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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；登記審核；管理制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)最大推動(dòng)力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)關(guān)單位提出登記申請(qǐng)，而國(guó)家法定機(jī)關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)客體信息，從而對(duì)房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項(xiàng)制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強(qiáng)弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行力度等因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對(duì)較長(zhǎng)，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會(huì)因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問(wèn)題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來(lái)的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行切實(shí)的實(shí)施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)秩序的要求也越來(lái)越急迫，我國(guó)《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對(duì)多年前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而制定，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來(lái)，而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易又是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)手段，法律與市場(chǎng)脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題越來(lái)越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來(lái)越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合法權(quán)益受到了侵害；于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一大進(jìn)步的障礙；于國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是關(guān)系到民生民計(jì)、社會(huì)安定的大問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問(wèn)題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來(lái)，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟(jì)體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的干預(yù)過(guò)多，甚至出現(xiàn)了國(guó)家干涉阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項(xiàng)，如房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以全權(quán)代表政府對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮。現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來(lái)越明顯，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來(lái)的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)實(shí)行中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國(guó)家政府機(jī)關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，同時(shí)也不會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過(guò)程。如此一來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識(shí)不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益。現(xiàn)如今，我國(guó)《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國(guó)家機(jī)關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性?xún)?nèi)容已經(jīng)相對(duì)完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類(lèi)型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來(lái)體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國(guó)家對(duì)于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種權(quán)利。在以前的中國(guó)，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來(lái)，兩種權(quán)利的分開(kāi)造成了種種問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋出售給購(gòu)房者之后，購(gòu)房者只持有房產(chǎn)證，而沒(méi)有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開(kāi)，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個(gè)原因，我國(guó)在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實(shí)施時(shí)間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實(shí)際操作中總是問(wèn)題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實(shí)際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門(mén)要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專(zhuān)業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過(guò)程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門(mén)的錯(cuò)誤等多種原因共同造成的。那么，如何對(duì)利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個(gè)難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，錯(cuò)誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實(shí)當(dāng)事人利益確實(shí)受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門(mén)的錯(cuò)誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國(guó)家行政機(jī)關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個(gè)人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時(shí)國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來(lái)索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走上更快的發(fā)展之路。

主要參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F270文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，這些因素若不及時(shí)處理好，將會(huì)對(duì)購(gòu)房者的利益造成極大的損害，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出有效的防范對(duì)策，為購(gòu)房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)交易特點(diǎn)、交易規(guī)則

（一）交易特點(diǎn)

所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺(tái)的多樣化是房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最突出的特點(diǎn)。房地產(chǎn)交易是一項(xiàng)龐大的活動(dòng)，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場(chǎng)因素的影響下，無(wú)法短期內(nèi)完成交易活動(dòng)。隨著我國(guó)頒布實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點(diǎn)；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負(fù)責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進(jìn)行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿(mǎn)足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動(dòng)的順利完成，就必須及時(shí)找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的措施加以防范。

（二）交易規(guī)則

房地產(chǎn)交易過(guò)程中，應(yīng)考慮好以下幾項(xiàng)規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時(shí)交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過(guò)程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時(shí)享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，必須及時(shí)向上級(jí)政府部門(mén)具體申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)，禁止有瞞報(bào)或者申報(bào)不實(shí)的行為。總體而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費(fèi)，當(dāng)事人必須真實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，為計(jì)算稅費(fèi)提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報(bào)價(jià)格不實(shí)，那么國(guó)家將依法委托有關(guān)部門(mén)評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上計(jì)算稅費(fèi)。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國(guó)相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時(shí)若沒(méi)有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。

‘

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)交易合同無(wú)效

房地產(chǎn)交易過(guò)程中，如果存在賣(mài)方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)權(quán)等問(wèn)題，都將削弱交易活動(dòng)的有效性。若雙方簽訂的合同一開(kāi)始就沒(méi)有任何效力，那么由此帶來(lái)的不確定性將嚴(yán)重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，房地產(chǎn)賣(mài)方可能會(huì)反悔；當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，購(gòu)房者會(huì)有退房的念頭。

（二）缺乏完善的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制

由于目前我房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的社會(huì)誠(chéng)信評(píng)價(jià)管理體系還不夠完善，沒(méi)有一套系統(tǒng)的評(píng)估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨(dú)立性、公正性得不到社會(huì)的大力支持；誠(chéng)信管理無(wú)法緊跟現(xiàn)代市場(chǎng)的發(fā)展，給各項(xiàng)規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。

（三）開(kāi)發(fā)商存在欺詐的可能

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。而在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際開(kāi)發(fā)中沒(méi)有清晰標(biāo)準(zhǔn)的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對(duì)房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴(yán)重影響了城市全面發(fā)展。有的開(kāi)發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問(wèn)題嚴(yán)重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對(duì)民眾的居住安全帶來(lái)了極大的隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實(shí)際不符的人住條款等欺詐行為。

（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能

房地產(chǎn)中介公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估銷(xiāo)售工作，或者負(fù)責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動(dòng)。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤(rùn)水平，根據(jù)購(gòu)房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對(duì)其實(shí)施欺詐行為，最終引起購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營(yíng)等。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險(xiǎn)

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只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會(huì)影響到合同關(guān)系的確立。購(gòu)房者在合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)充分考慮由政府部門(mén)制定的規(guī)范文本，認(rèn)真分析簽訂的各項(xiàng)條款，確保文字的清晰表達(dá)，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負(fù)的責(zé)任，比如交房時(shí)間逾期、達(dá)不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時(shí)了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請(qǐng)專(zhuān)家或?qū)I(yè)律師加強(qiáng)合同的審核工作，若對(duì)合同某項(xiàng)內(nèi)容存在疑問(wèn)，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實(shí)維護(hù)好自身利益。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏一套健全的運(yùn)行機(jī)制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會(huì)發(fā)生合同風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類(lèi)型等來(lái)具體對(duì)待；在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書(shū)；在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，必須詳細(xì)核查賣(mài)方的實(shí)際情況，特別要查看有無(wú)抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度

相較于我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間還不夠長(zhǎng)，相配套的法律法規(guī)有待進(jìn)一步完善。所以，政府部門(mén)應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場(chǎng)、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場(chǎng)當(dāng)前的需求和有關(guān)問(wèn)題，采用傳媒監(jiān)督、聽(tīng)證會(huì)等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴(yán)格要求有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須予以嚴(yán)厲的懲處，切實(shí)保證制度功能作用的全面發(fā)揮。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)力度

現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)在市場(chǎng)中發(fā)展的監(jiān)測(cè)力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門(mén)保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會(huì)公眾公布土地供應(yīng)、住房?jī)r(jià)格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強(qiáng)政策實(shí)施的透明化，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化交易人員的綜合素質(zhì)

樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)能將風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險(xiǎn)案例，對(duì)實(shí)際存在的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，加強(qiáng)全員間的交流，同時(shí)積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（五）樹(shù)立誠(chéng)信理念

強(qiáng)化誠(chéng)信道德建設(shè)力度，落實(shí)誠(chéng)信為本的基本原則，通過(guò)新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門(mén)及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動(dòng)，尤其要加強(qiáng)培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠(chéng)信理念，促進(jìn)有關(guān)人員的思想價(jià)值觀，在交易中以誠(chéng)信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商、中介公司經(jīng)營(yíng)中存在與誠(chéng)信意識(shí)背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時(shí)間給予嚴(yán)厲的處罰，促使其對(duì)問(wèn)題及時(shí)整改，若再有該問(wèn)題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，切實(shí)保障房地產(chǎn)交易順利安全進(jìn)行下去。

（六）建立健全房地產(chǎn)安全信息工作體系

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；對(duì)策分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國(guó)政府一直將管理重點(diǎn)放在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡方面，以此控制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國(guó)政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。目前，我國(guó)政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不能有針對(duì)性地制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時(shí)，政府的短期政策和長(zhǎng)期政策存在控制目標(biāo)不一致問(wèn)題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理政策會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機(jī)者提供可乘之機(jī)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個(gè)階段，但我國(guó)目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)管理法。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理文件主要以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國(guó)家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國(guó)11條、新國(guó)4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國(guó)政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策

在充分了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題，利用歸納、總結(jié)和分類(lèi)的方法，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策。

（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國(guó)正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國(guó)政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國(guó)民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國(guó)政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國(guó)民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國(guó)特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過(guò)程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。“我國(guó)政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購(gòu)房者可以享受?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問(wèn)題，所以我國(guó)需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國(guó)政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國(guó)政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。

（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑。我國(guó)政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過(guò)審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開(kāi)發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開(kāi)發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開(kāi)發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來(lái)使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開(kāi)發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門(mén)之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行效果。我國(guó)政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，制定切實(shí)可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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篇4

    伴隨改革開(kāi)放,社會(huì)保險(xiǎn)工作步入一個(gè)新的發(fā)展進(jìn)程,參保人數(shù)急劇上升、社會(huì)保險(xiǎn)內(nèi)容也不斷拓寬,取得了不小得成就,但其仍然存在險(xiǎn)種發(fā)展不均衡、收益覆蓋人數(shù)低問(wèn)題。究其原因,主要包括三個(gè)方面。

