個人房屋出租稅收的工作方案

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隨著*北部灣經濟的快速發展和城市化進程的加快，欽州城市規模的不斷擴大，城市原住人口的自然增長和大量的外來務工人員涌入城市經商和就業，他們與城市無房戶一起組成了一支規模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場異常活躍，私房出租行為無論從規模上還是價位上都出現了一種快速增長的態勢。個人房屋租賃在*北部灣逐步發展成為一種新興的行業，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業稅收征管狀況

目前，該市稅務部門對私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規定自覺申報納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業的需要發票報帳的業主迫不得已才向稅務部門申報納稅，稅務機關通過各種形式征收和依法查補、處罰的此項稅款數額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，給私房租賃業稅收流失創造了必要條件，納稅人偷逃稅現象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對個人出租房屋按照國家的稅收政策執行，個人出租房屋收入應繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營業稅；2.按營業稅稅額的7%繳納城市維護建設稅；3.按營業稅稅額的3%繳納教育費附加；4.按營業稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產稅；8.按房屋實際占地面積及適用的等級稅額標準繳納城鎮土地使用稅；9.個人出租房屋用于經營的，按應納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個人所得稅。其計算方式為：個人所得稅應納稅所得額=每月房屋租金收入-相關稅費-法定扣除費用-出租方發生的房屋修繕費；法定扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%；修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據財稅〔*〕24號文件規定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業稅在3%稅率的基礎上減半征收。房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮土地使用稅。個人所得稅計算方法與扣除標準按上述第9點規定計算。

例1、A.王某將自家房屋出租給李某用于商業經營，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金。該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元。

計算王某應納地方各稅：

應納印花稅＝4000×1‰＝4元/月

應納營業稅＝4000×5%＝200元/月

應納城市維護建設稅＝200×7%＝14元/月

應納教育費附加＝200×3%＝6元/月

應納地方教育附加＝200×1%＝2元/月

應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月

應納房產稅＝4000×12%＝480元/月

應納土地使用稅＝100×6÷12＝50元/月

應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定費用）]×20%＝488元

王某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：

4+200+14+6+2+4+480+50+488＝1248元

王某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：1248元(每月應納地方各稅)×6(個月)＝7488元

王某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率

=1248÷4000×100﹪=31.2﹪

b.如上題，如果王某為出租房裝修而發生修繕的費用4800元（能提供合法票據），則王某應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據）]×20%＝328元

王某自家房屋出租收入(提供合法票據)半年應納地方各稅=(4+200+14+6+2+4+480+50+328)×6(個月)=1088×6(個月)元=6528元

王某自家房屋出租收入(能提供合法票據)應納地方各稅綜合負擔率=1088÷4000×100﹪=27.2﹪

例2：A.梁某將自家房屋出租給張某等人用于生活居住，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金.該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元.計算應納地方各稅：

應納營業稅＝4000×1.5%＝60元/月

應納城市維護建設稅＝60×7%＝4.2元/月

應納教育費附加＝60×3%＝1.8元/月

應納地方教育附加＝60×1%＝0.6元/月

應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月

應納房產稅＝4000×4%＝160元/月

應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）]×10%＝296.94元

梁某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：60+4.2+1.8+0.6+4+160+296.94＝527.54元

梁某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：527.54元(每月

應納地方各稅)×6(個月)＝3165.24元

梁某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率

=527.54÷4000×%=13.19%

b.如上題，如果梁某為出租房裝修而發生修繕的費用4800元

（有裝修發票），則梁某應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據）]×10%＝216.94元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據)半年應納地方各

稅=(60+4.2+1.8+0.6+4+160+216.94)×6(個月)=447.54×6(個月)元=2685.24元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據)應納地方各稅綜

合負擔率=447.54÷4000×%=11.19%

（二）私房出租業的稅收政策在執行中存在的問題

1.私房租賃收入的綜合稅收負擔重。從上述例題可以看出:王某每月房屋出租收入（用于商業經營、但不能提供裝修合法票據）應納地方各稅的綜合負擔率為31.2%，如王某能提供裝修合法票據，則每月自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率為27.2%。可見房屋出租收入稅負過重，讓納稅人心里難以承受。根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔*〕24號)文件規定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業稅在3%稅率的基礎上減半征收，房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，免征城鎮土地使用稅。國家就個人出租住宅用于居住的給予了很大稅收優惠政策，就梁某自家房屋（用于生活居住）的出租收入應納地方各稅的綜合負擔率仍為13.19%；如梁某能提供裝修房屋合法票據，則梁某自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率也達到11.19%。

