商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

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篇1

一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，*區(qū)強(qiáng)力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)名區(qū)、物流活區(qū)、人才興區(qū)”四大戰(zhàn)略，推動了工業(yè)和商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，拉動了第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。20*年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5.5億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的27%。全年完成稅收4960萬元，占全區(qū)稅收收入的28.8%。全區(qū)物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.5億元，實(shí)現(xiàn)稅收1100萬元。物流吞吐量為460萬噸，倉儲面積13萬平方米。全區(qū)物流企業(yè)17家，其中自開票企業(yè)11家。20*年稅收在100萬元以上的企業(yè)有4家（*市運(yùn)輸一公司、192萬元，*市運(yùn)輸十分公司、160萬元，*市運(yùn)輸十一分公司、164.8萬元，宏剛運(yùn)輸公司、1*萬元）。大華商貿(mào)城一期已經(jīng)建成運(yùn)營，目前，已實(shí)現(xiàn)銷售收入1.16億元，實(shí)現(xiàn)稅收1150萬元。大型商貿(mào)物流市場達(dá)到5個（*家俱中心、商貿(mào)城食品中心、*金屬材料市場、*農(nóng)貿(mào)市場、*廢舊家俱市場），總占地面積228畝，建筑面積4.9萬平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)4.4億元，形成稅收2500萬元。汽車市場7家（*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、*銷售公司），總占地面積2*萬平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)8600萬元。全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到6.3億元。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)37918萬元，住宿餐飲業(yè)零售總額25280萬元，餐飲服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)148個，營業(yè)收入17696多萬元，實(shí)現(xiàn)稅收708萬元。房地產(chǎn)業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.4億元，其中住宅投資1.8億元。商品房屋施工面積57萬平方米，竣工面積14.6萬平方米，銷售面積17.9萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額31039萬元。

二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、三產(chǎn)比重小、增速慢、貢獻(xiàn)少。20*年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)同比增長14.8%，比二產(chǎn)增速低12.7個百分點(diǎn)，比三次產(chǎn)業(yè)平均增速低7.8個百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比重為6：67：27，三產(chǎn)占GDP的比重僅為27%，作為城區(qū)僅高于全市1.5個百分點(diǎn)。三產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率僅為24.77%。

2、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重偏大，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足。商貿(mào)餐飲、運(yùn)輸倉儲業(yè)比重大，旅游、文化等新興的、高附加值的產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用未能得到充分發(fā)揮。

3、物流倉儲發(fā)展還處于低層發(fā)展階段。物流倉儲企業(yè)投入高、回報(bào)低，特別是土地成本高。如全區(qū)倉儲占地面積18萬平方米（267畝），實(shí)現(xiàn)稅收570余萬元，畝均稅收僅為2.13萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前*區(qū)要求的畝均全額稅收不小于8萬元最低標(biāo)準(zhǔn)。

4、市場建設(shè)進(jìn)展緩慢。目前全區(qū)新建市場不多，除東風(fēng)金屬材料市場為區(qū)劃調(diào)整后新建外，其它市場均為原有市場。圍繞1*國道的諸多門面房沒有統(tǒng)一規(guī)劃且檔次低。

5、三產(chǎn)大項(xiàng)目少，進(jìn)展不快。目前正在建設(shè)的三產(chǎn)大項(xiàng)目僅有大華商貿(mào)城二期，華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目尚在前期運(yùn)作階段。

三、對第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

1、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的不利因素。一是城市人口只有6萬人；城市建成區(qū)面積僅僅7平方公里。人口少、面積小，同時城市建成區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施落后且不完善，商業(yè)不發(fā)達(dá)，不利于城市三產(chǎn)發(fā)展。二是*區(qū)農(nóng)村地域面積廣闊，農(nóng)村人口相對較多，有16萬人。但是人口不集中，小城鎮(zhèn)建設(shè)落后，基礎(chǔ)條件差，農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起步階段。

2、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的有利因素。一是轄區(qū)內(nèi)有安煙、安彩、安化集團(tuán)等省屬大型企業(yè)以及*金鉛、岷山公司、中原異型鋼等重點(diǎn)企業(yè)，為發(fā)展交通物流提供了有利條件。二是1*國道、安林高速、省道303等公里穿境而過，梅東路、鋼花路等道路正在建設(shè)，縣鄉(xiāng)公路日趨完善，基本形成了發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。同時*區(qū)地處市郊，發(fā)展交通物流和倉儲有著較大優(yōu)勢。三是*區(qū)山水地貌風(fēng)景獨(dú)特，花木種植歷史悠久，林果資源豐富，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)巨大的潛力和明顯的優(yōu)勢。

3、*區(qū)第三產(chǎn)業(yè)有著很大的發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重來看：一是*區(qū)三產(chǎn)比重較低。20*年*區(qū)三次產(chǎn)業(yè)中三產(chǎn)比重為27％，比全國三產(chǎn)比重低12.1百分點(diǎn)。而發(fā)達(dá)國家的三產(chǎn)比重達(dá)到了60％以上，我國先進(jìn)地區(qū)如廣東、上海等地，三產(chǎn)比重也都達(dá)到了45％以上。二是*區(qū)三產(chǎn)總量小。20*年三產(chǎn)總量為5.5億元，貢獻(xiàn)率僅為24.77%。就我市而言，*區(qū)三產(chǎn)比重和總量都明顯低于其它三個區(qū)。通過比較，*區(qū)三產(chǎn)總量小、發(fā)展差距較大，但也表明了*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展有著較大的幅度空間。

4、*區(qū)加快三產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。從*區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來看：20*年*區(qū)二產(chǎn)比重達(dá)到了67％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，比重高，節(jié)能減排壓力很大，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)繁重，要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須加快三產(chǎn)發(fā)展。工業(yè)強(qiáng)區(qū)是*區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須圍繞工業(yè)強(qiáng)區(qū)主導(dǎo)戰(zhàn)略，把生產(chǎn)業(yè)作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要延伸鏈條，大力發(fā)展生產(chǎn)業(yè)，才能盡快有效地緩解工業(yè)發(fā)展的壓力和加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化步伐，*區(qū)三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該突出加快生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

四、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和措施

結(jié)合當(dāng)前三產(chǎn)發(fā)展的形勢，針對*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展存在的問題，應(yīng)該拓展空間，突出重點(diǎn)，抓住優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化劣勢，挖掘潛力，加快三產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)*區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

1、拓展空間，完善三產(chǎn)要素。針對*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境現(xiàn)狀，加快三產(chǎn)發(fā)展，必須加快“三化”（城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化）建設(shè)進(jìn)程，拓展三產(chǎn)發(fā)展空間，豐富三產(chǎn)發(fā)展要素。結(jié)合*區(qū)實(shí)際，要做好“三化”建設(shè)和三產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，推動“三化”和三產(chǎn)融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前重點(diǎn)要加快“一區(qū)”、“一口”、“一道”建設(shè)，以城市化促進(jìn)三產(chǎn)快速發(fā)展。“一區(qū)”即建設(shè)*政治、經(jīng)濟(jì)、文化新區(qū)（區(qū)域總面積約5100畝）。要以黨政綜合辦公樓建設(shè)為龍頭，以梅東路建設(shè)和區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅開發(fā)為兩翼，采取市場化運(yùn)作的方式，以開發(fā)促建設(shè)。“一口”即安林高速西出口工程。要積極配合市交通和規(guī)劃部門搞好前期各項(xiàng)工作，加快項(xiàng)目工程進(jìn)度。結(jié)合實(shí)際搞好沿線區(qū)域規(guī)劃，總體上圍繞生態(tài)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)、住宅、倉儲等區(qū)域，大力發(fā)展物流服務(wù)業(yè)。“一道”即1*國道（華祥路）改造。在1*國道兩側(cè)150米區(qū)域內(nèi)，和市城市總體規(guī)劃搞好對接，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)物流、倉儲、各類市場、商貿(mào)服務(wù)區(qū)。