    (一)缺乏專(zhuān)業(yè)的社會(huì)保險(xiǎn)管理人才

    于電力企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層根本重視到社會(huì)保險(xiǎn)工作的重要性,以及處于節(jié)約資金成本的考慮,根本不會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)工作人員從事相關(guān)工作,而是將社會(huì)保險(xiǎn)工作分配給后勤或財(cái)務(wù)等部門(mén)。由于這些人根本沒(méi)有受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn),對(duì)各險(xiǎn)種概念界定不明確,在實(shí)際操作過(guò)程中極易出現(xiàn)錯(cuò)誤,且工作效率低下,嚴(yán)重影響社會(huì)保險(xiǎn)作用的全面發(fā)揮。

    (二)相關(guān)法律制度不健全、不完善

    翻閱我國(guó)電力企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展歷史不難發(fā)現(xiàn),社會(huì)保險(xiǎn)法仍處在幼兒時(shí)期,發(fā)展腳步十分緩慢。由于缺乏相關(guān)法律,一旦出現(xiàn)社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題,很難準(zhǔn)確分配責(zé)任,糾紛不斷。另外,我國(guó)法律具有強(qiáng)制性的特點(diǎn),缺少立法保護(hù),單單靠企業(yè)自覺(jué),社會(huì)保險(xiǎn)賠償工作很難高效徹底推行下去。社會(huì)保險(xiǎn)法執(zhí)法力度不嚴(yán)、執(zhí)法力量不均等弊端,也在某種程度上縱容、默許了企業(yè)推脫責(zé)任的行為。

    (三)保險(xiǎn)金拖欠、社保資金冒領(lǐng)現(xiàn)象頻發(fā)

    經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,不僅沒(méi)給人們的生活帶來(lái)多大的改善,而且還是物價(jià)飛速發(fā)展、貨幣貶值。高額的保險(xiǎn)費(fèi)使電力企業(yè)不堪重負(fù),一再拖欠員工的保費(fèi),員工不敢生病、失業(yè)傷殘員工基本生活得不到保障、住房公基金與女職工生育費(fèi)用無(wú)法兌換報(bào)銷(xiāo)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,嚴(yán)重影響著企業(yè)的穩(wěn)定與生產(chǎn)。

    二、新形勢(shì)下做好電力企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)工作的幾點(diǎn)建議

    (一)明確社會(huì)保險(xiǎn)工作的重要性,引進(jìn)專(zhuān)業(yè)型人才

    隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和改革開(kāi)放的不斷深入與發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制在各企業(yè)中得到廣泛應(yīng)用,它在給人們帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也給人們帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn),電力企業(yè)也早已不再是人們心中的“鐵飯碗”形象。員工一旦不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展便會(huì)面臨著被淘汰的風(fēng)險(xiǎn),社會(huì)保險(xiǎn)就顯得極為重要,因此,電力企業(yè)員工和管理層必須充分認(rèn)識(shí)到社會(huì)保險(xiǎn)的重要性,積極配合相關(guān)工作。此外,電力企業(yè)必須專(zhuān)門(mén)設(shè)立相關(guān)崗位,引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才或是派遣人員接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),能熟練掌握運(yùn)用社會(huì)保險(xiǎn)知識(shí),為員工利益的維護(hù)和企業(yè)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供組織保證和有力支持,使員工能切實(shí)感受到“病有所醫(yī)、失有所保、傷有所療、老有所養(yǎng)”的福利待遇。

    (二)完善電力企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)法律法規(guī)制度

    法律法規(guī)是保證電力企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)工作健康運(yùn)行的強(qiáng)制性措施,要始終做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”。①制定相關(guān)法律,明確規(guī)定國(guó)家、個(gè)人在社會(huì)保險(xiǎn)中的權(quán)利與義務(wù),堅(jiān)持權(quán)利可以放棄義務(wù)必須履行的原則,任何一方拒不履行義務(wù)時(shí),依據(jù)相關(guān)法律對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)處,執(zhí)法力度要大,切不可放任不管。②改變執(zhí)法機(jī)關(guān)在企業(yè)與員工心中“紙老虎”的形象,賦予其相關(guān)執(zhí)法權(quán)利,使其制度運(yùn)行一直保持在良性運(yùn)行之中。③建立多層次立體型社會(huì)保險(xiǎn)體系,用法律形式來(lái)規(guī)定社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系,確定哪些社會(huì)關(guān)系由哪些法律來(lái)調(diào)整,適合哪些被保險(xiǎn)者。

    (三)建立社會(huì)保險(xiǎn)管理機(jī)制,夯實(shí)監(jiān)督體系

    社會(huì)保險(xiǎn)管理機(jī)制要朝著長(zhǎng)期有效的方向發(fā)展運(yùn)行,最大限度發(fā)揮其科學(xué)性、高效性的特點(diǎn),以切實(shí)維護(hù)在職員工和退休人員的切身利益。一方面,電力企業(yè)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的社會(huì)保險(xiǎn)部門(mén),將原先分社在不同部門(mén)的社會(huì)保險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)一,再按社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的不同進(jìn)行更為細(xì)致的劃分,明確規(guī)定各險(xiǎn)種工作人員的職責(zé)與義務(wù),避免出現(xiàn)權(quán)利互相爭(zhēng)搶、義務(wù)互相推諉的現(xiàn)象,為建立保持健康的工作風(fēng)氣,降低企業(yè)不必要的花費(fèi)而努力。另一方面,要做到社會(huì)保險(xiǎn)管理工作透明化,明確規(guī)定相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系與考核標(biāo)準(zhǔn),積極接受監(jiān)督部門(mén)和員工的批評(píng)與監(jiān)督,虛心接受批評(píng)意見(jiàn)并積極改正。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 金融風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)概況

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一系列政策調(diào)控下平穩(wěn)回落，2012年國(guó)家宏觀調(diào)控依然嚴(yán)厲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了先抑后揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)。前期以?xún)r(jià)換量、中期回穩(wěn)，一直延續(xù)至四季度市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)，無(wú)論是銷(xiāo)售總量還是業(yè)績(jī)情況，都出現(xiàn)了回升。2013年地方版“新國(guó)五條”正式實(shí)施，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其對(duì)房地產(chǎn)的影響并不強(qiáng)烈并有不斷減弱的趨勢(shì)。2013下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控將以穩(wěn)為主，出臺(tái)新的全國(guó)性調(diào)控措施的可能性不大，“有保有壓”的調(diào)控原則仍將持續(xù)。

2013年1 季度上市房企合計(jì)存貨1.56 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.83%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場(chǎng)上投入頗大，預(yù)計(jì)上半年房企的現(xiàn)金流狀況還將繼續(xù)惡化。而近期“錢(qián)荒”問(wèn)題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資主要依靠銀行，且各企業(yè)之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門(mén)檻高程序繁雜時(shí)間跨度長(zhǎng)。債權(quán)融資比例、利用外資投入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模均較低。面對(duì)政策市場(chǎng)的調(diào)整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)更新房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作理念，將公司資本同金融資本有效結(jié)合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

（一）融資方式單一

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售三個(gè)階段中，每一階段都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行對(duì)企業(yè)的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金預(yù)收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來(lái)自銀行貸款，定金預(yù)收款也有30%來(lái)自銀行，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用銀行貸款比重在55%以上。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會(huì)給銀行帶來(lái)巨額呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，且這種單一的融資方式無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。信托雖已成為房地產(chǎn)融資新的渠道，但政策機(jī)制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身提點(diǎn)，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實(shí)際情況的融資方式。

（二）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)集中

作為資金密集型行業(yè)，融資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的關(guān)鍵。現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)商多將投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，這不僅使商業(yè)銀行面臨潛在的金融危機(jī)，也會(huì)加大商業(yè)經(jīng)營(yíng)的困難和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下滑必然引起房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)一路走低勢(shì)必會(huì)影響個(gè)人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行提供的資金貫穿于土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易銷(xiāo)售整個(gè)流程，從某種意義來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行直接或間接承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，又無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道，無(wú)法將商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化。與此同時(shí)，政府不斷加大調(diào)控力度，制定限購(gòu)政策，調(diào)高存貸款利率，而購(gòu)房者的需求并沒(méi)有得到解決，反而加大了居民對(duì)按揭貸款的依賴(lài)，這種惡性循環(huán)在某種程度上加大了金融體系的整體風(fēng)險(xiǎn)。需求量和供給量的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的不斷擴(kuò)散，更加重了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）相關(guān)法規(guī)制度落后，監(jiān)管調(diào)控體系不完善

盡管?chē)?guó)家和地方都頒布了一系列法律法規(guī)，但體系不全面、規(guī)定不具體，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。新出現(xiàn)的融資工具若沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的制度法規(guī)去約束規(guī)范，很容易陷入混亂甚至危機(jī)的局面。因此對(duì)房地產(chǎn)各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉(zhuǎn)讓等均需做出具體規(guī)范。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，缺乏有效監(jiān)督管理。目前已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)抵押貸款的法律法規(guī)，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但仍有諸多房地產(chǎn)金融行為無(wú)法有效監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。尤其是房地產(chǎn)按揭貸款缺乏有效監(jiān)管，新出現(xiàn)的融資工具沒(méi)有相應(yīng)制度進(jìn)行規(guī)范，很容易陷入困局，并且市場(chǎng)波動(dòng)的沖擊容易使融資風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監(jiān)管體系，健全改善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題的對(duì)策

