違章建筑條例范文
時間：2023-05-04 13:12:46
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一、違章建筑的法律界定
隨著城市化進程的推進，違章建筑成為一個公眾熱議的名詞。人們在日常生活中經常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經常會困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對違章建筑進行界定關系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學說總結對違章建筑進行法律上的規范界定。
(一) 違章建筑的概念分析
1. 違章建筑的定義。違章建筑(illegal building)在我國最早出現在1980年國務院的《批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。在我國，違章建筑的“章”應理解為根據相關法律、法規及規章的規定，開展工程建設時所需遵守的某種“章程”或“規章制度”。
2. 我國現行的有關違章建筑的規定。我國現行的有關違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對相關法律規定進行梳理。按照效力級別可以分為違反法律、違反行政法規和違反部委規章三類。
其中的法律主要有《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環境保護法》等。如《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
行政法規對違章建筑作出規定的有《城市房屋拆遷管理條例》、《城市道路管理條例》、《電力設施保護條例》等。其中《電力設施保護條例》第十五條規定;任何單位或個人在架空電力線路保護區內，必須遵守下列規定：(三)不得興建建筑物。
部委規章對違章建筑作出規定的有：《風景名勝區管理處罰規定》、《風景名勝區管理處罰規定》、《建制鎮規劃建設管理辦法》等。其中《風景名勝區管理處罰規定》第七條規定：風景名勝區管理機構違反風景名勝區規劃進行違章建設、毀損景物和林木植被、捕殺野生動物或者污染、破壞環境的，由上級建設行政管理部門給予處罰。
(二) 違章建筑的分類
我國法律對違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規中對違章建筑進行了比較詳細的列舉。本文依照對上述法律、行政法規、部委規章的列舉，對違章建筑進行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實體性的違章建筑兩類。
實體性的違章建筑是指實質上違背了城市規劃和土地管理的規定，無法通過補辦手續的方式來糾正其違法行為。根據違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規的違章建筑、違反部委規章的違章建筑。
程序性的違章建筑實質并未違反城市規劃，而只是沒有辦理合法的審批手續的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補辦手續而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規劃型、擅自變更規劃型、臨時未拆除型、不當施工型。
二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案
比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國行政法中有著獨特的地位。比例原則是指國家權力的行使應當兼顧公共利益的實現和公民權利的保護。從我國現實狀況來看，由于居住權保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時對公民居住權的保障一直沒有得到應有的重視。非法驅逐、野蠻拆除現象普遍存在，且拆除違章建筑“零補償”，違章建筑拆除后公民居住權無法得到救濟和保障，這些都成了我國非法建筑拆除中公民居住權保障的突出問題。 將比例原則運用于違章建筑的處置中對違章建筑處理有著重要意義。
我們在執法實踐中對違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區分違章建筑的具體情況做出相應的處罰形式，不利于我國公民基本人權的保護，社會資源的保護和節約建設成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機關在執法中應根據違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設的位置和其他因素的情況下，更細致深入地分析，作出科學合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會背景，與我國人口多、就業崗位少、人均居住面積低、經濟發展不平衡、有關建設管理審批不規范等因素有著密切的關系。因為違章建筑違法的嚴重性的標準不同，下面我們將根據比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉正合法化、沒收、在拆遷補償中的處置和對小產權房的處理。
(一)比例原則下違章建筑的拆除
按照比例原則的要求，以下違章建筑應當進行拆除：經檢測鑒定，房屋質量達不到國家或當地有關標準，存在嚴重質量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用現狀為耕地、總體規劃為一般農用地、基本農田的;占用水源為一級保護區的;占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的;嚴重影響土地總體利用規劃、城鎮規劃的;破壞或影響文物保護和風景名勝區的。具體來說，按照比例原則而要求，對違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據違章建筑的所在位置確定應當予以拆除的，第二類是根據違章建筑對公共利益的影響程度決定應當予以拆除的。
(二)比例原則下違章建筑程序違法中的轉正合法化
違反法律、法規、規章控制性程序規定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領取相應證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規劃許可、建設用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領到《建設用地批準書》、《宅基地批準書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《建設工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準書范圍進行建設，盡管所建造的工程沒有在實質上違反城鄉規劃，但是對程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。
程序違建可依一定程序申領建筑執照(補辦手續)而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達到的目的之間必須具有合理的對應關系。對于程序違法嚴重的，應當作出拆除的處理，而對于程序違法不那么嚴重的應當依具體情況作出轉正合法化的處理。
(三) 比例原則下對小產權房的處理
