獨立式住宅設計案例范文
時間：2023-07-13 17:32:26
導語：如何才能寫好一篇獨立式住宅設計案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：集合住宅；獨立住宅；生態性住宅
中圖分類號：C913 文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2011）32-0282-01
最近在網上看到很多帖子，有人說“獨立式住宅的春天來了”，也有人說“獨立式住宅的夢想應該破滅，集合住宅是住宅的必選”。獨立式住宅與集合住宅之爭必然的出現了. 眾所周知獨立式住宅的審批手續是繁瑣艱難的，住宅的價格又非常之高。審批通過，也被人們所購買就說明它迎合了人們的需求和審美態度，更確切的說它道出了人們內心真正的渴望。所謂的獨立式住宅是指獨門獨戶的獨棟住宅，包括較經濟的“小獨棟”和相對豪華的別墅。與之相對的是集合住宅.
獨立式住宅的繁榮是由很多原因的促使，尤其是近年來我國經濟發展很快，人們財富的積累的速度也是相當快的。中國的富人和中產階級的人數不斷增長。伴隨著財富的積累而來的是環境的惡化，空氣污染、噪音污染等一系列的環境問題，使得人們想要去一個環境優雅、空氣清新的地方居住。像上海九間堂別墅每一個別墅都有一個面積很大的庭院，空氣清新,環境優美。集合住宅以高容積率、相對價格偏低被人們所選擇，也是官方支持的住宅形式。但是空間相對的閉合，與自然環境的缺乏交流，兩者的缺點都很明顯，優點又是勢力相當，競爭也拉開序幕。
那么，獨立式住宅與集合住宅誰贏誰輸，爭得是什么，人們想要的住宅又是什么形式？在我看來爭得是環境，外界的自然環境和周圍的居住環境，也就是居住的生態性。獨立式住宅與集合住宅爭得不是面積，現在的集合住宅面積也不小。人的使用面積畢竟是有限的，在滿足人們最大的使用面積之后，面積不再是人們考慮的最重要的因素。至于精美的裝修更不是爭得內容，功能合理才是 首位的，再者任何住宅都可以有精美的裝修。所以說環境才是決勝的關鍵。人們喜愛獨立式住宅是因為它周圍環境優美，綠地環繞，私密性和開放性達到統一。周邊的環境比較安靜，遠離城市的喧囂。不喜歡集合住宅的原因則相反。對于獨立式住宅人們是喜歡卻選擇不起，對于集合式住宅是不得不選擇。
有沒有一種形式是可以兼容兩者的呢？既然爭的是環境，那么有沒有一種住宅形式是可以與自然環境交流、容積率高且價格適中。最近我在做一個住宅案例的解析，我想這個建筑可以給我們一個滿意的答案。那就是日本建筑師妹島和世的大倉山生態集合住宅。
大倉山集合住宅位于神奈川縣橫濱市北港區。在日本土地的珍貴程度和人口密集程度可想而知。方案的層高和建筑外輪廓都受到城市規劃的限制。在500平米的土地上設計出9戶面積為50平方米的集合住宅是不難的。但是在妹島和世心里有一個完美集合住宅的理念。她想要建筑物內的每戶人家都有一個滿意的庭院，可以與自然融合享受戶外的生活。
在大倉山集合住宅不僅僅是人與自然環境融合，人與人的關系也有了融合。無論是獨立式住宅還是集合式住宅都有個共同的缺點就是缺乏鄰里關系。集合式住宅本身就是一個閉合的空間，鄰居之間很少有交集。獨立式住宅建筑之間一般相隔很遠，去另一個別墅步行是不行的，交通工具只能是汽車，鄰里關系也是很淡。在大倉山集合住宅里生活的人們是有交集的。九個住戶的入口都在一樓，庭院中不只有你還有別的鄰居，人與人之間的交流就會變多。
在中國的城市獨立式住宅的發展空間是受限制的。它受到土地、人口、經濟等很多原因的限制，中國的國情在很長一段時間內是不可能改變的.集合住宅是可以發展下去的，但是以現在的形式發展下去只會讓矛盾越來越尖銳，必須要需找另一種發展方式。而一種具有生態性的大倉山集合住宅可以為我們提供一些經驗，生態性的集合住宅也許會成為主流的住宅形式。
近年來中國不斷推進城鎮化，以及建設社會主義新農村和舊村改造的政策的出臺，使得農村住宅的形式開始有所改變。以往的獨立式住宅變成了集合住宅。我不希望在新開辟出來的土地上再形成如同現在的這樣城市。所以在農村住宅形式方面一定要慎重的考慮。建筑不應該僅僅是局限于形態美和空間形態。建筑師也需要承擔一些社會責任，用建筑解決一些社會問題，使得人們的生活更美好。
獨立式住宅與集合式住宅之爭事實上是反映生活在城市的人們的心里需求。我們需要給城市的住宅一個新的形式，一個生態性的住宅形式。
篇2
關鍵詞：民國時期；花園式里弄；建筑；空間設計
一、時代背景及概念
（一）晚清民國的時代背景
近代中國被迫打開國門以后，強勢的西方文明向古老的中國襲來，傳統的文明面臨著嚴峻的挑戰和沖擊。其中建筑的設計與發展的變化顯得尤為突出。上海因其地理條件，成為中國近代建筑的主流城市，隨之而來的租界區的產生和發展使這座普通的縣城發生巨變，在東西方文化的交融中完成了向工業城市的轉變。
（二）里弄及花園式里弄的出現
初對里弄有如下的解釋：室內居民以弄堂為特色。祝允明《前聞記?弄》：今人呼屋下小巷為弄.....俗又呼弄唐，唐亦路也。《漢書?食貨雜志上》：“在野曰廬，在邑曰里”。里弄就是住宅小區，弄堂就是小區里的小巷。上海里弄住宅的起源要追溯到19世紀，花園式里弄住宅多建于1925至1949年間，居住者多為上層資本家、官僚地主、上層知識分子等，1925年以前為早期花園里弄，以后的為后期花園里弄，主要分布在徐匯、盧灣、靜安等地。
二、花園式建筑設計特點
建筑是社會經濟、政治、文化發展的產物。隨著在上海西方人口的增加，各種新式建筑迅速發展，外國商人大量建造了直接照搬他們本國傳統形式的住宅。上海的傳統民居是江南民居的一部分，體現著江南傳統民居的空間樣式。
伴隨著資本的輸入，花園式里弄住宅作為滿足大批掌握資本的人員對住宅的更高要求而出現的。由連列式里弄住宅發展而成的半獨立式住宅。花園式住宅的主要特點：
（一）早期花園里弄建筑空間的主要特點
早期的花園里弄的規模不大，房淺有獨用庭院，深度大于弄堂的寬度。平面布置的進深明顯，房屋以磚木結構為主，樓層以三層或假三層，開間大多是半間式，整間開間為4.8米左右，半間在2.4--2.7米之間進深14米左右。居室為前后套間，底層前部為起居室，后部為餐廳。主屋上層為前后臥室及衛生間。房后有翼屋作為輔助用房，并與主屋分前后宅，期間架以木橋聯通，或設木梯代橋。輔助用房層高和地坪都比主屋低。早期的花園里弄建筑的外部裝飾較樸素，用色多以素色的青磚黛瓦飾面。
（二）后期的花園里弄建筑空間的主要特點
隨著社會經濟環境和人思想意識的改變，“新式石庫門里弄”出現在大眾視野，豪官貴族的生活方式逐漸被西式的習慣滲透，后期花園里弄考慮到節約用地，在布局上采用長排連列式，也有采用雙拼式短排式的。房屋開間有的達15米，套間呈左右橫向布置。房后輔助翼屋的已經移入整棟房屋之中，與前部連成整體。底部為廚房，其上為亭子間，再上是曬臺。宅前主屋的底層為起居室，二、三層為臥室，都有獨用衛生間。房屋層數多在三層，也有多到四層的。結構大多以鋼筋混凝土構件為主，也更加注重建筑細部的雕琢和裝飾，多取西洋的建筑紋樣飾面。其中上方花園是這種類型建筑的優秀典型代表。
三、花園式建筑設計之反思
在當今社會的進行住宅空間營造時，尊重歷史文化，汲取民國時期的里弄空間設計中蘊含的人文P懷。從營造人性化的尺度感，積極的人文空間加強人們的參與空間交流的積極性；在高密度的空間中創造出層次感，豐富的格局能夠促進鄰里之間的交往和歸屬感，曲徑通幽的設計成為空間之間的滲透和平衡，故里弄空間建筑的人文關懷糅合上海人特有著里弄情結延續至今。
上海的里弄建筑開了近現代民居建筑的設計之風，繼承了民族傳統建筑風格，以其兼收并蓄的海派建筑風格獨領。花園式建筑空間布局設計和傳統的江南建筑相比都發生了巨變，創造了突破傳統民居的空間格局。西方文化將里弄建筑作為媒介將西方文化輸入給人們，新思想的融入中，有選擇的取舍和接受新事物，吸取先進創新的文化，創建出有特色有創新的人居空間。
四、結語
民國時期的建筑是中國建筑史上的瑰寶，民國時期的花園式弄堂建筑為后來的建筑空間發展起到了重要的參考價值，通過在新舊交替的時代背景下，對弄堂建筑在對花園式建筑空間進行前后兩個時期的具體特點，并結合相關典型案例進行分析，至今很多里弄建筑的設計格局仍然在沿用中，以發展的態度對弄里進行改造和創新，從而對現代建筑空間設計進行反思和學習，讓其更適應現代居民的生活方式。
參考文獻：
[1]郁志剛.上海里弄建筑的演變及保護和更新研究[D].北京：中央美術學院，2010.
