、設備的價格和各項取費標準是否遵守國家或地區的規定。審查概算文件所包括的設計內容是否完整，設計項目有無遺漏或多列，工程量是否按照設計要求確定。
b、核算單位造價和技術經濟指標與已建工程類似預算的單位造價，或國家頒布的控制指標是否符合，同時比較和分析差異的原因。
c、審查其他各項費用的計算是否符合國家、地區的有關規定及符合實際，不屬于建設項目范圍的費用不得列入，無規定者要根據情況核實后，方可列入。
(2) 實行限額設計變更
要求設計單位按照設計或非設計原因兩種表格設計變更單，并計算出變更對投資的增減數。非設計原因變更單要附有提出變更單位的聯絡單。
凡屬于提出設計標準、擴大設計規模，超出初步設計批準的新增內容及其限額以上的重大設計變更，由監理單位報請業主審批，未經批準，一律不得進入施工，如有發現立即停止施工。
(3) 利用價值工程理論對工程投資進行分析，保證業主利益最大化的體現。
19． 對其他特殊事項影響設計進度或可能造成延誤的因素及計劃采取的措施進行分析和批準
20． 項目監理機構在工作中，要主動與業主進行溝通，及時傳遞設計情況的信息，使業主掌握設計動態，取得業主對工作的支持。對于業主的要求和意見也要與設計單位及時研究，貫徹到設計工作中去。
21． 項目監理機構要充分與業主進行協商，要與業主取得一致意見。從而保證對設計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎。
22． 項目監理機構的管理例會和其它協調會議要編制會議紀要，發給各單位。項目監理機構要每月編寫管理工作月報，每段設計工作結束后要編寫管理工作小結，整個設計管理工作完成后，要編寫管理工作總結，報送業主。
23． 與消防、人防等主管部門的協調要主動溝通，及時匯報，認真聽取各主管部門對設計的意見與要求，取得主管部門的支持。
24． 在初步設計文件經業主討論批準后，項目管理公司協助完成規劃報批工作，領取規劃許可證。
25． 在初步設計基本結束時，編制施工圖設計階段的項目管理細則。
第四 施工圖設計階段的管理
一、 施工圖設計階段的管理目標
通過對施工圖設計過程的控制，促使施工圖設計單位在約定的時間內提交符合合同約定的數量、質量、達到規范要求并能完全指導施工的圖紙。控制施工圖預算不超過設計概算。
二、施工圖設計階段管理的主要工作內容
1．協助業主簽訂施工圖設計合同。
2．編寫施工設計階段管理細則，報業主批準后執行。
3． 審核施工圖設計的主要人員的資格及人員安排，向業主提交相關的報告。
4． 編制施工圖設計階段控制性計劃。
5． 審核施工圖設計單位編制的進度計劃，提出審核意見，經修正后報業主批準執行。
6． 跟蹤設計進度計劃的執行情況，提出相關的意見和要求。
7． 跟蹤施工圖設計階段主要設計人員的配備情況。
8． 在過程中檢查施工圖設計是否滿足設計合同及國家規范的要求，提出意見
9． 對跟蹤過程中發現偏差，提出改進要求，并驗證糾偏執行情況。
10． 組織外方設計院對施工圖設計的檢查與審核。
11． 組織施工圖文件的檢查與驗收。
12． 簽署設計費拔付意見
13． 計算工程量清單。
14． 審核施工圖預算書。
15． 對施工圖文件進行技術經濟分析。
16． 組織相關的協調會。
17． 組織階段性的總結
三、主要管理措施
1 組織由建筑、結構、機電、環境、測量師、造價師、法律顧問等專家成立階段性項目管理部
2 由項目管理部的法律專家協助業主簽訂施工圖設計合同
3 組織項目管理部內部人員學習業主與設計單位簽訂的設計合同和項目管理合同
4 編制本階段的管理的控制性計劃
5 針對管理工作內容，編制施工圖階段管理細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責，工作要求等。
6 收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括：
初步設計文件
規劃意見書
用地規劃許可證
工程建設規劃許可證
消防審批意見書
人防審批意見
園林意見
市政、水、電、氣、熱等條件。
規劃紅線，水準點等
勘察及詳勘資料
7 復測及審核相關資料，如勘察資料，水準點等
8 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標及方法
9 根據實際情況，將施工圖階段劃分為若干子階段，并提出各子階段的工作目標。
10 在每個子階段，要求設計單位提供階段性設計計劃和設計輸入文件，由項目管理部進行審核，報業主審核
11 在設計實施過程中，派出專人實地檢查設計進展情況，主要包括：
設計進度是否滿足合同及計劃要求
設計人員的配備及到位情況
各專業的協調配合
已完成部分的設計質量及深度
已完成部分的成本估算
12 在實地跟蹤檢查過程中，填寫設計跟蹤檢查記錄單，報業主備案。