（一）融資渠道多元化

融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場(chǎng)地位不同，在資本市場(chǎng)中發(fā)揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動(dòng)資金貸款；地產(chǎn)信托主要發(fā)揮中長(zhǎng)期財(cái)產(chǎn)管理功能，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)需求設(shè)計(jì)個(gè)性化信托產(chǎn)品，擴(kuò)大供需雙方選擇空間；地產(chǎn)基金則是從資金到項(xiàng)目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項(xiàng)目中；住房抵押貸款證券化為發(fā)放住房抵押打開(kāi)機(jī)構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)可以推行房地產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)證券活躍在金融市場(chǎng)上，這些商品主要報(bào)告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場(chǎng)中閑置的資金，且能最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)現(xiàn)行融資渠道的特點(diǎn)，建議降低銀行信貸比例，加大房地產(chǎn)信托市場(chǎng)比例。推進(jìn)利率市場(chǎng)化，逐步放開(kāi)存款利率管制，充分釋放資金的市場(chǎng)價(jià)格。與此同時(shí)，發(fā)展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，推行房地產(chǎn)證券化。引入保險(xiǎn)基金，由于保險(xiǎn)公司資金量大且穩(wěn)定，若能適當(dāng)引入并通過(guò)相關(guān)機(jī)制規(guī)范，能避免如美國(guó)“次貸危機(jī)”之類(lèi)的事件。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)狀，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)借款方資料，將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前事中控制，而不是事后補(bǔ)救。建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制，識(shí)別監(jiān)控處置各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范，建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，根據(jù)不同信用等級(jí)的借款人給予不同條件的房貸，利于商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和識(shí)別。完善個(gè)人誠(chéng)信管理體制，嚴(yán)格遵守有關(guān)制度規(guī)定，不受利益驅(qū)使，給不符合要求的開(kāi)放商放貸或個(gè)人貸款，完善內(nèi)控管理制度，避免因客戶(hù)的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。與此同時(shí)不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場(chǎng)效率，拓寬資產(chǎn)保值增值的渠道。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)環(huán)境

現(xiàn)階段，我國(guó)許多金融產(chǎn)品相關(guān)法律法規(guī)仍然不健全，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為都需要在合理的法律法規(guī)范圍內(nèi)執(zhí)行，因此建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資營(yíng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境打下基石。一是針對(duì)房地產(chǎn)融資過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，及時(shí)修改補(bǔ)充現(xiàn)行法律法規(guī)，建立健全各項(xiàng)制度條例， 制定完善包括改進(jìn)土地招牌掛制度，規(guī)范新型融資工具的組織形式、流通轉(zhuǎn)讓、收益分配，住房抵押貸款、個(gè)人信用、住房公積金及房地產(chǎn)擔(dān)保等有效監(jiān)督房地產(chǎn)金融行為，保護(hù)各方合法權(quán)益；二是在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，應(yīng)該依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的單位或個(gè)人應(yīng)嚴(yán)加處置，并立即停止放貸追回已貸款項(xiàng)。各級(jí)政府應(yīng)明確其職責(zé)，中高端房產(chǎn)供應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)控，政府應(yīng)著重于保障安居房的建設(shè)。建立健全保障房的分配和管理機(jī)制，公平分配，維護(hù)社會(huì)公平。同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)規(guī)范，用制度條例調(diào)整并規(guī)范。通過(guò)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的完善，不斷調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]劉華成.我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)分析[J].財(cái)經(jīng)與管理，2013（04）.

篇6

乙方（受讓方） ，性別 ，年齡 歲，民族 ，文化 ，身份證號(hào)碼 ，電話(huà) ，住址 .

鑒于：

1、甲方享有XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的XX項(xiàng)目一套商品房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并已交納部分購(gòu)房款（訂金）

2、甲方?jīng)Q定將購(gòu)買(mǎi)該套商品房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方愿意受讓購(gòu)買(mǎi)該套商品房的權(quán)利。

為了明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，甲乙雙方就乙方受讓甲方購(gòu)買(mǎi)該套商品房權(quán)利的有關(guān)事宜，經(jīng)平等協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，特簽訂本協(xié)議。

一、甲方將其購(gòu)買(mǎi)該套商品房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給乙方，甲乙雙方均同意乙方以甲方名義或以乙方自已的名義購(gòu)買(mǎi)該套商品房。

二、該套商品房購(gòu)房權(quán)利轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整（￥ 元），該款項(xiàng)包含甲方已支付的購(gòu)房款、訂金、定金、利息、可得利益等。該轉(zhuǎn)讓費(fèi)于本協(xié)議簽訂后 日內(nèi)一次性支付給甲方，甲方收到該轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，應(yīng)向乙方出具《收據(jù)》。

三、甲方收到乙方的轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，甲方就購(gòu)買(mǎi)該套商品房所享有的相關(guān)權(quán)利全部歸乙方享有。

四、本協(xié)議簽訂后，甲方應(yīng)主動(dòng)到公司辦理該套商品房買(mǎi)方主體變更的相關(guān)備案手續(xù)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》由乙方直接與房開(kāi)公司簽訂。

五、因種種原因，如果房開(kāi)公司只同意以甲方名義簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理各種購(gòu)房手續(xù)的，則以甲方名義簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理購(gòu)房的各種手續(xù)，甲方應(yīng)予以配合。所發(fā)生的所有費(fèi)用（包括購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)等）全部由乙方承擔(dān)，房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，乙方享有房屋完整的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，甲方無(wú)權(quán)處分該套商品房。

六、若以甲方名義購(gòu)買(mǎi)該套商品房的，甲方不得將該套商品房轉(zhuǎn)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押或出租，否則，甲方應(yīng)賠償乙方的全部損失，并應(yīng)向乙方承擔(dān)壹拾萬(wàn)元違約金。當(dāng)房屋可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，甲方均無(wú)條件配合過(guò)戶(hù)。若甲方故意不配合辦理相關(guān)手續(xù)的，甲方應(yīng)向乙方承擔(dān)伍萬(wàn)元違約金，并賠償乙方的全部損失。

七、本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方均不得返悔。若乙方返悔，則乙方所交轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予返還；若甲方返悔，則甲方應(yīng)雙倍返還乙方所付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并應(yīng)按房屋評(píng)估價(jià)賠償乙方的全部損失。

八、甲方應(yīng)根據(jù)乙方的要求積極配合辦理購(gòu)房、驗(yàn)收、過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)，甲方因此而發(fā)生的誤工費(fèi)、交通費(fèi)等由乙方承擔(dān)。

九、本協(xié)議所稱(chēng)“全部損失”，包括預(yù)期利益損失和律師費(fèi)。

十、其他

1、未盡事宜，由甲乙雙方另行協(xié)商解決。

2、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。

3、本協(xié)議自甲乙雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方：

簽訂地點(diǎn)：XX省XX市

篇7

關(guān)鍵字：節(jié)能建筑節(jié)能 建筑

Abstract: the theme of building energy conservation has been the construction industry, but the subject has not been achieved its true significance. Based on the current situation of building energy saving in our country, and analyzes the crux of the problem, and hope that through the implementation of relevant measures in order to achieve the purpose of energy-saving building.

Keywords: energy-saving building construction

中圖分類(lèi)號(hào)：TU201.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

節(jié)能一直以來(lái)都是環(huán)保界長(zhǎng)盛不衰的話(huà)題，尤其是能耗嚴(yán)重的今天。目前，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示建筑耗能已經(jīng)與工業(yè)耗能、交通耗能并列，成為我國(guó)能源消耗的三大“耗能大戶(hù)”。建筑的耗能約占全社會(huì)總耗能的30%，而這“30%”還僅僅是建筑物在建造和使用過(guò)程中消耗的能源比例，如果再加上建材生產(chǎn)過(guò)程中消耗掉的能源（占全社會(huì)總耗能的16.7%），和建筑相關(guān)的能源消耗將占社會(huì)總消耗的46.7%。這些數(shù)據(jù)都在警示著我們，發(fā)展建筑節(jié)能迫在眉睫。相關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)建筑節(jié)能行業(yè)的市場(chǎng)容量在整個(gè)“十二五”期間將達(dá)到1.4萬(wàn)億元的規(guī)模，建筑節(jié)能行業(yè)將迎來(lái)蓬勃發(fā)展。

一、建筑節(jié)能概論

建筑節(jié)能具體指建筑物的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、新建（改建、擴(kuò)建）、改造和使用過(guò)程中，執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的技術(shù)、工藝、設(shè)備、材料和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖供熱、空調(diào)制冷制熱系統(tǒng)效率，加強(qiáng)建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理，利用可再生能源，在保證室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，增大室內(nèi)外能量交換熱阻，以減少供熱系統(tǒng)、空調(diào)制冷制熱、照明、熱水供應(yīng)大量熱耗能而產(chǎn)生的能耗。

建筑節(jié)能有廣義和狹義之分。廣義的建筑節(jié)能，指一棟建筑物從最初的設(shè)想，到原材料的采集、生產(chǎn)、運(yùn)輸、構(gòu)部件的組合、加工、建造和使用，直至最后復(fù)原、回收或廢物管理等一系列過(guò)程。狹義的建筑節(jié)能可能對(duì)構(gòu)部件的組合、加工、建造及建筑的使用過(guò)程中的耗能關(guān)注更多。過(guò)去國(guó)內(nèi)對(duì)建筑節(jié)能的理解更趨向于廣義的建筑節(jié)能，現(xiàn)在為了和國(guó)際接軌，更趨向于狹義的建筑節(jié)能，規(guī)定建筑節(jié)能更應(yīng)關(guān)注采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、家用電器等方面耗能的減少。

