養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

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篇1

6月初的許昌，驕陽(yáng)似火。河南省許昌市政府舉辦的“城中村改造暨土地出讓項(xiàng)目推介洽談會(huì)”也如中原6月的天氣一樣，火熱異常。在為期三天的“推介洽談會(huì)”期間，來(lái)自全國(guó)各地的50多家房地產(chǎn)商參觀了許昌市東城區(qū)11個(gè)拆遷現(xiàn)場(chǎng)和出讓宗地，最終與許昌市政府達(dá)成29項(xiàng)投資意向，其中，城中村改造項(xiàng)目19項(xiàng)，土地出讓項(xiàng)目10項(xiàng)。

許昌的城中村改造試點(diǎn)開(kāi)始于2004年，最初幾年，工作開(kāi)展的舉步維艱。直到2007年底，許昌市通過(guò)扎扎實(shí)實(shí)地開(kāi)展調(diào)查研究，制定了城中村改造三年計(jì)劃，建立了一套運(yùn)行體系，城中村改造才開(kāi)始走上正軌，并逐步形成了帶有許昌特色的改造路子。

到今年5月，許昌市已啟動(dòng)了44個(gè)城中村的改造工作，其中26個(gè)村已經(jīng)開(kāi)工、18個(gè)村準(zhǔn)備開(kāi)工，完成拆遷4117戶、拆遷面積209.56萬(wàn)平方米，已建和在建安置房5651萬(wàn)平方米，累計(jì)投資21.42億元，節(jié)約集約用地3500余畝。

許昌市國(guó)土資源局的工作人員告訴記者，今年5月中旬，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史到許昌調(diào)研，在聽(tīng)取了許昌市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于城中村改造的工作匯報(bào)后，徐紹史說(shuō)：許昌市在土地資源十分有限的情況下，能夠嚴(yán)格認(rèn)真落實(shí)上級(jí)要求，積極應(yīng)對(duì)土地資源瓶頸制約，充分挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地，讓每一塊土地都發(fā)揮出了盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。他囑咐許昌市國(guó)土資源局的工作人員，要好好總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取為城中村改造摸索出一條可行之路來(lái)。

再硬的骨頭也要啃下來(lái)

城中村改造歷來(lái)被認(rèn)為是一塊難啃的骨頭，因?yàn)樗鼱砍兜椒椒矫婷娴睦妫脑鞚摿薮螅C合效益十分可觀。據(jù)匡算，許昌全市現(xiàn)有171個(gè)城中村，其中許昌市主城區(qū)內(nèi)共有城中村62個(gè)，可騰出建設(shè)用地1 8萬(wàn)畝，推進(jìn)區(qū)內(nèi)需要改造的村莊69個(gè)，可騰出建設(shè)用地3.6萬(wàn)畝，其他縣市主城區(qū)需要改造的城中村40個(gè)，可騰出建設(shè)用地1.1萬(wàn)畝。改造前，這些城中村普遍存在著村莊布局混亂、土地利用粗放、基礎(chǔ)設(shè)施缺少、宅基地管理混亂、社會(huì)治安突出等問(wèn)題。

城中村的大量存在，嚴(yán)重制約了許昌城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，許昌城鎮(zhèn)化率僅為37.5％，低于全國(guó)平均水平8.2個(gè)百分點(diǎn)，離河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城鎮(zhèn)化率在50％以上的目標(biāo)還有很大差距。

許昌市委、市政府認(rèn)識(shí)到，雖然城中村改造工作難度很大，但再硬的骨頭也要啃下來(lái)。只有通過(guò)城中村改造，才能制止無(wú)序建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)一管理，才能整合土地資源，完善基礎(chǔ)設(shè)施。

為了在工作中少走彎路，許昌市委書(shū)記毛萬(wàn)春、市長(zhǎng)李亞多次率隊(duì)赴江蘇、天津等地考察，先后20余次對(duì)國(guó)土資源部門(mén)的考察報(bào)告以及各類(lèi)媒體上的外地經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行批示，并先后四次召開(kāi)了全市城中村改造現(xiàn)場(chǎng)觀摩會(huì)和各種形式的座談會(huì)、分析會(huì)、研討會(huì)，以圖破解城中村改造中的難題。