13 如在檢查過程中發現有不符合要求的問題，則發出整改通知書，要求相關人員在一定時間內進行修正。
14 驗證批復整改及修正的措施及措施的執行情況。
15 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，保證施工圖審批的速度。
16 每周召開一次有業主、中、外方設計參加的設計協調會，對設計進展情況進行檢查，同時協調解決需由包括業主方在內的各方解決的問題。
17 在施工圖分階段完成之后，組織業主、設計單位及相關外層協作單位共同對設計圖進行審查及驗收，按本項目施工圖可以分為四個大部分：
基礎階段施工圖（包括機電的預留、預埋圖）
結構施工圖（包括機電、外裝修等的預留、預埋圖）
機電安裝施工圖
內外裝修施工圖
18 施工圖審核的主要內容：
審核施工圖對初步設計圖的符合及滿足情況
審核施工圖是否滿足于合同規定之內容及數量
審核施工圖對批準的規劃意見的滿足情況
審核施工圖對現行法規、規范、標準的執行情況
審核工程項目的完整性、可靠性及建筑內部使用功能是否滿足業主的要求
審核新技術、新工藝、新材料、新設備的應用是否符合工程總目標的要求，審核其使用的可靠性、安全性、經濟性以及其技術的提高程度與價值。
審核與項目外部條件的協調情況，包括與金融街b區的市政、水、電、氣、熱，施工條件等，有關消防、環保、交通、衛生等條件的處置情況
注意設備選型與配套的合理性
注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今后銷售及物業管理的影響
審查設計圖紙的規范性，如圖紙的編號、名稱、設計人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全
建筑設計及立面設計，考核在建筑造行和立面設計中體現初步設計的情況
平面設計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況
空間設計。包括層高、空間利用情況等
裝修設計。包括外墻、內墻、樓地面、天花板裝修設計標準及協調性，滿足業主裝修要求情況
結構設計。核查結構方案的可靠性，經濟性情況。要審查主要結構參數取值情況，必要時審查結算書
設備設計。包括設備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等
機、電方案等設計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設計的合理性、可行性
滿足城市規劃、環境、消防、衛生等部門的要求情況
各專業設計的協調一致情況。審查建筑、結構、水電等專業設計之間是否存在尺寸不一致等情況。
19 用價值工程理論對施工圖中投資方面進行審核。
20項目監理機構在工作中，要主動與業主進行溝通，及時傳遞設計情況的信息，使業主掌握設計動態，取得業主對工作的支持。對于業主的要求和意見也要與設計單位及時研究，貫徹到設計工作中去。
21項目監理機構要充分與業主進行協商，要與業主取得一致意見。從而保證對設計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎。
22項目監理機構的管理例會和其它協調會議要編制會議紀要，發給各單位。項目監理機構要每月編寫管理工作月報，每段設計工作結束后要編寫管理工作小結，整個設計管理工作完成后，要編寫管理工作總結，報送業主。
23與消防、人防等主管部門的協調要主動溝通，及時匯報，認真聽取各主管部門對設計的意見與要求，取得主管部門的支持。
施工招投標階段的管理
一、施工招投標階段的工作目標：
通過施工的招投標階段工作，依法選擇出更適合于本工程建設的各施工單位，使業主的利益得以最大體現。
二、管理工作內容
1． 編寫招標計劃，報業主批準。
2． 協助業主辦理招標申請。
3． 協助業主編制招標文件，內容包括投標須知，合同協議書，合同條件，工程規范和技術說明，合同圖紙，工程量清單。
4． 編制工程標底。
5． 協助業主審查施工單位及項目部的資質，提出選擇施工單位的初步意見，報業主審批，協助業主選擇確定投標單位。
6． 協助業主組織投標、開標、評標和決標工作。
7． 協助業主與中標單位簽訂承包合同。
8． 辦理工程開工申請及相關手續。
9． 協助業主作好施工現場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質和地下管線資料，提供水準點的坐標控制點。
三、主要管理措施
1． 項目監理機構要充分研究工程項目的特點，確定招標方式、范圍、程序、組織及時間安排，認真編寫好招標大綱，報業主同意后，作為招標工作的指導文件。
2． 編制招標文件要遵守國家的法律、法規，使招標文件條款符合法律、法規的規定。
