全區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見(jiàn)

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為全面加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，強(qiáng)化小區(qū)公共管理和服務(wù)，切實(shí)提高居住環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，進(jìn)一步提升廣大居民的幸福感和滿(mǎn)意度，特提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、指導(dǎo)思想

（一）指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導(dǎo)，創(chuàng)新物業(yè)管理的體制和機(jī)制，理順社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理、業(yè)主自治之間的關(guān)系，構(gòu)建“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、條塊結(jié)合、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮街道和社區(qū)作用，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，及時(shí)化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類(lèi)矛盾問(wèn)題，提高服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)長(zhǎng)效管理，提升社會(huì)和居民對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度，實(shí)現(xiàn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的全覆蓋。

（二）基本原則

1、樹(shù)立“大物管”理念。住宅小區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，納入?yún)^(qū)科學(xué)發(fā)展考核體系，構(gòu)建區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)，建立區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一監(jiān)督、統(tǒng)一考核。

2、建立屬地負(fù)責(zé)機(jī)制。明確區(qū)住建委是住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作中的管理主體，街道是責(zé)任主體，社區(qū)是落實(shí)主體，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題。將物業(yè)管理工作與社區(qū)網(wǎng)格化管理相結(jié)合，推行“3+2”工作模式，即在社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮樓片長(zhǎng)和社區(qū)志愿者的協(xié)調(diào)作用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理“資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)作互動(dòng)、共同發(fā)展”，真正把物業(yè)管理全覆蓋工作職責(zé)落到實(shí)處。

3、因地制宜分類(lèi)管理。堅(jiān)持市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向，商品住宅小區(qū)推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)；老舊小區(qū)通過(guò)綜合整治改造，積極創(chuàng)造條件向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過(guò)渡；暫不具備條件的小區(qū)或分散的居住樓、生活大院，由社區(qū)代管或業(yè)主自治；加強(qiáng)行政管理考核，確保各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理“有人管事、有章理事、有錢(qián)辦事”。

4、堅(jiān)持有償服務(wù)原則。加大物業(yè)管理全覆蓋工作宣傳力度，分區(qū)域、分層次推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋工作，逐步轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)觀(guān)念，切實(shí)提高物業(yè)費(fèi)收繳比例，實(shí)現(xiàn)契約化管理。

二、工作目標(biāo)

1、目標(biāo)：到2012年底，初步建立區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理體系；全區(qū)所有住宅小區(qū)物業(yè)管理率達(dá)100%，實(shí)現(xiàn)全覆蓋；爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)1-2個(gè)，省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)3-4個(gè)。

2、范圍：解放街道、湖東街道、桃源街道、沙塘街道、霍里街道的城市建成區(qū)。

3、對(duì)象：全區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)各類(lèi)住宅物業(yè)，包括以住宅為主、人口規(guī)模達(dá)1000人或戶(hù)數(shù)達(dá)300戶(hù)的居住生活聚集地，以及分散居住樓、無(wú)單位管理的生活大院。

4、標(biāo)準(zhǔn)：按照“封閉式管理，開(kāi)放式服務(wù)”的要求,新建住宅小區(qū)全面實(shí)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)；暫不具備市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作條件的其他各類(lèi)小區(qū)以及分散的居住樓、生活大院，實(shí)行“五個(gè)有”的基礎(chǔ)性服務(wù)，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車(chē)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“五個(gè)有”，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)住建委制定公布）。實(shí)行全區(qū)每家每戶(hù)發(fā)放貼心服務(wù)卡，為各居民提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)。

三、分類(lèi)管理

（一）“專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)”模式。對(duì)新近開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)或條件較好的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)向社會(huì)公開(kāi)招聘引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司開(kāi)展物業(yè)管理。

（二）“社區(qū)物業(yè)服務(wù)部”模式。在管理區(qū)域較大、且房屋分散錯(cuò)落的老舊小區(qū)或農(nóng)民集中安置小區(qū)推行“社區(qū)物業(yè)服務(wù)部”模式。即在社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)下，以非營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)實(shí)體形式向區(qū)民政局申報(bào)民辦非企業(yè)單位，開(kāi)展小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

（三）“業(yè)主自治”模式。即在相對(duì)封閉的服務(wù)區(qū)內(nèi)，推選部分業(yè)主代表，由他們自行實(shí)施保安保潔及公用設(shè)施維護(hù)等，或由他們牽頭委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理。

（四）“社區(qū)單位共管”模式。即依靠社區(qū)自管房單位力量，開(kāi)展物業(yè)管理。

四、工作安排

實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋是一項(xiàng)長(zhǎng)期而緊迫的任務(wù)。為完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年計(jì)劃分三個(gè)階段進(jìn)行。