盡管現有法律政策禁止小產權房買賣，但小產權房已經建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設規劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經是社會存量財富，而且不少小產權房已經出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩定。按照比例原則適當性和合比例性的要求，應當認可這些小產權房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。對農民單獨擁有的農村住房以及集體經濟組織盤活農村宅基地后修建的“小產權房”應當逐步運行流轉，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。對于破壞耕地修建小產權房的違法行為應當堅決禁止，而對于占用耕地修建成的房屋，如果能夠退耕的應當退耕，不能退耕的應當在補繳所有稅費的基礎上再進行處罰。而對建設用地指標內的農用地轉換只有在實現占補平衡等前提性條件后可以流轉。對于不符合土地規劃的小產權房，屬于違章建筑，原則上應該拆除。
三、 結論
對違章建筑的處置是城市化發展的必然結果，違章建筑法律制度的完善也需要一個長久的過程。建筑物、構筑物和設施都關系著人們的生產生活且往往涉及到廣泛的群體利益，對違章建筑進行處置不僅關系到公民的權利，也關系到個人利益與公共利益的平衡問題。對違章建筑的處置基本上可以歸納為：拆除、沒收、罰款并保留使用和殘值收購并拆除。本文從比例原則的精神出發，對違章建筑的處置進行法律要件的歸納和不同學說的總結，提出違章建筑的處置較為實際的解決方案，并對未來小產權房的發展提出一定的期待。以期對違章建筑今后的處置提出合理化、切實際的建議，在維護公共利益的基礎上對公民個人利益、私人財產權有更好的保障。
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隨著經濟社會的發展，人民生活水平及住房條件不斷提高，大批群眾建房涌向公路沿線控制紅線內亂搭濫建，亂堆亂放。嚴重影響道路形象，危及車輛、行人正常通行。經區政府研究同意，根據《中華人民共和國公路法》、《公路安全保護條例》有關規定，現就有關事項通知如下：
一、根據《中華人民共和國公路法》、《公路安全保護條例》有關規定，公路兩側建筑控制區范圍從公路邊溝外緣起，國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉、村道不少于5米。新建村鎮、開發區、學校和貨物集散地、大型高業地點、農貨物等公共場所與公路建筑控制區邊界外緣的距離應當符合下列標準，盡可能在公路一側建設，國道、省道不少于50米，縣道、鄉道不少于20米。
二、任何單位和個人申請在臨近公路兩側控制間距內建房或建永久性建筑物的，必須嚴格按照公路控制紅線進行報批。在公路兩側法定間距內栽設“桿線”、埋設管線、開溝引水、隨意設置非路用標志和加水站點、增設懸掛物和懸空物，橫穿公路、堆放障礙物和影響交通安全，由公路部門責令其一次性拆除和簽訂限期恢復協議，對道路造成損壞的要按照《中華人民共和國公路法》有關規定進行處罰。
三、各鄉鎮街辦、開發區，在接受申請建房或建設永久性建筑物時，要嚴格按照公路控制紅線并到現場實地核查，確定在公路控制紅線之外后方可進行上報。為及時安置因受災房屋倒塌、重點項目搬遷居民，確有特殊情況需在公路兩側控制區內進行臨時和永久性建筑的，在不影響公路建設長遠規劃與發展的前提下，需經公路交通主管部門審批并簽訂協議。
四、需在公路兩側進行建筑的單位和個人，在辦齊各種審批手續進行施工時，必須嚴格按批準的地點和標準施工，不得亂占、濫建。對違章建筑的，相關部門和單位應及時制止和糾正。對在控制紅線內建筑的，要按照《中華人民共和國公路法》有關條文進行處罰。
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成立拆違工作領導小組，領導小組由市政府主要領導任組長，市政府相關分管副市長及開發區管委會分管主任任副組長，城管、建設、國土、公安、工商、宣傳、文廣、衛生、、法院、司法、監察、法制、供電、城司、稅務、開發區、鎮為成員單位。同時，要加強宣傳，正確引導，形成拆違強大聲勢。通過二臺一報、印發宣傳冊子等多種宣傳形式，讓廣大群眾充分了解違章搭建的危害及國家和各級政府對違章建筑處置的法律法規；通過拆違公告，公布拆違的范圍、對象、方法、要求，從而在全市上下形成自覺拆違、支持拆違、配合拆違的強大聲勢，把拆違辦成一個為民服務的民心工程，一個為民解憂的實事工程。
二、明確職責，加強配合
拆違工作情況復雜，面廣量大，政策性強。市城管、建設、國土、公安、工商、供電等相關職能部門需齊心合力，密切配合，按各自職責共同作戰，聯合執法。具體分工為市區建成區范圍內主要街道兩側違章建筑由建設局牽頭負責；次要道路、小街小巷、住宅區內的違章搭建由城市管理行政執法局牽頭負責；鎮轄區內（除建成區外）由鎮牽頭負責；開發區轄區內由開發區管委會牽頭負責。各牽頭負責單位要對各自管轄區域的違章建筑情況認真調查摸底，研究制定周密細致、切實可行的實施方案。
三、重點突破，有序推進
各牽頭負責單位要在深入調查摸清情況的基礎上，分階段按照先易后難、分層推進的原則，逐步展開，針對當前正在搭建和已經成規模的、群眾反映強烈的違章建筑重點區域，實施定點清除，敢打硬仗，在時序安排上做到每月明確拆違區域和拆違重點，季季要對成規模、群眾反映強烈的區域取得實質性突破，確保取得明顯的成效。年內在市區建成區內先搞試點，明年春節后全面推開，力爭至明年底基本解決地區違章搭建問題。
四、明確政策，依法拆違
拆違工作要嚴格執行《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市市容和環境衛生管理條例》、《市城市規劃條例》等法律法規的有關精神，做到事實清楚、程序合法、運用法律法規準確。宜采用簡易程序的采用簡易程序，采用一般程序的也要能快則快，力爭在較短的時間內，堅決遏止違章搭建蔓延態勢。對拆違公告后能自我整改，自我拆除的，要從寬處理；對少數拒不整改、態度惡劣的“釘子戶”，在履行相關法律程序、做好工作預案的前提下，堅決予以強行拆除；對拒絕、阻礙執行公務的，要根據《中華人民共和國治安管理條例》進行處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。在拆違過程中，對一些雙下崗家庭、特困戶等弱勢群體，要認真做好說服教育工作，切實幫助他們解決一些實際困難，確保不因拆違專項整治出現困難群眾無房可住。
篇4
一、亂建簡易房，必須拆除、損失自擔
[案例]張某購買了某小區樓房首層的一套帶小院的房屋。該小區前期開發公司明確告知張某小院內只允許業主種植花草、美化環境，不得違章建筑。張某入住后趁該小區尚未成立業主委員會之機，在小院內一側建簡易房2間。開發公司發現后，多次要求張某拆除未果后，及時向城市行政管理局報告。城市管理監察部門向張某發出了《責令改正通知書》，迫于行政執法機關的壓力。張某不得不自行拆除違章建筑，其所造成的損失只能自己承擔。
[分析]樓房首層外的空間是小區業主的專有部分和全體業主共有部分的交界區域，權利界限相對模糊，一些業主以為自己的購房款中包括了小院。殊不知，即便該區域地盤在購房的小院內，但業主只有依約定植花草、美化環境之義務，絕沒有私搭亂建房屋的權力。因為無論在何處建房，都必須由相關部門批準。因此，對于業主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看是否有相應的許可審批手續，其次看是否違反相應合同約定和管理規定以及是否對其他業利或公共利益造成侵害，如果是，則必須承擔拆除責任，若因私搭亂建行為給他人造成損害后果，還要承擔損害賠償責任。
二、名人亂建，物業有權禁止
[案例]某媒體知名主持人李某購置陽光小區別墅房后，與物業公司簽署《承諾書》中承諾遵守《物業管理公約》內的一切條款，包括不得擅自改動房屋結構、外貌等。可兩年后，李某為自家方便，不僅加筑別墅臺階，還在別墅院一側搭建簡易健身房。物業公司依據物業管理公約，多次要求其停止改建并恢復原狀。李某以為該新建小區物業沒成立業主委員會，且物業公司沒有行政執法權，將物業公司的要求置于腦后，遲遲未予拆除。物業公司依法將李某訴至法院，請求判令李某拆除違章建筑、恢復原狀。