二、我國(guó)建筑節(jié)能的現(xiàn)狀

（一）建筑節(jié)能規(guī)定多，但推廣面小、可操作性差

從1986年《民用居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居民建筑部分）》到1999年《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，到2006年就《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》進(jìn)行修訂，再到2008年《居民建筑節(jié)能條例》，我國(guó)關(guān)于建筑節(jié)能的法律法規(guī)框架在不斷的構(gòu)建。此外，《建筑節(jié)能“九五”計(jì)劃和2010年規(guī)劃》、《建設(shè)部關(guān)于貫徹的實(shí)施意見(jiàn)》、中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”綱要等都對(duì)建筑節(jié)能提出相關(guān)的要求。但是相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，相關(guān)政策規(guī)定的作出，并沒(méi)有很好地得以落實(shí)。

首先，相關(guān)規(guī)定比較冷門(mén)，很多連專(zhuān)業(yè)人士都未必知曉，更何況是普通大眾。其次，相關(guān)規(guī)定對(duì)大眾而言，過(guò)于專(zhuān)業(yè)或過(guò)于籠統(tǒng)，很難進(jìn)行實(shí)踐和操作。因此，大多數(shù)規(guī)定僅僅是書(shū)面上的規(guī)定，并沒(méi)有作用于人們的生活實(shí)踐中

（二）建筑節(jié)能意識(shí)薄弱

由于缺乏對(duì)建筑節(jié)能專(zhuān)業(yè)知識(shí)的了解及認(rèn)知，因此人們?cè)谏钪锌赡軙?huì)忽視建筑節(jié)能的重要性，更關(guān)注建筑的外部和內(nèi)部構(gòu)造，對(duì)于外在形式的認(rèn)可往往大于對(duì)建筑本身節(jié)能功能的認(rèn)可。基于該種購(gòu)房心理，開(kāi)發(fā)商也會(huì)將時(shí)間、金錢(qián)、人力、物力更多的花費(fèi)在裝飾、外觀等方面，而忽略房屋舒適、合理利用、人性化設(shè)計(jì)等的要求。從使用者到建造者，薄弱的節(jié)能意識(shí)是建筑節(jié)能的發(fā)展停滯不前的重要原因。

（三）建筑節(jié)能創(chuàng)新的交流平臺(tái)不健全

在任何時(shí)候，技術(shù)創(chuàng)新都是社會(huì)進(jìn)步的第一大動(dòng)力，建筑節(jié)能行業(yè)也不例外。目前，建筑節(jié)能方面的技術(shù)創(chuàng)新仍是比較薄弱的一環(huán)。我們目前仍未建立一套統(tǒng)一、完善的標(biāo)準(zhǔn)體系和評(píng)價(jià)體系，節(jié)能技術(shù)和先進(jìn)的管理模式缺乏一個(gè)統(tǒng)一的交流和結(jié)合的平臺(tái)。節(jié)能技術(shù)投入嚴(yán)重不足，節(jié)能材料的成本昂貴、推廣不足、節(jié)能理念落后等都有待進(jìn)一步的解決。

（四）政府管理機(jī)制的落后

建筑節(jié)能是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、信息化、環(huán)保、規(guī)劃等多個(gè)政府職能部門(mén)。因此建立一個(gè)行之有效的行政監(jiān)督體系顯得尤為重要，尤其是做到不相互推卸，不相互扯皮，從材料到建造，從建造到使用，每一個(gè)環(huán)節(jié)均有法可依，有章可循。但是，現(xiàn)階段政府關(guān)于建筑節(jié)能部分并沒(méi)有很好的進(jìn)行落實(shí)，很多節(jié)能的制度并沒(méi)有得到執(zhí)行。

三、對(duì)建筑節(jié)能發(fā)展的思考

（一）出臺(tái)并落實(shí)法律法規(guī)及相關(guān)政策

由于法律法規(guī)、政策規(guī)定具有滯后性，因此立法部門(mén)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定。法律法規(guī)及政策規(guī)定應(yīng)盡量規(guī)避口號(hào)式的宣傳，而是人們可以實(shí)實(shí)在在適用和落實(shí)。同時(shí)應(yīng)做好宣傳工作，新聞媒體、社區(qū)宣傳欄、公益講座等都應(yīng)該成為宣傳建筑節(jié)能相關(guān)規(guī)定的工具，只有讓大家了解進(jìn)而理解，相關(guān)的法律法規(guī)及政策規(guī)定才有意義。

（二）樹(shù)立正確的建筑節(jié)能理念

從使用者到建造者，都應(yīng)該具有綠色建筑的理念，而且這種節(jié)約理念不能僅僅停留在能源的節(jié)約上，還應(yīng)該包括土地的節(jié)約、材料的節(jié)約、設(shè)計(jì)及建造的環(huán)保性等。雖然這些將會(huì)使建設(shè)成本增加，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的使用來(lái)看，使用期內(nèi)的耗能及維護(hù)成本將會(huì)大大的降低，最終分?jǐn)偟礁魇褂媚甑某杀镜睦塾?jì)將會(huì)大大少于最初的建設(shè)費(fèi)用。

(三) 建筑節(jié)能工作中積極引進(jìn)并推廣技術(shù)創(chuàng)新

從建筑設(shè)計(jì)到建筑建造，從材料設(shè)備的選擇到安裝運(yùn)行，每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該利用技術(shù)創(chuàng)新成果。設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該根據(jù)建筑的特色選擇不同的建筑設(shè)計(jì)方案。該階段主要關(guān)注建筑造型、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式等。建造階段，更應(yīng)該關(guān)注地、材、水、能等的有機(jī)結(jié)合，新型建筑節(jié)能材料的利用，如可再生能源、太陽(yáng)能技術(shù)、水源熱泵技術(shù)等。所有因素的質(zhì)量、性能、技術(shù)都將直接影響建筑節(jié)能的實(shí)現(xiàn)。

（四）政府應(yīng)盡職盡責(zé)做好管理和監(jiān)督工作

沒(méi)有任何一個(gè)人、一個(gè)機(jī)構(gòu)、一個(gè)團(tuán)體比政府更適合或更具有威懾力，來(lái)實(shí)行建筑節(jié)能的雄心壯志了。在建筑節(jié)能方面，政府機(jī)構(gòu)首先應(yīng)摒棄過(guò)去對(duì)華麗建筑的追求，政府辦公大樓應(yīng)起到建筑節(jié)能的示范作用。在政策激勵(lì)方面，政府應(yīng)制定全國(guó)性的激勵(lì)政策，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，到材料供應(yīng)商，再到購(gòu)房者，每一個(gè)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的激勵(lì)政策，以驅(qū)動(dòng)各方節(jié)能。在監(jiān)督管理方面，應(yīng)做到賞罰分明。通過(guò)稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼、信息服務(wù)機(jī)制等多種措施通力合作，凸顯政府在建筑節(jié)能中的先鋒作用。

衣食住行，人類(lèi)不可或缺的四大要素。住，已經(jīng)成為人們最常討論的焦點(diǎn)。建筑節(jié)能的實(shí)現(xiàn)不僅僅是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，更是人類(lèi)不斷追求超越的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫曉宇，胡海強(qiáng)，關(guān)于建筑節(jié)能的現(xiàn)狀分析及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2010（5）

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；質(zhì)權(quán)

1 緒論

1.1 現(xiàn)實(shí)背景和理論背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)于住房的需求日益增加。但是由于購(gòu)房者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是弱勢(shì)的一方，房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，這里的債權(quán)人包括了銀行、施工隊(duì)等，關(guān)于商品房的抵押?jiǎn)栴}目前在我國(guó)的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)抵押會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，會(huì)損害購(gòu)房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。另外，一旦商品房無(wú)法交付，出現(xiàn)爛尾，房屋拍賣(mài)，購(gòu)房者能否優(yōu)先受償以彌補(bǔ)損失也是很大的問(wèn)題。

本文主要是通過(guò)對(duì)于《合同法》、《破產(chǎn)法》及《消費(fèi)者保護(hù)法》中涉及到的法理學(xué)問(wèn)題進(jìn)行探究。購(gòu)房者相對(duì)于其他的民事主體而言屬于弱勢(shì)群體，購(gòu)房者利益受損其背后可能是一個(gè)家庭的損失，房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}處理不好會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)隱患，勢(shì)必會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是實(shí)證分析與案例分析相結(jié)合的方式以探究在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題。文章的前半部分采用了文獻(xiàn)綜述的形式。后半部分研究方法包括了對(duì)比分析，歸納分析對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題的解決進(jìn)行總結(jié)。

1.3 研究目標(biāo)

本文的研究目標(biāo)是通過(guò)完善立法保護(hù)購(gòu)房者的利益，提高立法層級(jí)，對(duì)于購(gòu)房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購(gòu)房者的生存權(quán)能夠得到應(yīng)有的保障。

1.4 研究目的

本研究首先對(duì)于房地產(chǎn)交易過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整理，對(duì)于國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于本問(wèn)題的研究現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尤其是在預(yù)告登記制度的研究上主要對(duì)大陸法系國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)該制度的立法構(gòu)建提供依據(jù)，以保證房產(chǎn)抵押制度的體系的完整性。另外對(duì)于目前《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等在購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題上的缺位進(jìn)行研究，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的缺陷。