（一）動(dòng)員部署階段（2012年1月1日至2月15日）

由街道牽頭、社區(qū)配合，對(duì)各自轄區(qū)內(nèi)小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底。區(qū)住建委對(duì)各街道上報(bào)情況進(jìn)行匯總，制定詳細(xì)全覆蓋實(shí)施方案，召開(kāi)全區(qū)物業(yè)管理全覆蓋動(dòng)員大會(huì)。

（二）組織實(shí)施階段（2012年2月16日至9月30日）

1、完成新建小區(qū)、次新小區(qū)物業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到位。（2012年2月16日至6月30日）

街道根據(jù)區(qū)實(shí)施意見(jiàn)制定各小區(qū)細(xì)化方案，對(duì)新建小區(qū)和次新小區(qū)按《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施全方位物業(yè)服務(wù)。

2、完成老舊小區(qū)、安置小區(qū)物業(yè)全覆蓋。（2012年2月16日至9月30日）

對(duì)老舊小區(qū)、安置房（含廉租住房）小區(qū)，根據(jù)小區(qū)條件，對(duì)能實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理；對(duì)不能完全實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，實(shí)施社區(qū)服務(wù)部、業(yè)主自治或社區(qū)單位共管的多種模式，落實(shí)小區(qū)“五個(gè)有”的基礎(chǔ)性有償服務(wù)與管理，實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋。

（三）考核驗(yàn)收階段（2012年10月1日至11月30日）

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各成員單位，集中時(shí)間和精力，以街道為單位，對(duì)照相關(guān)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各街道轄內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行全面考核驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收合格的，發(fā)放合格通知書(shū)；對(duì)不合格的，發(fā)放限時(shí)整改通知書(shū)；對(duì)逾期仍未能通過(guò)驗(yàn)收的，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人進(jìn)行處理。

五、保障措施

實(shí)行物業(yè)管理全覆蓋，要從各方面落實(shí)保障措施，以確保該項(xiàng)民生工程的順利實(shí)施。在對(duì)全區(qū)物業(yè)管理充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，確立了“三個(gè)依靠、兩個(gè)支持”的保障措施。

（一）依靠市場(chǎng)。逐步形成市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展的必然要求，在實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋的過(guò)程中，要通過(guò)公開(kāi)、公平、公正市場(chǎng)招標(biāo)，整合資源，引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，提升物業(yè)管理水平。通過(guò)鼓勵(lì)各物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)部?jī)?yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理，形成良好氛圍，推動(dòng)全區(qū)物業(yè)管理水平上一新臺(tái)階。同時(shí)本著“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)受益”的原則，鼓勵(lì)支持物業(yè)管理企業(yè)在充分征求老舊小區(qū)廣大業(yè)主意見(jiàn)的前提下，投資部分配套建設(shè)，建成后受益歸物業(yè)企業(yè)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（二）依靠群眾。1、全面提高收費(fèi)率，通過(guò)物業(yè)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，通過(guò)社區(qū)的精心管理，使物業(yè)管理工作得到廣大業(yè)主的理解、支持，從而形成自覺(jué)交費(fèi)的良好氛圍。2、依靠樓長(zhǎng)、片長(zhǎng)，在小區(qū)內(nèi)選出熱心于公益事業(yè)、有責(zé)任心的業(yè)主作為樓長(zhǎng)，在樓長(zhǎng)中推選出有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力的業(yè)主作為片長(zhǎng)，形成業(yè)主巡邏、業(yè)主維修等的社區(qū)服務(wù)小分隊(duì)，為廣大業(yè)主進(jìn)行低償服務(wù)。3、依靠社區(qū)志愿者，各社區(qū)都有不同數(shù)量的志愿者，尋求有著各種技能或特長(zhǎng)的志愿者，為廣大業(yè)主提供低償專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

（三）依靠社會(huì)。1、依靠轄區(qū)內(nèi)大單位對(duì)其自管公房或單位職工住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。2、積極尋求轄區(qū)內(nèi)大單位對(duì)物業(yè)管理全覆蓋的資金支持。

（四）政策支持

1、將物業(yè)管理納入社區(qū)管理。依靠社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)方面的力量，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互支持、相互配合，形成在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)管理合力，建立起專(zhuān)業(yè)服務(wù)、民主管理和行政監(jiān)督相結(jié)合的新型社區(qū)管理新體制，不斷提高物業(yè)管理水平和社區(qū)各項(xiàng)工作質(zhì)量，充實(shí)社區(qū)服務(wù)內(nèi)容、完善社區(qū)管理體制，為構(gòu)建和諧社區(qū)創(chuàng)造條件。