法院經審理認為，《物業管理公約》是某物業公司進行物業管理的依據，該小區雖尚未成立業主委員會，但物業管理企業有權向違反物業管理公約的業主主張權利。遂判決支持原告訴訟請求限令李某于10日拆除違章建筑。
[分析]《物業管理條例》第四十六條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。該條例表明，對小區業主的私自違章建筑行為，有兩項管理權：“應當制止”、“向有關行政管理部門報告”。而依法就是制止的一種方式。特別是對名人私搭亂建，關系到社會價值引導問題。要從根本上消除住宅小區內私搭亂建的現象，既需名人敬畏法律，自覺守法，更需要物業公司等有管理職權者依法履行職責。
三、私搭亂建，鄰居有權要求排除妨礙、恢復原狀
[案例]宋曉、王辛均為某老舊小區一樓業主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，要求宋曉拆除、排除妨礙。宋曉雖口頭答應，但遲遲不肯拆除。王辛多次理論后，宋某竟然置之不理。無奈之下，王某一紙訴狀將宋女士告上法庭。法院經審理后，確認宋女士的建筑為違章建筑，遂判令宋女士拆除其違章建筑。
[分析]《物權法》第八十三條還規定：業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提訟。《民法通則》第八十三條也規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案宋女士私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規定，侵犯了其鄰里的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業主有權要求對方拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。
四、私挖地下室雖無后果，也涉嫌犯罪
[案例]劉某購置一處四合院平房用于商業經營活動。為了擴大經營面積，劉某擅自將自家經營的平房內挖掘大面積地下室，當挖掘至1米深時，不僅自家的平房墻壁出現裂縫、傾斜，相鄰多家住戶的平房均出現裂縫。經鄰居報案，當地公安機關以涉嫌危害公共安全罪對劉某立案偵查。
[分析]我國刑法修正案（三）將刑法第一百一十四條、第一百一十五條第一款修改為：“放火、決水、爆炸以及投放毒害性、放射性、傳染病病原體等物質或者以其他危險方法危害公共安全，尚未造成嚴重后果的，處三年以上十年以下有期徒刑；致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。”劉某擅自在低密度住宅和城鎮居住區的樓間，大面積開挖超過1米深的基坑的行為，雖然暫時尚未造成危害后果，但其行為已經足以危害公共安全，就已涉嫌構成以其他危險方法危害公共安全犯罪。劉某應對自己的違法犯罪行為承擔刑事責任。
五、私挖亂建房屋導致他人損失，承擔民事、刑罰雙責
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長期以來，由于人們對城市規劃、村鎮規劃、土地管理等方面的法律法規認識不夠，法制意識薄弱，再加上我國處于經濟轉型時期，社會經濟快速發展，法律法規相對滯后，以及有關行政管理部門的執法手段不健全，導致公民、法人在建筑過程中違章違法行為十分普遍，從而使違章房地產大量產生，違章建筑作為被執行財產的案件亦自然不為少數。因此，在執行過程中，當這些違章房地產（違章建筑）為唯一的可供執行的財產的時候，如果偏離法律的基本精神而死摳條文，機械地執法，以這些房地產系違章建造為借口而不予處理，其后果是一方面會導致大量債權人的債權得不到保護，降低了社會大眾對作為社會正義體現的法律的信心，甚至會引發影響社會穩定的不測事件；另一方面，因為這些房地產遲遲得不到處理，而造成大量社會資源的浪費，從而違背了司法的公正與效率原則。所以在堅持法律的基本原則和精神的前提下，對違章建筑予以執行是實現社會正義的需要，也是在司法實踐中堅持法律效果與社會效果相統一的具體體現。
違章建筑所具有的合法財產權益的內容是其成為可供執行財產的原因
所謂違章建筑是指未經有關部門審查批準，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物，它具有以下法律特征：未經規劃管理部門和土管部門批準；雖經有關部門批準，但批準手續、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經有關部門批準，但批準的內容違反法律法規的規定。也就是說，違章建筑的主要特征是具有違法性。
由于違章建筑具有違法性，因而違章建筑的建造者所具有的權益與合法建筑的建造者所具有的權益必然有所區別。對合法建筑而言，由于其有合法的報批手續，因此公民、法人不僅對構成該建筑的建筑材料享有所有權，而且對該建筑物的整體也享有所有權，因此，合法建筑完全受法律保護。而對違章建筑而言，因其不具備合法的報批手續，公民、法人只對建筑材料享有所有權，而對建筑材料所構成的建筑物的整體不享有所有權。
我國現行的法律法規對違章建筑的處理，是根據違章建筑本身的不同情形來決定的。歸納起來，主要做法是：嚴重影響規劃的違章建筑限期拆除或沒收該建筑物、構筑物；不影響規劃的違章建筑，可責令補辦手續或罰款；部分影響規劃的可限期部分拆除。《中華人民共和國城市規劃法》（以下簡稱為城市規劃法）第四十條規定：“在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，并處以罰款。”《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱為土管法）第七十六條至第七十八條，對非法用地形成的建筑物、構筑物亦作出了限期拆除、沒收等規定。從這些規定來看，我國現行的法律法規對違章建筑的主要處理方法是限期拆除、罰款、沒收或補辦手續。筆者認為，限期拆除是留出一定的期限，給違章建筑的業主處理其能夠轉移的財產，包括構建違章建筑的建筑材料，這是對違章建筑所有權保護的具體體現；補辦手續，則應理解為事后確認，是對違章建筑的合法化。可見，違章建筑既存在不受法律保護的內容，也具有受法律保護的合法財產權益的內容。
既然違章建筑也具有受法律保護的合法財產權益的內容，因此，當被執行人擁有其所建造的違章建筑，特別是當這些違章建筑為被執行人目前唯一的可供執行的財產時，執行法院完全可以在遵守有關法律法規的前提下，本著物盡其用的理念，將其變現，以清償被執行人的債權。
對違章建筑的執行程序
對違章建筑的執行，既要遵照對合法房地產執行的程序進行，又要顧著其特殊性的一面。
一、查封
1、確認財產歸屬
查封是人民法院對作為執行對象的財產就地或異地封存，禁止被執行人對其處分的一種執行措施。其實質在于限制被執行人對執行標的物的處分權，以為今后的變價做準備。查封還可禁止被執行人對被查封物行使占有、使用的權利。因此，查封措施限制了被執行人對被查封物的所有權的行使，可有效地避免標的物被轉移、隱匿、毀損而致使執行無法進行，當違章建筑成為執行標的物時也不例外。所以，在對違章建筑采取查封措施以前，必須確認該違章建筑歸屬于被執行人。否則，可能會出現應該被查封的標的物被轉讓、毀損或他人的合法民事權益受到侵害的現象。
合法的房地產一般都經過權屬登記，即使是在建工程，一般都有建設用地許可證、土地規劃、政府批文、建筑工程合同等資料可查證，而違章建筑則不同，它既沒有經過權屬登記，也沒有有關的批文及證、照，加上被執行人或其家屬往往拒不配合或逃之夭夭，這就給執行法院對被執行財產的確認帶來一定的難度。筆者認為，在實踐中，應采用以下幾種原則加以確認：