3． 要認真進行工程風險分析，對風險應合理分解，制定回避風險的措施，以便在工程建設過程中順利化解風險。
4． 招標文件要完整、準確地反映建設項目的實際情況，使招標和投標建立在真實可靠的基礎上，可有效地防止在履約過程中的爭議。
5． 進行市場價格調查，合理確定有關材料、設備的暫估價格，使招標標底和投標價格與市場實際情況相吻合，為控制投資創造一個比較好的條件。
6． 招標文件各部分內容應力求統一，用詞要明確、嚴謹，避免由于內容前后矛盾，語言表達含糊不清，造成理解和解釋產生分歧而形成糾紛。
7． 選擇投標單位要認真進行資質審查，拒絕不合格的投標者。審查的重點應放在投標單位的類似工程的業績，要落實到擬投入的項目部和項目經理上，進行深入的調查和了解，確保中標后能勝任工作。
8． 為了保證評標的科學性和公正性，評標小組或評標委員會的人員組成應包括技術、經濟、合同等方面的專家，評標成員不是代表各自的組織和單位，要不受任何單位和個人的干擾。在評標中要嚴格按評標辦法和程序進行，要消除可能產生不正常評標的條件和環境。
篇7
摘要： 本文從城市規劃設計、管理與建筑設計的關系論述中，闡述了城市規劃設計是對城市建設具有指導性、控制性的設計階段，建筑設計要服從城市規劃設計，提出城市規劃執行的關鍵在決策者的水平。
關鍵字：城市規劃設計 建筑設計 關系
一、城市規劃設計與建筑設計的關系
城市規劃設計是一門正逐步完善和發展的綜合性學科，是一門在實踐中安排城市發展規劃與建筑設計、景觀設計相對關聯的實用性學科，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題。建筑設計是在城市規劃的前提下，根據建設任務要求和工程技術條件進行全面設想，并根據其功能具體確定建筑物的空間組合形式和詳細尺寸，構造及材料做法。它也具有相對獨立的基本原理和方法，主要解決的是城市的點和面問題。同時城市規劃設計主要是通過建筑設計、景觀設計來實現的。城市規劃管理是由城市規劃行政主管部門通過政府行為來對城市規劃設計和建筑設計進行監督、管理，并對二者之間發生的矛盾加以協調解決。
二、正確處理城市規劃設計與建筑設計的關系
1 科學對待城市規劃設計
城市規劃設計是一種設計社會空間和物質空間健康發展進程的社會實踐。因此城市規劃設計應該包括從策劃到維護的所有內容。在城市規劃設計的發展過程中，出現了不同的類型。在城市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等。必須強調“城市規劃設計最基本的特征是將不同的物體(包括建筑物)進行聯合，使之成為一個有機整體，設汁者不僅必須考慮物體本身的設計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關系”。一個城市建設的好壞與城市規劃設計水平的高低有著直接關系，因為城市規劃設計是城市建設的基礎，也是建筑設計的依據。在我國一般一個城市規劃設計經批準后，要執行十年以上，在批準城市規劃設計時一定要采取科學認真的態度。
2 建筑設計服從城市規劃設計
隨著我國經濟的飛速發展，建筑設計也得到了長足發展。在建筑創作繁榮的同時，也存在著令人擔憂的問題，在快速發展中，建筑師在建筑創作時對人文的關注、對環境的關注顯然不夠。一味追求“新、奇、特”而不考慮建筑物所處的環境。如北京的長安街，雖然每棟建筑單體都采用了中國最好的設計院和最優秀的建筑師的作品，而且在建筑造價上也毫不吝嗇，就其藝術價值本身而言，仍然是業界人士批判的焦點。究其原因，主要不在于建筑本身造型，而在于對周圍環境的忽視，以及強烈的個體表現欲所造成的整體不和諧。再例如希臘的愛琴海上有一座叫伊特拉的小島，每年都吸引大量的游客，尤其是攝影家和畫家，被稱為“藝術家之島”。整座島上布滿了十分簡單的希臘式的民居，連警察局、醫院、飯店都化整為零，成為民居式建筑尺度。幾百年來，島上的居民始終恪守一個規則：所有建筑均不超過三層，所有外墻均為白色。這種熱愛自然、相互協調的觀點，已經形成了一種設計理念。可見，在城市規劃設計的指導下，注重周圍環境的協調，即使是最簡單的建筑設計也能取得好的效果。
3 建立建筑設計方案評審制度
重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立建筑設計方案評審制度，組織一些專家對建筑設計方案進行評審，一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求；二是對建筑設計方案本身進行評審，看它的設計思想是否符合設計任務書的要求，只有這樣才能選出好的作品。在對建筑設計方案進行決策時，不僅要關注建筑物本身，而且還應關注其是否與周圍環境相協調的決策制度，這里的關鍵是提高管理者的決策水平，把握正的價值取向，不能把獨一無二、標新立異作為取舍的唯一標準。