2.私房出租收入涉及的稅種過多且計算依據不同，不僅給稅務人員操作不便，也讓納稅人自行申報在計算上帶來不便，對私房出租業涉及稅種過多的稅收政策也難以理解。從當前的情況來看，出租房屋涉及的稅種六個，地方性收費三個。稅率為：營業稅1.5%～5%、房產稅4%～12%、城市建設維護稅7%、教育費附加3%，個人所得稅10%～20%，印花稅1‰，土地使用稅2～11元/平方，地方教育附加1%，防洪保安費1‰。總體稅率超過30%。由于房屋租賃業涉及的各種稅費多，且計稅依據不統一，在計算應稅所得額過程中，扣除項目多，而不同的房屋租賃收入其費用扣除標準不同，計算審核較繁雜，以及納稅期限無法準確確定等諸多問題，造成了既不便于納稅人自行計算申報，也不利于稅務機關對房屋租賃業日常征收管理。私房出租業涉及稅種之多、總體稅率之高，計算之繁瑣，讓納稅人無法理解，也給稅收征管工作帶來很大的難度。

3.房屋租賃業稅種設計不合理，涉及的各種稅費過多過濫，違背了稅不重征的稅收原則。如上述例題王某自家房屋租賃收入，同樣一項租賃收入既要征收房產稅，又要征收營業稅、城市維護建設稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅現象。

4.私房租賃收入的個人所得稅扣除費用比例與企業所得稅扣除費用比例不同，在所得稅扣除費用方面明顯存在稅負不公。企業所得稅：企業房屋出租收入可扣除費用包括房屋修繕費用、管理費用（工資）、房屋出租收入繳納的稅費、房屋的貸款利息、房屋計提的折舊等，而個人所得稅：個人房屋出租收入可扣除費用包括房屋出租收入繳納的各種稅費、房屋修繕費用（能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限）、法定扣除費用[每次（月）收入額不超過4000元的，減除按稅法規定扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%]，而個人房屋的貸款利息、房屋折舊則不準扣除。很顯然房屋出租收入的個人所得稅費用扣除少扣了房屋的貸款利息和折舊，且法定的扣除費用800元是*年1月1日個人所得稅稅法實施時定的標準，而工資收入的個人所得稅法定扣除費用標準從800元調至1600元，*年3月1日起調至2000元，都調了兩次。房屋出租收入的個人所得稅法定的扣除費用標準800元至今還是原封不動。

5.房屋租賃業的綜合稅負過重后果——直接影響當地經濟發展。其一是影響房地產業商鋪的銷售規模。個人投資商鋪不僅需要大量的自有資金，而且還需金融部門貸款支持，在房屋租金不變的情況下，房屋租金的綜合稅負過重必然延長資金投資回收的周期，降低了資金投資回收的利潤率，影響了個人投資商鋪的欲望，從而抑制了房地產業商鋪的銷售，也抑制了房地產業健康發展。其二是影響了外來客商來本地的投資經商。由于房屋租賃業的綜合稅負過重，直接刺激房屋租賃業成本升高，無形增加了外來客商的經營成本，降低了外地客商對本市投資經商吸引力，給政府招商引資及繁榮當地經濟起到消極的作用。其三是影響外來投資者對本地的固定資產投資--包括房地產業商鋪投資。私房租賃收入的綜合稅負過重必然延長個人資金投資回收的周期，降低了個人資金投資回收的利潤率，影響了外來個人投資固定資產及商鋪的欲望，對政府的招商引資—筑巢引鳳也起到消極的作用。

6.私房租賃收入涉及相關稅收政策宣傳沒有到位。在日常稅收征管中，我們發現部分業主對私房租賃涉及到哪些稅種不是很了解，這反映出稅務部門在新聞媒體宣傳方面對個人出租房屋行為申報納稅的相關稅法宣傳重視不夠，多數業主納稅意識淡薄，認為自己的房屋租賃，沒占國家一分錢的便宜，根本就用不著繳稅，其中包括一部分擁有門面的國家公職人員，甚至是有一定身份、級別的領導干部，輪到自己納稅時，思想上有“疙瘩”，總想以這樣或那樣的理由搪塞過關。一部分私房業主，了解到房屋租賃涉及的稅種多且稅負偏高，更是想方設法，能躲就躲、能逃就逃，極不情愿履行納稅義務。

7.征管機制不健全，稅收征管難度大。由于私房租賃點多、線長、面廣，租賃雙方情況復雜，加上出租房屋的資料稅務沒有登記，對其中用于租賃的房屋更是一無所知，絕大部分房產出租方納稅意識較差，門難進、人難見、字難簽等“厭稅情結”較為突出。稅務征管人員少，稅收征管難度大。地稅部門采取的“突擊檢查，集中清理”辦法很難奏效，這樣管了一批，放了一批，漏了一批，征管效果不佳。沒有建立長效房屋租賃稅務管理機制，容易造成納稅人之間的稅負不公。