“政府零收益”的改造原則

走在許昌東城區(qū)的路上，映入記者眼簾的是成片的拆遷地塊。許昌市東城區(qū)管委會(huì)副主任何天立向記者介紹：“東城區(qū)共啟動(dòng)了12個(gè)城中村改造社區(qū)，總占地3948畝，拆遷面積382萬(wàn)平方米。安置面積135萬(wàn)平方米。目前，已拆遷居民戶2491戶、廠院129個(gè)，完成拆遷面積178萬(wàn)平方米，已騰出空地2300畝。在這次推介會(huì)上，我們推出的13宗待出讓地塊，就是我們?cè)诔侵写甯脑熘校ㄟ^(guò)加快拆遷進(jìn)度，把村莊占用的毛地變成了待出讓的凈地。而這一切，都是在最近兩三個(gè)月內(nèi)完成的。”

拆遷效率如此之高是與許昌市政府制定的行之有效的優(yōu)惠政策分不開(kāi)的。去年下半年后，受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，由于城中村改造項(xiàng)目投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此投資熱情并不高。針對(duì)這種形勢(shì)，許昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原則，打消了一些有意到許昌投資的客商的顧慮。

什么是“政府零收益”?許昌市政府負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)褪窃诔侵写甯脑熘校讶渴找嬗糜谵r(nóng)民安置補(bǔ)貼和彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損，最大限度地讓利于群眾、讓利于企業(yè)。

在許昌新區(qū)東城區(qū)，政府將城中村改造土地的升值部分直接用于補(bǔ)貼安置小區(qū)，農(nóng)民安置虧損部分從開(kāi)發(fā)稅收財(cái)政收入中補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率原則上保持在25％左右，充分調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的積極性。

除此以外，許昌市還盡可能地在收費(fèi)項(xiàng)目上加大優(yōu)惠力度。他們規(guī)定：對(duì)房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市綠化費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、征(撥)用地管理費(fèi)等9項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，在國(guó)家政策許可的范圍內(nèi)一律免收；對(duì)建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、委托拆遷勞務(wù)費(fèi)等6項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目，或優(yōu)惠減半收取或協(xié)商收取；對(duì)參與城中村改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其在城中村改造中的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目城市配套費(fèi)減半征收。

為了集中搞好城中村改造，許昌市還扎緊了供地的“口子”。規(guī)定在集中開(kāi)展城中村改造的三年時(shí)間內(nèi)，在市區(qū)、縣城規(guī)劃區(qū)和推進(jìn)區(qū)一律禁止審批宅基地，商品房開(kāi)發(fā)用地都要與城中村改造結(jié)合起來(lái)，市區(qū)不再單獨(dú)供地，從而引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商投資城中村改造。

依法依規(guī)　分類(lèi)處置

城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能有一個(gè)統(tǒng)一的模式。許昌的原則是八個(gè)字：依法依規(guī)，分類(lèi)處置，對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)和建成區(qū)外的集體建設(shè)用地采取了不同的處置方式：

――對(duì)建成區(qū)內(nèi)的城中村改造實(shí)行土地一元化管理。先將集體土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，以劃撥方式建設(shè)居民安置小區(qū)，經(jīng)營(yíng)性用地以市場(chǎng)化方式進(jìn)行配置，為股份制經(jīng)濟(jì)組織安排留用地，保障其發(fā)展，留用地視情況可劃撥或出讓。

――對(duì)建成區(qū)外及許昌至長(zhǎng)葛推進(jìn)區(qū)內(nèi)城中村改造多策并舉。在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下，集中建設(shè)村民居住區(qū)，需騰遷占用耕地的，要辦理相關(guān)用地手續(xù)。騰出的集體建設(shè)用地在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，集體經(jīng)濟(jì)組織可以土地參股經(jīng)營(yíng)，發(fā)展工商貿(mào)；具備辦理征收條件的，在企業(yè)自愿的情況下，適時(shí)辦理征收手續(xù)；騰出的集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，按項(xiàng)目報(bào)請(qǐng)省政府辦理土地征收手續(xù)。