[2]祝桂紅.民國時期上海里弄建筑設計與居住文化研究[D].杭州：中國美術學院，2010.
篇3
規劃設計理念
北京市從1990年代初開始步入老齡社會，現今60歲以上的老齡人口占全市人口的14％，但是為了老年人提供專門服務的設施和場所相對稀少和單一，嚴重滯后于人口老齡化發展的趨勢。中華民族有著敬老的優良傳統，老年人過去是社會財富的創造者，現在是社會中的重要組成部分，“老有所養、老有所依，老有所樂、老有所為”是全社會的共識。作為一個有社會責任感和遠見的企業，北京東方太陽城房地產有限責任公司把握住老年產業發展的巨大商機，以“全新退休生活領跑者”為開發理念，投資開發建設目前國內最大的老年社區――東方太陽城。規劃設計以綠色生態為指導原則，把陽光、綠地、水體作為基本設計要素和生態資源，以開放空間的規劃結構為設計手段，科學整體地從規劃、建筑設計、建造運營管理等領域系統地采用了先進適度的技術，節約能源、促進環保，為老年人提供健康、舒適、生態、和諧的生活環境，創建一個可持續發展的新型綠色老年社區。
規劃布局
項目選址位于順義區潮白河畔，原為河灘地，20世紀下半葉潮白河由于上游水庫的建設，流量逐漸減少，局部河段形成枯河，項目所在地因此逐步形成林地。選址于此體現了節地的綠色理念，基地現狀植被良好，地形平坦，向陽臨水，生態景觀資源豐富，為打造綠色生態社區提供了良好的自然條件。基于場地的自然特性，東方太陽城采用開放空間的規劃結構，各類建筑按功能與造型的差異進行歸類和集中，形成7個主要的組團，以島式布局的手法散布于基地的大片綠地中。由于基地遠離市區沒有通常的市政條件，規劃設計利用綠色生態手段，結合地勢設計了近16萬平方米的水體，起到雨水的收集與排放、防洪調蓄、改善小氣候的作用。經過規劃布局，綠地、水體、居住組團互相分隔、包繞、穿插，空間元素呈現相互開放的結構形態，這種空間結構保證了充沛的陽光，流通溫潤的小氣候環境以及良好的視覺景觀。為了保證人與陽光、空氣、水體、綠地盡可能地親和，東方太陽城采用低密度開發的策略，其中，一期容積率為0.45，二期為0.56，三期為0.80。在此基礎上，規劃設計通過系統的生態景觀設計進一步完善了開放空間的規劃結構。
首先各組團空間以穿插包繞組團的水體和綠地為景觀組織的核心，有的組團以自然流暢的水面為中心，建筑順沿池岸自由排布；有的組團以規整的水系為景觀軸線，形成幾何化的空間；的組團貼臨運動綠地線性布局；全部建筑向綠地開放。各個組團獨特的空間形態強化了組團的可識別性，同時也形成鮮明的景觀主題。組團內部空間配合各自的景觀主題配種富有特色的植物，精心設計鄰里庭院、室外小品以及步行系統，形成視覺豐富 由公共領域向私密空間逐級過渡的景觀體系。
東方太陽城的景觀設計不僅有形態上的系統考慮，在空間序列上也著意安排，重點在于主要出入口和干道沿線，利用栽植和地形形成空間的收放、引異、屏蔽，并通過水體空間的穿插，特色花卉樹木的栽植形成一系列富有變化令人愉悅的景觀走廊。
適應老年生活的社區建筑
東方太陽城為適應老年生活并達到“退休生活領跑者”的設計理念，從規劃、住宅單體、服務配套設施、社區無障礙設計等方面做了很多深入細致的精心考慮。
1．環境設計
每一社區按照功能的差異被賦予相對獨立的外觀現象并通過綠地水體空間形態、植物配置等強調各自的視覺特性，形成良好的空間導向性。
出行安全性借助于規劃合理的交通系統得以實現，車行、人行、高爾夫專用球車道各成系統。車行系統分級設置一級路為主干道由南向北將各個社區聯通，二級路為次干道連通主干道與各社區，人行系統盡可能與車行系統分離，供行人及騎自行車人使用，并在居住單元、公共場所和各類景觀綠地之間建立了全面安全便捷的聯系。并盡量減少與車行的交叉。在人車混合交叉地區設必要的限速裝置主要車行道采用曲線路型以減緩車速。小花園風景地帶步行道結合小品建筑設置充分的座椅供老年人中途休息，在多層公寓和公建場所設無障礙電梯及殘疾人坡道等無障礙設施。
2．戶型設計
除針對老年人機能衰退引發的特殊需要進行無障礙設計外，在住宅設計中重點考慮下列內容：
①住宅類型的廣泛性，針對不同收入階層老人，有公寓、聯排住宅、獨立住宅等類型戶型面積從70m2的一室一廳公寓到有500m2的獨立式住宅，不同閱歷的老人相聚在這里不同的人生，相同的歸宿，使他們樂于交流感受，心態平和地從新鮮的視角感悟人生。
②注重公寓戶型的舒適性與經濟性的統一，如一居室的起居間開間為3.6m2，二居的開間為3.9m2，三居更大一些二居面積在95～102m2，小三居面積約125m2，起居、餐廳分設，三臥二衛，并帶小面積工人房(公寓平面圖)。
③對老年住宅形態進行了積極探索，考慮到老人身體較弱的護養要求，較大戶型中均設工人房，在老人健康時期可當作貯藏室。在聯排和獨立等較高標準住宅中突出兩代居的設計理念。首層均設帶獨立衛生間的南向老人主臥，并靠近起居廳，可方便出入戶外。戶型均為平層不設錯層與高差，聯排住宅受傳統四合院啟發采用內院式布局，并在露臺庭院設活動百葉門提供老人專用的戶外活動空間。
④立面造型平和健朗，采用自由組臺的坡屋頂造型平實又不顯拘謹，考慮到老年人視網膜黃斑衰退，對黃色系比較敏感，外立面色彩統一運用黃、橙、紅等柔和又醒目的色彩，以涂料為主；聯排住宅以坡頂為主，平坡結合獨立住宅采用口坡頂。
3．完善的公共服務設施
考慮到社區離城區較遠，配置了相對更為完善的公共服務設施，并集中布置于中心社區，位置居全社區中心地段，方便各社區到達。中心社區的總建筑面積約5萬平方米，圍繞中央水景呈集群式布局，中央水景是直徑120m的人工湖，周邊是寬敞的親水步行街道，正南是步行街放大形成的太陽廣場，也是中心社區的主入口。中心會所功能齊全，地下一層為農貿市場與物業管理中心，首層設有超市，精品店與各式餐廳，二層為中心大堂、多功能廳、圖書館、活動室，三層還有各類活動用房。健身中心位于中心水景以東，包括室內綜合球館、游泳池、健身房及保齡球館。中央水景正西是零售中心，有銀行、郵局，各類便利服務、飲食集中的區域，為老年居住者提供了極其方便
的服務。中心社區還建有旅館，為來此作客和參加各種老人節活動的外地老人提供了多種形式與價位的住宿。完善的社區公共服務體系，為居住在這里的老人創造了超出一般社區的優勢服務。
除中心社區以外各居住社區也配備了小型服務中心，方便日常使用。
水體與生態設計
東方太陽城重視綠色生態設計，把它作為落實可持續經營理念的技術保障體系 綠色生態設計要求“對影響所規劃地區的自然界力量進行生態學的觀測”通過觀測確立最適合這些自然條件的設計形式，它們不僅承擔人類需求的社會功能，也參與物質能量循環，承擔著生態平衡的自由功能，而綠色生態設計謀求兩種功能和諧統一。東方太陽城結合原有地形，把低勢地面圍成湖，保留大片綠地加以種植改造，綠化和水體不僅是景觀要素也是環境優化系統的重要組成部分，這一系統包括雨水管理、廢水處理系統、植物調節改善氣候條件、通過水體創造舒適小氣候及清潔能源的作用。