三、從城市規劃到城市設計
與建筑師同樣關注“城市設計”的還有規劃師。對“城市設計”進一步定位研究，以及經歷了一段操作實踐之后，城市規劃與城市設計之間的本質差別必然被邏輯地揭示出來。顯而易見，約去“城市”公因子，這個差別其實主要在于“規劃”與“設計”之間。“規劃”運作的特征可以總結為是社會的、經濟—數據的、官方的、布局的、二維（加上“限高”，暫且視為三維，但平面與豎直是機械割裂而非有機組合）的，還有是功能的和嚴格理性的，等等。相反，“設計”活動的特征則可一一對應概括為：個性的、技術—形體的、專家的、操作的、三維（今天已經擴展為四維時—空）的，以及充滿著藝術的靈性。“城市設計”所設計的對象畢竟是建筑物以外的城市空間（或環境），是城市的各種“場所”，是建筑物之間的空間……因此，規劃部門需要通過“城市設計”來把握和控制構成自己工作對象的主要要素——建筑及其設計。
規劃部門所遇到的障礙依然是城市設計與建筑設計之間，實質上是“城市”與“建筑”之間的矛盾，如尺度大小、空間開閉、綜合單純、公共私密……“城市設計”的范圍很大，大到可以是整個城市。但是整個城市地進行設計，這樣的機會極少，因為它觸犯了“城市”作為人類群居的一種聚落形式，乃是一個歷史積累和逐漸生成過程的“本質”。而且在整個人類的城市史上，實例也屈指可數。在國外，古代如雅典衛城，現代如印度昌迪加爾，都十分極端；在中國，先秦至元明多有“營國建都”大業，但那更像“城市規劃”，卻不像是“城市設計”。看來，以整個城市作為設計的對象，并沒有太大的實際價值。“城市設計”更經常地是面對一系列次級的對象：社區、區域、地段、場所等。如果這是些尺度范圍不等的“面”的設計，則它們還都可以連帶“線”（交通）的設計和“點”（設施、小品）的設計。作為城市設計對象的，能夠是一個城市、一個區域，甚至一個小品，唯獨不能夠是一個建筑。因為，正如牛津大學莫倫教授所說，城市設計“是有關公共領域的物質形體設計”。言外之意：① 建筑設計主要涉及非公共的私密領域；② 城市設計中的“建筑”只具有界面與量體的意義。也就是說，從城市規劃到建筑設計之間的城市設計這座橋梁并沒有完全架起來。
四、結語
“建筑設計”這個詞顧名思義，首先能讓人想到某一幢具體的房子：“城市設計”能讓人想起一群房子，再就是街道、廣場……可是“塊域”能讓人想起些什么呢？實際工作和理論研究中我們的確非常迫切地需要這么個中介。那就讓我們搜腸刮肚，盡量把“塊”想像成成群的建筑形體，而在“域”里填滿道路、綠化、鋪地、行人、車輛……符號能指與意義所指之間的關系其實是約定俗成的。在此，需要說明的是，本文的意圖絕不在于提出一個新概念來掀起有關命名的大討論，而是旨在拋磚引玉，希望能引發更深入、更廣泛的關于城市設計理論的研究，尤其是在設計實踐和操作方面的思考。
作者簡價：李偉姓別：男
出生年月日：1979年月12月9日
出生地：黑龍江省依安縣
篇8
關鍵詞：建筑規劃；建筑設計；研究
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A
引言
在城市建設過程中，建筑是至關重要的組成環節，也是象征城市發展的主要指標，對城市景觀有著很大的作用。在進行建筑建設的時候，只有有效結合建筑設計和建筑規劃，才可以保證建筑風格的獨特，成為成功的作品，如果在建筑設計和建筑規劃中，出現一定的脫節情況，必然會導致建筑成為一個失敗的作品。所以，在進行建筑建設的時候，一定要加強建筑設計和建筑規劃的統一，實現建筑的特有風格。
一、建筑規劃和建筑設計的概念
建筑規劃主要就是對建筑物室內功能展開規劃，利用相關功能與規劃處理的連接，實現建筑物在使用周期內的價值。在開展建筑規劃的時候，主要就是從建筑物使用價值出發，結合建筑物的整體形狀、區域特點，保證建筑物功能發揮的最大化。
建筑設計主要就是在建筑規劃的條件下，設計師利用現有的建筑技術與各種資源，通過自身的想象與創造，將業主的想法與要求體現在設計當中，同時對建筑物的平面結構與空間布局進行一定的完善。建筑設計就是建筑物的最終設計，建筑物的所有功能均需要利用相應的設計來實現，比如，個體功能、社會功能等。
二、建筑設計和建筑規劃的問題
建筑物的所有功能均需要利用建筑布局和結構予以實現，因為個人習慣、專業特點、管理方式等方面的不同，相應的建筑物功能空間結構也是不同的，在進行建筑設計與規劃的時候，沒有充分了解使用者的信息，在進行設計的時候，必然存在著一些出入，在進行相關設計的時候，經常出現返工、修復、補充等現象，在一定程度上，浪費了大量的財力、物力、人力。這里主要對建筑設計和建筑規劃無法協調發展的原因進行分析。
1、建筑任務書擬定缺少使用者的直接參與