（1）占有推定原則。違章建筑雖然在形式上亦與合法建筑相符，表面上符合不動產之定義，為土地和其上定著物，但由于合法建筑的合法性，其財產權依物權法的規定以登記作為其可取信于社會公眾的外部表現方式即公示方式，也就是以登記產生公信力。而違章建筑雖然具有合法的財產權益的內容，但由于違章建設行為是未依照法律規定的程序經國家法定機關或有權部門審批而取得相關批文后再進行的，具有非法性，為法律所明文禁止，故產生的違章建筑不能類同合法建筑予以登記公示，除非準正（即征得有關部門同意后，補辦審批手續）后，才能予以登記公示，并且在事實上，按照我國現行的財產權登記制度，亦無法對違章建筑予以登記公示。因此，違章建筑財產權的公示方式只能參照動產，即以占有為公示方式，只要被執行人對某違章建筑在占有、使用，就可推定該違章建筑歸屬于被執行人而可采取執行措施。除非他人有確鑿的證據該推定。
（2）轉讓無效原則。《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱房地產法）第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓；第六十條規定：“房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”國務院《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：“土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”由以上法律規定中可以看出，未取得權屬證書的房地產不得進行轉讓；房地產轉讓時其物權在變更登記后才發生轉移。根據法理學上“舉輕以明重”的原理，合法的房地產未取得權屬證書的尚不得轉讓，則處在非法狀態下的違章建筑不能取得權屬證書（個別能準正的除外），理所當然更不得轉讓。如進行轉讓，則屬于非法轉讓；合法的房地產轉讓時，只有在變更登記后才發生物權轉移，而違章建筑不能取得權屬證書，無法進行變更登記，故非法轉讓時當然不能引起物權變動。從我國現行實質民法體系對不動產物權變動的規定采用債權形式主義（即意思主義與登記相結合）的角度出發分析，同樣可得出上述結論，因為轉讓違章建筑的合同因其違反現行法律的強制性規定，損害社會公共利益而無效，所以合同債權不能成立，因此，該違章建筑的物權變動因其原因關系--債權行為不能成立而不能產生效力。既然轉讓違章建筑的行為無效，不能使物權發生變動，所以，只要能查明被執行人系違章建筑的原始主人，即違章建筑為被執行人所建造，被執行人對違章建筑的物權系原始取得，就可根據物權的追及效力，不論該違章建筑輾轉于何人之手，亦不論被執行人本人之意思如何表示，都應認定被執行人仍然是物權權利人，而可將該違章建筑作為執行標的物予以執行。
2、查封公示
對違章建筑的查封，首先要制作查封裁定，送達被執行人和申請執行人，并通知違章建筑的管理人或實際占有人，然后，要進行查封公示。由于違章建筑不能在有關部門進行產權登記，也沒有財產權證、照，因此，對違章建筑的查封不能象合法房地產一樣，在有關部門產權檔案中進行查封登記，并向被執行人追繳房地產的財產權證、照，而只能將張貼封條或張貼查封公告作為進行查封公示的主要方式。最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（以下簡稱為執行規定）第四十一條第三款規定：“既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取張貼封條或張貼公告的方法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。”最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定：“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”由此可見，張貼封條或查封公告的重要性。要注意的是，為了日后能有確鑿的證據證明執行法院對違章建筑的查封事實，最好用照相機或錄像機將張貼的封條或查封公告予以攝影、錄像。再次，還必須向政府有關部門送達查封裁定書和協助執行通知書，使該違章建筑被查封的事實得到備案登記。因為雖然違章建筑為非法建筑，不能進行轉讓，但為了防止被執行人在補辦有關手續并接受相應的行政處罰、補辦證、照，將違章建筑變為合法建筑后轉讓過戶給他人而逃避執行，故此舉亦非常重要。實踐中，有關行政管理部門往往以違章建筑未辦登記，難以控制，無法協助查封為由，對人民法院的協助執行通知書、查封裁定書拒絕簽收。對此，執行法院應從被執行人對違章建筑擁有合法的財產權益是客觀存在的事實、協助人民法院的執行是有關部門的法定義務等方面耐心說服教育有關部門配合法院的執行，對該違章建筑被查封的事實作備案登記，以求在將來對該違章建筑處理時有案可查，并在客觀上也起一定的查封公示作用。筆者認為，有關行政管理部門拒絕簽收協助執行通知書、查封裁定書時，可采用留置送達，執行法院可用照相機或錄像機將留置送達的情形予以固定保存，以便將來用確鑿的證據來證明法院送達法律文書的事實。
二、有關部門的協調
由于違章建筑是未經審批建造而成的，處于非法狀態，有關行政管理部門可隨時依法對其作出拆除或沒收的處理。因此，違章建筑的“命運”在“準正”前處于不確定狀態。這就要求執行法院必須注意加強與有關部門的協調。盡量使這些被查封的違章建筑能夠得以變現。應當說明的是，在此強調與有關部門的協調并非要求這些行政管理部門對被法院查封的違章建筑不依法處理，無原則地予以“準正”，而是要求這些部門在作出行政行為時既要堅持合法性原則，又要堅持合理性原則。既要嚴格按照《土管法》、《城市規劃法》等有關法律法規進行，又要顧及因我國特定的社會主義初級階段的國情、社情導致違章建筑大量產生、存在，而不宜簡單作一刀切處理的現實，顧及物盡其用、節約社會資源的常理，顧及保護債權人的權利、維護司法權威、維護社會穩定的執法效果。鑒于違章建筑這種社會現象在短時間內難以消除，今后一段時間內仍將有相當數量的違章建筑被作為執行的標的物這種情況，執行法院有必要加強與有關行政管理部門的聯系、協商，以建立一套正常的就處理作為被執行標的物的違章建筑的協商機制。對此，溫嶺市法院在這方面的經驗和做法值得推廣。溫嶺市法院于2001年間由溫嶺市人民政府牽頭，召集市政府辦公室、城市建設規劃管理、房產管理、國土資源管理等有關部門，就法院對違章建筑進行執行所牽涉到的有關問題進行協調，形成了一整套關于執行違章建筑時人民法院與有關部門以及有關部門之間進行聯系、協商的程序、方式以及處理原則等。從此，溫嶺法院在執行違章建筑時與有關部門聯系協商的渠道比較暢通，有關部門在此過程中的職責也較明確，各部門能在法院的執行程序中完成自己的協助義務，從而確保執行能夠及時有效地進行。
三、變價
《執行規定》第四十六條規定：“人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行拍賣”，“財產無法委托拍賣，不適宜拍賣或者雙方當事人同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。”《中華人民共和國拍賣法》第四十一條規定：“委托人委托拍賣物品或者財產權利，應當提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的物的所有權證明或依法可以處分標的物的證明及其他材料。”由于違章建筑的非法性，所以查封前被執行人不能取得違章建筑的所有權證明或者依法可以處分的證明，因此，執行法院無法直接將違章建筑交拍賣機構拍賣，而只能進行變賣。在此，筆者認為應區分幾種情況進行處理：
1、被執行的違章建筑如在經得政府有關管理部門同意后，可通過補辦有關手續將其變為合法房地產的，則可在補辦有關手續后委托拍賣機構進行拍賣，價款優先補償土地出讓金、各種契稅等，余款再清償債務。