將水體設計了豐富各異的形態：當水體融合在社區內時，呈規整的水系，幾何形的湖岸鋪裝和種植方案結合岸邊的幾何圖案；當水體在開放的空間中，呈自由的水岸線，活潑流暢、植物配置也富有不同特色，其形式更是多樣。有親水型的，如中心湖面的親水平臺、觀漁小橋、自然荷池、十字水渠……人們可以靠近它在岸邊漫步、在水中蕩舟還有觀景型的，如噴泉、疊水…置身于繽紛各異的自然景觀環境中對貽養老人之心情、增進身心健康提供了環境保障。
生活給水來源于自打深井，經水箱自潔器消毒處理后供小區生活用水，生活污水經管道系統集中至中水站，一二期工程共用一個供水站設計規模1700m3/d，在中水站經過兩級接觸氧化處理后再經過濾水器處理，達到國標要求的《景觀環境用水的再生水質標準》，中水站處理后再經一片人工土壤(約667m2，1.5m深)及其上種植的強過濾作用的植物滲透凈化技術(植物主要是蘆葦和菖蒲)，進一步去除殘余的氮、磷等污染物進一步提高景觀湖水的水質標準。未經這步處理的污水直接用于道路灑水與綠化澆水。
雨水的排放與消納也以景觀湖為最終蓄水體，通過截污、截留、循環、生態修復后“自然凈化”“自然排放”的技術手段進行綜合設計。
1．利用地形地貌
屋面雨水就近匯入建筑附近的低勢綠地(低于道路路面5cm～10cm)明顯削減了雨水徑流量，去除了初期雨水污染物，也節約了綠化用水。低勢綠地的溢流口或其自然坡面與輸送排放雨水的綠化淺溝連通，路面和停車場雨水則先匯入附近低勢綠地、帶狀綠化截污帶或路邊淺溝對初期雨水徑流進行截流截污后輸送排放；對污染量較大的集中停車場在排水溝內設置特殊的初期雨水自動棄流裝置，將污染的初期雨水分流，通過污水管系進入中水處理站：在流量較集中的排水區域還設置淺溝，底部設碎石調蓄空間和雨水調蓄池，并設置提水景觀設施，增加補充地下水量改變局部景觀效果。
2．對部分堤岸修整改造
修建一些岸邊生態島，通過修建岸邊凈化帶及不同的植物種植和微生物生態處理，達到自然凈化的功能，對湖岸設計的變化使其形成水流擴張區、緩沖區、靜水區，水流在湖體內減速、轉向，加大湖水的循環，既強化湖體的凈化功能，同時也改善湖體和小區自然景觀效果，使水體能有動植物賴以生存的生態條件。同時利用人工土壤植物滲瀘凈化技術對中水進一步處理，提高景觀湖水水質標準。
3．削減雨水峰流量
增加雨水的就地消納，由于基地處于河灘低洼地勢，削減雨水峰流量。對湖體溢洪口和排洪渠進行合理設計，充分發揮水體的調蓄容量，提高防洪標準。
綜上所述的水系統的設計與生態應用，節約了大量地下水資源，雨水經有效的入滲措施，涵養了地下水，維護了自然水循環的環境，僅小區一期工程用地總面積29ha其中建筑基底用地3.9ha，道路(含廣場、綠化停車場)用地6.0ha，綠化用地15.30ha，人工湖占地3.18ha，為人工湖補充了雨水8.7萬噸；小區二期工程總用地面積51.70ha建筑基底用地9.224ha，道路(含廣場、綠化停車場)用地10.6ha，綠化用地27.56ha，人工湖面積4.5ha，為人工湖補充了25.2萬噸雨水。三期工程正在建設中，根據一期、二期的實際運行情況和水量平衡分析計算，一、二、三期工程平均可利用雨水量將達到70萬噸。
對雨水利用有多年技術研究經驗的北京建筑工程學院在東方太陽城雨水綜合利用系統的設計中提出了許多關鍵技術措施，進行了水量平衡分析計算，配合了東方太陽城總體方案的順利實施，實現了小區雨水綜合利用及污水零排放的設想，為東方太陽城的生態環境作出了突出的貢獻。
建筑節能設計
從項目始建以來，建筑的節能設計一直是作為重要的措施貫穿設計全過程，基于我公司在參加北京綠色建筑設計的過程中作了一些探討性的方案與工作，2001年8月即向投資方提出了在東方太陽城項目實施綠色、節能設計的理念和再生能源使用的可能性，得到了投資方的響應。由于可再生能源的應用在國內尚處起步階段，因而確定了分步采用，逐漸深入的水、地源熱泵技術的應用策略。
首先在期工程的來訪中心采用了水源熱泵系統，利用地熱能達到節能目的，并采取回灌措施減少對地下水的消耗，避免對地下水的污染。一期工程的試點取得經驗后在二期和三期工程中加以了推廣，公寓、聯排住宅和所有公建項目均采用井水源熱泵技術、獨立住宅全部采用土壤源熱泵技術，在獨立住宅中，每棟別墅或四合院獨立采用一套地溫循環冷暖系統。末端方式夏季為風機盤管制冷冬季為風機盤管或地板輻射采暖送熱。從2004年6月開始運行經過測試地源熱泵的熱溫度全年穩定，夏季其冷源由土壤源熱泵組織供12/7℃的冷水，夏季房間溫度達到24～26℃，冬季的熱源由土壤源熱泵機組提供45/40℃的熱水，冬季房間溫度達到20～24℃，其制冷制熱系數可達3.5～51，較傳統空氣源熱泵高出40％，運行費用為普通空調的50％～60％。系統方式的選擇可根據用戶要求在設備機房內切換，熱泵機組采用法國CITA公司的產品，在雙方配合下成功地采用了這一先進技術。雖然發展商在前期一次投入較高，但卻實現了長期使用過程中的經濟與節能效果運行費用冬季為14.3元／m2，夏季為13.4元／m12，冬夏合計27.7元／m2。
篇4
（①昆明理工大學建筑與城市規劃學院，昆明 650500；②深圳大學建筑與城市規劃學院，深圳 518000）
（①Faculty of Architecture and City Planning，Kunming University of science and Technology，Kunming 650500，China；②School of Architecture and City Planning，Shenzhen University，Shenzhen 518000，China）
摘要： 本文通過對昆明市官渡區世紀城居住區的調查，針對目前兒童鄰里交往現狀，從環境行為學入手，對影響交往行為發生的要素進行研究，分析了交往空間的形態，對適合兒童心理行為特征的交往空間進行了初步的探討。
Abstract: Through investigation of the Shijicheng residential area in Guandu District of Kunming, aiming at the present situation of children´s neighborhood communication, this article studies the factors affecting the communication behavior based on environmental behavior. It analyzes the form of the communication space, and then discusses the communication space suitable for children´s psychological and behavioral characteristics.