2、形成網(wǎng)格化管理體系。建立政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)住建委行業(yè)指導(dǎo)，街道辦事處管街道，社區(qū)管格、物業(yè)管小區(qū)的全方位網(wǎng)格化管理機(jī)制，使我區(qū)物業(yè)管理無(wú)盲點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)、管理、監(jiān)督全覆蓋。主要以市區(qū)主要道路為依托，按照屬地管理小區(qū)和單體樓分布，劃分為若干個(gè)物業(yè)管理網(wǎng)格（可以社區(qū)網(wǎng)格化劃分為依據(jù)），構(gòu)建整體聯(lián)動(dòng)、齊抓共管、科學(xué)高效的物業(yè)管理新格局。在網(wǎng)格內(nèi)，本著先易后難、循序漸進(jìn)的原則，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)模化管理。

3、加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。完善物業(yè)招投標(biāo)制度，建立和健全誠(chéng)信檔案制度，制定對(duì)不誠(chéng)信物業(yè)企業(yè)或?qū)ι鐣?huì)及小區(qū)業(yè)主造成嚴(yán)重?fù)p害的物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的管理辦法。

（五）資金支持

1、加大對(duì)老舊小區(qū)和農(nóng)民安置小區(qū)的物業(yè)補(bǔ)貼力度。對(duì)農(nóng)民安置小區(qū)（包括廉租房小區(qū)）參照《區(qū)人民政府關(guān)于扶持物業(yè)服務(wù)工作的意見(jiàn)》進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)未改造的老舊小區(qū)根據(jù)小區(qū)管理的標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況，給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

2、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施考核和獎(jiǎng)勵(lì)。按照《區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核暫行辦法》，對(duì)物業(yè)小區(qū)實(shí)施定期考核和年終獎(jiǎng)勵(lì)。考核獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)住建委、財(cái)政局共同制定。

3、撥付啟動(dòng)資金。根據(jù)各街道物業(yè)小區(qū)尤其是老舊小區(qū)的數(shù)量，撥付一定的啟動(dòng)資金，專(zhuān)款用于物業(yè)管理全覆蓋這項(xiàng)民生工程，如建立物業(yè)管理網(wǎng)格化、組建業(yè)主委員會(huì)、制作統(tǒng)一便民服務(wù)卡片、開(kāi)展社會(huì)宣傳等。

六、工作要求

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，形成工作合力。成立區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)委書(shū)記任組長(zhǎng)，區(qū)政府區(qū)長(zhǎng)任第一副組長(zhǎng)，分管副區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員。辦公室設(shè)在區(qū)住建委，區(qū)住建委主任任辦公室主任，房管辦主任任辦公室副主任。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、目標(biāo)計(jì)劃、方案制定、政策研究、督促檢查等職責(zé)。各街道也要相應(yīng)成立領(lǐng)導(dǎo)小組或相關(guān)組織，組建街道物業(yè)服務(wù)中心，建立健全相關(guān)工作制度，確保責(zé)任落到實(shí)處。各相關(guān)部門(mén)要按照區(qū)委、區(qū)政府要求，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)真履職，形成合力。

（二）強(qiáng)化工作責(zé)任，嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)懲。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)工作責(zé)任機(jī)制。區(qū)人民政府以簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)的方式明確各街道、各相關(guān)部門(mén)、單位和社區(qū)的職責(zé)、任務(wù)和要求，并將其納入年度績(jī)效目標(biāo)考核、文明單位評(píng)選考核范圍。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)本工作方案制訂考核驗(yàn)收表彰辦法，年底組織考核驗(yàn)收，對(duì)完成目標(biāo)任務(wù)的街道、部門(mén)、單位和社區(qū)及先進(jìn)個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)未完成目標(biāo)任務(wù)的單位和個(gè)人，予以通報(bào)批評(píng)并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（三）抓好資金籌措，加強(qiáng)監(jiān)督管理。區(qū)財(cái)政部門(mén)要于2012年第一季度前將資金撥付到位。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排使用資金，建立資金專(zhuān)戶(hù)，編制資金預(yù)算項(xiàng)目和撥付計(jì)劃，按期上報(bào)資金撥付額度，及時(shí)將資金下?lián)芨鹘值馈８鹘值酪局鴩?yán)格管理、精打細(xì)算的原則，建立健全各項(xiàng)資金管理制度。在資金使用過(guò)程中，實(shí)行全程工程監(jiān)理，紀(jì)檢、審計(jì)全程跟蹤、實(shí)時(shí)監(jiān)督，確保資金規(guī)范使用。

（四）加大宣傳力度，營(yíng)造良好氛圍。繼續(xù)通過(guò)各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式大力宣傳，一方面引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，為居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，從而為自身贏得生存和發(fā)展的空間；另一方面，轉(zhuǎn)變住戶(hù)傳統(tǒng)福利性住房的消費(fèi)理念，增強(qiáng)物業(yè)有償服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，使群眾從理解、認(rèn)可到支持，從而自覺(jué)繳繳納物業(yè)管理費(fèi)，積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，引導(dǎo)全社會(huì)形成支持物業(yè)管理發(fā)展的良好氛圍。