在建筑設計中，最為主要的工作就是建筑設計任務書的擬定，其主要反映了業主對建筑物功能的要求。無論是辦公大樓、工廠建筑，還是住宅小區，均需要管理人員或者開發商進行任務書的擬定。通常情況下，在進行任務書擬定的時候，均沒有邀請使用者進行直接參與，導致其相應的設計無法達到使用者的要求，出現了一些問題，影響了建筑建設的順利進行。
2、建筑設計缺少個性
在建筑設計中，對于建筑物外部條件而言，其更加重視形體與色彩的設計；對于建筑物內部條件而言，其更加重視共性的體現，基本上均是形成統一的效果，沒有自己的風格。同時也沒有一定的整體性，無法在靜態中體現動態，并且也無法在簡單中體現復雜。隨著社會的不斷發展，越來越重視個性的體現，需要進行一定的標新立異，在建筑設計中也不例外，必須要進行相應的創新，形成自身的特色，才可以促進建筑行業的可持續發展。
3、建筑設計人員開展建筑規劃工作
在開展建筑設計工作的時候，首先進行的就是規劃設計工作，要求設計人員在進行初步設計的時候，就要明確建筑設計和建筑規劃的不同，同時設計人員工作的重點一定要放在設計方面，而不是功能規劃。除此之外，在進行設計的時候，沒有充分和使用者進行交流，也是導致其設計成果不符合使用者要求的重要原因。
三、建筑設計和建筑規劃協調發展的策略
1、完善建筑規劃管理部門職能
城市建筑規劃涉及的內容和部門都十分廣泛，實現科學、有效的城市規劃，需要各部門、各單位的協同合作，共同努力。但在實際工作中，由于各部門缺乏溝通，再加上城市規劃管理人員往往不能認清自身擔負的責任，不能在所在崗位上做出應有的貢獻，且沒有相關法律法規對其進行明確約束，造成規劃管理混亂，是阻礙城市建筑規劃蓬勃發展的重要因素。
2、完善城市建筑規劃管理制度，協調統一
為了城市建設的正確發展和實施，城市建筑規劃要得到相關部門的不大支持和協調統一，規劃不是為了某一個人或者某一個管理部門，是為了整個城市的經濟發展和群眾生活需求，所以，在規劃中，要得到參與部門的認可支持，管理部門要認真審核規劃手續和建筑拆遷工作的落實，根據國家的法律法規要求，執行城市建筑規劃，政府部門進行嚴格的控制管理，對私建、亂建工程進行法律處理，在保障群眾利益不受損害的同時，維護法律制度，宣傳政府工作，對阻礙城市發展的因素進行公證的處理，不強拆也不保護強建行為。對規劃進行統一管理和部門職能分工，建立健全規劃制度，協調和統一規劃職能部門責任和義務，促進規劃的安全、有效、正確、順利發展。
3、強化建筑設計的載體作用
在進行建筑設計與規劃工作的時候，需要利用建筑物實體進行使用功能的體現，可以說建筑物實體就是建筑使用功能的載體。在建筑設計和建筑規劃中，均包含了一定的布局設計。在布局設計中，無法對建筑物功能進行簡單的規劃，需要利用一些技術方法，進行相應的整合，使建筑物形體更加完善，得到一定的色彩渲染。
4、建筑設計和建筑規劃的交叉
建筑設計和建筑規劃是無法分開的，這兩者之間存在著一定的交叉關系，主要體現在兩個方面：一方面，在設計中進行互相滲透；另一方面，所需知識相互交叉滲透。在設計中互相滲透，主要就是對建筑問題予以解決，在進行實際設計的時候，必須按照相應的設計標準執行，符合建筑物的整體規劃情況，實現建筑物整合的和諧性。在所需知識相互交叉滲透中，設計人員一定要加強建筑規劃工作，實現設計與規劃的有機結合，促進建筑物使用功能的發揮。
5、強化對自然環境因素的利用與保護
在開展建筑設計和建筑規劃工作的時候，一定要充分考慮自然環境因素，在合理利用的基礎上，進行相應的保護，通過對實踐工作的總結，實現建筑建設的可持續發展。同時，在利用自然環境因素的時候，一定要加強對建筑設計和建筑規劃的分析，實現兩者的同步性與同生性，建設適合人類生活的環境，實現建筑設計和建筑規劃的價值。
6、建筑規劃制定建筑設計
建筑規劃大師沙里寧說過：“建筑設計工作要在一棟房間內，對房間環境進行規劃，對周圍環境進行規劃。”這也就要求設計人員在進行設計工作的時候，一定要對建筑物周邊的環境進行綜合考慮，實現建筑物和周邊環境的有效結合，在充分發揮建筑物使用功能的情況下，保護周邊的環境不被破壞。
7、科學合理的規劃理念
建筑規劃是多門學科的相輔相成，不能僅靠一門學科的深入。我國傳統思想注重擁有一技之長，由此影響，我國建筑師多為某方面的精英，但知識面較窄，對于實際規劃經常不能進行通盤考慮。規劃行業使各個學科相互滲透、相互影響，建立科學的理念，提高學科綜合性，還要在具體的時間尋找合理的方法，勇于創新和突破。
結束語
總而言之，建筑規劃和建筑設計是相輔相成、不可分割的關系，兩者都對城市建設有著重大貢獻。建筑規劃起著主導作用，規劃沒有成形，其他設計都是空談。而建筑設計則是規劃設計的具體表現。只有以規劃設計為指導，建筑設計為基礎才能促進城市經濟、政治、社會的繁榮和諧發展。
參考文獻
[1]張海榮.城市建筑基礎設施規劃建設的可持續化發展[J].中國建筑金屬結構，2013年.