2、突出重點(diǎn)，抓好交通物流。突出物流活區(qū)，堅(jiān)持配套大工業(yè)、服務(wù)大工業(yè)的戰(zhàn)略定位，以倉儲、交通運(yùn)輸為重點(diǎn)，促進(jìn)物流業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化發(fā)展，建設(shè)生產(chǎn)業(yè)區(qū)域中心。根據(jù)物流經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，加大物流企業(yè)引進(jìn)力度，整合運(yùn)輸散戶，改造和組建自開票公司；重點(diǎn)圍繞安彩、安煙和岷山集團(tuán)、中原異型鋼等企業(yè)，以市運(yùn)輸一公司、十公司和玻殼運(yùn)輸公司為龍頭，改造傳統(tǒng)倉儲基地，發(fā)展倉儲物流型園區(qū)。圍繞安化集團(tuán)，以安化集團(tuán)運(yùn)輸公司為龍頭，發(fā)展化工產(chǎn)品物流配送中心。圍繞馬投澗賀駝煤礦和四個洗煤廠、以賀祥運(yùn)輸公司為龍頭，發(fā)展煤炭物流配送中心。圍繞在建新王家?guī)X煤礦、鑫盛機(jī)床鑄造廠、紅巖鐵合金廠，整合龍泉運(yùn)輸企業(yè)，發(fā)展龍泉物流經(jīng)濟(jì)。圍繞*金鉛、在建三豐銅帶等項(xiàng)目，發(fā)展田村有色金屬物流配送中心。鞏固改造文昌汽貿(mào)市場，提高檔次，引進(jìn)大型汽貿(mào)經(jīng)營聯(lián)鎖，形成西部汽車商貿(mào)中心。加強(qiáng)1*國道有色金屬市場和大坡附近各類市場建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，逐步形成建材市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。注重應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快建立全區(qū)物流信息網(wǎng)絡(luò)，形成內(nèi)部統(tǒng)一的物流市場，提升物流經(jīng)濟(jì)水平。

3、發(fā)揮優(yōu)勢，抓好生態(tài)旅游。*區(qū)生態(tài)旅游發(fā)展可以歸納為“突出抓好點(diǎn)、建設(shè)兩條線、形成一個面”的總體格局，加快建設(shè)*城市后花園。突出抓好點(diǎn)即抓好精品景觀點(diǎn)建設(shè)。依托豐富的文物古跡和山水、生態(tài)等資源優(yōu)勢，采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作的方式，加大對中國*臘梅園、龍泉冬棗雪棗基地、彰武水庫旅游區(qū)、龍泉花卉苗木基地和九龍山云門寺、白龍?zhí)稄R等旅游景區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。建設(shè)兩條線即抓好龍泉“中國花木之鄉(xiāng)”旅游線路和南水北調(diào)綠化景觀帶建設(shè)。積極整合旅游資源，高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，緊緊抓住龍泉花卉生態(tài)園、蠟梅園、彰武風(fēng)景區(qū)等，搞好南水北調(diào)工程綠化配套景觀點(diǎn)建設(shè)，連點(diǎn)成線，形成自然景觀與人文景觀相互輝映、優(yōu)美宜人的景觀線路。形成一個面即全面加快花卉游園建設(shè)。按照生產(chǎn)與觀光相結(jié)合，以旅游促產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)促生產(chǎn)的思路，以中國*蠟梅園為核心區(qū)域，充分利用龍泉花卉傳統(tǒng)優(yōu)勢，依托龍泉水庫、森林公園、花卉苗木種植區(qū)、冬棗雪棗采摘區(qū)和彰武水庫，加大開發(fā)力度，逐步形成以旅游、觀賞為主，科普、科研為輔，融生態(tài)旅游和經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)為一體的綜合性觀光旅游區(qū)，打造*市后花園。進(jìn)一步整合旅游資源，加快發(fā)展交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)體系。加大推介力度，提高知名度，擴(kuò)大輻射面，逐步創(chuàng)建旅游品牌，發(fā)揮旅游綜合效益。

4、轉(zhuǎn)化劣勢，抓好城市三產(chǎn)。針對城市三產(chǎn)發(fā)展人口少、面積小的不利因素，不能僅僅依靠自身消費(fèi)發(fā)展服務(wù)業(yè)，要發(fā)展外向型商貿(mào)，重點(diǎn)是帶動性強(qiáng)、輻射性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)發(fā)展一個項(xiàng)目帶動一批商戶，影響和調(diào)動周邊地區(qū)，吸引外來投資，形成貿(mào)易集散地。當(dāng)前要突出以下三個重點(diǎn)。一是加快大華商貿(mào)城建設(shè)，與*商貿(mào)城相聯(lián)，逐步形成新的日用品、家俱商貿(mào)物流商業(yè)發(fā)展中心。二是改造提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展大型購物中心，逐步形成骨干，發(fā)展連鎖超市、專賣店、便民店為基礎(chǔ)的多元化、多層次的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。三是支持專業(yè)配送、倉儲經(jīng)營、電子商務(wù)、信息服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展，帶動城市三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

5、立足發(fā)展，抓好農(nóng)村三產(chǎn)。發(fā)展農(nóng)村三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的一個重要長效途徑。針對農(nóng)村特點(diǎn)，一是圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，加強(qiáng)主產(chǎn)、主銷和集散地大型批發(fā)市場建設(shè)，完善貫通城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、日用消費(fèi)品流通體系。二是大力發(fā)展各類農(nóng)村專業(yè)合作組織和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，支持開展農(nóng)產(chǎn)品加工儲藏、市場營銷、技術(shù)和信息咨詢等服務(wù)。三是結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村人口集中居住，加快發(fā)展面向農(nóng)村的生活服務(wù)業(yè)，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

6、打造亮點(diǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。結(jié)合城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化和城中村改造，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展。以商住房為主體，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)一批特色園區(qū)、街區(qū)和商務(wù)樓宇。把西南片區(qū)開發(fā)作為城市建設(shè)的重點(diǎn)來抓，以*行政新區(qū)、城區(qū)主干道路開發(fā)建設(shè)為著力點(diǎn)，按照市場化和公司化運(yùn)作模式，推動行政辦公大樓、城市主干道和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)齊頭并進(jìn)，逐步建成*區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、娛樂休閑中心，打造*市西南新型城區(qū)。加快龍泉、彰武、馬投澗、田村等四個小城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步完善區(qū)域配套設(shè)施和綜合服務(wù)功能，聚集發(fā)展要素，為加快三產(chǎn)發(fā)展提供載體和平臺。城中村改造突出一村一品特色，與周邊規(guī)劃銜接好，融合到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，突出三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，力爭改造一個城中村，建成一個商住一體的經(jīng)濟(jì)街區(qū)，形成一個特色經(jīng)濟(jì)園區(qū)。

篇2

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會計(jì)體系 

一、管理會計(jì)體系建設(shè)需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展 

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計(jì)工作的開展一般會滯后于財(cái)務(wù)會計(jì)工作，管理會計(jì)體系構(gòu)建需要有一個逐步認(rèn)知和布局的過程，而財(cái)務(wù)核算體系一般會伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來。為了推進(jìn)企業(yè)管理會計(jì)體系建設(shè)，財(cái)務(wù)核算體系在設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，需要摒棄財(cái)務(wù)核算僅為實(shí)現(xiàn)企業(yè)對外報(bào)告的傳統(tǒng)功能，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強(qiáng)調(diào)用管理會計(jì)理念構(gòu)建財(cái)務(wù)核算體系，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。 

二、財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策 

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項(xiàng)目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計(jì)信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司。 

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項(xiàng)目重新定位和改造以及后續(xù)運(yùn)營管理，獲得項(xiàng)目租金收入并分享項(xiàng)目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，通過對項(xiàng)目的直接投資和直接管理，提升項(xiàng)目整體價(jià)值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)作為專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，為商業(yè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。 

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司主要利潤來源于多項(xiàng)目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運(yùn)營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項(xiàng)目，核算體系設(shè)計(jì)中，所有的核算元素都必須以項(xiàng)目為中心進(jìn)行精益化核算。比如，核算細(xì)則要求所有的直接成本費(fèi)用必須核算到項(xiàng)目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費(fèi)用，凡是受益對象為項(xiàng)目的，必須核算到項(xiàng)目層級；對于受益對象為項(xiàng)目，但無法明確到具體項(xiàng)目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項(xiàng)目；對于受益對象不能歸屬于項(xiàng)目的，核算上需要記錄為“非項(xiàng)目”成本費(fèi)用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費(fèi)用受益對象不能最終歸屬于項(xiàng)目的并不多見，這些成本費(fèi)用可能是項(xiàng)目的前置成本，也可能是潛在項(xiàng)目的拓展成本，核算上要求財(cái)務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項(xiàng)目。 

由于商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式不同，財(cái)務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項(xiàng)目運(yùn)營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項(xiàng)目可以細(xì)分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運(yùn)營管理階段等。商業(yè)策劃類項(xiàng)目，可以細(xì)分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財(cái)務(wù)核算方面，需要根據(jù)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項(xiàng)目進(jìn)行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項(xiàng)目整體又可以從不同維度方面反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。 

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司經(jīng)營管理模式的特點(diǎn)來看，財(cái)務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運(yùn)用于管理決策。 

三、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能 

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。 

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運(yùn)階段，需要與媒體和市場運(yùn)營供應(yīng)商合作。 

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。 

四、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊 

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會通過持股方式控制專業(yè)性功能公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)性功能公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場上獨(dú)立運(yùn)作。 

以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，會計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營成本。集團(tuán)層面對項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)性功能公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)性功能公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。 

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營管理、集約化經(jīng)營的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對內(nèi)和對外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。 

五、財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃 

財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財(cái)務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財(cái)務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的布局和時間節(jié)點(diǎn)，使財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。   [h: 0px" />

參考文獻(xiàn)： 

[1]財(cái)政部.關(guān)于全面推進(jìn)管理會計(jì)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財(cái)會[2014]27號）. 