8.房屋出租交易隱蔽，監控難度大。目前，包括稅務機關在內的經濟監督管理部門對房屋租賃業務沒有具有約束力的監控手段。政府對個人房屋出租行為的管理制度不健全，管理部門職責不夠明確，綜合管理手段不得力，管理行為不規范。租賃行為大多未納入政府管理，不論是直接出租還是中介出租，由于個人出租房屋的承租對象絕大多數是個人，租金一般都以現金方式結付，租賃雙方除租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發票等)。而現有的法律法規也沒有明確規定訂合同人必須到有關部門強制公證，同時，還存在著有變相出租、轉租和再轉租的現象，提供合同租金數據不真實，這些收入都帶有很大的隱密性，我們難以發現并認定。即使有舉報，如果租賃雙方一致認定為無經濟利益的親朋好友借用，征稅工作也難以實施。

二、加強私房租賃稅收征管的對策

（一）建立健全個人租賃房產檔案資料的登記制度，實行信息化動態管理。爭取政府部門支持，實現與土地部門、房產部門進行房產信息交流或共享，建立健全以《房屋出租稅務登記》為主要內容的房屋出租戶管理登記制度，完善租賃房產稅源數據庫，建立長效房屋租賃稅務管理機制。

（二）加強宣傳力度，提高公民依法主動納稅的意識。我們應該廣泛運用各種新聞媒體及公共場所，特別是要借助基層社區、街道辦事處、小區物業管理公司等社會力量，經常性、專項性宣傳房屋租賃的有關稅收政策，全面提高私房出租者納稅意識和對稅收知識的知情度，幫助納稅人樹立依法申報納稅的觀念。對主動申報納稅的典型要宣傳，對偷逃稅行為要曝光，建立起群眾知法、守法、護法、監督執法的良好氛圍。

（三）制定科學合理的房屋租賃業綜合稅率，簡化征收方式。因私房租賃業稅收與個人利益直接相關，私房租賃業綜合稅負的高低，直接影響國家的稅收收入與納稅人利益分配。為了方便納稅人申報納稅和稅務機關加強征管，針對房屋出租業涉及的稅種過多，建議立法機構組織稅收法律專家對涉及房屋租賃業的六個稅種進行修改整合，積極借鑒國際經驗，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，將房屋租賃業的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅統一征收為一種稅，科學制定房屋租賃業綜合稅率，一次性征收，分稅種入庫。讓私房業主按綜合稅率申報納稅，一目了然，省去了私房出租收入六個稅種、三個地方性收費的繁瑣計算，簡化自行申報手續，方便納稅人。改變房屋租賃業房產稅的計稅依據，參照國際上通行的做法，取消對個人出租房屋按租金收入計征房產稅的有關規定，均按房屋的實際價值征稅。

（四）建立和試行主動申報優惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導機制。個人私房出租稅收征管難度大的一個根本原因，是房屋出租稅收的負擔過重。適當降低個人房屋出租稅收的負擔水平，實行主動申報優惠稅率、被動補稅高檔稅率的差別稅率，有利于培養納稅人申報納稅的自覺性，將一大批隱性的房屋出租戶納入正常的稅收管理，促進房屋出租業稅收的穩定增長。

（五）充實征管力量，建立健全協稅護稅網絡。建立健全以公安、房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區物業管理公司等為依托的私房出租稅收協稅護稅網絡，利用這些單位網點多，人員充足的特點，進一步提高對房屋出租業稅源的監控水平。征管分局必須有專人負責私房出租稅收的征收管理工作。同時，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項整頓，以進一步加強對零星、臨時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。鑒于稅務機關的人員少，而出租房的情況一直在不斷的變化，稅務部門在集中力量清理規范后，可以將日常稅收征管工作委托房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區物業管理公司等單位進行代征，并給付一定的手續費。要提高私房出租業稅收征管的透明度，稅務機關要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告，促使私房出租者相互監督。

（六）加強出租房屋的政府管理，開展綜合治理。建議明確房地產管理部門為個人出租房屋的職能管理部門，行使審批權、管理權、處罰權和服務義務，督促建立相關的管理制度和規范，重點是：對個人出租房屋實行許可證制度，凡出租房屋的個人都應到管理部門申報、登記并領取租賃許可證；房屋租賃行為應在政府設立的房地產交易市場上進行；租賃雙方簽訂的書面合同為主管部門統一印制并編號的規范合同；這樣可以使個人出租房屋有序進行，規范管理，健康發展，使依法征稅有一個較好的基礎。

（七）加大稅務稽查打擊力度。對私房出租的稅收不法行為，要從嚴查辦，從重處罰。設立舉報獎勵基金，公布舉報電話和舉報接受單位，鼓勵群眾對偷逃稅行為進行舉報，并對群眾舉報的偷逃稅情況進行認真稽查，從嚴處理，對舉報人予以保護和獎勵。對稅收違法案件進行曝光，對偷逃稅者形成威懾，營造良好的私房出租的稅收環境。