――對(duì)以農(nóng)為主的居住區(qū)改造，即空心村整治，爭(zhēng)取與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策相結(jié)合。以村莊發(fā)展規(guī)劃為龍頭，鼓勵(lì)整體搬遷，分步組織實(shí)施。騰出的耕地指標(biāo)一部分以有償?shù)姆绞秸{(diào)劑到城鎮(zhèn)使用，一部分在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的大框架內(nèi)解決使用權(quán)問(wèn)題。在住宅建設(shè)與拆遷安置政策方面，規(guī)定城中村改造項(xiàng)目先建設(shè)村民安置住宅，后進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。可利用村莊現(xiàn)有存量建設(shè)用地，先行建設(shè)安置住房，居民搬遷入住后，再對(duì)原村莊拆遷建設(shè)。沒(méi)有存量建設(shè)用地的，根據(jù)村民安置用地規(guī)劃，先部分拆遷建設(shè)安置用房，居民拆遷安置可采取貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式。

五種城中村改造模式

“推介洽談會(huì)”期間，記者采訪了許昌市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)、城中村改造協(xié)調(diào)評(píng)審組辦公室主任蘇曉，他向記者介紹了許昌市政府探索出的5種城中村改造模式：

一是政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式，即由政府將城中村集體土地統(tǒng)一征收為國(guó)有土地，對(duì)城中村進(jìn)行拆遷改造，對(duì)拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地后的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出。

二是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，即由開(kāi)發(fā)商融資改造，政府負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對(duì)改造項(xiàng)目用地進(jìn)行招拍掛出讓?zhuān)瑸殚_(kāi)發(fā)商提供環(huán)境保障。東城區(qū)就是采取了這種模式，引進(jìn)了大型企業(yè)上海開(kāi)天建設(shè)集團(tuán)和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪?shù)娜腭v。

三是社區(qū)自主改造模式，即對(duì)經(jīng)濟(jì)條件比較好、村民比較富裕的村莊或社區(qū)，由社區(qū)自行或以居民入股聯(lián)營(yíng)的方式組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門(mén)依法監(jiān)管。

四是“村企共建”、“村園共建”模式，即由企業(yè)出資對(duì)村莊進(jìn)行改造，騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展。例如許昌縣，在武店村改造中，縣政府與瑞貝卡公司簽訂投資協(xié)議，由瑞貝卡公司出資對(duì)村莊進(jìn)行改造，改造完成后，政府依照法定程序?yàn)橥顿Y商在武店村提供了600畝土地，辦理有關(guān)手續(xù)后，由公司按照規(guī)劃自主使用。

五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式，這種模式主要針對(duì)的是離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)，土地商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值不大的村莊，以騰出耕地為主要目的。

讓農(nóng)民感受到實(shí)惠

城中村改造之所以不好搞，主要是因?yàn)樗鼱砍兜疆?dāng)?shù)卮迕竦睦妗８脑烨埃?dāng)?shù)卮迕窨砍鲎夥慨a(chǎn)每年可以獲得幾千甚至上萬(wàn)元的收入，改造后，這筆收入自然就沒(méi)有了。這成了城中村拆遷改造難的主要因素。

不過(guò)，如果政府適當(dāng)解決了拆遷補(bǔ)償、社會(huì)福利和就業(yè)問(wèn)題，難題是可以化解的。在東城，記者遇到一位今年上半年剛被拆遷的村民，他對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)我們這片拆遷，說(shuō)一開(kāi)始就心甘情愿地配合也是假話，但仔細(xì)想想，其實(shí)對(duì)我們村民很劃算。”他對(duì)記者算了一筆賬：“改造以后，我們只損失了租房收入，最多萬(wàn)八干的，但以前居住條件差，用水用電用煤氣都不方便，垃圾隨便倒，環(huán)境臟亂差，連買(mǎi)菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住戶只享受農(nóng)民待遇，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會(huì)保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一樣了。”

農(nóng)民最會(huì)算賬，要讓農(nóng)民配合拆遷、支持拆遷，就要讓農(nóng)民真切地感受到城中村改造的實(shí)惠。

許昌市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)陳念衛(wèi)向記者介紹，在規(guī)劃選址上，我們充分考慮了群眾“就近、就城、就便”的意愿，考慮到群眾的承受能力，被拆遷戶可以享受一套經(jīng)濟(jì)適用房或一套優(yōu)惠價(jià)商品房，居民在辦理回遷安置住房確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，有關(guān)部門(mén)減半收取辦證費(fèi)用。 在東城區(qū)，政府規(guī)定，對(duì)符合安置條件的本地戶，每戶安排總面積200平方米的一大一小兩套住房，價(jià)格則按600元／平方米出售；對(duì)嫁入本地的人家則根據(jù)宅基地狀況，安置一套100平方米的安置房或成本房；外來(lái)戶則安排一套100平方米的成本房；對(duì)住房特別擁擠且符合分戶條件的拆遷戶，則照顧一套100平方米的成本房。