篇3

中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會是由建設(shè)部、民政部正式批準(zhǔn)的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)唯一非盈利性專業(yè)社團(tuán)組織。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會旨在為商業(yè)地產(chǎn)各方搭建信息交流的橋梁，通過整合商業(yè)地產(chǎn)的高端資源給運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供有效信息，為企業(yè)家提供聯(lián)絡(luò)、培訓(xùn)和交流的機(jī)會。

國內(nèi)最強(qiáng)實(shí)力地產(chǎn)商鼎力參與

伴隨商業(yè)地產(chǎn)各方面條件的不斷完善，使得各種資金對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度逐步提升，商業(yè)地產(chǎn)正面臨嶄新的格局與發(fā)展。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中商業(yè)定位與市場沖突、商業(yè)后續(xù)經(jīng)營責(zé)權(quán)不分、運(yùn)營管理缺位等問題比比皆是。

因此，市場迫切需要一個深度服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來規(guī)范市場以解除各參與方的后顧之憂。正是在這樣的行業(yè)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會成立了。由知名房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)顧問公司、研究機(jī)構(gòu)和專業(yè)媒體組成的首批發(fā)起單位在10月23日集中亮相，各成員單位代表就委員會的工作原則、工作任務(wù)以及組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作條例等議題進(jìn)行了集中討論。

委員會成員通過了商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的組織機(jī)構(gòu)和整體框架，并確立了以不盈利的模式來具體操作。會員大會是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，設(shè)有委員會和常務(wù)委員會，秘書處為常務(wù)委員會領(lǐng)導(dǎo)下的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。

目前，秘書處下設(shè)四個部門，各部門各司其職，負(fù)責(zé)委員會的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

具體包括：綜合事務(wù)部，負(fù)責(zé)委員會日常事務(wù)管理協(xié)調(diào)，與主管部門和兄弟協(xié)會的聯(lián)絡(luò)接洽；會員服務(wù)部，面向會員的全面服務(wù)部門，負(fù)責(zé)委員會與會員間的信息及訴求溝通：研究發(fā)展部，負(fù)責(zé)行業(yè)發(fā)展研究，編制行業(yè)年度報(bào)告、權(quán)威期刊及相關(guān)書籍；公關(guān)推廣部，新聞、媒體維護(hù)、內(nèi)刊和會員通訊及委員會的宣傳和形象塑造。

委員會發(fā)起人之一的合生創(chuàng)展董事局副主席趙海表示，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會工作條例的明確，能更好地為商業(yè)地產(chǎn)各方提供完善的價(jià)值服務(wù)。未來，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會將遵循資源整合利益共贏的法則，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)鏈上下游的交流渠道，為商業(yè)和地產(chǎn)界打造一個橫向整合的優(yōu)質(zhì)平臺。

開拓商業(yè)地產(chǎn)市場、搭建行業(yè)與政府、海外投資機(jī)構(gòu)之間信息交流的橋梁、促進(jìn)行業(yè)與金融機(jī)構(gòu)、商家的對接和整合是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會追求的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)之上，委員會在行業(yè)培訓(xùn)、信息咨詢、國際交流等方面制定出一系列務(wù)實(shí)的工作內(nèi)容，來幫助商業(yè)地產(chǎn)各方解決不同的實(shí)際問題。

“由于商業(yè)地產(chǎn)包含寫字樓、商場、酒店等多種業(yè)態(tài)，使得開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)時需要對各種專業(yè)資源的整合。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會在內(nèi)容設(shè)定上能為開發(fā)商提供一個對接行業(yè)內(nèi)各種資源的平臺，讓開發(fā)商能從中獲得真正啟發(fā)。”國華置業(yè)董事長房超說道。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)與住宅開發(fā)相區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)是近年來迅速發(fā)展的一個新興行業(yè)分支，它高度依賴于商業(yè)發(fā)展而不同于單純的房地產(chǎn)行業(yè)，其涵蓋領(lǐng)域非常廣闊。然而，目前國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商普遍不熟悉商業(yè)運(yùn)營模式，直接套用住宅開發(fā)模式來運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象已屢見不鮮。

“由于商業(yè)地產(chǎn)是持有型的經(jīng)營性物業(yè)，給城市帶來的不僅是經(jīng)濟(jì)回報(bào)更重要的是社會回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域需要和住宅市場嚴(yán)格區(qū)分開來，有關(guān)部門在制定產(chǎn)業(yè)和金融等政策時應(yīng)該區(qū)別對待商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場。”樓市傳媒董事長蔡鴻巖指出。

事實(shí)上，當(dāng)下很多研究機(jī)構(gòu)并沒有意識到這一點(diǎn)。而且不僅是研究機(jī)構(gòu)，有些國家主管部門的領(lǐng)導(dǎo)也并沒有清晰地理解商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場的區(qū)別。一位在房地產(chǎn)主管部門任職多年的官員坦言，他對商業(yè)地產(chǎn)知之甚少，對商業(yè)地產(chǎn)的概念始終沒有搞清楚。

因此，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的成立將加速國內(nèi)商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與國際商業(yè)地產(chǎn)的全面接軌，幫助商業(yè)地產(chǎn)各方人士認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)固有的特質(zhì)。在引入國際先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)我國商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展水平及相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營管理能力。

“與海外成熟商業(yè)地產(chǎn)相比，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還需要借鑒其成功的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的成立應(yīng)加大國內(nèi)地產(chǎn)商與海外商業(yè)地產(chǎn)各方的交流，將海外商業(yè)精英整合在一起，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供可行意見。”中坤集團(tuán)總裁焦青認(rèn)為。

目前，資金缺位對于商業(yè)地產(chǎn)而言是一大難題。大資金和長線資金的缺乏令中國的商業(yè)地產(chǎn)一直處于租售的兩難困境，長期和穩(wěn)定的金融體系建立更是迫在眉睫。“商業(yè)地產(chǎn)真正價(jià)值的釋放需要靠金融創(chuàng)新。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的資金更多的是來自于銀行，信托、基金和債券等證券化長期融資工具并未被開發(fā)商所采用，合法化的資金體系并未真正建立。”凱德置地亞太地區(qū)總經(jīng)理毛大慶說道。

篇4

而在北京，盡管有CBD、金融街等地標(biāo)，但一些新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)正在崛起的地標(biāo)性建筑似乎更被市場看好。

北京商業(yè)地產(chǎn)空間大

來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1到9月，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量同比減少39%，而成交量卻顯著上升。在這段時期內(nèi)，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交金額364.1億元，同比增長45.6%。其中寫字樓成交總額283.1億元，同比上漲56.6%。

供應(yīng)量的下降必將帶來空置率下降。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京中高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體空置率為8.81%。這已經(jīng)是自2006年以來空置率的最低點(diǎn)位。

來自國際物業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯的報(bào)告指出，北京作為發(fā)展中的國際貿(mào)易城市，商業(yè)與住宅的面積比例為1.41，不僅低于國外一些發(fā)達(dá)城市，甚至低于國內(nèi)一些二線城市。據(jù)悉，濟(jì)南、西安、大連一些區(qū)域的商住比分別為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有較大空間。

負(fù)責(zé)開發(fā)綜合體諾德中心項(xiàng)目的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王景明，在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時這樣評論商業(yè)地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的意義：“未來5年中國經(jīng)濟(jì)面臨四大轉(zhuǎn)型，即從工業(yè)化主導(dǎo)向城市化主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從私人產(chǎn)品供給向公共產(chǎn)品供給轉(zhuǎn)型以及向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。可以說，在從工業(yè)化主導(dǎo)向城市化主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型這兩大轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)都起到了不可或缺的作用。”

諾德二期正認(rèn)購

或許正是看到商業(yè)地產(chǎn)的陽光未來，各路人馬紛紛摩拳擦掌，試圖鉆入商業(yè)地產(chǎn)這個蛋糕房。

但是作為技術(shù)含量頗高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不是每個量級的選手都能玩得轉(zhuǎn)。北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。

李新春說，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

而諾德中心項(xiàng)目的開發(fā)商是依托中鐵建工集團(tuán)的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。這一國企背景開發(fā)商曾先后投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國際商務(wù)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級項(xiàng)目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。“我相信，憑借中國中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，為我們的城市貢獻(xiàn)更多、更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會效益和企業(yè)效益的雙贏。”李新春如是說。