2、被執行的違章建筑無法或不宜通過補辦有關手續“準正”（成為合法房地產）的，應當與有關管理部門協商，擬定其尚能使用的期限（即至該違章建筑被依法沒收、拆除的時限），然后執行法院自行組織變賣或交有關單位變賣。實踐中，應當注意執行法院所變賣的是違章建筑在使用期限內的使用權，而非所有權，且買受人應承擔因國家建設規劃等原因而導致該違章建筑在使用期限內被提前拆除的風險后果。
3、被執行的違章建筑經有關管理部門認定須立即拆除的，在此情況下應對拆除費用及拆除后所得的材料價值進行估價。如拆除費用大于拆除后所得的材料價值的，則從民事執行程序的角度出發，對該違章建筑無執行的必要，應解除查封，交還給被執行人或直接交給有關管理部門處理；反之，則可先雇人拆除，然后將拆下來的材料變價，所得價款先支付拆除費用，余款再清償債務。
四、強制管理
強制管理是執行法院對已查封的不動產，委托管理人實施管理，以其所得收益清償金錢債權的執行措施。所以，強制管理措施也屬于廣義上的變價措施。其與一般的變價措施（拍賣或變賣）所不同的主要為：拍賣或變賣是以財產的交換價值為對象，是對其所有權或原物的執行；而強制管理是以不動產的使用價值及其收益為對象，是對孳息的執行。我國也存在強制管理這一執行制度。最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第302條規定：“被執行的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕管理的，退回被執行人。”由此可見，我國的強制管理制度有以下特點：
1、強制管理的前提條件是財產無法拍賣或變賣；
2、只能交付債權人管理而不能交付債權人以外的第三人管理；
3、實施強制管理須經債權人的同意。
由于上述規定帶有明顯的計劃經濟時代的痕跡，與當今我國市場經濟已基本形成的狀況格格不入，如死板地加以執行的話，就不能最大限度地公平保護債權人和債務人雙方的合法權益，并且在某些場合會產生與社會公眾利益相沖突的副作用。因此，在執行實踐中已對上述制度有所突破。筆者認為，當已查封的違章建筑有下列情形之一的，執行法院可以依職權或依申請交付強制管理：
1、依法或依其性質不得或不宜采取拍賣或變賣等執行措施的（如違章建造的橋梁、碼頭等，若交付拍賣或變賣后，買受人的獨占使用權可能與社會公眾利益相沖突）；
2、經多次（兩次或兩次以上）變賣而無人問津的；
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日本是一個城市化率極高的國家，在城市行政管理領域大致可分為3個系統：地方自治政府系統、企業系統、社會組織系統。3個系統的組織很多直接使用“城市管理”這一名稱，如地方自治政府設有城市管理課；企業方面如“××城市管理有限公司”；社會組織主要以自治會、行業協會等形式出現開展活動。
（一）地方自治政府城市管理機構主要職責
地方自治政府城市管理機構的主要職責有所不同。比如，東京都的城市管理工作主要由都市整備局負責，其所管理的職責有有關城市整備的基本事項；關于城市規劃；關于住宅與環境整備；關于城市中心區街道的整備；關于建筑方面的事項等等。此外，東京都的建設局也承擔城市的建設管理工作，其所管理的職責主要是道路、河流、公園、綠地以及相P的土木工程等。而中小城市自治政府則一般設有“城市管理課”。比如，島根縣安來市城市管理課的主要工作是：關于市道及法定外公共物品占用許可以及工程施工認可；市道的確認、變更及確認；關于市道及橋梁等的登記整備；有關道路、橋梁及河道的維護管理；有關城市公園及綠地的管理事項；公園、綠地的維護管理。岐阜縣瑞穗市城市管理課的主要工作是：住宅的建設管理及駐海地開發事業的事前協議等；道路、河道、公園、公營住宅、境界確認、地籍調查及室外廣告等；停車場、自行車停放點的管理，以及廢棄自行車、違章停車等的對策制訂。具體而言，設定禁止自行車停放區域；設置收走的自行車存放點；管理室外廣告；受理自費修建道路的施工；在城市公園舉辦活動；物件的擺放（變更）、占用；普通河流中設置建筑物（改建或拆除）；私有土地界限劃定；設置室外廣告物（申請室外廣告要向市長提出申請，在許可的情況下才能進行安裝）；自行車停放等的申請；管理城市公園、市營住宅的物業；確認所建房屋等管理工作。
（二）城市管理的部分職能由企業承擔
日本有一部分城市管理的職能是由企業來承擔的，也因此不少公司的名稱就取其“××城市管理有限公司”，比如新城市管理股份公司、中央城市管理股份公司、西宮城市管理股份公司等等。這些企業雖然以城市管理為名，但主要業務大多為大樓、商鋪、停車場等的物業管理；也有部分企業同時經營住宅和土地買賣，參與規劃和管理，比如西宮城市管理股份公司的業務范圍是停車場的經營與管理、店鋪的租賃管理、市場調查，以及西宮醫療聯盟委托的管理工作、保險業務等。而城市管理服務股份公司的業務除大樓管理外還承擔空氣環境測定、水質測定、病蟲害處理、區域保安等職能。
（三）社會組織的功能
從社會組織的角度看，據日本斡襝2006年民間非營利組織情況調查表明，在斡襝1300多個民間團體中，從事“城市社區建設管理活動”、“城市社會安全活動”等的組織將近三分之一。其他區域也是一樣。比如為了城市居民的安全，從2004年開始，山形縣天童市市民自發組織，在天童車站前設置24小時值班的青色燈民間崗亭，配有專用的藍色頂燈巡邏車。這些民間團體關注城市交通、社會安全，并與地方政府聯合建立了定期聯絡協議會議制度，及時反映區域道路的交通等問題。此外，有些城市的歷史建筑保護工作也由民間團體承擔。比如2006年京都市成立了“京町家街道重建基金會”，由財團法人“京都市景觀?街道重建中心”運營管理，除京都市自治體政府出資一部分外，大部分資金來自企業和個人捐贈，資金運作所得利潤用于老房子的修繕保護。這些組織雖然沒有直接參與老城區的城市社會管理，但是對保護城市歷史建筑、監督和拆除違章搭建發揮了重要作用。
二、日本城市管理的有關法律法規
日本的城市管理主要依據有關政府法律和地方法規條例等進行，如《建筑基準法》、《道路交通法》、《福岡市屋臺指導要綱》、《輕犯罪法》等等。以下，本文就相關的法律法規和規章制度作一簡單介紹。
（一）《建筑基準法》
《建筑基準法》是1950年5月頒布的法律，到2008年為止，50多年來先后修改了43次。
在第一章的“總則”中，《建筑基準法》對建筑設計工程的監理、建筑物的建造等相關的申請與確認、違章建筑物的對應措施等都作了非常詳細的規定。比如，該法的第5條第4款規定，在選擇建筑設計師時必須要有一級建筑師的資格，而且工程監督也必須是有建筑師資格的。第6條規定，建筑物在建造前，建筑用地、建筑物的規劃或者是改建擴建的規劃等文書必須提交有關部門進行審核并獲得批準后方能進行施工，以此控制違章建筑物的出現。
（二）違章搭建
關于違章搭建，在一些地方政府的城市管理課中設有違法建筑問題的專管部門，市民發現問題后可以向該部門報告（除非與公共利益直接相關，一般地方政府機構對違章建筑立案是要有告發人的，立案后自治政府應當就此進行調停或由當事人提請司法機關進行仲裁）。針對違章搭建這一嚴重的社會問題，廣島市頒布了《關于廣島市中高層建筑物的建筑紛爭預防及調整的條例》。該《條例》明確規定，對建筑物進行改建時必須與周邊鄰居進行溝通，以免造成建筑糾紛。一般容易產生紛爭的問題有：日光權、私密性、噪音振動、電波影響、妨礙景觀、大樓風害、壓迫感及鄰里的認可與確認等。《條例》的核心主導雙方以協商方式解決。
（三）路邊設攤
在日本，法律及行政管理中關系到3個方面，一個是《道路交通法》，一個是地方性行政制度，再有一個是食品衛生法方面的問題。這里主要介紹交通與地方行政制度。
在《道路交通法》第77條中指出，只要在不妨礙道路交通、遵守許可條件的情況下，對于不移動位置的、道路攤販和排檔或類似的小商販的活動申請，道路所屬警署是要予以許可的（考慮到公共利益和在交通許可的情況下，可以附加一定要求），如此既為攤販解決了生計問題又不會影響公共利益。