何天立說(shuō)：“對(duì)城中村村民這塊來(lái)說(shuō)，主要就是做好補(bǔ)償和社會(huì)保障工作。由于財(cái)政資金短缺、部分地塊招商不到位，目前一部分拆遷費(fèi)暫時(shí)還兌付不了。但這種情況下，我們?cè)黾恿艘豁?xiàng)城中村改造成本核算內(nèi)容，把群眾拆遷補(bǔ)償費(fèi)比照同期銀行利息計(jì)入改造成本，每3個(gè)月兌付一次，我們計(jì)算了一下，大致拆200萬(wàn)平方米需拆遷資金九個(gè)億，賠補(bǔ)群眾損失7000萬(wàn)元，我們用這種辦法確保群眾利益不受損失。”

據(jù)了解，為了營(yíng)造一個(gè)和諧拆遷、陽(yáng)光拆遷的環(huán)境，許昌市政府先后制定了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作意見(jiàn)》、《關(guān)于對(duì)城中村改造進(jìn)行評(píng)估的指導(dǎo)性意見(jiàn)》，建立了改造拆遷評(píng)估制、辦理承諾制、首問(wèn)負(fù)責(zé)制、過(guò)錯(cuò)追究制等長(zhǎng)效機(jī)制，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。東城區(qū)探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆遷、抓拆遷促招商、抓招商促開(kāi)發(fā)、抓開(kāi)發(fā)促“三贏”，在今年四、五兩個(gè)月的時(shí)間里就拆遷170多萬(wàn)平方米。此外，市政府在對(duì)主城區(qū)和推進(jìn)區(qū)改造實(shí)施方案審批中，其中必須的一條就是看村民是否同意方案的決議。

記者看到，東城的唐崗、半截河、陳莊等社區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)已開(kāi)工建設(shè)，地址就在改造后統(tǒng)一規(guī)劃的商品房社區(qū)附近。

城中村改造：落實(shí)“雙保行動(dòng)”的重要舉措

起于去年的金融危機(jī)無(wú)疑給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了負(fù)面影響，但另一方面也給城中村改造提供了機(jī)遇，因?yàn)椋侵写甯脑炜梢越o節(jié)約集約用地提供一個(gè)新的平臺(tái)，同時(shí)也是擴(kuò)大內(nèi)需、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措。

許昌市國(guó)土資源局局長(zhǎng)張明山說(shuō)，前不久，國(guó)土資源部提出了“保增長(zhǎng)、保紅線”為內(nèi)容的“雙保行動(dòng)”。我們認(rèn)為，城中村改造就是“雙保行動(dòng)”的結(jié)合點(diǎn)。保增長(zhǎng)需要投資，需要拉動(dòng)，我們現(xiàn)在已經(jīng)投資了20多個(gè)億；保紅線需要整治土地、改造村莊，耕地整理出來(lái)了。紅線就保住了。

接著，張明山給記者列舉了城中村改造給許昌帶來(lái)三個(gè)好處：

一是以城中村改造拉動(dòng)內(nèi)需。通過(guò)加快城中村改造拆遷工作，解決毛地變凈地問(wèn)題，創(chuàng)造土地升值空間，實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)要效益、要資金，向危機(jī)挑戰(zhàn)，確保土地資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為資本優(yōu)勢(shì)。目前，許昌市正在實(shí)施的44個(gè)老城區(qū)改造項(xiàng)目，總投資達(dá)到190億元，是拉動(dòng)投資的重要力量，并且這44個(gè)改造項(xiàng)目直接關(guān)系著近10萬(wàn)群眾生活條件改善、生活水平提高，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的逐步回暖起到了關(guān)鍵性作用。

二是以城中村改造緩解建設(shè)用地指標(biāo)的不足。為應(yīng)對(duì)危機(jī)，許昌市今年明確了548個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃占地1.5萬(wàn)余畝，但省里分配的年度建設(shè)用地指標(biāo)只有1264畝，指標(biāo)差距非常大。通過(guò)城中村改造，我們可以及時(shí)騰出大量的建設(shè)用地，有效緩解了建設(shè)用地指標(biāo)的不足，保障了重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需求。