投資者的反應(yīng)最能說明諾德的吸引力：中鐵諾德中心項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，并開始交付使用。有人說，對于大型綜合體項(xiàng)目來說，諾德中心一期能夠提前交付業(yè)主，這也算地產(chǎn)開發(fā)史上的一個奇跡。

而其近期推出的二期準(zhǔn)現(xiàn)甲級寫字樓，也已經(jīng)開始認(rèn)購。投資者們亦不斷打探著各種消息。之前在一期購買了近千平米面積的投資者郭東升近來又開始打起了二期項(xiàng)目的“主意”。

商業(yè)地產(chǎn) 正逢大好機(jī)遇期

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：如何預(yù)判未來中國的商業(yè)地產(chǎn)市場？

王景明：中國的商業(yè)地產(chǎn)正迎來前所未有的好機(jī)遇，從以下三大方面可以看出來。

其一，政府規(guī)劃層面。中國正在經(jīng)歷城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，政府出臺大量的規(guī)劃和政策來促進(jìn)城市發(fā)展，比如CBD東擴(kuò)，總部基地的東進(jìn)西擴(kuò)。這一切，為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了非常好的氛圍。

其二，商業(yè)項(xiàng)目層面。中國的開發(fā)商越來越重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，更關(guān)注規(guī)劃和招商的前瞻性、未來運(yùn)營的持久性。越來越多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世，這些好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)自身效益的同時，更在“商業(yè)地產(chǎn)改變區(qū)域價(jià)值”層面發(fā)揮了巨大作用。

其三，投資價(jià)值層面。在中國，商業(yè)地產(chǎn)的持久穩(wěn)定投資屬性開始顯現(xiàn)。尤其是住宅限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不限購、不限貸吸引了眾多投資客進(jìn)入，隨著商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識到商業(yè)地產(chǎn)持久穩(wěn)定的投資屬性。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在如今的市場形勢下，以商業(yè)地產(chǎn)為主要方向的諾德品牌，有怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略？

王景明：經(jīng)過之前的品牌整合，已經(jīng)確立了品牌的未來發(fā)展方向，也制定了“立足北京，布局全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，力圖將諾德品牌打造成為聞名全國的品牌，這也是我們奮斗的目標(biāo)。

如今，北京諾德中心項(xiàng)目就是品牌發(fā)展戰(zhàn)略的起航之作，未來隨著城市化發(fā)展需求，我們將打造更多的諾德品牌項(xiàng)目，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：經(jīng)過一年的轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商正式投身商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這一現(xiàn)象？

李新春：中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。

中鐵華升地產(chǎn)依托中國中鐵雄厚的實(shí)力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發(fā)理念，先后在多個城市投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級項(xiàng)目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。相信憑借中國中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的經(jīng)驗(yàn)，中鐵華升一定能夠抓住發(fā)展機(jī)遇，貢獻(xiàn)更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會效益和企業(yè)效益的雙贏。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：北京諾德中心項(xiàng)目一期已售罄，取得這樣的成績，諾德優(yōu)勢在哪兒？

李新春：北京諾德中心的獨(dú)特優(yōu)勢有三點(diǎn)：

其一，中關(guān)村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發(fā)區(qū)，如今又進(jìn)入“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時期。北京諾德中心作為豐臺科技園“東擴(kuò)”戰(zhàn)略的首個項(xiàng)目，可以說是站在巨人肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。

其二，諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實(shí)力后盾。

其三，諾德品牌做項(xiàng)目，并非只站在企業(yè)的角度，更是以城市運(yùn)營商的理念來做項(xiàng)目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項(xiàng)目，填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：市場上目前有很多寫字樓產(chǎn)品，諾德二期的產(chǎn)品有哪些優(yōu)勢？

劉巍：第一，依托項(xiàng)目整體高端定位，地標(biāo)綜合體帶來的平臺優(yōu)勢。北京諾德中心二期定位于地標(biāo)級高端綜合體，包括一棟200米超高層總部寫字樓、四棟比肩而立的總部企業(yè)獨(dú)棟寫字樓、兩棟公寓以及名品商業(yè)中心。薈萃多元業(yè)態(tài)，以200米“區(qū)域第一高”之勢，定義總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商務(wù)新形象，建樹總部經(jīng)濟(jì)區(qū)地標(biāo)。

第二，獨(dú)棟寫字樓帶來的高端企業(yè)形象。未來進(jìn)駐者，可專享獨(dú)立冠名權(quán)、獨(dú)立電梯、獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)立出入口等，形成企業(yè)專屬總部樓，強(qiáng)勢彰顯企業(yè)實(shí)力。

篇5

關(guān)鍵詞：南寧市 商業(yè)地產(chǎn) 購物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業(yè)廣場以及金山廣場、盛世·聯(lián)邦廣場等數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日Street Mall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積達(dá)到540多萬平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大

從長期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問題是發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來越慢等。來自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時間了，但至今未能投入運(yùn)營。處在朝陽商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營。如新朝陽商業(yè)廣場，目前投入運(yùn)營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到1平方米， 2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了。總建筑面積500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計(jì)算，還是按流動人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時曾達(dá)到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長期的出租經(jīng)營改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營。售后返租在國外實(shí)際上是開發(fā)商融資的一種方式，到了國內(nèi)以后演變?yōu)殚_發(fā)商營銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預(yù)售和其它融資渠道來開發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營利潤，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業(yè)營運(yùn)。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營過程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過大，定位不準(zhǔn)

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：建設(shè)2個城市商業(yè)中心區(qū)和6個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區(qū)域中心也有五個要建規(guī)模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬平方米。”這些規(guī)劃表面上看，沒有什么問題，但是細(xì)究起來卻有問題：規(guī)劃時按整個廣西的區(qū)域中心進(jìn)行規(guī)劃，真正服務(wù)的對象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長期商貿(mào)往來較少。廣西出口東盟國家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國家的出海口，因此重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市外圍的物流園、批發(fā)市場。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結(jié)束以后，到南寧來直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個營業(yè)面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎(chǔ)，沒有穩(wěn)定的營業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時尚商品，引領(lǐng)時尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時是以服務(wù)東盟的角色來進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會出現(xiàn)量過大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據(jù)2006年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴(kuò)大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價(jià)格競爭，一方面是消費(fèi)者得到實(shí)惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強(qiáng)經(jīng)營的狀態(tài)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開業(yè)的金湖廣場地下商場，由于身處地下負(fù)一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設(shè)施較少，開業(yè)近一年來一直慘淡經(jīng)營，每月僅有600多萬的營業(yè)額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業(yè)額。原本定于2005年底開業(yè)的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業(yè)，其營業(yè)狀況如何，有待時間的驗(yàn)證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

篇6

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從競標(biāo)土地到房產(chǎn)開發(fā)，甚至到后期營銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力對企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。在“去庫存、促消費(fèi)”的背景下，逐漸形成了房地產(chǎn)市場二元分化的現(xiàn)象，即一線二線城市價(jià)量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房價(jià)及成交量表現(xiàn)乏力。以百強(qiáng)房企為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額繼續(xù)增加，2015年百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額提升至36.7%，銷售面積市場份額提升至23%，進(jìn)一步蠶食中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價(jià)格不斷上漲，因此融資能力對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。

一、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過以下途徑

1.銀行開發(fā)貸款

銀行的信貸資金是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是非上市公司，因此無法利用股權(quán)或是發(fā)行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對較低，因此成為中小型房企主要的資金來源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現(xiàn)各家銀行對地產(chǎn)企業(yè)惜貸的情況。

2.房地產(chǎn)信托資金

房地產(chǎn)信托是以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式。信托公司發(fā)揮自身優(yōu)勢通過實(shí)施信托計(jì)劃來籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取收益。近年來房地產(chǎn)信托發(fā)展迅速。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年4季度末，房地產(chǎn)信托余額為128772314.61萬元，2016年1季度末，房地產(chǎn)信托余額為129392878.61萬元，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)信托余額仍有小幅上漲。房地產(chǎn)信托具有融資靈活且資金到位較快的特點(diǎn)，近年來發(fā)展迅猛，但是根據(jù)監(jiān)管要求，信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)有所謂“四三二”的要求，即開發(fā)商項(xiàng)目四證齊全，企業(yè)資本金達(dá)到30%，開發(fā)商二級以上資質(zhì)，無形中提高了中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得信托資金的門檻。