1.5 研究意義

本題目的研究意義首先在理論上對(duì)于房地產(chǎn)的抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行梳理，以期為今后學(xué)界對(duì)于該問(wèn)題的研究做出指引，不僅在于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也在于通過(guò)立法整治房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的亂象，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人，還涉及到貸款銀行在內(nèi)多方利益。對(duì)于抵押行為進(jìn)行規(guī)范，可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。商品房抵押?jiǎn)栴}不僅是法學(xué)界本身的問(wèn)題，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行都有著重要的意義。

2商品房抵押現(xiàn)狀及購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題分析

2.1商品房抵押現(xiàn)狀

目前商品房在建過(guò)程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而此時(shí)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)成為押品。另外還有開(kāi)發(fā)商在施工的過(guò)程中需要雇傭施工隊(duì)施工。那么就存在工程隊(duì)也需要抵押物的問(wèn)題，那么這樣一來(lái)在建的工程也就是房屋也就成了抵押對(duì)象，所以現(xiàn)在縱觀各大樓盤(pán)，我們看到近五分之一的樓盤(pán)均存在抵押?jiǎn)栴}，但是如果不到房產(chǎn)部門(mén)去查詢(xún)的話(huà)一般來(lái)講開(kāi)發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)說(shuō)明的，但是后續(xù)就會(huì)存在很大的隱患，購(gòu)房者的權(quán)利會(huì)因此受到損害。另外一點(diǎn)，很多開(kāi)發(fā)商是無(wú)照經(jīng)營(yíng)就是在沒(méi)有獲得房屋銷(xiāo)售許可的情況下就開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)房屋，這個(gè)時(shí)候，甚至無(wú)法與購(gòu)房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協(xié)議，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是期房，那么這樣一來(lái)對(duì)于購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，這些購(gòu)房者接受了目前不能簽訂合同的事實(shí)，更不會(huì)去主動(dòng)查詢(xún)?cè)撋唐贩康牡盅呵闆r，開(kāi)發(fā)商往往以低價(jià)為誘餌引誘消費(fèi)者購(gòu)房，購(gòu)房者很有可能在沒(méi)有意識(shí)的情況下就買(mǎi)到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實(shí)際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產(chǎn)抵押存在的問(wèn)題。

2.2 購(gòu)房者利益保護(hù)中存在的主要問(wèn)題及影響

2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導(dǎo)致的無(wú)法優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題

房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，一般會(huì)牽扯到很多人的利益，其中的關(guān)系比較復(fù)雜，法律關(guān)系主體相互之間會(huì)有利益牽扯。除了有房地產(chǎn)的抵押人、抵押權(quán)人，一般還會(huì)有債權(quán)人，有時(shí)還會(huì)有多名債權(quán)人。有的抵押人為了周轉(zhuǎn)資金，還會(huì)在一套房產(chǎn)上進(jìn)行多次抵押，產(chǎn)生了抵押權(quán)優(yōu)先問(wèn)題。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)物權(quán)所有人應(yīng)該把房產(chǎn)抵押情況如實(shí)的反饋給買(mǎi)受人，在誠(chéng)實(shí)守信的原則下完成商品房的買(mǎi)賣(mài)交易，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。而且商品房所有人在進(jìn)行房屋交易時(shí)，應(yīng)及時(shí)的把有關(guān)情況向抵押權(quán)人溝通，如果沒(méi)有及時(shí)的解除抵押權(quán)，商品房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果商品房買(mǎi)賣(mài)雙方都堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信原則，則在交易過(guò)程中一般會(huì)比較順利，不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的法律問(wèn)題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會(huì)產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律關(guān)系，一些買(mǎi)受方或者抵押權(quán)人也會(huì)因此造成很大的財(cái)產(chǎn)損失。所以如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋上存在權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下其辦理房產(chǎn)證就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商難以為繼，法院勢(shì)必會(huì)拍賣(mài)房產(chǎn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。但是是否能夠得到優(yōu)先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產(chǎn)如果拍賣(mài)實(shí)際上債權(quán)人有三方，一方是債權(quán)人、一方購(gòu)房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先清償了在先的債權(quán)人，那么對(duì)于在后的債權(quán)人很有可能無(wú)法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會(huì)預(yù)先審查好該房屋所有權(quán)人的資質(zhì)。拍賣(mài)所得價(jià)款會(huì)優(yōu)先給購(gòu)房人。但是如果抵押給其他債權(quán)人，這兩個(gè)債權(quán)人之間的關(guān)系就是同等的。這其中優(yōu)先清償?shù)闹黧w就不確定了。購(gòu)房者很有可能因此利益受到損害，所以說(shuō)保證購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)是必要的。

2.2.2抵押登記還存在不統(tǒng)一的問(wèn)題

關(guān)于抵押登記，我國(guó)關(guān)于抵押登記的規(guī)定并不完善，對(duì)于房地產(chǎn)的抵押登記只是在民事立法上有所規(guī)定，并沒(méi)有上升到行政立法的高度。這就會(huì)導(dǎo)致商品房的抵押狀況出現(xiàn)漏洞，有一些該登記的事項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)行登記。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記權(quán)屬證書(shū)都不統(tǒng)一的格局。而且在流程上進(jìn)行抵押登記需要的時(shí)間長(zhǎng),行政審批效率低。時(shí)間的拖延對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都帶來(lái)了一定的變化因素和因此造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3存在拖欠工程款導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者出于自身居住的需要購(gòu)買(mǎi)房屋，其一定不希望所購(gòu)買(mǎi)房屋在權(quán)屬問(wèn)題上存在爭(zhēng)議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現(xiàn)購(gòu)房者的利益得不到實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，但是如果其買(mǎi)到的房屋正是已經(jīng)抵押出去的，就有權(quán)益被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)。其中，拖欠建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押帶來(lái)旳法律風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法按時(shí)交付房屋，那么法院會(huì)通過(guò)拍賣(mài)的方式將房產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款償付債權(quán)人，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房人未必能夠獲得優(yōu)先受償。《合同法》第二百八十六條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”那么如果優(yōu)先清償了拖欠的工程價(jià)款，有可能導(dǎo)致剩余的拍賣(mài)款不足以清償購(gòu)房人。這樣一來(lái)我們發(fā)現(xiàn)一旦開(kāi)發(fā)商的房屋拍賣(mài)。最先得到受償?shù)氖枪こ坛邪剑疫@是一項(xiàng)法定的權(quán)利。

3  購(gòu)房者利益保護(hù)問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析

3.1 法律意識(shí)淡薄，對(duì)房產(chǎn)抵押不了解

對(duì)房地產(chǎn)抵押登記制度還不夠重視。我們?nèi)绻陨唐贩繉?duì)外提供擔(dān)保就要對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記，因?yàn)閷?duì)于不動(dòng)產(chǎn)我國(guó)實(shí)行的是登記生效主義，也就是說(shuō)登記是抵押權(quán)生效的必經(jīng)程序，所以我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候一定要到房產(chǎn)局去查詢(xún)?cè)摲课菔欠褚呀?jīng)抵押出去以及權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，因?yàn)槲唇?jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。但是實(shí)際的生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候沒(méi)有注意該房產(chǎn)是否被抵押出去，進(jìn)而到最后出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。有的對(duì)房地產(chǎn)抵押的限制還不清楚。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護(hù)了抵押雙方的切身利益，維護(hù)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的秩序。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規(guī)，在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，都要嚴(yán)格遵循上述兩部法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)抵押不是隨心所欲的進(jìn)行，要嚴(yán)格的受它們的限制和約束。比如對(duì)于劃撥的土地就有特殊的額規(guī)定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場(chǎng)進(jìn)行交易，所以在劃撥土地上建立的房產(chǎn)也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質(zhì)的使用權(quán)，也不能任意進(jìn)行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。我們?cè)诒疚闹兴接懙氖菍?duì)商品房進(jìn)行抵押，對(duì)商品房抵押的限制目前來(lái)看是比較少的，所以在實(shí)踐當(dāng)中易于操作。正是因?yàn)樯唐贩康盅菏浅Ｒ?jiàn)的，所以相伴而生的也是一系列的問(wèn)題。

3.2《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)不明確

歐美國(guó)家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題的立法目前來(lái)看是有欠缺的。在很多問(wèn)題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題上很難有相應(yīng)的法律去對(duì)應(yīng)。司法實(shí)踐中存在很多的問(wèn)題。雖然國(guó)家有關(guān)部門(mén)和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購(gòu)房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問(wèn)題仍然沒(méi)有得以很好地解決，很多配套制度還沒(méi)有及時(shí)跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對(duì)因情勢(shì)變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)還存在爭(zhēng)議。

可見(jiàn)，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實(shí)際操作過(guò)程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅(jiān)持維護(hù)公平正義的過(guò)程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購(gòu)房者利益保護(hù)得不面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實(shí)踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。但是購(gòu)房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問(wèn)題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購(gòu)房者權(quán)利與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，05年對(duì)于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購(gòu)房者以?xún)?yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋?zhuān)覈?guó)目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近60%，城市中商品房抵押和購(gòu)房者比比皆是，司法解釋對(duì)于購(gòu)房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級(jí)顯然是不高的。在司法實(shí)踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，勢(shì)必有權(quán)人申請(qǐng)?jiān)撈髽I(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來(lái)看，購(gòu)房者所享有的權(quán)利實(shí)際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說(shuō)在銀行和購(gòu)房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的債權(quán)，那么購(gòu)房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。