篇9
關鍵詞：城市規劃；規劃設計；建筑設計；相互關系
引言
城市規劃設計作為一門綜合性的實踐學科，涵蓋了城市建設項目調研規劃、施工、維修養護等一系列環節當中的內容，其規劃設計科學對城市建設的質量起到了直接的影響作用，同時也是建筑設計的重要基礎。因此，如何確保城市規劃設計的合理、科學并且處理好城市規劃設計、建筑設計之間的關系，是當下值得深入思考與探究的重要課題。
一、城市規劃設計與建筑設計概述
1.城市規劃的概念
城市規劃簡單的說就是為了解決城市出現的各種問題，采用科學的設計規劃，對城市的發展方向以及發展策略進行全局性設計，使城市的核心競爭力得到提高，居民的生活質量得到提升。城市規劃需要設計者站在全局的最高點去看問題，同時要考慮到未來的城市發展方向。
2.建筑設計的基本概念
建筑設計的基本概念可以概括為兩點。第一，建筑設計是基于居民對建筑的主觀要求，采用科學的規劃設計原理，對建筑的內部及外部進行設計和改造。第二，建筑設計是根據城市規劃的基本綱要，為城市的功能提供載體，利用城市資源對建筑進行可持續建造。
二、城市規劃設計與建筑設計之間的關系分析
1.城市規劃設計與建筑設計的區別
城市規劃設計的任務是依據國家在城市建設方面的方針、政策，對區域內部的基礎設施、社會發展、人文景觀和經濟建設進行全面的綜合分析，然后加以長遠的規劃。從工作的開始就要考慮多目標的銜接，對整體布局和規模進行統一規劃，妥善處理各要素之間的矛盾，達到城市化建設的科學性、合理性以及可持續性的發展要求。
建筑設計的主要任務是依據建筑設計任務書，對整個建筑物從整體到局部進行不斷完善和優化，從而使得整個建筑設計達到預期的建造目標，同時也是一個對答案的搜索過程。
2.城市規劃設計與建筑設計之間的關系
作為具有很強的綜合性、實用性的宏觀學科，城市規劃設計在實施時涉及到了建筑設計、景觀設計等諸多方面，它將城市當中的線與面的問題作為核心處理對象，并遵循自身獨特的設計原則與實施方式。而建筑設計則是一門以建筑為主要對象的微觀學科，在其工作中需要以城市規劃設計作為前提和指導，依照城市規劃設計的相關要求、技術、建筑功能等來做出具體的設計，并對建筑物的材料、結構形式等進行最終的確定，將城市當中的點與面的問題作為核心處理對象。建筑設計是城市規劃設計的重要基礎，只有確保建筑設計的工作質量才能實現城市規劃設計的最終效果。
城市設計與城市規劃及建筑設計的關系
三、城市規劃與建筑設計的協調發展策略
1.合理進行城市規劃設計
在進行城市規劃設計時，必須統籌兼顧到城市、建筑、環境以及人員需求之間的關系，在城市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等在進行規劃時切不可僅考慮到短期的需求，應用一種長期的可持續發展的眼光看待城市的規劃設計，如人口的增長與移動，對于建筑功能需求的改變以及對于生態環境的需求等一個合理科學的城市規劃設計，能夠更好地為建筑設計提洪指導，為建筑的設計發展指明方向。
2.實現城市規劃設計的科學化
科學的城市規劃設計需做到社會融合與多元共存。社會融合以保障居民的基本社會權利作為根本宗旨，而城市規劃設計是解決城市居民居住與消費等的重要方法。在全球一體化與民族融合的背景下，要求城市規劃設計在解決城市居民生活需求的同時實現多文化、多層次與多民族的協調與共存，并在共存與融合中得到更好的發展。隨著我國新型城鎮化建設的推進，社會融合與多元共存問題受到了越來越高的關注度。在城市規劃設計中，可以從心理角度與社會文化生活角度出發來實現設計的融合與共存。
3.加強對建筑設計相關內容的吸收與借鑒
城市規劃設計過程中應該加強對建筑設計相關內容的吸收與借鑒，建筑設計在作為與城市規劃設計完全獨立同時又保持密不可分關系的設計工作，其自身在結構創新、空間創新、功能創新以及設備創新上的設計內容是非常值得城市規劃設計借鑒吸收的重要經驗，因此城市規劃設計應該將建筑設計作為單獨設計內容來重點考慮，在兼顧整體設計方向的同時鼓勵建筑設計的創新與個性化。
4.建立完善的建筑設計方案標準評審制度
建筑設計方案標準評審制度的建立與完善是針對城市規劃設計與建筑設計之間重要關系進行考量的一種評審標準，城市規劃設計單位應該針對建筑設計的相關內容建立標準、系統、創新以及個性化的評審制度，保證建筑設計方案評審制度的公平、公正、公開以及評審內容的專業、全面、細致和標準，同時建筑標準評審制度還應該充分考慮到建筑設計與城市規劃設計之間的協調性，進而保證建筑設計與城市規劃設計之間的關系得到充分的協調與發揮。
5.加強城市規劃與建筑設計實施的管理
任何城市建設不可能出現準確無誤的執行，都會有一定程度上的偏差，所以在城市建設的過程中要加強對執行的控制。對建筑設計的執行階段要加強行政上的監督，建立行政問責機制。優秀的建筑設計作品若在執行過程中出現故意的偏差，不僅僅是對建筑師勞動成果的不尊重，更是對城市發展帶來諸多不利影響，同時也是對城市規劃綱要的違背。
結束語
綜上所述，經濟的高速發展和社會的不斷進步，城市規劃設計和建筑設計應該緊跟時代的步伐。例如我國城市，應該結合自己的文化歷史人文，確定自身的發展方向和自己獨特的建筑風格，將城市規劃設計和建筑設計之間的關系協調處理.采用合理正確的技術手段和設計方法，建設一個具有現代化氣息的都城，擁有不斷發展下去的動力，環保舒適。城市規劃設計是建筑設計的指導者。建筑設計需要在科學與合理設計的基礎上，服從城市規劃設計，以城市規劃設計中的各個因素互相協調的融合在一起，實現城市資源的綜合利用，讓城市朝著更加健康的方向發展。
參考文獻
[1]宋超.芻議城市規劃設計與建筑設計的關系[J].科技展望，2015，20：22+24.
[2]鄧博.試論城市規劃設計與建筑設計的關系[J].山西建筑，2015，23：13-14.