3.民間資本

對于中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，融資問題對比大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤為突出，在主要融資渠道門檻提高后，民間資本作為一種替補(bǔ)融資手段得到中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。它以審批簡單，放款快迅速的特點(diǎn)積極參與到房地產(chǎn)融資當(dāng)中，但是此類資金普通利率高、資金成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，對于急需過橋資金的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，民資借貸已經(jīng)成為一種常見的融資手段。

4.銀行其他貸款

此類貸款與地產(chǎn)開發(fā)貸款不同，通過地產(chǎn)商或其股東控制的其他經(jīng)營實(shí)體進(jìn)行融資，通常以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地進(jìn)行抵押，以短期（一般是一年）流動資金貸款為主，需要滿足經(jīng)營主體成立至少1年以上，有一定的現(xiàn)金流。通常此類貸款貸出資金有限（銀行會通過企業(yè)財(cái)報(bào)等信息進(jìn)行一系列的測算，然后得出可貸資金），難以直接滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要，其次還款周期較短，對于需要通過及時售房回籠資金的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，還款周期內(nèi)資金壓力較大。

二、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前在房市回暖的情況下，中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊很難拿到低成本的資金。原因有以下幾點(diǎn)：

1.融資手段缺乏多樣化

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資手段缺乏，低成本的融資幾乎只有銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其他融資手段資金成本偏高，風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是民間資本或者典當(dāng)融資，資金成本均在20%以上，即使是信托資金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，而銀行貸款受政策以及房市影響，使得中小企業(yè)難以拿到低成本的資金。

2.金融機(jī)構(gòu)政策

在政策的刺激下，房市逐漸回暖，熱點(diǎn)城市如上海、深圳、合肥等房市升溫明顯，原本就集中在熱點(diǎn)城市的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加活躍，加之金融機(jī)構(gòu)出于避險(xiǎn)等因素，資金會傾向于央企、地方大型國企、上市公司等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資申請則很難獲批。

3.房地產(chǎn)行業(yè)兩級分化

在2015年，地產(chǎn)市場集進(jìn)一步加劇。伴隨房價(jià)的上漲，熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格水漲船高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢大量囤積土地，進(jìn)一步擠壓中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，迫使他們退出熱點(diǎn)城市。而非熱點(diǎn)城市房市平淡，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)商降價(jià)走量回籠資金的情況。在房市平淡的情況下，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的支持極為有限。

4.中小商業(yè)地產(chǎn)企資質(zhì)管理水平不足

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身管理水平較低，一方面體現(xiàn)在項(xiàng)目管理粗放，造成資源浪費(fèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不明確，加之缺乏客戶分析，導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，營銷困難。另一方面體現(xiàn)在注重短期利益，在房市火爆時激進(jìn)拿地，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本偏高，房市一旦出現(xiàn)降溫，便會出現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張的問題。其次企業(yè)資質(zhì)偏低，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)大多數(shù)僅僅達(dá)到行業(yè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，而在申請銀行貸款時，企業(yè)經(jīng)營水平、資質(zhì)都是重要的考慮因素，資質(zhì)低、經(jīng)營管理水平不足的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)難以獲得銀行貸款的青睞。

三、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

1.加強(qiáng)自身經(jīng)營，建立企業(yè)品牌

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力不足，自身存在許多問題是制約中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要問題。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化自身管理。在中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)云集的三四線城市，雖然房市平淡，但是年輕一族的剛需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽視的促進(jìn)房市的發(fā)展的力量。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足本地市場需求，找準(zhǔn)市場定位，著力打造出一些精品樓盤來提高在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥Γ€(wěn)中求進(jìn)，不可盲目擴(kuò)張，一味求大求全。

2.政府制定相關(guān)政策及法規(guī)

政府在解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難得問題上應(yīng)發(fā)揮重要作用。首先應(yīng)建立健全中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)，健全的法律體系能夠有效保護(hù)中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，促其積極健康的發(fā)展。加快建設(shè)服務(wù)于中小房企的服務(wù)公司，提供諸如擔(dān)保、咨詢等服務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范有關(guān)服務(wù)公司行為，明確與地產(chǎn)企業(yè)間的責(zé)任和義務(wù)，為中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供針對性的服務(wù)。最后，制定針對性的幫扶政策，對于小而精的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)扶持，給予一定的政策優(yōu)惠，使之能夠降低融資的難度。

3.金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)出針對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資需求的產(chǎn)品。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，可以根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段，設(shè)計(jì)出適合的還款周期及利率，在減小地產(chǎn)商資金壓力的同時，增加金融機(jī)構(gòu)的收入。其次金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相關(guān)的客戶評級體系，對收集的財(cái)務(wù)信息及非財(cái)務(wù)信息進(jìn)行轉(zhuǎn)化分析，得出評級指標(biāo)及評級結(jié)果。在還款周期中，不斷完善企業(yè)信用記錄，完善銀行客戶評級體系。綜上所述，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對房市發(fā)展的作用不可忽視，解決中小商業(yè)地產(chǎn)融資難在于加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場建設(shè)，完善各項(xiàng)法律法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，加強(qiáng)對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，促進(jìn)其健康穩(wěn)定的發(fā)展。

作者:井存峰 單位:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]李海燕.非上市中小房企融資現(xiàn)狀及思考[J].管理觀察,2014(32):58-60.

[2]2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告.

篇7

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)；內(nèi)部控制；內(nèi)控缺陷

當(dāng)前，伴隨經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的大趨勢和和城市化進(jìn)程的不斷加速，我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如大型購物中心（Shopping Mall）的迅猛發(fā)展，一方面越來越受到投資者的青睞，另一方面也不得不面臨傳統(tǒng)及各種新型商業(yè)地產(chǎn)的激烈競爭。此外，伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和實(shí)施，要推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，就需要多方面加強(qiáng)對內(nèi)控工作的要求，這也成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個社會和各級政府共同關(guān)注的問題。

一、目前我國大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)控的缺陷問題盤點(diǎn)

一般來講，內(nèi)部控制缺陷的嚴(yán)重程度很大程度上就決定了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)類企業(yè)內(nèi)部控制有效性。可見，是否對其內(nèi)部控制的缺陷及產(chǎn)生的原因進(jìn)行客觀分析，是實(shí)施有效內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。在調(diào)研中，筆者發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控缺陷存在的主要問題有：內(nèi)部控制的執(zhí)行力度欠缺；企業(yè)治理結(jié)構(gòu)存在缺陷；內(nèi)部監(jiān)督無力；人員專業(yè)素養(yǎng)良莠不齊等等，突出的問題主要是：

（一）內(nèi)部控制體系不健全

整體來看，目前我國大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控系統(tǒng)建設(shè)存在諸多問題：1）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)存在不合理設(shè)置。一些地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系的組織結(jié)構(gòu)普遍臃腫，運(yùn)營效率低下。2）企業(yè)內(nèi)控理念缺乏。一些地產(chǎn)企業(yè)忽視或者不重視內(nèi)控環(huán)境建設(shè)，甚至形同虛設(shè)。3）存在控制流程的盲點(diǎn)和弱點(diǎn)。由于對內(nèi)控缺陷不能及時發(fā)現(xiàn)和處理，可能導(dǎo)致內(nèi)控建設(shè)上存在內(nèi)控盲控點(diǎn)和弱控區(qū)，比如在應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)等管理問題上經(jīng)常出現(xiàn)此類問題。4）風(fēng)險(xiǎn)評估環(huán)節(jié)存在很多問題。最大的問題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)缺失。目前，我國一些大型的商業(yè)地產(chǎn)為了追逐短期利益，在市場競爭的同時忽視了內(nèi)控的建設(shè)，也難免在盲目擴(kuò)張建設(shè)的同時缺少對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和防范。

（二）企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制弱化

目前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制弱化：1）存在內(nèi)部審計(jì)缺乏獨(dú)立性的問題。一些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏必要的獨(dú)立性；此外，審計(jì)人員缺乏獨(dú)立性，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)人員往往禁不住利益的誘惑導(dǎo)致審計(jì)的判斷環(huán)境無法得到切實(shí)保證。2）存在內(nèi)部審計(jì)流于形式的現(xiàn)象。在內(nèi)審的過程中，由于缺乏與管理層的必要溝通和信息反饋，導(dǎo)致內(nèi)部稽查和評價(jià)內(nèi)部控制的制度無法充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。如一些大型地產(chǎn)企業(yè)存在操縱內(nèi)控缺陷報(bào)告的丑陋現(xiàn)象，由于無法對內(nèi)控存在的重大缺陷進(jìn)行科學(xué)和準(zhǔn)確的識別和評價(jià)，將導(dǎo)致企業(yè)管理層和決策層對風(fēng)險(xiǎn)的錯誤估計(jì)，將企業(yè)推進(jìn)虧損甚至破產(chǎn)的邊緣。