關鍵詞 ： 居住區；鄰里交往；兒童環境行為
Key words: community；neighborhood communication；children´s environmental behavior
中圖分類號：TU984.11+3 文獻標識碼：A
文章編號：1006-4311（2015）02-0105-02
1 研究的意義
進入21世紀以后，城市化進程加快，城市中涌入的新居民數量不斷增加，導致居住區內人口構成復雜，居民之間缺乏安全感和信任感，使之對戶外交往缺乏興趣，失去了開拓新的社會交往群體的欲望。在這類社區中，嬰幼兒和學齡前兒童是人口結構的重要組成部分，這組人群像一條紐帶，能夠將不同年齡段的人聯系起來。由于孩子之間的關系，促進了大人與小孩間的關系，進而又促進了大人與大人間的交往，所以Bell等人1973年說：“小孩才是真正的鄰居”。[1]環境行為學是通過對人與環境關系的研究來實現人與環境共生關系的建構。1951年，心理學家K·Lewin提出人的行為是人的需要和環境兩個變量的函數，即環境行為基本模式：B—f（P·E）（式中B—行為Behavior；f—函數Function；P—人Person；E—環境Enviroment）。公式體現了：①行為是人自身動機或需要作出的反應；②行為受客觀環境的影響，在實現自我目標的過程中疊加了外在環境刺激的作用：可能支持,也可能阻礙行為產生。[2]
而居住區外部空間環境是兒童除學校之外發生交往行為最為頻繁的場所，此空間的營造對兒童交往行為的發生起重要作用。本文就以兒童為中心的鄰里交往現狀，從環境行為學入手，對影響交往行為發生的各要素進行研究，分析了交往空間的現狀特征，從感知、認識和偏好來分析環境對兒童行為的影響。
2 調查地點簡介
本文選取昆明市官渡區世紀城作為案例研究，內共有26個苑（雅春苑、探春苑等）可容納6.6萬人居住。世紀城包括住宅、SHOPPING MALL、巨型公園、社區、1所九年制學校及4所幼兒園等。
3 調查情況分析
本研究主要以訪談、觀察的方式對該居住區兒童的行為進行分析。調查兒童在居住區外部交往空間中的活動情況、對環境的感受；檢驗外界環境對個體行為的相互影響，提出居住區環境改善的措施。
調研時間選取天氣較好的工作日和周末時間，時間：上午10-12時，下午5-7時。
3.1 小區外部空間環境兒童交往行為發生統計
①觀察統計時間:
A.2014年2月19日，星期三，晴，下午16：30-18：30；
B.2014年2月23日，星期日，晴，上午10:00-12:00及下午16：30-18：30；
C.2014年3月1日，星期一，晴，上午10:00-12:00及下午16：30-18：30；
D.2014年3月8日，星期六，晴，上午10:00-12:00及下午16：30-18：30；（元宵節）
②在探春苑觀察得出的兒童行為發生（發生數量與分布）統計圖中選取代表性的圖，如圖1、圖2。
3.2 部分兒童交往行為觀察紀實
在實地觀察調研過程中，記錄了部分兒童的交往行為（圖3-行為記錄）。
①2014年2月19日，星期三，晴，下午16：10-17：10。
正常工作日，16時多兒童放學，由于本區兒童大多在社區內的學校上學，5點之前兒童已基本離校回到住區。
行為記錄一：約16:45分，一個小男孩（一二年級左右）獨自在組團路逗留、玩耍。但僅玩不到十分鐘便離去；
行為記錄二：臨近17時，兩個小男孩和兩個小女孩在小區內的中央軸線的淺水池邊逗留、玩耍。
②2014年2月23日，星期日，晴，下午16：30-18：00。
雙休日，天氣晴，適合戶外運動。但小區內人流比較少。
行為記錄三：17時，有個媽媽帶1-2歲左右小孩在小區內的中央軸線的淺水池邊看小魚。
行為記錄四：17:30分，小區內一個亭子內，幾個老人在演奏歌曲，其中有兩個小孩，小孩并沒有安靜坐著欣賞歌曲，而是跳來跳去。
③2014年3月8日，星期日，晴，下午16：30-18：30。（婦女節）
婦女節期間，預計可能兒童活動發生會較多（社區廣場有節日活動），但結果與前幾次差不多，小區內可見的兒童寥寥無幾。
行為記錄五：17:15分左右，有一位媽媽帶著約3歲的孩子在中央軸線的淺水池邊的亭子坐著，兩人在相互指點著（大概在看小魚），旁邊的座椅上坐著一位小孩獨自在玩吹泡泡。
行為記錄六：18時左右，人比較多點，老人帶小孩出來在健身器材邊上玩耍、健身。幾個大點（上1-3年級）的兒童，在滑輪。
行為記錄七:18:30分，一位老人帶著2歲左右小孩，拿著球朝健身器材（人多的地方）邊玩邊去。
行為記錄八: 15:00-18:00時，居住區（非組團）公共中心的廣場上正開展慶元宵的活動，參加的多是老人與小孩。
3.3 對兒童交往行為的觀察部分結果分析 ①整個中軸水系空間從平面上看對稱布置，屬于當前小區對稱的普遍設計模式，設計很精心，但如此豐富的空間卻較少有人及活動的發生。究其原因：空間內活動場所設置過于分散，沒有集中開敞的大塊空地；分散布置亭子、水池、兒童游戲器材、健身器材等，使得組團內小規模場地過于分散，不利于人及活動的集中。②小區內專設兒童游戲場地無人問津，原因分析：1）兒童活動場地布置遠離小區公共活動空間，周圍沒有人及活動的發生，無“集中場”的正效應場發生。所以，對于兒童游戲場的設計，臨近成人公共活動場地是有必要的；2）場地內空地面積小，游戲器具單一，整個空間單調乏味，無法吸引兒童。3）活動場地位于偏角，便捷性不好。4）由于周圍沒有人及活動的發生，兒童渴望“看”與“被看”的心理得不到滿足。
4 調查總結
通過對世紀城探春苑案例的分析，對易誘發兒童交往行為發生的居住區外部空間環境特征總結：
4.1 空間環境中有人及其活動發生（公共活動空間） 調查結果顯示，兒童多選擇在人與活動發生較多的地方玩耍。正像揚·蓋爾所說的：“人往人處走”。空間環境中只要有人及活動發生，無論是人的集中停留或短暫的進出多會是兒童樂于玩耍的場所，如住宅出入口、臨街的過度空間等。因此設計者應該有意識的在設計與規劃上合理的對兒童的行為方式進行梳理，特別是兒童自身獨立式與群體式的日常娛樂。①空間的集中設置。小區規劃將兒童游戲活動場地與小區公共活動場地分開設置，中間有很大的間隔，造成了成人與兒童活動的分散，不利于成人對兒童的看護；同時小區內也有獨自分散的亭臺設置，也造成人及活動的不集中。交往活動的先決條件是“相聚在同一空間”，并且可以向周邊輻射，形成行為發生的正效應場，也可以說，有活動發生是由于有活動發生。②空間環境的可逗留性。空間環境必須有讓人可逗留的場所或設施，避免單一、大面積的綠化。應在沿邊設置坐凳，及適當穿插開敞空間。許多居住區景觀單一并且缺少設計，活動形式單調，基本上停留在“單杠+滑梯”的模式上，這樣就忽視了兒童行為與心理的需要。
4.2 住宅組團空間 組團兩側的住宅最好形成“門對門”的空間對話，增強了空間的視線聯系，從而誘發人及活動的發生。
4.3 簡潔、開敞的自由空地 兒童多喜歡在開敞的空地上自由施展，組團內部少有一塊完整的硬質鋪地。即使在中心公共活動空間也被設計師處處精心的點綴了花壇、長廊、淺水池等，把空間分割得支離破碎。而在寬大的場地上兒童可以盡情活動，或滑旱冰，抑或嬉戲打鬧等。
4.4 住宅出入口空間 宅前空間，是兒童交往行為發生最頻繁的場所，因此，宅前空間最好為硬質鋪裝的空地，并配置相應設施，同時可以借鑒國外一些住區的需求，納入一定的趣味性，個性化的公共小構件（如涂鴉墻、植物雕塑等），增加兒童自主鑒賞，使之成為兒童活動的積極場所。但要注意宅前空間與人、車行道的領域劃分。在觀察中發現，幾乎所有住宅出入口處都沒有可供人休息的場所、設施。兒童在出入口進行活動，經常是就依靠宅前的車行道，這樣對兒童是不安全的。
5 結語
社區戶外空間使用頻率最高是兒童，因此，真正從兒童的實際需要出發，才能創造出一個更人性化、更豐富多彩的兒童交往空間。創造新社區環境中的兒童交往空間，也是促進鄰里交往、提高社區人文環境品質的重要條件。對于住區外部空間與兒童交往行為的研究是一個復雜的問題，對它們的研究和會隨著時代的發展而出現新的意義。時代的變化，兒童的心理也會發生變化，那么他們的交往行為及對空間環境的需求也會發生變化。
參考文獻：
[1]李道增.環境行為學概論[M].北京：清華大學出版社，1999.