既然要在破產(chǎn)程序中賦予購(gòu)房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時(shí)債權(quán)人是銀行，購(gòu)房者就處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，在兩個(gè)債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會(huì)給法官造成困擾。在沒(méi)有明確法律依據(jù)的情況下，就使購(gòu)房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足的，其從法理角度對(duì)于普通債權(quán)尚無(wú)優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時(shí)候購(gòu)房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。

3.3 缺乏明確的預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對(duì)限制他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的保全效力，但是在實(shí)際的實(shí)踐中并沒(méi)有得到較好的利用。這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源在于我國(guó)的預(yù)告登記制度不完善，比如開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋之前未取得銷(xiāo)售許可，而此時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋是無(wú)法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時(shí)候如果出現(xiàn)一房多賣(mài)或者是開(kāi)發(fā)商的房屋被抵押出去的情形，購(gòu)房者是無(wú)能為力的，因?yàn)槠洳](méi)有經(jīng)過(guò)法定的公示程序，司法實(shí)踐中由于購(gòu)房者的法律意識(shí)淡薄，其買(mǎi)到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒(méi)有意識(shí)到需要通過(guò)法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險(xiǎn)。一旦這個(gè)階段，開(kāi)放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者本身的保障。但是如果沒(méi)有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。

3.4《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購(gòu)房者主體范圍規(guī)定不明

另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題的根源就在于我們國(guó)家沒(méi)有從基本法的層面明確保障購(gòu)房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)只是散見(jiàn)于司法解釋中，沒(méi)有上升到基本法的高度。實(shí)際上，購(gòu)房者是屬于消費(fèi)者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中沒(méi)有針對(duì)購(gòu)房者的特殊規(guī)定，但實(shí)際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們?cè)诮窈笠獙?duì)《消法》進(jìn)行完善。

從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對(duì)享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)房者的規(guī)定來(lái)看，關(guān)于“支付全部購(gòu)房款”這一條件是不存在爭(zhēng)議的，但“支付大部分購(gòu)房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際上也沒(méi)有進(jìn)行區(qū)分。因?yàn)樽匀蝗速?gòu)房和法人購(gòu)房其本質(zhì)是不同的。自然人抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購(gòu)買(mǎi)房屋。我們憲法中強(qiáng)調(diào)對(duì)人權(quán)的保障，其中最為重要的就是其中的生存權(quán)。所以如果是自然人購(gòu)房，即使有貸款，仍然應(yīng)當(dāng)確保其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，滿(mǎn)足什么樣的條件才能成為享有優(yōu)先權(quán)的購(gòu)房者尚無(wú)明確的規(guī)定，該款規(guī)定明顯是沒(méi)有確數(shù)的。沒(méi)有規(guī)定一個(gè)合理的數(shù)值。這樣一來(lái)司法實(shí)踐會(huì)產(chǎn)生困難。另外關(guān)于購(gòu)房者范圍的規(guī)定僅僅存在于司法解釋當(dāng)中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產(chǎn)法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項(xiàng)。

4 完善購(gòu)房者利益保護(hù)的對(duì)策思考

4.1重視房產(chǎn)抵押和購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)的法治宣傳

恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經(jīng)常從對(duì)方把個(gè)別人物和成批的成員爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，而在于影響還沒(méi)有卷入運(yùn)動(dòng)的廣大群眾。”恩格斯的這句話(huà)給學(xué)生的啟發(fā)是：房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)法律糾紛解決如果只是停留在爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人范圍內(nèi)，還是缺少?gòu)V泛的影響力。只有運(yùn)用文化的思維和方式，使得購(gòu)房者利益保護(hù)的法律法規(guī)在社會(huì)上產(chǎn)生共鳴，才會(huì)產(chǎn)生定紛止?fàn)幍牧己眯Ч陀绊懥ΑＲ环矫媸菍①?gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律融入社會(huì)主義法治文化中。對(duì)其功能與作用發(fā)揮進(jìn)行積極反思。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。借助法治文化的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，逐步做好購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律的推介，增強(qiáng)傳播效果和影響力。

另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當(dāng)事人雙方的真實(shí)表現(xiàn)，可以源源不斷地為購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律傳播提供生動(dòng)的內(nèi)容和廣泛的影響力。法院審判機(jī)關(guān)與法官所進(jìn)行的購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生積極的法治文化傳播效果，應(yīng)不斷加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范工作人員行為，有目的、有作為地進(jìn)行房產(chǎn)抵押與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛化解的法治傳播。承包方、發(fā)包方等參加購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛活動(dòng)的過(guò)程，也是接受相關(guān)法治教育的過(guò)程，并且會(huì)把自己所接受的內(nèi)容擴(kuò)散至更大的空間。應(yīng)重視參與購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛的每一位當(dāng)事人，妥善解決好他們關(guān)心的問(wèn)題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。

4.2 強(qiáng)化對(duì)預(yù)售品商品房情況的主動(dòng)告知義務(wù)

由于預(yù)售的商品房尚處在建狀態(tài)，購(gòu)房者只能憑開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳來(lái)了解商品房的大致情況。如果是購(gòu)買(mǎi)之后抵押出去在所不問(wèn)，如果是購(gòu)房之前房屋上就存在抵押的情況，無(wú)論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊(duì)，均是應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房者的事項(xiàng)。現(xiàn)在很多售樓員為了賣(mài)房子故意隱瞞抵押事實(shí)，后續(xù)因?yàn)榉课荼坏盅撼鋈ィ瑫?huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，如已經(jīng)設(shè)立抵押，開(kāi)發(fā)商也必須如實(shí)告知，如果隱瞞不告，或者告知實(shí)，應(yīng)承擔(dān)欺詐或者違約責(zé)任。另外，我們的相關(guān)房產(chǎn)登記部門(mén)也應(yīng)做好抵押登記，公開(kāi)抵押信息。政府部門(mén)對(duì)于售樓過(guò)程中對(duì)購(gòu)房者有所隱瞞的開(kāi)發(fā)商予以相應(yīng)的行政處罰。另外從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的角度，開(kāi)發(fā)商及其相關(guān)的銷(xiāo)售人員也應(yīng)當(dāng)確立起如實(shí)告知的義務(wù)。

此外，地方政府的住建、規(guī)劃等部門(mén)對(duì)建設(shè)工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據(jù)，對(duì)一些法律不好規(guī)范的死角，地方政府部門(mén)的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強(qiáng)和地方政府的法律合作，法院應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)與地方政府工程建設(shè)管理部門(mén)的交流與協(xié)作，充分發(fā)揮政府有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)、調(diào)解功能以及地方專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)法院法律訴訟解決機(jī)制與地方協(xié)商調(diào)解機(jī)制的有效銜接，從整體上推進(jìn)法院審判機(jī)構(gòu)和地方政府合作部門(mén)聯(lián)動(dòng)，形成工作合力，共同推進(jìn)建設(shè)工程合同解除矛盾化解，促進(jìn)社會(huì)和諧。建立聯(lián)席會(huì)議制度。法院應(yīng)與地方有關(guān)機(jī)關(guān)定期召開(kāi)聯(lián)系會(huì)議，加強(qiáng)溝通，探討完善建設(shè)工程合同解除處理相關(guān)配套工作機(jī)制，解決合作中的難點(diǎn)問(wèn)題，提高聯(lián)合效率；建立支持調(diào)解制度。法院和政府雙方應(yīng)在保障合同當(dāng)事人各方權(quán)益的前提下，聯(lián)合出臺(tái)鼓勵(lì)政府部門(mén)、仲裁機(jī)構(gòu)、法院支持調(diào)解的方法措施，加強(qiáng)地方政府調(diào)解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強(qiáng)雙方證據(jù)的保護(hù)審查，避免重復(fù)調(diào)解，節(jié)約法律資源。

4.3 優(yōu)化購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)的順位

所以作者認(rèn)為，如果在房屋出售之前就已經(jīng)存在抵押的，那么購(gòu)房者買(mǎi)到房屋后應(yīng)學(xué)會(huì)如何理性的去應(yīng)對(duì)，若房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)設(shè)立了建設(shè)工程抵押權(quán)后又將房屋出售的，如果房地產(chǎn)企業(yè)告知抵押權(quán)人出售行為，并得到其同意的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)人或者提存。如果將取得的購(gòu)房款用于清償?shù)盅簷?quán)，則抵押權(quán)消滅，與購(gòu)房者權(quán)利之間便無(wú)沖突產(chǎn)生。但是，實(shí)踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無(wú)效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購(gòu)房者屬于善意第三人時(shí)，雖然處分行為無(wú)效，但購(gòu)房者可以要求返還購(gòu)房款并支付利息。因?yàn)閮烧咧g的協(xié)議是有效的。我們國(guó)家對(duì)于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購(gòu)房者可以就該購(gòu)房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購(gòu)房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說(shuō)債權(quán)能否得到清償還要看購(gòu)房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡(jiǎn)潔的方法就是對(duì)該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對(duì)待善意購(gòu)房人和惡意購(gòu)房人以尋求和《合同法》相一致。但是實(shí)際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購(gòu)房者的利益。

4.4 健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋

我國(guó)合同法自施行以來(lái)，購(gòu)房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問(wèn)題。立法上的滯后不僅會(huì)造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購(gòu)房者利益保護(hù)的無(wú)序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者利益保護(hù)法律活動(dòng)發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。