（三）企業(yè)文化缺失，內(nèi)控主體素質(zhì)有待提高

企業(yè)文化建設(shè)是內(nèi)控建設(shè)的重要組成部分，具體體現(xiàn)在企業(yè)文化制度、員工職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)、企業(yè)管理的過程監(jiān)督和檢查等方面。整體來看，很多地產(chǎn)企業(yè)并未樹立“全員內(nèi)控”的先進(jìn)理念，員工風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，執(zhí)行力弱化：1）內(nèi)控主體定位不科學(xué)。僅僅將內(nèi)控工作限于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和審計(jì)人員，造成企業(yè)內(nèi)部控制主體范圍受限，導(dǎo)致企業(yè)整體上缺乏內(nèi)控意識和專業(yè)知識；2）財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。普遍存在由于財(cái)務(wù)人員或?qū)徲?jì)人員知識結(jié)構(gòu)單一的問題，不能很好的滿足企業(yè)內(nèi)控管理的需求。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議

（一）科學(xué)進(jìn)行內(nèi)控設(shè)計(jì)

本文認(rèn)為內(nèi)控設(shè)計(jì)是防止內(nèi)控缺陷的最核心因素。對于大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)控設(shè)計(jì)需要具體三方面的要求：將內(nèi)控設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和流程化，制定有章可循和操作規(guī)范的流程；內(nèi)控設(shè)計(jì)的最終目的是建立企業(yè)內(nèi)控自我執(zhí)行、自我完善和外部監(jiān)督稽核的完整體系，從而使內(nèi)控體系在內(nèi)部管理和外部監(jiān)督的雙重配合下不斷改進(jìn)和完善；內(nèi)控設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)尤其需要注意，需準(zhǔn)確把握企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

（二）不斷增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制對風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)彈性

1）完善對會計(jì)風(fēng)險(xiǎn)識別的設(shè)計(jì)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，會計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)生內(nèi)控缺陷的重要影響因素之一，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在內(nèi)控運(yùn)行過程中可能無法及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在企業(yè)內(nèi)控設(shè)計(jì)的時候充分考慮有可能發(fā)生的突發(fā)事件或者日常經(jīng)營的異常記錄，建立復(fù)雜會計(jì)處理的相關(guān)文件，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)控設(shè)計(jì)的彈性處理，最大程度地降低會計(jì)風(fēng)險(xiǎn)對內(nèi)控的沖擊力度。2）通過多種渠道和途徑識別和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于大型的商業(yè)地產(chǎn)來說，目前企業(yè)內(nèi)控已經(jīng)逐步發(fā)展到了風(fēng)險(xiǎn)管理階段，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷增強(qiáng)識別企業(yè)未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)內(nèi)控對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施設(shè)計(jì)，最大程度地防止企業(yè)內(nèi)控缺陷的發(fā)生。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制文化建設(shè)，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境

通常來講，企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境是內(nèi)控系統(tǒng)良好運(yùn)行的重要保障，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從根源上防止缺陷發(fā)生，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制文化建設(shè)，從企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、人力資源管理和企業(yè)文化等諸多方面入手，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境。1）要求企業(yè)摒棄固有的傳統(tǒng)理念，創(chuàng)新管理模式。大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有良好的資金基礎(chǔ)，更加有能力實(shí)現(xiàn)內(nèi)控制度的“限制”與“激勵”員工的科學(xué)結(jié)合效應(yīng)，不斷從根源上改變員工對內(nèi)控和財(cái)務(wù)舞弊的看法，這在很大程度上降低了財(cái)務(wù)舞弊發(fā)生的可能性。2）通常來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相對于住宅等其他形式的房地產(chǎn)開發(fā)而言，專業(yè)性更強(qiáng)，需要有更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)熟練掌握從項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營的整個環(huán)節(jié)。

結(jié)束語

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和內(nèi)部控制理論的不斷發(fā)展和完善，無論是學(xué)術(shù)理論界還是企業(yè)實(shí)務(wù)界，都對內(nèi)部控制進(jìn)行了深入的關(guān)注和廣泛的研究。大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步重視內(nèi)控管理，逐步實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的動態(tài)管理。本文雖然有針對性地提出了一些建議和想法，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足指導(dǎo)實(shí)踐的需要，比如對不同發(fā)展階段的商業(yè)地產(chǎn)公司，需要更加細(xì)化的內(nèi)控設(shè)計(jì)，因?yàn)榉婪秲?nèi)控缺陷的課題還有待于進(jìn)一步的深化和完善。（作者單位：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

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篇8

【關(guān)鍵詞】模塊化；計(jì)劃管理；房地產(chǎn)；運(yùn)營

現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)告別野蠻生長，轉(zhuǎn)入深耕細(xì)作的“白銀時代”。新時代，新常態(tài)，從投資者角度看，管理團(tuán)隊(duì)找到有效工具改善開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題，成為項(xiàng)目順利運(yùn)行、企業(yè)良性發(fā)展的必要作為。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中亟待解決的系統(tǒng)性問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題很多。僅從管理角度看，效率低下，動作不連貫，作業(yè)流程不順暢——協(xié)同作業(yè)困難，可視為亟待解決的系統(tǒng)性問題。國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)存在的最大差異在于多了兩個核心業(yè)務(wù)：招商與運(yùn)營。住宅開發(fā)的人力資源慣性加之兩個核心業(yè)務(wù)工作界面的增多，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)形式多樣，并時常調(diào)整，導(dǎo)致協(xié)同作業(yè)難上加難，直接影響了管理效率，阻礙了經(jīng)營效益。

二、模塊化計(jì)劃管理理論研究

1、模塊化與計(jì)劃管理模塊化是一種有效組織復(fù)雜產(chǎn)品和過程的方法，通過把復(fù)雜任務(wù)分解為相對簡單的部分，使之可以獨(dú)立地實(shí)現(xiàn)。模塊化理論在實(shí)際中被廣泛應(yīng)用，并在信息、汽車等制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里有較深的應(yīng)用。模塊化理念應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面已成為管理學(xué)發(fā)展的必然趨勢。計(jì)劃管理本質(zhì)上屬于控制類管理，是對企業(yè)經(jīng)營活動的控制，這種控制首先是企業(yè)自身的控制。計(jì)劃管理的目的是為了提高工作效率，有效合理調(diào)度資源，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，提高決策科學(xué)性。計(jì)劃管理體現(xiàn)了系統(tǒng)工程思想，已被越來越多的企業(yè)所采用。2、模塊化計(jì)劃管理模塊化計(jì)劃管理，就是運(yùn)用模塊化思維開展的計(jì)劃管理。模塊化計(jì)劃管理歸根結(jié)底是解決“人”的管理問題，通過模塊化計(jì)劃管理形成一種制度，按照公司設(shè)定的目標(biāo)及任務(wù)明確個人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，將工作內(nèi)容劃分成一個個相對獨(dú)立且又有相互聯(lián)系的管理模塊。通俗來講，包含任務(wù)下達(dá)，什么時間開始、什么時間完成，鎖定責(zé)任人和責(zé)任部門，完成標(biāo)準(zhǔn)是什么等內(nèi)容。特別提及的是，“模塊化計(jì)劃管理”有別于“項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動”和相關(guān)的“專業(yè)活動”，主要表現(xiàn)為對各個項(xiàng)目活動的規(guī)劃、控制和評估。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模塊化計(jì)劃管理設(shè)計(jì)