篇5
但更多的跡象暗示了不樂觀的未來，一條條更嚴厲的調控措施暗含著經濟之外的另一層意思――如今的房價之高，已使得社會的抱怨和容忍度到了一定的危險邊緣，在和諧社會的方針下，房價上漲空間將變得越來越有限。而70年的產權，就像懸在空中的達摩克利斯劍。在這種情況下，擁有永久產權、高租金回報、且擁有更穩定未來的國外房產市場越來越受到國人的青睞。
《財富堂》為讀者選取了一些國際都市作為參考，并且為您提供購房和政策上的建議。對于中國人來說，購房，始終還有著比投資更重要的意義，那就是一種中國式的擁有土地的安全感。
New York
在中國人的海外購房選擇中，紐約永遠是個熱門。選擇紐約，有太多的理由。這里是世界上最重要的商業和金融中心，這里引領著全球的媒體、政治、教育、娛樂和時尚界。當然還有一個重要原因：這里的房子租金回報率很高。
*平均房價：根據“全球不動產指導”網站2010年的數據，紐約高居世界主要城市房價第二名，上曼哈頓地區房價平均在1.3萬-2.2萬美元/平方米之間，下曼哈頓地區的房價在1.2萬-2萬美元/平方米之間，中位值為1.6萬美元/平方米。
*租金回報：租金回報率高是美國樓市的一個特點。如果房產位置好，在紐約，年租金可達房價的8%左右。
*稅費：買房過戶時支付的總費用(包括過戶機構收取費用、律師費及中介費用等)約為房產價值的9%，每年物業稅費合計為2%至3%。
*案例：比如在某房產中介網上，位于曼哈頓東二街296號的一處兩房兩衛的房源，標價為139萬美元，折合人民幣為924.35萬。
*怎樣買？美國房地產中介非常發達。絕大多數房主無論是租是賣，都會委托給中介公司。為節約時間和精力，賣方中介通常希望買方或承租方也有自己的經紀人。一個好的經紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關的必要手續，還會提醒你沒有想到的問題，防止以后出麻煩。
Berlin
1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入增長3倍。過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。柏林也因此享有西歐國家“最便宜首都”的美譽。
*房價較低：據統計，柏林市區的房價均價僅為1500-2000歐元/平方米。在市中心繁華地段買一套80平方米的新房，價格在15萬歐元至20萬歐元之間。二手房大概10萬到15萬歐元之間。
*租金回報：房價低，租金也低。10多年來柏林房租僅僅上漲了5%，一平方米的租金大約只有7歐元，一套60平方米的居室大概只要400多歐元。
*稅收：在德國買賣房地產先要交評估價值1%-1.5%的不動產稅和3.5%的交易稅，買賣獲利要交15%的差額盈利稅。
*案例：在距離柏林市中心30分鐘車程的郊區，有不少60平方米左右的二手房，價格在5萬到8萬歐元之間。
*關于買房：德國政府對樓市投機嚴厲約束，對地價、房價、房租等實行獨立評估的“指導價”制度。根據德國法律，房價超過“指導價”20%即為“超高房價”，就構成違法。
Tokyo
上世紀90年代初日本樓市泡沫破滅后，東京房價低迷長達20多年。2008年在外資帶動下稍有起色，在國際金融危機的影響下又再次下行。投資價值大、回報率高，是中介機構對東京樓市的普遍評價。
*平均房價：在“全球不動產指導”網站2010年的統計中，東京房價居世界主要城市第6位，房價在7600-11870美元/平方米之間，中位值是11870美元/平方米。
*租金回報：據調查，東京市中心5個區住宅年租金回報率為6%至7%。美國福布斯雜志依據國際知名咨詢顧問公司Mercer所做的生活水平調查顯示，亞洲房屋租金最高的16大城市中，東京穩坐冠軍寶座。
*稅費和政策：日本與房產相關的稅收主要包括不動產取得類課稅、不動產保有類課稅和不動產轉讓所得類課稅三大類。土地和住宅的不動產取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。不動產保有類課稅主要由物業稅和都市規劃稅兩部分組成，物業稅標準稅率為1.4%，都市規劃稅的稅率上限為0.3%。不動產轉讓所得類課稅是不動產轉讓或出租獲益部分的課稅，包括所得稅和居民稅兩種。保有5年以上的房地產轉讓收益所得稅稅率為15%，保有5年以下的房地產轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。外國人在日本很難申請房屋貸款，且不能通過購房來獲得在日長期居住簽證。
*案例：某房源位于東京都?市中心中央區銀座2丁目，至地鐵日比谷線東銀座站僅需步行3分鐘，使用面積42.84平方米，標價為3480萬日元（約合人民幣275萬）。中介公司預計此公寓年租金收入201.00萬日元（約合人民幣15.9萬），年收益為5.77%。
*怎么買？在東京有很多中國人開的房產中介，他們基本上有問必答；其次收取的中介費相對便宜，有時候可以低至1.5%，而普通中介機構的中介費一般是3%外加幾萬日元的費用。
San
Francisco
舊金山是華人的舊金山。在美國，如果評選一個和華人聯系最為緊密的城市，恐怕非舊金山莫屬。長期以來這里吸引了無數華人置業、定居，而目前由于深受金融危機影響，樓市低迷，中國富人又迎來了投資舊金山的良機。
*平均房價：近年來舊金山房價下降明顯。根據中介公司的數據，舊金山市中心80-100平方米的公寓價格，大約為35萬-40萬美元左右，150-200平方米左右的價格則在40萬-50萬美元左右。單棟別墅的價位在50萬美元左右。
*租金回報：和美國大多數地方一樣，舊金山的房租回報也比較可觀。150-200平方米左右的公寓，月租金在2500-2800美元之間。
*政策：在美國購買房屋是沒有移民支持的。不過很多地方政府也會開發一些房產投資項目吸引外國人投資，允諾在一定投資期限后給予投資人永久綠卡。
*案例：位于舊金山260 King St 的一套公寓，一房一衛，使用面積83.89平方米，周圍生活設施齊全，步行即可到達購物中心、酒吧、書店、餐廳等。標價為41.9萬美元，折合人民幣276萬。
*購房建議：買房時一定要學會砍價。你可以挑房子的瑕疵，挑出一處瑕疵，就可以殺下一部分價格。一般情況下，購房者至少能砍下標價的20%，有的甚至能砍下50%。
Melbourne
加拿大豐業銀行的2010年度《全球房地產市場趨勢報告》顯示，澳大利亞房價以平均9.4%的漲幅成為去年房價上漲最“兇猛”的國家。而在澳大利亞國內，底蘊深厚、環境優美的第二大城市墨爾本又堪稱房價快速增長的明星城市。
*平均房價：2009年、2010年墨爾本房價保持10%以上的增長。去年12月，墨爾本house的中位值為59.35萬澳元（約合人民幣391萬），公寓中位值則是45.4萬澳元（約合人民幣299.13萬）。
*租金回報：和悉尼一樣，由于空置率低達1%，墨爾本出租市場強勁，租金也非常可觀。house周租均價超過380澳元（約合人民幣2534元），公寓周租均價也達到360澳元。