篇10
關鍵詞：居住社區；規劃設計；建筑策劃
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
引言：
在經濟社會轉型的背景下，城市的居住社區建設是城市發展的基本載體，是社會發展的最具本組成部分，也是城市社會管理的微觀基礎。城市居住社區的建設能夠反映出當前城市建設和社會發展所要面臨的種種矛盾與挑戰。城市居住社區的建設是體現一個地方的意愿、發展的藍圖和行動戰略，它是促進和諧社會建設、強化基層管理的重要工具，也是提高社會和諧健康發展的積極舉措，對于整個城市規劃設計來說，它是有規劃制度和方法的城市建設中的重要嘗試。
1、城市居住社區的設計觀
1.1做好城市建設的總體規劃
城市建設的總體規劃可以為城市居住建設的模式提供良好的參考和建議，就拿我國目前的城市建設模式來看，大體可分成以下幾個階段：
（1）以城市的公共交通為基礎建設，構建新型的城市結構，該階段的建設時城市建設的重點組成部分，通過對公共交通的建設來方便人們的出行和生活，與此同時也帶動了運輸產業的發展。
（2）可以將居住建設和其他產業相結合，實現多個產業共同發展的目標，城市居住建設能有效帶動城市的經濟發展，為社會經濟建設提供便利。
（3）合理選擇城市居住建設的位置，該階段屬于城市建設總體規劃工作中的最后一項內容，在進行具體的實踐時必須做到合理設計、有效控制。城市居住建設位置一般都要選擇在市場潛力大、利于住宅產業發展，并且公共交通方便的地方，這樣才能滿足居住者的生活和工作需要。
1.2突出整體性觀念
在城市居住區的設計過程中，要立足居民、社會和自然環境三者的有機統一，完善樓群的建筑風貌，增強建筑樓群布局的藝術性，避免出現兵營式的呆板的住房布局格式。此外在建設居住區時，還要加強各種基礎設施的布局構建，增加植物景觀規模;充分考慮居民購物、休閑等各方面的需求，實現居住區文化、生活、消費的融合。總之要立足全局，以自然環境為依托，因地制宜，使居住區設計符合可持續發展的觀念。
1.3追求小區中的審美和諧
將和諧與協調的主題作為城市居住社區規劃建設追求的目標。與此同時，在確保區域自然環境特征的前提下，進行城市居住社區的規劃設計，要遵循自然，將規劃設計融入到自然中去，以此來作為自然演進的一個重要部分來看待。例如：在進行流水別墅設計時。就是把建筑物作為自然的有機組成部分來衍生的。其次，在居住社區中，人與人之間的協調關系也是相當重要的。家庭是人類賴以生存不可分割和或缺的組織，人類居住的景觀環境也是協調人與人之間關系的紐帶。所以，要營造出以家庭為基本單元的居住生活環境，將此作為居住規劃建設的基本目標，應該以人的需求為主，以適合人的尺度為前提和出發點，規劃設計出人性化的居住社區環境氛圍。最后，在追求居住社區規劃與經濟利益的協調中，還要利用自然排水系統的規劃設計，來減少城市社區排水系統設施的建設。
1.4滿足居民多元化的需求
在建造城市居住區時，要結合全新的設計理念，豐富小區的建筑形式，滿足不同年齡、不同階層人群的需要。諸如可以將全新的材料、色彩、裝飾風格等應用到小區的設計上。此外，為滿足不同人群的需求，可以建立不同戶型的房屋，如小高層、別墅、花園式住宅、賓館式住宅等，確保在私密性、安全性、舒適性的原則指引下，最大可能地凸顯小區的人文理念。再者，小區設計建造時應該將住宅的商品化、智能化、以及房屋類別的多樣化充分考慮在內，實現人們對小區宜居的需求。
1.5結合當地地形進行居住社區設計
在進行城市居住社區規劃設計的時候，要以尊重自身的場地特征為前提，由于以前的居住區域都是以空間形態為切入點展開相關規劃設計的，其結構布局都是按照美學原則的設計形式、尺度、軸線等形態來進行的。然而，在目前城市居住社區的規劃設計中，一定要結合社區自身生態環境的實際情況對居住區域進行合理布局，可以利用模擬居住區域環境來確定最佳的建筑建設布局，從而可以使人們的居住生態環境得到明顯的改善。整個城市居住社區的規劃還要設計場地的自然生物生長的因素，從而做到有利于動植物的正常生長，是自然原生態能夠保持平衡穩定。還有在進行建筑立面上可以結合具體的情況來分析最佳風壓位置，然后設計出住宅建筑的合理開窗位置，結合住宅的建筑布局及不同組合方式，使建筑南、北立面上產生風壓差而形成過堂風這樣有利于解決居住社區的通風環境。最終可以實現對冬季寒風的有效阻擋、阻止生成強風帶、使夏季涼風能夠正常引入的效果。
2、對我國社區規劃的建議
2.1建立社區規劃的組織構架和平臺
當前的社區規劃仍不為普通居民所知，為了給居民提供一個良好的信息平臺，使之能更加清楚的認識到社區規劃設計的作用，這將是一個貼近居民利益的、草根化的行動方式，建立社區規劃的公共平臺，宣傳社區規劃的目標、作用、工作方式和成果等，并為社區規劃的編制和實施提供咨詢服務功能，這樣才能為居民所用。