模塊化計(jì)劃管理可以很好地解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中協(xié)同作業(yè)困難問題，最終實(shí)現(xiàn)模板標(biāo)準(zhǔn)化、執(zhí)行信息化、考核自動化。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，萬達(dá)的模塊化計(jì)劃管理一直為業(yè)內(nèi)所推崇：其管理模板按照有無酒店分為八類，可根據(jù)地質(zhì)條件、有無冬季施工、有無超高層選用；其“黃燈預(yù)警、紅燈殺人”的執(zhí)行力絲毫不打折扣；其清晰的考核令每一個員工成為工作的主人翁。1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化架構(gòu)以一個項(xiàng)目開發(fā)單元為目標(biāo)進(jìn)行模塊化架構(gòu)設(shè)計(jì)，共分為三個層面（圖1）：戰(zhàn)略層面定義為概念計(jì)劃，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，逐期制定各期工程模塊化計(jì)劃，時間跨度涵蓋項(xiàng)目建設(shè)全壽命周期；戰(zhàn)術(shù)層面定義為執(zhí)行計(jì)劃，在模塊化計(jì)劃基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌制定年度計(jì)劃，明確各職能年度專項(xiàng)計(jì)劃，包括項(xiàng)目營銷年度計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)年度計(jì)劃（前期、工程、設(shè)計(jì)、招采），項(xiàng)目資金計(jì)劃等；實(shí)施層面定義為滾動計(jì)劃，即各職能年度專項(xiàng)計(jì)劃的月度分解。2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃編制應(yīng)當(dāng)設(shè)立專職部門協(xié)調(diào)各職能單元進(jìn)行模塊化計(jì)劃編制，在建立WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行由粗到細(xì)的計(jì)劃編制，每項(xiàng)工作開展必須尊重自身屬性決定的邏輯關(guān)系，同時考慮各項(xiàng)資源情況，兼顧決策層意志。最后，跨職能單元之間的計(jì)劃必須實(shí)現(xiàn)充分推演與論證。3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃執(zhí)行模塊化計(jì)劃編制完成并經(jīng)審批后，進(jìn)行執(zhí)行階段。“執(zhí)行”是對計(jì)劃的執(zhí)行，計(jì)劃是執(zhí)行的基礎(chǔ)和依據(jù)。到位的執(zhí)行需要合理的任務(wù)分配，匹配的人員能力，充分的授權(quán)體系，充足的資源供給，良好的溝通機(jī)制，及時的績效考核。4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃核查執(zhí)行是在可控范圍內(nèi)的執(zhí)行，所謂可控，是指必須有專職人員對模塊化計(jì)劃執(zhí)行過程進(jìn)行動態(tài)跟蹤。發(fā)現(xiàn)超出計(jì)劃預(yù)期的情況時及時做出預(yù)警，并同步報(bào)告相應(yīng)決策單元做出判斷。5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃處置決策單元對提出預(yù)警的工作做出判斷后，無論是哪種調(diào)整，都必須同步刷新與之相關(guān)聯(lián)的計(jì)劃工作，避免因局部調(diào)整導(dǎo)致的總體計(jì)劃失效。另外，在相應(yīng)績效考核表單中如實(shí)留下調(diào)整痕跡。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃管理實(shí)證研究

以某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在河北石家莊建設(shè)的商貿(mào)城一期工程為例。該期工程采用了模塊化計(jì)劃管理手段，對參建各職能部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括招商、營銷、前期報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、成本控制、招標(biāo)采購、工程、融資、人力資源、行政事務(wù)十個職能單元。集團(tuán)針對該期工程設(shè)立商業(yè)管理公司（下轄物業(yè)公司）與地產(chǎn)開發(fā)公司，并在集團(tuán)層面設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營部專職模塊化計(jì)劃編制與動態(tài)監(jiān)控，同時，由各職能第一責(zé)任人組成模塊化計(jì)劃推動委員會作為決策單元。在土地實(shí)質(zhì)獲取一個月內(nèi)即根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃編制完成模塊化計(jì)劃（表1），隨后以之為根據(jù)，各職能模塊分別編制完成年度專項(xiàng)計(jì)劃，并逐月分解至月度滾動計(jì)劃。在該期工程計(jì)劃執(zhí)行過程中，計(jì)劃運(yùn)營部一直進(jìn)行動態(tài)跟蹤，每周組織召開例會，針對各職能模塊界面問題進(jìn)行協(xié)調(diào)；每月組織召開月度例會，對月度滾動計(jì)劃實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行匯報(bào)，并對預(yù)警事項(xiàng)提交模塊化計(jì)劃推動委員會進(jìn)行判斷，局部報(bào)表如下（表2）。月度例會將重點(diǎn)對預(yù)警事項(xiàng)做出判斷，并刷新關(guān)聯(lián)事項(xiàng)，結(jié)果反饋計(jì)劃運(yùn)營部，同步知會績效考核人員。另外，針對突發(fā)事件隨時召開專題會議處理，并實(shí)現(xiàn)專題會議與例行會議的信息對稱，以利于科學(xué)決策。該期工程有6個單體，合計(jì)計(jì)劃工作項(xiàng)1800項(xiàng)，至開業(yè)，累計(jì)發(fā)生預(yù)警127項(xiàng)，涉及關(guān)鍵線路調(diào)整19次，保證了既定開業(yè)計(jì)劃。公司投資者及管理團(tuán)隊(duì)對模塊化計(jì)劃管理給予了高度認(rèn)可，并致力于逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化，以便類似項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

五、結(jié)語

模塊化計(jì)劃管理在地產(chǎn)開發(fā)公司特別是多項(xiàng)目并行開發(fā)的地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)公司的應(yīng)用，將會大大提高協(xié)同作業(yè)效率，減少目標(biāo)偏差；同時，也對作業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出了要求，在強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)上，也必須不斷學(xué)習(xí)運(yùn)用新的管理理念、管理方法。

參考文獻(xiàn)

[1]李小瑩.房地產(chǎn)行業(yè)中的模塊化理論應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(18):45-47.

篇9

陽光新業(yè)地產(chǎn)有限公司總裁助理李睿最近為項(xiàng)目選址十分頭疼。他向記者抱怨：“或許你正在集中精力打造一個社區(qū)商業(yè)購物中心，但不遠(yuǎn)處馬上就會有體量巨大的購物中心冒出來，帶來惡性的競爭。”

他也知道，這股潮流源于住宅被“限購”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)上，尤其是一些大型購物中心。

據(jù)世邦魏理仕(XBRE)的數(shù)據(jù)，全球面積最大的3個在建購物中心都在中國，此外，在建購物中心規(guī)模排名前十的城市中，中國占了8個。

天津在購物中心建設(shè)方面是全世界最繁忙的城市。天津目前約有16個在建的購物中心項(xiàng)目，面積總和達(dá)245萬平方米，相當(dāng)于20個北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一個歐洲城市現(xiàn)有購物中心的面積總和。

工業(yè)城市沈陽的購物中心建設(shè)排名全球第二位。沈陽也是中國對俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國貿(mào)易的中心，目前有18個購物中心開發(fā)項(xiàng)目在建，總面積218萬平方米。

成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市。2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已突破100個，大多數(shù)體量都在10萬平方米以上；未來兩年，成都還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬人口，光新建的商業(yè)項(xiàng)目，人均就達(dá)一平方米。

成都零售商協(xié)會、成都理工大學(xué)商學(xué)院共同的《2011年成都零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年，成都1萬平方米及以上大型賣場增加明顯，達(dá)53.3萬平方米，增幅達(dá)23.3％。成都已形成六大商圈：它們分別是春鹽商圈、金沙光華商圈、建設(shè)路商圈、沙灣商圈、紅牌樓商圈和天府新城商圈。其中，春鹽商圈已聚集22個5000平方米以上大型賣場。

不光是省會城市，這樣的建設(shè)狂潮還在一些小城市里上演。廣東惠州，一個常住人口僅115萬的城市里，大型購物中心的總建筑面積超過了60萬平方米。這意味著平均兩個人要支撐起一平方米的購物中心面積。并且，隨著城市外擴(kuò)和舊城改造的啟動，還有多個新購物中心在規(guī)劃或建設(shè)之中。

“可能風(fēng)險(xiǎn)就在眼前。同一個商圈，即使是城區(qū)公認(rèn)最好的商圈，有的購物中心生意紅火，有的門庭冷落，有的購物中心幾經(jīng)折騰，仍然在虧損線掙扎。”李睿說，“光有錢建設(shè)是不夠的，投資者必須對建成后的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)有足夠的評估。”

瘋狂的推動者

盡管網(wǎng)購大潮洶涌，新首富萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林還是很看好體驗(yàn)式消費(fèi)中心在未來的發(fā)展，這亦是支撐萬達(dá)近些年來快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)理念。擅于把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的王健林看到，國家“十二五”規(guī)劃提出，從2011年到2015年，中國消費(fèi)零售總額要從15萬億元增長到30萬億元，年均增長15％以上，大大高于GDP增長速度。“這么大規(guī)模的增長靠什么實(shí)現(xiàn)?完全靠原有消費(fèi)模式肯定不行，要創(chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，大力發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)。”王健林說。

萬達(dá)的擴(kuò)張速度已不可復(fù)制。2012年，萬達(dá)將在全國新開業(yè)18個萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場是商業(yè)綜合體，每建一個萬達(dá)廣場都包含百貨商場。

高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍也向記者提到，住宅限購導(dǎo)致投資者投資熱情轉(zhuǎn)移。諸如萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20％。

高和資本董事長蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價(jià)值洼地”房地產(chǎn)投資趨勢論壇時表示，“2008年以后，所有國家治理經(jīng)濟(jì)衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國城市化的動力，推動了人口和資金的聚集，這是對房地產(chǎn)最大的支持，而且是長期的。”另外，資金要尋找出口，商業(yè)地產(chǎn)便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。盈石資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理許大金告訴記者，出讓商業(yè)用地所帶來的附加值更高，但許多商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商主動要求建設(shè)。一位外地開發(fā)商與北京某郊區(qū)談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業(yè)要占一半的面積。

總投資達(dá)70億元的天津銀河國際購物中心的投資商是天津城投集團(tuán)。該集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾對記者無奈地說，公司此前并無太多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但“天津市政府很重視這個項(xiàng)目，主動找到城司，(要求他們)作為國企，必須做好(這個項(xiàng)目)。”

過剩隱憂

如果正在建設(shè)的購物中心大潮，主要不是源于消費(fèi)需求快速增長的推動，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過剩隱憂是否在所難免?