*稅費：在澳大利亞買房要交印花稅，各地稅率不同。墨爾本印花稅最高，達到房價的5.2%。
*案例：坐落于墨爾本繁華商業娛樂中心的住宅社區項目Precinct，附近配備有購物區，餐館，酒吧和綠地，距離市中心僅幾分鐘路程，1室、2室、3室的售價分別為34.5萬澳元（約合人民幣230萬）、39.9萬澳元（約合人民幣266.1萬）、90萬澳元（約合人民幣600.3萬）。
*建議：盡管澳大利亞的房子供不應求，且整個行業較為成熟規范，但到澳大利亞買房投資，也有政策風險。比如，面對不斷增多的“中國購買”，澳大利亞去年開始收緊移民和房地產政策。國際貨幣基金組織（IMF）也稱，澳大利亞的房價可能估價過高，其幅度可能達15%。
Vancouver
高品質的生活，優越的福利制度，良好的生態環境，多姿多彩的社會文化，以及悠久的移民歷史和寬松的移民政策，使得加拿大成為移民的天堂。而多次被評為世界最適宜居住城市的溫哥華，經濟發達、華人社群強大，每年都吸引成千上萬的中國移民。
*平均房價：據加拿大皇家地產去年10月公布的房價調查顯示，溫哥華標準二層房屋的平均售價97.7萬加元（約合人民幣651.2萬）；獨立式平房的平均價格達87.35萬加元（約合人民幣582.2萬）；公寓平均價格約為49萬加元（約合人民幣326.6萬）。
*租金回報：溫哥華的房價租售比大概在4%左右，與國內相比仍然較高。
*稅費：加拿大的房地產稅比較復雜，不是計征一次，而是市鎮、縣和學區會重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。
*案例：如中介網上一間大house位于郊區Richmond的商業最繁華地段，距溫哥華市中心很近，緊鄰幾個大購物中心以及大型華人超市，5個臥室，4個衛生間，房齡12年，2個車位車庫，標價約93萬加元（約合人民幣619.9萬）。
*買房建議：在加拿大買房，用于投資的目的是較為困難的，作為日常居住和避稅目的則相對合理。因此，應該以自用物業投資為主保值為主，適當考慮增值潛力。買房前選擇一個有經驗、有耐心、熟悉當地市場情況的正派房產經紀人也很重要。
Singapore
現在針對外國人的房地產投資政策發生了很大改變。門檻比以前高了。尤其是最近，房地產貸款之類的限制很高，基本需要付全額現金才能買房。而且，只有公寓和有地住宅（別墅）才提供給外國人購買。而如果是永久居民的話，今年想要享受政府組屋，就不能在自己的國家有房。
*平均房價：公寓和別墅去年漲得很高，一般超過90平方米的公寓，地段一般的，需250萬新幣，產權70年。如果是永久地契，價格更高。新加坡政府現在嚴格控制熱錢流入，公寓和別墅甚至可能出現跌勢。
*租金回報：現在一個兩室一廳的公寓，地段一般，5年新，大概能租3000新幣一個月。
*稅費：新加坡買房需繳物業稅或房產稅。物業稅金額是用物業的年租金計算的，目前的使用稅率是比例稅率，如果住宅為業主自住，物業稅等于年租金的4%。如果住宅用來出租，物業稅等于年租金的10%。商用地產的物業稅也是年租金的10%。所得稅是以凈租金的20%來計算。而印花稅則是，房價首18萬收取1%，下一個18萬收取2%，余額征收3%。
*關于買房：從今年1月開始，新加坡移民政策發生改變，投資移民門檻上升到250萬新幣，而且原來投資移民項目中可購買房產的投資種類被取消。
Sydney
在中國人的移民目的地中，地大物博、經濟發達的澳大利亞因其開放的經濟制度、穩定的社會、先進的教育資源和誘人的福利而備受追捧。第一大城市悉尼有“南半球紐約”之稱，氣候宜人，風景綺麗，也是澳大利亞華僑、華人聚居最多的地區。
*平均房價：根據2010年澳大利亞主要城市房價統計數據，去年12月悉尼house中位值為67.35萬澳元（約合人民幣為442.65萬），公寓中位值是47.75萬澳元（約合人民幣313.83萬）。
*租金回報：澳大利亞房屋的租金回報十分誘人，投資者通常會收到5%-8%的租金收益。
*政策：澳大利亞鼓勵外國人投資，但海外投資者只能購買新開發的住宅房產，不能購買當地的二手物業（工業和商業地產無此限制）。只要有正當工作，外國人也能向銀行申請貸款，額度可達房產評估價的70%。
*案例：比如位于悉尼城內城區的北方閣公寓，交通便利，生活方便。坐火車、輪渡、巴士或小車都能很方便到悉尼港和歌劇院。附近還有許多悉尼著名的學校、高爾夫球場、醫院和LEONARDS街當地的火車站。其中一套53平方米的住所，標價為45.5萬澳元（約合人民幣299.19萬）。
*怎么買？在澳大利亞購買物業也需要依靠房產中介。所以，選擇一家可靠的澳大利亞房產中介對買家而言是非常重要的。目前國內從事澳大利亞房產中介的公司很多，選擇余地很大。
Paris
作為世界四大都會之一，巴黎在政治、科技、文化、教育、時尚、藝術、娛樂、傳媒等領域都對世界都有重要影響力。中國富人越來越多，對奢侈品的需求也越來越大，高貴而充滿著藝術氣息的巴黎自然成了他們流連忘返的地方。
*平均房價：根據全球不動產指導網的數據，2010年巴黎的房價高居全球第四，市中心公寓每平方米在1.2萬-1.8萬美元之間。法國法蘭西島巴黎公證處指出巴黎房價創下新紀錄，2010年第三季度已售現房平均房價與去年同期相比上升10.6%，每平方米超過7000歐元(折合人民幣約6.3萬元)。
*房租：巴黎的房租近年來飛漲，10年內飆升40%，迫使巴黎市去年宣布對重租房房租進行管理來打擊房地產投機。
*稅收：法國稅賦較重，在法國購房必須向政府交納多種與房屋有關的稅。首先是居住稅(類似物業稅)，稅率因各地區不同。以巴黎為例，征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊設施費，總稅率為11.151%。其次是土地稅，加征8%的地方稅收管理稅，總地稅為9.23%。再次是增值稅，稅率是28.1%，不過自住房和房齡超過15年的可以免稅。在轉讓階段，購房者要繳納房價2.5%左右的手續費，以及7.5%的轉讓稅。閑置房，還要繳納住宅空置稅，稅率為10%-15%。
*案例：有網友在靠近巴黎地鐵出口里昂站0.7公里、離香榭麗舍商業繁華區19公里的地方，買了一套4樓的房屋，居住面積68平方米，成交價19.7萬歐元（約合人民幣177.4萬元）。
*怎么買？找一個信譽好、有經驗的國際房地產公司，以便應對各種各樣的法律條款，這時候經驗是很重要的。在計劃購房之前，最好花幾個星期進行考察。
Hong Kong
經濟自由、政治民主、福利完善、購物方便的香港，擁有其他海外投資熱點地區無法比擬的地緣和文化優勢，因而始終是內地富人投資移民的主要選擇之一。
*平均房價：香港歷來是世界上房價最高的地區之一。中心區公寓房價基本在1萬-1.5萬美元/平方米之間，中間價是12600美元/平方米。
*租金回報：雖然香港房屋價格高，但收入比和租售比則比內地要低很多，投資回報大，這是大部分內地投資客所看重的。
*稅費：首先是律師費。律師費的數額根據房屋成交價及樓齡而決定，一般為5000-50000港元不等。其次，需要繳納房屋印花稅。印花稅費多少取決于房屋成交價，最高稅率可達房價的3.75%。