九州福市從行政角度考慮，專門頒布了《福岡市屋臺指導要綱》（屋臺即排擋），對路邊及公共場所等設攤作了詳細規定。出臺《指導要綱》的目的是：關于在道路、公園等公共場所經營排擋，本市通過行政指導及其他相關政策及必要事項的制定，在確保安全快捷的步行空間及良好的公共衛生環境的同時，促使其成為能給排檔利用者以快樂，并與市民生活相協調。《指導要綱》明確，市長要在相關法律和《指導要綱》的基礎上，在致力于對排擋經營者進行指導與監督的同時，為使排擋營業合法化可以采取必要的政策并進行綜合實施。排擋經營者申請營業許可時要填寫遵守道路占用條件承諾書，提交已接受講座培訓的證明復印件以及其他地方行政長官認為需要提交的材料。規定只要在不影響交通和道路構造的情況下，市長應該予以批準。
（四）《輕犯罪法》
《輕犯罪法》明確規定，在公共場所無理取鬧，嚴重危害社會秩序、亂扔東西傷及他人、不嚴格看管寵物對他人造成傷害、大聲喧嘩、不聽公務員勸阻播放音樂、吹奏樂器等行為，即一般認定為城市不文明行為，違反者將被拘留罰款。
從《道路交通法》、《輕犯罪法》這些法律法規可以看出，日本在對待攤販的做法上以疏導結合為主，即允許其在一個地方經營，但是明令要求遵紀守法以達到社會和諧共生的目的。
三、相關法律法規的執行機制
《建筑基準法》對違章建筑物的執法也作出了明確規定。其在第9條規定，建筑物所在地的行政長官要命令違章建筑的建筑物主、工程負責人、現場管理員或該土地的所有者、管理員等停止施工或在一定的時間內進行拆除、轉移、改建、擴建、維修、改變設計、禁止使用、限制使用。地方行政長官在發出這類命令時必須要給予接受者提出意見書等進行申述的機會，被停止或被要求整改者可以要求公開聽取意見，對此相關部門要確定公開聽取意見的時間和場所，并提前兩天通知被停止或整改者。
在公開聽取意見的會議中，被停止或整改者可以提出對自己有利的證據，也可邀請對自己有利的人員到場作證。當然，在緊急情況下，有關部門可以直接下達禁止使用和限制使用的命令，同樣需要通過公開聽取意見的程序，決定命令的正確與否，即如果是正確的就可以當成執行的命令，如果是不正確的則可當場撤銷命令。對于一些十分明顯地違反法律或其他規定的建筑工程，可以不通過上述程序，直接對建筑物主下達停止施工的命令。如果建筑物主不在場，可以直接交給現場施工管理人員，責令立即停止施工。對命令義務執行人拒不執行命令或者怠慢命令，不進行整改的要予以警告，如果仍不執行則通過《行政代執行法》進行執行，由相關部門或邀請第三部門進行執行。在執行前有關部門必須告知對方，并依法設置執行標示，其所產生的一切費用由義務執行人承擔，征收的費用歸國庫或地方自治政府。在這個過程中要委派地方政府的職員作為監視員，負責監督執行過程。
對于違章搭建如上所述，鄰里之間產生糾紛后要有一方向市政府提出調停要求，對已產生的糾紛可由市政府出面進行調停，也可以申請法院進行調停或裁判。比如，廣島市設有建筑糾紛調停委員會，調停依據是上述《條例》。委員會由律師、建筑師以及經市長認可或委托者等10人組成，調停時可由3位委員組成小調停委員會。委員會調停及裁判所調停均無效時可以申請法院裁決，但是由此必然會產生裁決和損害賠償等費用。
在城市道路設攤出現違法行為或問題時，市長要根據違法行為的輕重，給予經營者口頭告知、書面提示及書面警告，一年內有過3次警告的要停止其繼續經營。在停止或取消其占用許可時要聽取所屬警察署的意見。而對沒有許可證、不聽從移動位置安排，不遵守市長命令的攤販要予以取締。這一過程必須按照《行政手續法》，給予對方申辯的機會。為了有效維護公共秩序和排檔經營者的權益，市長每年要舉辦一次對經營者的培訓活動并頒發培訓證書。
四、日本城市管理行政機制對我國城市管理工作的啟示
綜上所述，日本在城市管理中比較注重法律法規方面的建設，并將剛性的法律法規與柔性的人本主義相結合。本文認為，這種城市管理方法對我國的城市管理執法有以下幾方面借鑒意義。
第一，城市要依法管理。城市管理是一個綜合性很強的工作，必須要有完備的法律體系作為后盾。沒有完善、詳盡的法律體系很難將城市管理好，尤其是與民眾個體利益相關的城市問題非常難以掌控。當然，不僅要有完善的法律體系，而且要進行廣泛的宣傳教育，提高市民的文明素質，這樣才能較好地配合行政執法工作。
第二，城市管理要人性化執法。城市管理執法的對象往往是社會中的弱勢群體。管理執法要以人為本，強調民主程序，不搞“突擊式”執法活動。對于違法者，應以口頭告知、書面提醒、書面警告為主，這樣才能以理服人，以法服人，彰顯執法的剛性，才能形成和諧的城市社會。
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基本情況
據調查雅關、偏坡兩個村總面積約22平方公里（雅關村總面積約10平方公里，偏坡村總面積約12平方公里）。常住戶939戶，總人數3869人，15個村民組。集體土地1783畝，責任地1328畝。人均收入2650元，集體收入10萬元。
在雅關村和偏坡村的總面積當中，含有基本農田約1350畝，根據*經濟社會發展用地需要，目前，*已在進行土地利用總體規劃的修編工作，申請將轄區（含該片區）的基本農田下調為零，現在修編大綱已報國土資源部特批。如修編落實后，*北部將意味著有更大的發展空間。雅關村可以拿出來開發的土地面積約2000多畝，共12塊。海拔在1200米以下的9塊，面積1500多畝；海拔在1200米以上的3塊，面積500多畝。偏坡村可以拿出來開發的土地面積約1600多畝，共9塊，海拔在1200米以下的4塊，海拔在1200以上的5塊，兩個村合計可以拿出來開發的土地面積大約4000畝左右，共21塊。其中約1000畝土地在海拔1200米以上，共8塊，如需開發，水、電、路的投入就相當大。此外，偏坡村還有閑置廠房10家，約200畝土地。
雅關村現有農房總面積129，381.1平方米（其中有證面積12，013.8平方米，無證面積117，367.3平方米）;偏坡村農房總面積120，222.1平方米（其中有證面積7，954.8平方米，無證面積112，267.3平方米）。兩村農房總面積共計249，603.2平方米（有證面積19，968.6平方米，無證面積229，634.6平方米）。由于市政府1995年開始陸續要求停辦農房建房手續，致使部分村民分戶建房、結婚建房不能辦理手續，只好自己修建，加上村民為了私利，違規出租、出售土地，客觀上形成違章建筑。
存在的問題
一是雅關、偏坡村目前土地利用總體規劃的修編未批準，企業進不來，無法進行下一步的工作；
二是農民的違章建筑不斷增加，為今后的拆遷工作增加了難度；
三是鹽沙路的拓寬建設情況不詳，影響北線指揮部對雅關、偏坡的總體設計；
四是農民失地后生活來源怎樣解決。
幾點建議：
1、加強與省國土資源部門的聯系，盡快落實土地修編問題。
2、區政府應盡快制定控制農民亂建亂搭的政策和措施。
本著尊重歷史、面對現實，體現和諧穩定的原則，以保護大多數村民的利益為前提，劃定一個時段，對雅關、偏坡村已建成的房屋進行清理確權，分類處理。進一步加強規范管理，理順對農村房屋規劃建設管理機制，明確職責。根據《貴陽市城市規劃管理條例》，結合雅關、偏坡村的具體情況，制定村民建房有關依據，面積核準、審批程序、審批時限、監督檢查、批后管理等方面的規定，引導村民有序建房。堅決制止新的違章建筑出現。
3、區政府要進一步掌握鹽沙路改造的基本概況，這對開發建設雅關、偏坡片區至關重要。
鹽沙路的改造市政府已納入計劃，需要投入10個億左右的資金改造。據了解鹽沙路改造全長18公里，要擴寬路面30米，擴寬占用的土地就是云巖們沿線開發利用的土地，如果道路只擴寬20米，沿線開發就可以多得一部份土地使用。建議區建設局與市建設局加強聯系，互通信息。
4、區政府要對雅關、偏坡片區進行統一規劃，統一征地拆遷。從農民手中把土地征撥過來儲備起，做成熟地后再引進企業。所有經營開發土地一律進入市場運作。在開發建設雅關、偏坡片區時最好選用整體改造的方式，統一規劃、整體開發，重新建設，使之完全融入城市。
5、區政府要加大城市規劃的投入，構建規劃與建設同步協調機制，充分發揮城市規劃綜合調控、統籌協調、指導建設的作用。市政建設需要用地仍按集體土地進行征用。