國際知名的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)萊坊對此提出疑慮。該機(jī)構(gòu)去年底的一份報(bào)告稱，中國部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購物中心)，已初露過度建設(shè)跡象。而物業(yè)方可能通過招攬普通商戶來填補(bǔ)空缺，將對其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國零售商業(yè)2011》的報(bào)告直言，購物中心“大未必佳”。報(bào)告提到，中國二線城市每個購物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18％以上。重慶和哈爾濱的購物中心平均面積更是分別達(dá)到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個購物中心面積超過100000平方米，且大都是分期開發(fā)。

供過于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據(jù)世邦魏理仕的《2012年第一季度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率分別上升至13.55和12.6％，沈陽、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國際報(bào)告稱，一季度廣州市大型購物中心空置率上漲至11％，首層租金則環(huán)比下降1.4％。

在一線做商業(yè)運(yùn)營的開發(fā)商們，感受到的壓力來自于招商環(huán)節(jié)，及商業(yè)地產(chǎn)人才的短缺。李睿告訴記者，由于購物中心擴(kuò)張?zhí)欤恍┥虉鲩_業(yè)初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進(jìn)駐。類似于ZARA、優(yōu)衣庫、HM在國外不是很強(qiáng)勢的快時尚品牌，在國內(nèi)卻表現(xiàn)強(qiáng)勢。而商業(yè)地產(chǎn)的人才也頻頻遭遇面臨被挖角的過程。“一個成熟的、能獨(dú)當(dāng)一面的商業(yè)地產(chǎn)人才，往往需要5年才能培育出來，但是還沒到5年，許多人就已經(jīng)被挖走了。”李睿對此表示無奈。

不過，世邦魏理仕亞洲公司執(zhí)行總裁賽巴斯蒂安·斯基夫說，乍一看全中國在建項(xiàng)目的數(shù)量似乎是過剩建設(shè)的“可怕”征兆，但仔細(xì)審視會發(fā)現(xiàn)，這是在長期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國二線城市購物中心稀少。目前的開發(fā)速度將使中國人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國際標(biāo)準(zhǔn)。

張良軍認(rèn)為，雖然肌總量上看，中國仍需要大量的購物中心，但由于過于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場研究，后期的招商也不盡如人意，這可能導(dǎo)致一些項(xiàng)目因?yàn)檎凶獠簧贫斐墒　Ｒ嗫赡艹霈F(xiàn)一些爛尾項(xiàng)目。

許大金也認(rèn)為，“過于集中的供應(yīng)量，對市場帶來的波動在所難免。”他舉例說，奧運(yùn)會之前，北京的商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，結(jié)果空置率大幅增加，市場用了3年時間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽購物中心面臨著過剩的危險(xiǎn)。李睿認(rèn)為，這些城市將會是開發(fā)商謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。

篇10

來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年北京前三季度商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪成交38萬平方米，同比增長17%；寫字樓成交125.6萬平方米，同比增長83%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房40%的漲幅。

在老牌核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)不足的前提下，北京一些新興核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到了充分發(fā)力的機(jī)遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環(huán)，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。

項(xiàng)目開盤不到一周，銷售便過億元，諾德有什么銷售秘訣？

北京商業(yè)地產(chǎn)正火

不久前，國際知名物業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行在今年北京地區(qū)的寫字樓研究報(bào)告中指出，2012 年第三季度，由于市場無新項(xiàng)目入市，可租賃面積持續(xù)萎縮，北京甲級寫字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)到2.18%，環(huán)比下降0.27 個百分點(diǎn)。同時，保持上漲態(tài)勢的北京寫字樓租金本季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行認(rèn)為，2012 年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項(xiàng)目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米，市場供需矛盾依舊突出。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬平方米，前三季度吸納量為24.2 萬平方米。

前一陣子，不少企業(yè)因?yàn)樽饨饓毫Φ仍蚣娂姟疤映觥盋BD，他們都在尋找價(jià)格更合適的新興商用地產(chǎn)區(qū)域。

戴德梁行大中華區(qū)的研究主管紀(jì)言迅表示：“第三季度中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，企業(yè)特別是跨國企業(yè)頓時放慢擴(kuò)充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內(nèi)大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉(zhuǎn)弱，影響了部分市場的租金增長，當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長，但本季已連續(xù)兩個季度出現(xiàn)租金升幅低于5%。不過，本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場，反映出與亞太區(qū)其他市場比較，中國市場仍可倚靠內(nèi)需力量而取得增長。”

戴德梁行認(rèn)為，雖然本季度金融街區(qū)域?qū)⒂幸恍略鲰?xiàng)目約5.4萬平方米投放市場，但由于體量有限，該項(xiàng)目投放不會對市場造成較大影響。預(yù)計(jì)第四季度寫字樓整體市場依舊會延續(xù)目前的穩(wěn)定狀態(tài)。

在這樣的態(tài)勢下，全國的開發(fā)商刮起了一陣“住改商”的風(fēng)潮。一些開發(fā)企業(yè)迫于調(diào)控的無奈，紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，期待在這里撈一桶金。

不過做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅地產(chǎn)大不相同。二者最大的區(qū)別在于，商業(yè)地產(chǎn)需要運(yùn)營管理、招商等經(jīng)驗(yàn)，而住宅則更多是簡單的制造和銷售。北京中鐵華升置業(yè)有限公司總經(jīng)理王景明對記者說：“中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。”

王景明認(rèn)為，面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對開發(fā)商的要求更嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地產(chǎn)受調(diào)控限制、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目備受投資者青睞。

北京諾德置業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉巍介紹：“去年年底，我們開始舉辦認(rèn)購活動，到現(xiàn)在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動。最新推出的是二期高端企業(yè)獨(dú)棟寫字樓，正在進(jìn)行認(rèn)購工作，預(yù)計(jì)也將在春節(jié)前交付使用。”

北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說，諾德中心項(xiàng)目所立足的中關(guān)村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發(fā)區(qū)，也是我國首個提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)，在過去20年的發(fā)展中已經(jīng)取得了輝煌的成就，如今又進(jìn)入了“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時期，“北京諾德中心作為豐臺科技園東擴(kuò)戰(zhàn)略的首個項(xiàng)目，可以說是站在了巨人的肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。

另外，他認(rèn)為，諾德背后的公司品牌效應(yīng)也是重要因素。諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實(shí)力后盾。“開發(fā)北京諾德中心之前，已經(jīng)在深圳、青島等地開發(fā)了多個地標(biāo)級城市綜合體項(xiàng)目，擁有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)。”

劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項(xiàng)目，并非只站在企業(yè)的角度，更是站在社會、城市的角度，以城市運(yùn)營商的理念來做項(xiàng)目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項(xiàng)目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標(biāo)級建筑，無疑填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白，與城市共同發(fā)展。”

諾德中心在2011年底開始預(yù)售。這個商業(yè)綜合體項(xiàng)目在北京西南角很受矚目。中關(guān)村豐臺園管委會宣傳處處長程詩此前接受記者采訪時說：“這次調(diào)整主要是產(chǎn)業(yè)升級，我們鼓勵大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級更期待高端寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京諾德中心無疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺，對園區(qū)具有明顯的提升品質(zhì)作用。”

商業(yè)魅力引來投資客

據(jù)諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設(shè)之初，就將目標(biāo)群體做了細(xì)分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區(qū)域內(nèi)或鄰近周邊聚集的商務(wù)區(qū)中的國有大中型企業(yè)和股份制企業(yè)，以中小型商貿(mào)企業(yè)為輔助。

在諾德中心購置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業(yè)的董事長，去年年底，他曾多次驅(qū)車從東三環(huán)附近的公司前來探查情況。

郭東升回憶當(dāng)時的情景說，“第一次去，主要就是想看看環(huán)境和地段。”當(dāng)他站在這幾座在建的大樓腳下時便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館。”而且這里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業(yè)氛圍。2011年底地鐵就開通了，離南苑機(jī)場也很近。郭東升判斷，南部城區(qū)具有巨大的升值潛力。

更讓郭東升滿意的是，在其他核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補(bǔ)了郭東升心里的空白。“我們做生意都認(rèn)為有水好，有水會帶來財(cái)運(yùn)。”