*案例：在中介網上位于港島核心區銅鑼灣百德新街23-36號珠城大廈某約合57.6平方米的公寓，售價為460萬港幣。
*關于買房：2010年9月香港公布《2010-11施政報告》，報告中明確：從9月14日起，香港投資移民門檻由650萬元增至1000萬元，并暫停樓房資產類別，即叫停外資買房獲居港權的做法。這意味著，想通過買房實現移民的方式已經行不通了。
London
作為和紐約齊名的國際金融中心，盡管倫敦房價昂貴，但由于英鎊匯率下降，來自中國的投資比以往更為活躍，在倫敦一些地方，中國投資者已取代俄羅斯人和中東人，成為最積極的購房者。
*平均房價：倫敦市區最好地段的高檔公寓房價一般高達2萬 -3.6萬美元/平方米，約合20萬人民幣/平方米。稍差點的地段也要1.4萬-1.9萬美元/平方米。
*房租：倫敦的房租很高，一般房產投資回報率在5%左右。
*稅費：英國房地產交易和租賃都要繳納印花稅，起征點為6萬英鎊，稅率為1％。對于房地產租賃，計稅依據為契約中的租賃價格。
*案例：倫敦的John’s Wood區域相當于北京的二環，交通方便，擁有大片綠地，那里的townhouse（聯排別墅）總價約在300萬-500萬英鎊之間，極具升值潛力。
*怎么買？很多中國人在倫敦買房，是因為子女在英國讀書，子女教育結束后可將房子交房屋托管公司繼續賺租金。
Milan
米蘭因建筑、時裝、藝術、繪畫、歌劇、經濟和足球聞名于世，也是意大利最發達的城市和歐洲四大經濟中心之一。藝術品位不斷提高的中國富人對這個世界時尚與設計之都的興趣也越來越濃。
*平均房價：去年7月，米蘭商會公布的房價統計結果顯示，米蘭市每平方米的均價為4627歐元（約合4.16萬人民幣）。
*租金回報：以90平方米的民用房為例，黃金地段的平均月租金約在2300-2500歐元間；中心地段的租金在1900-2200歐元間。
*稅費：意大利房產按照稅務評估價值的0.4%-0.7%征收房產稅。這也是意大利人熱衷于買房的原因之一。
篇6
一、要認真研究當代世界鄉村規劃的新理念、新變化和新要求
把地區定位為：流域對外開放的門戶”國參與經濟全球化的主體功能區”有全球影響力的先進制造業基地和現代服務業基地”世界級的大城市群”全國科技創新與技術研發的基地，去年月份出臺了地區的主體功能區規劃。全國經濟發展的重要引擎，輻射帶動流域發展的龍頭”人口集聚最多，創新能力，綜合實力最強的三大區域之一”其中也提到就是要“增強等節點城市的集聚能力，加強鄉村功能互補，提高整體競爭力”做規劃的時候，應當依據的這個定位，增強全局意識，拓展原有的概念：
還應該考慮與經濟發展規劃、土地利用規劃、生態環境規劃、社會管理規劃和歷史人文規劃等方面的結合，第一是外延的拓展。鄉村規劃不只僅是劃出功能區、畫出色塊、做一些中心區的鄉村設計。才干使得規劃更加符合地區發展的需要。
新一輪規劃的愿景是這樣描述的這個鄉村在未來將會擁有全美大城市最清潔的空氣質量；將會維持清潔的飲用水，第二是基本要素的拓展。最近我看了紐約市到年的規劃。并開放更多的河流、小溪以及海濱休閑水域；將會發生更多更清潔更可靠的能源；將會提供能夠快速高效出行的選擇。這個規劃理念和現在所有的鄉村規劃描述的完全不一樣。并不是說它新在什么地方，而是代表了當前世界大城市發展規劃的一種導向。目標是三句話：受污染的土地將會復墾和修復，并且開發為新興社區；每一個家庭都居住在公園或游樂、娛樂場所附近；任何種族階層的人都享有可持續的住房。關注的重點：第一個是土地。關注住房、開放空間和種地。第二個是水。關注水質、關注供水管網，因為紐約是個老城。第三個是交通運輸。紐約的交通已經有100多年了地鐵據說有180多年了第四個是能源。這個鄉村有多少能源是清潔的可再生的低能耗的這些規劃愿景、目標和重點，都充分體現了以人為本。
鄉村的體量，紐約最新一輪鄉村規劃給我一些啟示：鄉村形態。鄉村的人口總量和結構，人均生產要素和生活要素占有量，緩解交通壓力，就近解決工作、入學問題，解決8小時以外的休閑娛樂配套等等，都應當成為規劃的基本要素。
怎么去考慮城鄉一體和城鄉統籌？不是都把它鄉村化了呢？不是通過“三新”建設把它都變成房地產用地、一賣了之了呢？這些問題我要認真進行思考。第三是鄉村空間的拓展。城鄉統籌和城鄉一體給鄉村規劃帶來了沖擊。省里正在布置開展城鄉一體規劃。作為一個地方的行政首長。
參與了干部學院的一個學習班，去年。住建部仇保興副部長去做了一場專題講座，介紹了城鎮化發展的六大趨勢：鄉村優先發展向城鄉互補協調發展方向發展；高能耗的城鎮化向低能耗的城鎮化發展；數量增長型向質量提高型方向發展；高環境沖擊型向低環境沖擊型方向發展；放任式機動化向集約式機動化方向發展；少數人先富的城鎮化向社會和諧的城鎮化方向發展。對這六個趨勢，雖也有一些不同意見，但總體上代表了中央政府的發展要求。要研究城鄉一體化和城鄉統籌帶來的沖擊，研究鄉村建設與生態環境的相互關系，研究鄉村空間的拓展，研究鄉村單體建筑和基礎設施之間的有機的結合，做到渾然天成。
既要忠實于規劃，第四是鄉村規劃建設管理三個環節之間關系的拓展。建設是發明性地落實規劃。又要對規劃的缺乏進行補充和完善。建好以后還要把它管起來。如果某個環節不對，鄉村的發展就會走樣。建設是為了使用，最后要落到使用上。鄉村的發展是一屆一屆的不以人的意志為轉移。對城市的發展要負起責任，人們會講在哪一屆、哪個手上是個敗筆，哪個手上就很好，最終的評價是臨時使用這個建筑的人。所以三個環節之間關系的拓展，規劃要重點考慮的問題。
依照鄉村的發展、依照人的需要不時地向前推進的領導者、規劃者、建設者、管理者，規劃是不時地發展。都要不斷地去學習它適應它研究它及早謀劃，
二、要認真研究鄉村發展中正在或即將出現的矛盾與問題。防止鄉村病的重演
虛心學習他人的優點，要研究鄉村發展過程中的一些經驗和教訓。盡量防止他人在發展中已經出現的問題。
現在美國，提供一個案例。同濟大學的第一位規劃專業的博士叫張。全美中國規劃師協會的主席，也是國家聘請的規劃設計的國際顧問之一。介紹了美國芝加哥在近50年發展過程中的一些問題，講到十大因素，覺得很有道理，和大家一起分享。
州際高速公路發展使得美國的鄉村迅速郊區化。州際高速公路發展起來了鄉村擴大了哪里去都用汽車，第一個因素。這樣導致了公交投入不大。所以現在很多人都說美國是個大農村。洛杉磯最典型，一個由96個城市組成的大城市群。
支持私人購房貸款政策。鼓勵在郊區買房，第二個因素。造成郊區的過渡擴張和城市的蔓延。國家現在也出現了從年到年，國家鄉村的集中度由過去的1.4萬人降到現在不到1萬人，原因就是鄉村過度被擴張了開始向郊區分散了
中心鄉村進入去工業化時代。鄉村工業向郊區擴散以后，第三個因素。造成中心城區的衰退，因為沒有產業支撐。所以他提出堅持大城市經濟的多樣化，解決這個問題的一個對策。