6、政府要制定保護失地農民切身利益的相關政策。
政府要制定完善農房手續的政策。村民違章建筑房屋的確權問題，要根據不同情況區別對待。雅關、偏坡的違章建筑可分為二種類型：第一種是“需要型”。因為兒女結婚，人口增加，主要目的是解決住房困難；第二種是“小康型”。不僅住房面積和質量達到小康，而且房屋出租收入基本上達到或略超過小康；這兩種類型屬合理不合法的違章建筑。為便于操作，應在界定修建時間的前提下，界定人均未超過多少面積的（含有批建手續的在內）視為合理違章建筑，給予認可和補辦手續；人均超過規定面積的視為不合理違章建筑，不予認可和補辦手續。外來人員的房屋有批準手續的予以認可，屬違章房的不予認可，但在拆遷時酌情處理，避免矛盾激化。在界定時間、規定面積時，要考慮大多數村民的既得利益不受或少受損失。切實處理好村民住宅土地使用權及房屋產權證問題。
7、制定多途徑安置失地村民就業和社會保障制度。
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自2011年11月25日縣委縣政府召開“兩違”整治工作大會之后，工業園區根據會議精神，按照會議要求，主要安排以下工作：
一、成立組織，加大宣傳力度。
領導小組并下設辦公室，具體工作由下設辦公室具體負責落實。任辦公室主任，成員建管所全體人員。辦公地點設在建管所。我園區充分運用廣播、宣傳車和標語、橫幅在全園區范圍內深入宣傳《中華人民共和國土地管理法》和《省村園區建設管理條例》，以及兩違專項橫幅，累計書寫橫幅30條，張貼標語40條，出動宣傳車三次，積極營造兩違專項整治工作氛圍和高壓態勢。同時組織城建、土管等專業隊伍逐村進行實地勘測，核實土地權屬，查明土地類別、規劃要求等情況，核實有關原始資料和證明材料，做好違章建筑，房屋性質等排查、認定、公示工作，并在調查摸底基礎上，召開了各村主任以上干部會議，要求駐村干部逐一做好核實和查漏補缺工作。
二、建立違法用地違法建設責任追究體系。
把“兩違”專項整治工作作為當前管委會的首要工作來抓。針對工業園區的要求，如果月內發現兩起對違法用地違法建設不制止、不匯報的，園區管委會對園區包村干部、村主任各處扣發當月績效考評工資的處罰，并對村書記、主任予以誡勉的規定，中心所也嚴格要求，內部作了明確規定，如果月內發現二起對違法用地違法建設不制止、不匯報的，對所包片人員及土地信息員作相應的處罰。有園區村兩級的全力支持、配合，我們的兩違整治基本納入正軌。
三、出臺制度抓落實，扎實推進工作。
我園區會同土管部門及時制定和出臺了《致農民朋友一封信》，并要求駐村干部利用“早、中、晚”三個時間走村入戶，及時向“兩違”對象戶傳達園區各項政策和措施。在前期精心工作下，駐村干部逐一發放了拆除和改正通知書，責令他們在規定時間內自行拆除違法違章建筑；同時在工作過程中做到“法情”結合，對既不符合建設規劃、土地利用規劃又不符合建房條件而違法建設的房屋，而且影響重大、群眾反映強烈的違法違章建筑，尤其對省道305線兩側，我園區組織縣兩違辦、土地監察大隊、工業園區建管所及村兩違和派出所，醫院參加的拆違大行動。對代李村代油坊村民組兩戶違反集園區規劃進行了拆除，拆除建筑面積260平方米對張集村張集第一村民組因多年糾紛建的擋土墻進行拆除拆除建筑面積10平方米，對張集村和張集街一戶占用水溝建加油站進行了強行疏通，疏通面積280平方米。對符合建設規劃、符合土地利用總體規劃和建房條件的建房對象戶，根據不同情況，在辦理各種建房手續情況下園區政府通過公示無異議后及時審批上報。
四、加強土地執法巡查，消除執法盲區。
篇9
關鍵詞：違法建筑 物權 財產權
違法建筑的存在，既可能破壞城市（鄉村）的建設秩序與社會秩序，亦可能給建造人和公眾的生命財產安全造成威脅。基于對公眾安全的維護和法律規范的尊重，拆除違法建筑之正當性似乎毋庸置疑。然如此正當之行政執法在實踐中卻遭遇了諸多困境。一是違法建筑并未因立法和執法之嚴苛而有所減少，縱觀城市的各個角落，違法建筑遍地可見；二是因拆除違法建筑而引發的官民沖突，乃至不斷見諸報端。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施一年多以來，實踐中又出現了所謂“拆違代拆遷”、“拆違帶動拆遷”模式，“拆違”之正當性由此更受關注。這些問題的存在表明，以“拆除”為核心的違法建設治理模式面臨重大的正當性危機，亟需深刻反思。實踐中確立的以“拆除”為核心的治違模式，其根本落腳點在于違法建筑基于其先天違法性而不存在物權價值，因而可以成為公權力肆意處理的對象。那么違法建筑之上究竟能否成立物權呢？
一、關于違法建筑物權地位的爭論
1．無所有權說。該觀點認為，不動產所有權的取得是以登記為生效要件的，未經登記不能取得所有權。因為違法建筑先天的違法性，使其無法依法完成登記，所以建造人無法取得違法建筑的所有權，建造人的違法的建造行為阻卻了其獲得所有權的可能性。
2．動產所有權說，即建造人只能對違章建筑中的建筑材料享有所有權。理由主要在于：其一，違章建筑不具備合法的報建批準手續， 建造人不能對建筑物享有所有權，只能對建筑材料享有所有權。其二，違章建筑具有違法性，但建筑材料本身作為動產是合法的，能成為動產所有權的客體。
3．占有說，認為違法建筑因其違法性不能取得所有權，但違法建筑本身的利益應當得到保護，違法建筑雖然沒有所有權，但可以適用《物權法》有關占有的制度來保護。
4．不動產所有權說，即建造人對違章建筑享有不動產所有權。理由主要在于：雖然違章建筑不能辦理所有權登記，但建造人可以遵循基于事實行為發生物權變動的規則而取得所有權。賦予其所有權可以有效對抗行政權力的任意干涉，對抗違反程序或實體規定的公權力行使。
5．不完全產權說。完整的產權需要同時擁有占有、使用、收益和處分權利；“違法建筑”沒有獲得所有、使用、收益和處分的合法權利束，成為不完全產權。
二、否定違法建筑物權的理據及后果
綜合前述幾種觀點，否定違法建筑物權地位主要從如下幾個方面進行。
1．違法建筑取得所有權，是否違背物權法定原則？
首先，關于物權法定原則的內涵，學界的認識并不完全一致。如崔建遠教授認為物權法定主義是指，物權的種類和內容由法律規定，其反面意思就是物權不得由當事人自由創設。王利明教授將物權法定原則表述為“所有權的取得，不得違反法律的規定”，“所有權的取得必須合法。”換言之，關于物權哪些內容法定，學界的認識并不完全一致，是只有物權類型和內容法定，還是包括物權的效力、變動要件、保護方法，皆為法定，不同學者認識不一。
其次，即使將物權的取得納入物權法定原則的內容，那么違法建筑是否一定不能取得物權呢？學界否認違法建筑所有權所依據的條款主要是《物權法》第九條、第三十條。第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第三十條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。筆者認為，這一規定并未完全排除違法建筑通過事實行為而取得物權。（1）《物權法》并未明文禁止違法建筑的物權取得；（2）《物權法》關于依據事實行為而取得物權的行為中，雖使用了“合法建造”一詞，但其只是一種行為列舉，而非行為限定；（3）關于依據事實行為而取得物權的條款中，在“合法建造”、“拆除房屋”之后還有“等”這一兜底概念。換言之，法律并未將依據事實行為而取得物權的行為限定于“合法建造”。（4）建造人在建設違法建筑過程中雖未取得相關合法手續，但其它法律并未完全排除此種建筑的所有權。如《城鄉規劃法》第六十四條的具體規定。
最后，即使我們認定違法建筑與物權法定原則可能存在不一致，但違反物權法定原則是否一律否認其物權效力呢？對于這一點，學者基本持反對態度。如梁慧星、陳華彬提出：“違反物權法定主義而創設物權時，其法律效果宜區分不同情況而分別確定。（1）法律有明確規定時，從其規定；對于違反物權法的物權設定行為，法律無特別規定時，則此法律行為因違反強制性或禁制性規定而無效，不能發生預期的物權設定效果。（2）當事人的物權設定行為部分違反內容強制的規定，但如果除去該部分，其它部分仍可成立的，則僅違反禁止規定的部分無效，其它部分仍然有效。（3）物權設定行為雖因違反物權法定主意而無效，但如果當事人的行為具備其它法律行為的要件，則該行為認可發生該其它法律行為的效力。”無論學者們認為應當區分哪些情況具體對待，但一個共同的思路是，違反物權法定并非絕對導致物權無效。