2.2結合政府項目，推動社區規劃的開展和實現
目前，城市居住社區的規劃設計的開展和實施需要得到政府的大力支持。執行有計劃的居住社區規劃并將此與政府扶持的項目進行結合，這樣既有利于城市居住社區規劃設計的實現，又有利于提高政府部門開發項目的效率和效應。隨著城市居住社區規劃設計的逐步推進，在進行綜合規劃設計城市居住社區中，可以將不同部門提供的機會和資源整合到一起，并將此進行綜合調整，合力應對城市居住社區中最急需解決的問題，將規劃型社區的作用發揮出來，實現社區建設的整體優化。隨著我國非政府組織和社會慈善項目的發展，以及城市居住社區自身能力的增強，居住社區規劃的資源依托也將逐步多元化。
3、城市居住社區建筑設計的原則
3.1要滿足居住者的心理要求
住宅是我們每個人生活起居的場所，所以不僅需要舒適、安全，而且還要有親切感和歸屬感。這就要求在設計時需要充分考慮到住宅使用者的家庭狀況及文化素質，針對家庭對生活空間不同的要求為基礎，從而住宅內的各個功能空間有效的聯系起來，同時又相對獨立，這樣即不相互干擾，同時又實現了有效的聯系。
3.2解決居住社區建筑的協調性
在城市居住社區的建設中，建筑群除了要滿足整體的景觀設計，同時還要兼顧不同樓盤、不同戶型的采光問題。例如，在進行獨立房屋的設計中，我們一般會選擇坐北朝南的朝向來進行房屋的建設。不論是什么樣的建筑群，我們都應遵循這一原則，建筑與建筑在間距中可以布局景觀空間，來增大自然的舒適度，在城市建筑的空間布局上一線貫穿，高低錯落、此起彼伏彌補，從而更好的增加建筑建設的采光問題。
3.3要滿足人體工效的需求
居住空間需要充分的考慮到居住者的健康需求，這就需要在進行設計時要確保室內良好的生態環境，特別是在廚房、衛生間范圍內，更在充分的考慮使用者的需求，在尺寸和布置方式上要適應人體的尺度，而且在聲、光、溫、濕和潔凈度方面也要滿足保健衛生及人體舒適的標準。
4、城市居住社區建筑策劃的概念設計
4.1建筑概念的設計成果
設計成果含有圖紙和文字說明兩部分內容，一般圖紙部分的內容簡單的建筑體塊形式，并沒有對建筑形體和細部進行過于細致的刻畫，一方面這是由于淡化時間進程中的一些不確定因素造成的，另一方面則是為了避免因為建筑形體的復雜表現而減弱了設計理念方面的表達。在概念設計的成果中，文字說明也占了很重要的一部分，它包含的內容主要有：設計分析、設計構思、設計規則、開發建議、管理建議等一些闡述性的文字表達理念。局建筑工程建設的策劃前期調查、基地評估等一系列的程序結論得出，如果將多家的設計單位做出的概念設計進行總和，就可以為開發商或者是政府提供出關于項目處理的不同方案，這會給開發商或者政府提供最優的設計決策。一般來說，概念性的設計方案可以反映出以下幾個方面的問題：
（1）如何能夠設計出最好的且可以滿足建設地基和項目的總體要求，能夠滿足城市居住社區開發及其建設的要求，符合既定的城市居住社區設計規劃 理念。
（2）能夠體現出哪一種設計方案在具體的實施中更容易實現，具有明顯傾向性的方案卻往往不是最容易實施的方案，因此，一方面就要繼續深化城市居住社區的設計方案，另一方面則要考慮向行政管理部門提出問題，要對地塊的規劃怎樣重新規劃。
（3）考慮那一種方案最能夠符合城市居住社區開發的預算目標、怎樣才能夠形成和其他的居住社區較為優越的居住特點，相當于城市居住社區的核心競爭力。最終的研究成果應該是多次反復對比不同的城市居住社區設計方案的優選成果,由此結果進行反饋,進而確定正式的設計任務書,深入進行詳細設計和施工準備等。
4.2整合城市社區建設的資源、建立資源共建、共享機制
首先，政府要進行適當的投資建設。提供良好的公共服務是政府的基本職責，因此，不管是城市居住社區文化設施的建設、設備的維護，還是在居住人員的培訓、活動經費上，政府都應該對此作出適當的資金投入；其次，利用自身擁有的資源，來減少社區人民活動費用的支出。
5、結束語
城市的居住社區建設是當今社會的基層單元，是國家和城市的基層建設、是政府和市民之間的粘結層，因此，被賦予了多重使命和期望。由于我國正處在經濟、社會和制度的轉型期，城市正面臨著社會管理方式從“政府管理”轉向“社會治理”的轉型，城市居住社區的改造模式從推平式整體更新轉向漸進式，市民維權意識高漲，城市規劃決策民主化等諸多轉變，面對這些挑戰，城市居住社區規劃和發展必須在理論與實踐探索中，尋找符合我國社會經濟發展狀況的創新型運作模式。
參考文獻：
[1] 謝夢茹.中小城市社區交往空間“無意識”設計研究[D].齊齊哈爾大學,2013.
