農用地分等定級與估價方案

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一、基本情況

*市區面積2913平方公里，轄14個鎮、2個鄉、4個辦事處、1個開發區。東臨莊河市，西接瓦房店市，南與金州區毗鄰，北與蓋州市接壤，地勢北高南低，西高東低，地形大體分為北部低山區，中南部丘陵平原區，屬遼東半島低山丘陵區，全市共涉及151幅圖。耕地總面積為942.1平方公里。其中坡度小于5○的有662.7平方公里，坡度大于5○小于25○的有278平方公里，坡度大于25○的有1.4平方公里。

二、工作任務

1、根據農用地的自然屬性與經濟屬性，對農用地的質量優劣進行綜合、定量評定，并劃分等別、級別，在完成農用地定級工作的基礎上，進行農用地基準地價評估，確定農用地不同級別、用途的基準地價，以基準地價為基礎，建立宗地評估修正體系，計算各宗地地價，即建立農用地等、級、價體系。

2、完成農用地分等定級與估價成果匯總與數據庫建設，其中包括：農用地分等成果匯總與建庫；農用地定級與估價成果匯總與建庫；農用地分等、定級標準樣地體系的建設、成果匯總與建庫。

三、工作計劃

1、20*年3月中旬完成農用地分等定級與估價工作培訓。

2、20*年3月～20*年4月，資料收集整理及分值計算，劃出土地等級，完成農用地分等工作。

3、20*年4月～20*年6月，完成農用地定級成果工作。

4、20*年6月～20*年8月，完成農用地估價工作。

5、20*年8月～20*年10月，提交分等定級與估價成果，由省廳主管部門驗收。

四、技術路線和方法

（一）農用地分等的技術路線和方法

1、技術路線：我市農用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用現狀圖和相關的農用地面積數據為基礎，廣泛搜集各種農用地自然條件、土地利用和區位條件等方面資料，首先采有因素法計算農用地自然質量分、依據主導因素原則和區域分異原則，將行政區按地形、地貌等特征差別劃分指標區，確定各指標區的分等因素因子，采用特爾菲法確定其權重。采用“疊置法”、“地塊法”劃分分等單元，以農用地分等評價單元圖，得到各分等因素分值，得到分等單元的農用地自然質量等指數。其次，利用省內二級區土地利用系數修正土地的自然質量，得到農用地利用等指數，使分等結果接近土地的實際產出水平。然后，在樣點調查的基礎上，計算樣點指定作物“產量－成本”指數，劃分經濟利用系數等值區，得到各等值區的土地經濟利用指數，修正農用地利用等指數，計算出農用地等別進行檢驗、校核和調整后，確認農用地等別。

2、工作步驟：我市分等工作將分以下幾個階段進行：

（1）前期準備（包括資料收集與整理、工作底圖編繪、指標區劃分等）；

（2）外業補充調查；

（3）分等單元劃分；

（4）分等因素分值和分等指數等計算；

（5）農用地等別劃分和確定；

（6）圖件繪制；

（7）分等成果匯總。

（二）農用地定級的技術路線和方法

1、技術路線：農用地定級在分等之后進行，以1：10000土地利用現狀圖為工作底圖，按照分等與定級相銜接，相互協調相互校核的技術路線，在綜合確定土地等別基礎上進行定級，利用“修正法”對自然質量等指數進行區位因素、耕作便利度和土地利用狀況因素等系數修正，對農用地定級。

2、定級技術方法：在自然質量等別指數基礎上，采用自然質量等別修正法，選擇耕作便利條件、區位條件和土地利用狀況等定級修正因素，完成因素修正系數計算，用計算機技術實現單元定級分值計算，數軸分析定級。

（三）農用地估價的技術路線和方法

1、技術路線：在農用地分等定級的基礎上，以收益還原法估算出樣點農用地價格，通過樣點地價平均方法計算各級別的基準地價，并編制地價修正系數表。

2、技術方法：在評估農用地價格時，主要以收益還原法為主，征地資料為參考，將等估農用地未來正常年純收益（地租），以適當的土地還原率還原，并進行一些必要的修正，估算出樣點農用地價格。以樣點地價平均法計算基準地價。在基準地價評估的基礎上，通過疊加農用地社會保障價格來評估農用地征用區片價，同時編制地價修正系數表。

五、提交成果

（一）農用地分等成果

1、圖件成果：分等因素指標區圖，分等單元自然質量分值圖，土地利用系數等值區圖，利用等別圖，等別圖，縣標準樣地分布圖。

2、數據表格成果。農用地分等單元原始屬性數據，農用地分等基本參數表，農用地分等結果面積表，標準樣地屬性數據表，分等單元綜合數據，土地利用系數／經濟系數匯總表。

3、數據庫成果。圖形數據庫，表格數據庫，數據庫軟件系統。

（二）農用地定級成果

1、定級工作報告，技術報告和標準樣地設置報告。

2、土地定級各因互因子作用分值，綜合作用分值圖，土地級別，農用地基準地價圖。

（三）電子格式要求

電子文檔統一采用Word格式，電子表格除要求提供Excel格式外，其它表格統一采用DBF格式，電子圖件格式采用mapinfor格式。

六、組織領導

市政府成立農用地分等定級與估價領導小組：

組長*副市長

副組長*規劃和國土資源局局長

成員由*市財政局、農發局、林業局、水利局、環保局、交通局、氣象局的主管領導組成。

領導小組下設辦公室，主任*（兼）。

七、工作要求

1、提高認識，加強領導。要充分認識農用地分等定級與估價工作的重要意義，切實增強責任感和緊迫感，加強領導，明確職責，保證各項工作組織部署到位。

2、密切配合，落實責任。要按照職責分工，協同配合，形成合力，扎實開展工作，確保農用地分等定級與估價工作穩步、有序開展。

3、大力宣傳，深入發動。要通過多種形式，宣傳相關法律法規，以及農用地分等定級與估價工作的重要意義，形成良好的輿論氛圍。