2．違法建筑取得所有權，是否違背物權公示原則？
有學者依據我國《物權法》第六條和《城市房地產管理法》相關規定，指出，“我國現行立法及司法實踐中適用的皆是登記實質主義，按照登記實質主義，不動產物權的取得、移轉、變更和廢止等，非經登記，不發生效力。由此，違章建筑無法辦理登記手續領取所有權證書，也就不能進行物權公示。”
這種觀點顯然站不住腳。（1）登記作為不動產物權變動的生效要件，其針對的應該是依法律行為而發生的不動產物權變動，對于法律行為以外的事實而發生的物權變動則有顯著不同。不動產物權變動由事實行為而發生的，不以登記為要件，在原因事實發生之時，即產生物權變動的效果，當事人當即取得物權。我國《物權法》第28-30條都是關于依據事實行為而取得物權的情形。此時，物權的成立不以登記為要件。新建屬于事實行為，建造人自建造行為完成時，即自動取得所有權。不能登記，并不影響建造人就違章建筑物的所有權取得的效力。但是，如果當事人要對該不動產進行處分，則必須進行登記，否則該處分行為無效。（2）并非違法建筑都不能進行登記。在英國、香港等地，違法建筑也需要進行登記。實際上在我國八十年代，違法建筑也是需要登記的。1988年當時的城鄉建設環境保護部出臺《關于房屋所有權登記工作中對違章建筑處理的原則意見》第五條明確指出，違章建筑不論其能否給予從寬確權處理，一律都要進行登記，做到不重不漏，為城市規劃建設和管理積累資料。而1997年通過的《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條卻明確將違章建筑列為不予登記的情形之一。這一立法條款延續至今。（3）即使從權利處分的角度看，違法建筑因為未經登記，其處分權受到限制。但其原因在于“未經登記”，而非“違法建筑”。換言之，如果某一建筑實體上違反了某一法律規范，但因登記機關失誤未有察覺，對其進行了登記。那么其權利處分就不受到限制。另，如果放開對違法建筑的登記，那么這一問題也能得到解決。
3．違法建筑是否具備物權上所有權的特征？
有學者指出，因為所有權是一種完全的物權，所有人可以享有占有、使用、收益、處分的權利，是一種絕對的、統一的支配力，而違章建筑物由于其先天的違法性而不能根據物權法授予其所有權。這種觀點顯然有待商榷。首先，違法建筑上能否成立物權，是一種立法政策。立法賦予違法建筑以所有權，其自然就具備了所有權的特征；如果立法規定違法建筑上不能成立所有權，其自然也就不具備所有權的特征。其次，所有權的四個基本權能：占有、使用、收益、處分，在違法建筑上亦能成立。在實踐中，建造人對于違法建筑，均可行使占有、使用、收益等權能。在特定情況下，其處分權能也能得到認可（如小產權房）。
4.賦予違法建筑所有權，是否會導致違法建筑的泛濫？
實務界和學術界反對違法建筑上成立所有權的一個重要理由就是承認違法建筑的所有權將導致違法建筑的泛濫。筆者認為，這種觀點難以成立。（1）賦予違法建筑所有權，并非無視違法建筑的“違法性”。對于建造人違反公法規范的行為，仍應按照相應的法律規范予以處理。（2）違章建筑是否會泛濫，這主要是公法要解決的問題。其主要涉及違法建筑的發現機制（巡查、舉報等）是否健全、處理程序啟動機制是否健全、處理程序是否高效便捷等。如果這些機制都運作順暢，違法建筑泛濫的趨勢便能得到有效遏制。
三、違反公法進行建設的法律后果
違法建筑與合法建筑的根本區別在于違法建筑違反了相關法律的規定，那么，該“違法性”對違法建筑所有權的歸屬會造成什么影響呢，或者說“違法性”是否會阻卻建造人對違法建筑所有權的享有呢？這就需要從違法行為產生的法律后果來進行探討。
根據我國《城鄉規劃法》第六十四條之規定，未取得建設工程規劃許可證或未按許可證要求進行建設的，可能產生四種形式的法律責任，分別為：責令停止建設；責令改正+罰款；責令拆除；沒收和（或）行政處罰。
就前兩種責任形式而言，其適用條件主要在于正在建設中的違法建設和“能夠通過改正措施消除對規劃實施的影響”的違法建筑。如果純粹從技術角度考慮，實踐中，除了絕對違反公法上的禁止性規范而產生的違法建設外，絕大多數違法建設的違法性都能通過改正措施得到矯正。但不同的是，這種“改正措施”的具體形式如何選擇，其實施成本如何得到考量。但無論行政機關如何裁量，這兩種責任形式并不直接影響當事人對違法建筑的物權。
后兩種責任形式即“責令拆除”和“沒收”涉及到當事人對違法建筑物權的處理。上述兩種責任形式也不影響違法建筑物權的存在。（1）這兩種責任形式都是行政處理的結果。在行政機關作出行政處理之前，該標的物依然合法存在。而行政機關對該違法行為的處理，要受到執法資源、期限等諸多因素的制約。并非任何違法行為都能得到處理，特別是及時處理。在行政機關做出處理決定之前，如果不承認違法建筑的物權效力，其法律狀態將處于不穩定狀態，有違法安定性原則；（2）這兩種責任形式的效力都是非終局的。具言之，即使行政機關作出了“責令拆除”或“沒收”的行政處理決定，違法建筑物之物權并不當然消滅。當事人仍可在法定期限內通過行政復議或行政訴訟挑戰該行政處理決定。因此，這兩種責任形式仍可能因行政復議或司法審查而被撤銷；（3）即使認可這兩種責任形式的合法性，其也并不必然消滅違法建設的所有權。如在“沒收”之后，在政府決定將其拆除之前，其所有權仍然能夠成立；只是違法建筑的所有人由建造人變為國家；（4）這兩種責任形式的適用條件相當嚴格。責令拆除適用條件是“無法采取改正措施消除影響的”且“能夠拆除的”。如前所述，前一條件的成立，需要經過如下程序的審查：①評估違法建設對規劃實施的影響；②評估違法建設能否采取改正措施；③評估改正措施能否消除對規劃實施的影響。在欠缺科學的程序機制的情況下，上述要件適用的正當性很容易受到挑戰。
綜上，建造人違反公法而建造的違法建筑，會因違法情由和違法情節的不同而產生不同的法律責任。但無論是責令停止建設、行政處罰，還是責令拆除，甚至“沒收”，都不必然改變違法建筑之物權狀態。質言之，當事人對公法的違反，即使對強制性，乃至禁止性規范的違反，都不直接和必然影響違法建筑的物權效力。
篇10
一、凡縣城自來水用戶安裝自來水管道，必須向縣自來水公司申請，實行統一規范安裝，不得聘請社會人員或自己擅自安裝。
（一）新建工程項目。新建工程項目憑工程審批許可手續到縣自來水公司辦理工程用水臨時戶頭，由縣城市供水企業安裝工程用水計量表，期限為工程施工法定期限；
（二）戶外水表前端管網安裝。必須憑規劃、質安部門驗收合格證明辦理開戶手續，由縣城市供水企業負責安裝；
（三）水表后管道（含室內管道）安裝。屬辦公樓、單位員工宿舍、開發性質的商品房建筑、營業性建筑、集資房、賓館酒店等公共建筑必須由縣城市供水企業或具有專業資質的安裝隊伍安裝，以保證安裝質量。安裝完工后，必須經過縣城市供水主管部門或城市供水企業驗收合格才能接入城市公用供水管網。
二、未經許可，自行安裝、搭接城市公用自來水管網，造成自來水污染的，或擅自給未辦理建房手續的違章建筑安裝、搭接自來水的，依法追究安裝人員和違章戶責任。
三、縣自來水公司必須強化內部管理，依法依規搞好優質服務，以實惠的價格、優質的服務為用戶辦理相關手續，并根據用戶的要求及選材和選型，及時組織專業隊伍上門測算，向用戶做出安裝方案和材料、工時費用預算。材料按照市場價格，實行明碼標價，提供相同規格不同材質的各類管材供用戶自由選擇。
四、安裝、開戶、維修收費，嚴格按照物價部門核定標準，向社會進行價格公示，接受社會監督。
五、嚴禁非城市供水企業以外的單位、企業、個人等自來水用戶在城市公用供水范圍打井取水、抽用河水并入城市公共供水管網。凡違法搭接或將自備水源并入城市公共供水管網引起城市飲用水污染的，依法追究違法單位或個人法律及經濟責任。