鄉村更新、中心區的改造以及公共住宅建設項目對城市的影響。鄉村更新忽略和破壞了鄉村的有機性、復雜性和歷史性，第四個因素。消滅了激進鄉村中的街道、公共空間和小商店，而這些是吸引人們激進鄉村中流連忘返的根本因素。大規模的鄉村改造，使得超級街區取消了原來街區內的小馬路，拆舊的改建規劃忽視了原有的歷史和文脈，規劃的超級街區便于土地批租，周邊的寬馬路加劇了交通問題，集中建造的廉租房、住宅造成了低收入者和其他社會階層的隔離。這些問題都出來了曾經和一個諾貝爾獎獲得者、也是英國倫敦的一個議員進行過溝通，問他倫敦是怎么讓不同階層之間相互融合的講主要是通過政府的各種活動拉近人與人之間的關系，說這不能從根本上解決問題。
工業化方式大量生產的住宅造成了鄉村特色的消失。如何運用現代技術進行鄉村建設，第五個因素。普遍遇到問題。
鄉村中的種族隔離、膚色的界線。應該支持多元化的經濟結構，第六個因素。給低就業門檻的就業留有余地。
大型獨立式購物中心的拓展造成了中心城的衰落和鄉村空間結構的單一。應該注意新興購物中心和激進商業街區在規劃分布上的平衡。第七個因素。
郊區擴展和鄉村蔓延造成的交通堵塞和高排放的鄉村頑疾。用什么方法解決呢？提出精明增長和增長控制的方法。第八個因素。
一個很有意思的因素是沒想到空調設施的普及。空調設施的普及導致了生活方式的轉變，第九因素。由喜歡戶外運動變成更多地在室內運動。這個總結還是有一定道理的
鄉村騷亂、鄉村結構性的社會分化，第十因素。造成種族、收入、住房，貧富激化等問題。高速的經濟增長不一定帶來社會的長治久安，社會問題反過來會影響經濟的發展。
這個鄉村有很多亮點，去過芝加哥。包括鄉村公園、鄉村之門，進門的那些水系、公園，都做的很好，也很漂亮。但張先生針對芝加哥十個方面的研究還是有一定道理的
就是怎么去避免。比如堵車的問題逐漸進去了然后是環境污染。最近，這些問題也給我提供了一個借鑒。市委、市政府下定決心要解決市區內的雨污分流問題，要花10多個億。
現在也遇到并且比較嚴重。現在低端勞動力，再就是城郊結合部的管理。流動人口的同城化問題。大部分來自外地。前一階段網上炒一個全國勞模為什么沒有解決編制，這個人來自河南，干得好被評為勞模，但評為勞模并不等于要解決他事業編制，這個要說清楚。要提高他對城市的認同感，現在提出勞動保證兩個“全覆蓋”一個叫城鄉全覆蓋，一個叫外地人口和外來人口全覆蓋。
鄉村商業中心人口變化和商業逐步高端化，另外。造成商業利息過高的問題也已經出現。一開始到來，就講這個觀點，鄉村人口結構要進行變化，主要就是要引進一些白領階層和年輕人。現在呈現“逃離北上廣”現象，為什么？現在上海中心城區去，高檔會所去，五星級酒店里面去，看到聽到都是英語，都是外國人和當地人在講英語。那些開發區樓盤里面住的高檔樓盤里面住的聽到什么？普通話、國語。講上海話的人都去遠郊了鄉村就是這么發展的既然發現了這一現象，就不能像那樣去發展。要建設一個和諧的鄉村，增強鄉村的吸引力。
單獨拿出來講，還有一個很重要的問題。就是房地產市場的開發和鄉村規劃發展過程中的矛盾，這是現在遇到最頭疼的問題，開發商與政府進行利益博弈。不能說開發商一味的都是不好的因為開發商是商人，政府劃定的圈子里追求最大效益，怎么辦？兩條：一是不時擠壓政府，讓政府把最大的空間讓出；第二是通過各種形式提高容積率，增強產品的附加值和產品銷售總量。不否認房地產開發企業對城市的貢獻，但是政府是規劃師，建筑師，應當是政府規劃他建設，但是某些地方變成了建筑師牽著規劃師在走，這個是特別要注意的今天幾大平臺都來了也要講這個觀點，幾大平臺在規定的范圍內追求最大效益，完全贊成，但我更需要有一個強烈的意識：一盤棋，不要因為自己的一塊土地追求利益最大化，而使整個鄉村形態破壞了覺得這特別重要。所以我提出一個問題，容積率誰說了算？最終說話的應該是誰？規劃。前期可以介入的很深，但是最后的拍板一定要等規劃要點進去后再弄。規劃和控制性詳規一定要全覆蓋，哪個地方的容積率是多少，哪個地方是道路，哪個地方退讓多少，哪個地方路多寬，都要先定下來，所有的規范都要到國土局那個地方去。掛牌了拿到地了再和政府談建成什么樣。
全力保證鄉村現代化改造中進一步彰顯城市的文脈和城市的特色
三、要認真研究鄉村的形態。
比較贊成吳良鏞先生提出的積極地保護”戰略。圍繞吳良鏞先生提出的積極維護，傳承鄉村的文脈。整體發明”8個字，省住建廳周嵐廳長寫了八論，認真地進行了學習：一是鄉村發展論，從靜態的遺址到動態的鄉村；第二是歷史資源論，從保護的負擔到文化的資源；第三是科學維護論，從非理性的坐而論道到科學務實的維護規劃；第四是漸進更新論，從一蹴而就的改造到試點漸進的有機更新；第五是整體設計論，從孤立的維護到整體的發明；第六是文化傳承論，從歷史的割斷到文化的傳承；第七是發展協調論，從就維護論保護到戰略的綜合協調；第八是社會支撐論，從保護的專業技術到社會支持的公共政策。覺得寫的很好，給歷史文化名城在發展過程中提供了一種解決方案，或是說是一個解決思路。
具體的從規劃角度講，鄉村的特色。體現在什么地方？看是由三大塊組成：自然的特質，文化的特質和經濟的特質，三個特質統一起來就是這個鄉村的特色。因此，認為在鄉村規劃中，如果說文化取向的話，應該注重特色的文化、特色的經濟和特色的建筑、特色的景觀、特色的精神，這些特色統一在一起、整合在一起，就形成了特色鄉村建設的系統工程。
當然通過綠化、江河整治也會改變一些，什么是鄉村主題文化？就是鄉村在形成發展中所具有的自然風貌、形態結構、文化格調、歷史底蘊、景觀形象、產業結構和功能特征的總和。自然形態我沒有方法去更新改造。但是總體風貌是不能改的不能把江南的鄉村變成南方的鄉村形態，不能變成廣東那邊的形態，也不能變成高山峻嶺的形態，也不能變成一馬平川的蘇北形態，一個丘陵地貌為特征的半山半圩的鄉村形態，大江風貌、鄉村山林。這在短期內是不能調整的文化格調、歷史底蘊也沒法調整。可以改變的形態結構、景觀形式、產業結構、功能布局，使我鄉村的外在形象能有比較鮮明的特征，讓人們說起來感覺到一個很有品位的鄉村，一個值得流連忘返的鄉村，最終是一個值得居住和生活的鄉村。所以一定要提升城市的核心競爭力。還有，要掌握好歷史文化遺產，因為一個城市的規模和復雜水平與它所傳承的文化的規模和復雜水平有著直接的聯系。
四、要認真研究鄉村規劃的實現形式
應該做好這么幾件事：現在規劃的實現手段比較單一。
加強規劃的修編工作，第一。使得規劃體現與時俱進的新要求和城市發展的新特征。經濟轉型過程中帶來的鄉村轉型和鄉村快速發展以及半城市化的現象，怎么去解決？這里有一個規劃的修編問題。
加強規劃落實過程中的剛性，第二。減少隨意性。規劃在落實過程中會受到很多因素的影響，包括來自開發主體的影響，來自建設主體的影響，來自方方面面的影響，甚至來自領導層的影響，這些都是正常的現象。沒有影響是不可能的因為整個鄉村建設就涉及到方方面面。如何去解決它這個規劃的肩膀有多硬，剛性有多強，這是非常重要的規劃落實以后不要隨意地去改變它不能因為一時之利去改變規劃。規劃就是知識，沒有太多道理，但是為什么落實起來會這么難呢？就是因為要減少它隨意性，必需抵制很多誘惑。
保證建筑質量和裝潢水平，第三。使得鄉村的景觀、鄉村建筑的立面、鄉村功能完整地體現規劃和設計者的思想。現在畫的圖很好，東西很好，最后做出來的東西不像樣子，這是很痛苦的事。可能由于錢的問題、功能的問題、領導者的變化，導致理想與現實有差距，有時甚至亂了套。