為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時(shí)有效的解決購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購(gòu)房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從性質(zhì)上說(shuō)，購(gòu)房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過(guò)程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說(shuō)、引導(dǎo)甚至在某些問(wèn)題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過(guò)程完全不同。因此，不能簡(jiǎn)單地把購(gòu)房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來(lái)處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺(tái)司法解釋?zhuān)苊怆p方當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)法律的理解不同各執(zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時(shí)法律適用中的難題。

篇9

一、投資產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)

投資產(chǎn)權(quán)式酒店具有眾多優(yōu)勢(shì)，與投資傳統(tǒng)酒店或者傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)別是：1.擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可自由買(mǎi)賣(mài)；2.委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，方便省心；3.有固定的回報(bào)，業(yè)主收入穩(wěn)定；4.享受一定的免費(fèi)入住權(quán)或者酒店消費(fèi)卡等星級(jí)酒店才有的服務(wù)。

二、投資產(chǎn)權(quán)式酒店存在的幾個(gè)問(wèn)題

1.價(jià)格偏高。目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般售價(jià)20 萬(wàn)元到 40 萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8000 美元計(jì)算，相當(dāng)于首付人民幣6萬(wàn)多元。

2.受限頗多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主只能在每年固定的時(shí)間使用一段時(shí)間的分時(shí)度假期，缺乏靈活性。

3.使用期短。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限為40年，而住宅用地的使用年限是70年，也就是說(shuō)，用較高的價(jià)格買(mǎi)來(lái)的卻只有40年的使用權(quán)。

4.發(fā)展無(wú)序。開(kāi)發(fā)商盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，導(dǎo)致資金不足；前期大力炒作，后期的配套服務(wù)卻跟不上。

5.缺乏規(guī)范。目前，國(guó)家相關(guān)管理部門(mén)對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)，造成部分不法經(jīng)營(yíng)者的無(wú)序進(jìn)入，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、投資產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉及的法律關(guān)系

投資產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商與投資者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系等）。當(dāng)然，也不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。

1.房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方主要負(fù)有付款義務(wù)，賣(mài)方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)。

2.房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，就租賃期限、租金的起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿(mǎn)后的管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。

3.擔(dān)保法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，引入專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。投資者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。

4.回購(gòu)法律關(guān)系。有些開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)承諾，投資者購(gòu)房后滿(mǎn)一定年限可以按原價(jià)回售給開(kāi)發(fā)商。這其實(shí)是在雙方間形成的一種附期限條件的合同關(guān)系，只要投資者要求履行該約定，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件按原出售價(jià)回購(gòu)?fù)顿Y者所有的房屋。

5.期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。有些投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺?gòu)房屋進(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。不同城市有不同的地方性規(guī)定，具體問(wèn)題需要通過(guò)不同的法律措施才能保障合同當(dāng)事人的利益。

6.物業(yè)管理法律關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店有酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，無(wú)需另行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，但業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)或類(lèi)似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專(zhuān)項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見(jiàn)另行招商。

此外，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目還涉及按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系等法律關(guān)系。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店所涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式酒店過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。土地的規(guī)劃性質(zhì)，不僅涉及土地的使用年限問(wèn)題，還涉及土地的用途，即能否在該土地上進(jìn)行酒店開(kāi)發(fā)。另外，還要注意正在建設(shè)的酒店能否分割銷(xiāo)售，客房能否取得完全產(chǎn)權(quán)。

2.商品房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為主體不合格以及內(nèi)容不合法等。

3. 購(gòu)房人拒絕將客房交付給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或中途要求更換酒店管理公司的風(fēng)險(xiǎn)。由于委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同，而酒店必須整體經(jīng)營(yíng)，如果個(gè)別購(gòu)房人解除委托合同，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)者或其他業(yè)主而言，將會(huì)給酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)種種干擾和不便（例如各種費(fèi)用的分?jǐn)偤褪杖∫约肮灿性O(shè)施的維護(hù)和維修等）。

針對(duì)以上法律關(guān)系，提出如下幾點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

1.嚴(yán)格依法建造。開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)證件與房屋銷(xiāo)售文件（即“五證”），保證其與購(gòu)房人和酒店管理公司所要簽訂的合同建立在合法的基礎(chǔ)之上。

2.用合同保障權(quán)益。開(kāi)發(fā)商在主管部門(mén)示范文本的基礎(chǔ)上與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并簽訂與投資模式相適應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)范各自的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定房款付款方式，明晰酒店配套設(shè)施的權(quán)屬，明確個(gè)人投資者同意將客房交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但應(yīng)避免以開(kāi)發(fā)商的名義使用售后包租、固定回報(bào)及類(lèi)似表達(dá)方式的約定。另外，開(kāi)發(fā)商在與個(gè)體購(gòu)房人簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)就管理模式、維護(hù)資金、投資回報(bào)等問(wèn)題進(jìn)行明確說(shuō)明，以消除個(gè)體購(gòu)房人的誤解，避免欺詐行為的發(fā)生。

3.簽訂委托管理合同。合同中應(yīng)明確約定管理期限、雙方的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)交付與維護(hù)、酒店開(kāi)業(yè)和物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件、合同解除和終止的條件、違約責(zé)任等條款。通過(guò)前述條款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)努力達(dá)到如下目標(biāo)：避免管理公司中途輕易解除管理合同，同時(shí)確保開(kāi)發(fā)商擁有在一定條件下更換管理公司的權(quán)利。但如果管理公司是開(kāi)發(fā)商自己的關(guān)聯(lián)公司，則應(yīng)注意防止購(gòu)房人（或其善意受讓人）中途要求撤銷(xiāo)委托管理或要求更換酒店管理公司。

4.及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主規(guī)約，防止個(gè)別購(gòu)房人拒絕將客房交由酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)或拒絕履行其約定或法定義務(wù)，從而影響酒店的統(tǒng)一管理。業(yè)主大會(huì)決議或業(yè)主規(guī)約應(yīng)當(dāng)明確約定，購(gòu)房人應(yīng)按照酒店管理合同的約定，履行支付維護(hù)資金、購(gòu)買(mǎi)相關(guān)保險(xiǎn)以及出具相關(guān)授權(quán)等義務(wù)；業(yè)主不得隨意終止或解除酒店管理合同，否則須承擔(dān)相應(yīng)的違約或賠償責(zé)任，以彌補(bǔ)受損方的損失。

5.謹(jǐn)慎訂立回購(gòu)條款。開(kāi)發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷(xiāo)售時(shí)承諾投資者購(gòu)房后滿(mǎn)一定年限，可以以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)將所購(gòu)房屋回售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商保證回購(gòu)。開(kāi)發(fā)商在訂立回購(gòu)條款時(shí)要充分考慮自己的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，避免在一定年限后遭遇回購(gòu)的困境。

篇10

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資信托 地產(chǎn)公司 融資

作者簡(jiǎn)介：馬驍宇，人民法院出版社。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度現(xiàn)狀

目前，我國(guó)并未針對(duì)房地產(chǎn)投資信托出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)立法，我國(guó)的法律中涉及房地產(chǎn)信托的相關(guān)條文可以說(shuō)是遍布于各個(gè)部門(mén)法當(dāng)中，例如信托法、證券法等部門(mén)法。

其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門(mén)法中尋得蹤跡。

有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法通常散見(jiàn)于我國(guó)的《土地管理法及其實(shí)施條例》、《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等。

證券領(lǐng)域的立法則主要被規(guī)定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門(mén)法當(dāng)中。其中涉及房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)主要有：

1.在我國(guó)信托界，《信托法》可以說(shuō)是母法，同時(shí)它也是針對(duì)信托領(lǐng)域的其他問(wèn)題制定相關(guān)法律法規(guī)的前提和根據(jù)。這部法律對(duì)信托的定義、信托財(cái)產(chǎn)的范圍、經(jīng)營(yíng)原則以及各當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等均做出了一般性的規(guī)定。

2.《信托公司管理辦法》詳細(xì)規(guī)定了如何稱(chēng)呼信托公司、如何管理信托公司的注冊(cè)資本、可以從事哪些業(yè)務(wù)、內(nèi)部架構(gòu)與管理體制、如何確定關(guān)聯(lián)交易、如何劃定誰(shuí)是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了極大壓縮，注重對(duì)信托公司信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和發(fā)展，同時(shí)針對(duì)信托公司的注冊(cè)資本體制實(shí)施了大幅改革，在具體管理方法上，對(duì)其采取不同情況不同對(duì)待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場(chǎng)上，對(duì)信托公司究竟應(yīng)該承擔(dān)哪些具體職責(zé)進(jìn)行了明確，同時(shí)還創(chuàng)設(shè)了“受益人大會(huì)”這一新的法律概念。出來(lái)上述這些內(nèi)容以外，該辦法在監(jiān)管方面還進(jìn)行了大膽地創(chuàng)新。

3.《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，它的主要內(nèi)容就是對(duì)信托領(lǐng)域的實(shí)務(wù)操作作出明確規(guī)定，對(duì)集合資金信托計(jì)劃的定義、信托計(jì)劃的設(shè)立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對(duì)風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)、簽訂信托合同的具體事宜、如何對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關(guān)報(bào)表、受益人大會(huì)由哪些人構(gòu)成以及如何形成決議等內(nèi)容。該辦法還對(duì)委托人進(jìn)行了精確限定，同時(shí)嚴(yán)格劃定了自然人的數(shù)量，但是機(jī)構(gòu)投資者除外。

4.《信托公司治理指引》規(guī)定信托公司應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況，合理優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優(yōu)秀的投資伙伴，引入專(zhuān)業(yè)的管理精英。該指引同時(shí)還針對(duì)信托公司的內(nèi)部管理機(jī)關(guān)及各地的政府監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)做出了詳細(xì)規(guī)定，其核心要義就是要求上述管理機(jī)關(guān)在對(duì)信托公司實(shí)施監(jiān)管時(shí)要切實(shí)做到一切從實(shí)際出發(fā)，用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，特殊情況特殊對(duì)待，逐步擴(kuò)大監(jiān)管范圍，積極引導(dǎo)信托公司實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。

5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規(guī)范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進(jìn)行披露。投資公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、統(tǒng)計(jì)報(bào)告、賬目明細(xì)等內(nèi)容均應(yīng)被寫(xiě)入公司的年度總結(jié)，同時(shí)，若上述事項(xiàng)屬于臨時(shí)重大事項(xiàng)，也應(yīng)作出總結(jié)。

6.《證券法》的內(nèi)容主要由何為證券、如何發(fā)行證券、證券如何進(jìn)行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對(duì)上市公司進(jìn)行收購(gòu)。

7.《證券投資基金法》內(nèi)容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進(jìn)行運(yùn)作、基金所有人有哪些權(quán)利等。

8.《公司法》，顧名思義，它主要調(diào)整的是公司內(nèi)部的法律關(guān)系，這種法律約束力同樣適用于信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)部法律關(guān)系。公司型信托機(jī)構(gòu)從出生到死亡也需要遵循公司法的相關(guān)規(guī)定。除此以外，我國(guó)新修訂的公司法打破了舊法對(duì)公司對(duì)外進(jìn)行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展鋪平了道路。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度不足

（一）組織形式方面的法律缺位

信托投資公司集中加入信托計(jì)劃的信托資金，組合方式運(yùn)用股權(quán)投資和債權(quán)投資，融資于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；信托貸款合同和信托投資協(xié)議將由信托投資公司和開(kāi)發(fā)商同時(shí)進(jìn)行簽訂，并為開(kāi)發(fā)商償還貸款和開(kāi)發(fā)商股東回購(gòu)股權(quán)合法的擔(dān)保方案設(shè)定出來(lái)。盡管這些法律法規(guī)具體規(guī)定了信托，但是很多不同之處存在于房地產(chǎn)投資信托和信托之間，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)還是應(yīng)當(dāng)制定出來(lái)的，只有這樣才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。

依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)體現(xiàn)出下列特征，即公開(kāi)籌集性、相對(duì)封閉性等。房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)仍舊處于初級(jí)階段，基金制度在進(jìn)行架構(gòu)時(shí)的核心要義就是如何才能做到切實(shí)維護(hù)投資人的合法權(quán)益。依據(jù)以前相關(guān)法律的規(guī)定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬(wàn)元以上。這就決定了信托投資規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)只能在特定的范圍內(nèi)進(jìn)行募集。而根據(jù)新修訂的相關(guān)法律之規(guī)定，在單獨(dú)的信托計(jì)劃中，自然人的數(shù)量上限為五十人，而合乎標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資人的數(shù)量自由。新法的這種規(guī)定極大拓展了信托計(jì)劃的規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資信托可以更加充分地發(fā)揮其自身流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，彼此之間時(shí)刻能夠感受到對(duì)方所帶來(lái)的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務(wù)質(zhì)量，以期能夠占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內(nèi)部具有更加健全的治理結(jié)構(gòu)，這就有助于投資人對(duì)基金管理人的管理行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。與信托型房地產(chǎn)投資信托不同，公司型房地產(chǎn)投資信托并未授予管理人以全權(quán)，取而代之的是部分授權(quán)的監(jiān)管模式，具體來(lái)說(shuō)就是投資人與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層實(shí)行遞進(jìn)式的部分授權(quán)。房地產(chǎn)投資信托采取何種運(yùn)營(yíng)方式取決于該公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀如何，而上述兩種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資信托，公司型的運(yùn)營(yíng)情況要明顯超過(guò)信托型。 但是，新法對(duì)舊法所進(jìn)行的調(diào)整看起來(lái)似乎依舊沒(méi)能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問(wèn)題上所作出的調(diào)整，將投資人的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定得有些過(guò)高，這無(wú)形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產(chǎn)投資信托制度發(fā)展的初衷背道而馳。另外，有關(guān)哪些委托人可以成為受益人的規(guī)定也偏離了信托領(lǐng)域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關(guān)規(guī)定無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。

（二）業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面的法律缺位

盡管我國(guó)當(dāng)下針對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行的是類(lèi)似計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，法律保障已經(jīng)一定程度的具備了，但是這些法規(guī)還沒(méi)有完全滿(mǎn)足對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的要求。根據(jù)我國(guó)信托投資領(lǐng)域的相關(guān)立法的規(guī)定，只有在信托合同的份數(shù)不超過(guò)兩百份，且每份不低于5萬(wàn)元金額的情況下，信托投資公司才有權(quán)利對(duì)信托資金進(jìn)行集合地處置。這條規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)投資信托的融資規(guī)模進(jìn)行了大大的限制，也把較大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開(kāi)的公共媒體營(yíng)銷(xiāo)宣傳的規(guī)定，把房地產(chǎn)投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。

我們應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域因產(chǎn)權(quán)而提起的民事訴訟頻發(fā)。刨根問(wèn)題，我們可以發(fā)現(xiàn)兩方面的原因，這其中歷史因素固然應(yīng)考慮進(jìn)來(lái)，但我們應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注的是我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，那就是我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)的立法規(guī)制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內(nèi)容我們可以看出，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，信托業(yè)在其國(guó)內(nèi)早已發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立且成熟的行業(yè)，這一行業(yè)投資對(duì)象主要是面向那些相對(duì)發(fā)展完善的物業(yè)，因?yàn)橹挥幸运鼈優(yōu)橥顿Y對(duì)象，房地產(chǎn)投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業(yè)產(chǎn)權(quán)應(yīng)確定和完備。然而，反觀我國(guó)目前的現(xiàn)狀，若想滿(mǎn)足上述要求其難度可想而知，退一萬(wàn)步講，即便信托業(yè)在我國(guó)創(chuàng)建成功，但那也無(wú)法解決我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)壓根兒就不曾獲得其所開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲得一個(gè)相對(duì)安全可靠的資金來(lái)源的前提條件就是他們應(yīng)當(dāng)是所開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的所有權(quán)人。然而，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情卻是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在完成對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用后，通常是將其產(chǎn)權(quán)分割為數(shù)份并同時(shí)面向社會(huì)不特定的購(gòu)房者進(jìn)行發(fā)售，這就使得每一個(gè)買(mǎi)房者都擁有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，房地產(chǎn)商如果想以其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)外募集資本，囿于其自身所持有的產(chǎn)權(quán)狀況而難以在證券市場(chǎng)上獲得立足之地。

綜上所述，我們可以看出信托財(cái)產(chǎn)及其投入市場(chǎng)的方向作為房地產(chǎn)投資信托中的重要內(nèi)容，它往往與產(chǎn)權(quán)及其孳生的其他權(quán)利密切相關(guān)，在產(chǎn)權(quán)無(wú)法確定的場(chǎng)合，房地產(chǎn)投資信托也只會(huì)是一紙空談。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產(chǎn)投資信托的發(fā)行主體僅局限于信托投資公司，這就無(wú)形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規(guī)定違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，使得房地產(chǎn)界的某些本來(lái)具有相關(guān)資質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)無(wú)法涉足到房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域。很明顯，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)明確授權(quán)給那些具備相應(yīng)條件的金融機(jī)構(gòu)，讓他們可以作為適格的發(fā)起人參與到信托當(dāng)中。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度的完善

（一）在房地產(chǎn)法中完善對(duì)房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制

要完善我國(guó)房地產(chǎn)法律制度，首先應(yīng)該考慮，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出明確規(guī)定。該制度涉及信托財(cái)產(chǎn)、投資方向等房地產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)權(quán)利，因此立法上需要界定產(chǎn)權(quán)歸屬，不具備清晰的產(chǎn)權(quán)，信托根本無(wú)法進(jìn)行。包括申報(bào)主體、受理機(jī)關(guān)、程序等有關(guān)信托的登記的規(guī)定，可以參考日本相關(guān)法律，立法中設(shè)定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，這樣才能落實(shí)《信托法》中信托登記的規(guī)定。我國(guó)出臺(tái)的土地管理法規(guī)，為土地使用制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定前進(jìn)，提供了強(qiáng)有力的立法保障。《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月實(shí)施，該法是指引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易管理的一部基礎(chǔ)性法律，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地、交易以及權(quán)屬登記管理等方面作出全面的規(guī)定。可以看到，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)正在日趨完善。我們還應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的范圍，增加信托財(cái)產(chǎn)種類(lèi)的發(fā)展。

（二）在證券法中完善對(duì)房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制

縱觀我國(guó)證券法律制度方面，應(yīng)當(dāng)將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發(fā)行、轉(zhuǎn)讓能提高其流通性，這種做法無(wú)疑與國(guó)際接軌。通過(guò)前文分析我們可以看出，在其他國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，又可以滿(mǎn)足投資保值、增資的需求。現(xiàn)如今，受益憑證我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國(guó)家和地區(qū)，證券含有信托受益憑證，比如在美國(guó)，證券法以及最高法院的司法解釋?zhuān)园堰@類(lèi)受益憑證界定為證券。由此說(shuō)明，在我國(guó)《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。