物業辦工作總結及工作計劃

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2009年工作回顧

2009年，是我辦各項工作跨越式發展的關鍵性一年。我辦以“三個代表”重要思想和十七大精神為指導方針，全面貫徹落實科學發展觀，以人民利益高于一切統攬工作全局，圍繞新形勢對物業管理提出的新要求,在區委、區政府的正確領導下，我單位緊緊抓住區政府大力發展物業經濟的戰略思路，對區屬經營性物業進行統一管理，創造性地開展工作，團結拼搏，克服困難，負重奮進，充分發揮區政府賦予我們的工作職能，在理順物業產權、推進區屬物業管理建設、解決歷史遺留問題、安全生產、狠抓干部隊伍建設等方面取得了較好成績，整體工作實現了跨越式發展。一年來我們主要做了如下幾項工作。

一、廉政勤政，建設一流物管隊伍

1、抓思想建設，樹團隊精神。

按照區委的統一部署，今年我辦大力開展解放思想大討論、紀律教育學習月、干部思想作風整頓、學習實踐科學發展觀等活動。在實際工作中，我辦把這幾項活動有機結合起來開展，以各種形式的學習、教育活動，大力開展機關精神文明創建活動，努力培養和造就一支愛崗敬業、辛勤工作、無私奉獻的國有物業管理團隊，以此促進各項工作的開展。

2、抓制度完善，用制度管人管事。

只有加強和完善制度建設，才能保證工作的順利落實，才能加強行政執行力，為此，我辦大力推行規范化制度建設，并且做到，在制定制度的過程中注意開放透明，廣泛征求機關和干部職工的意見，進行全面的論證和研究，充分體現民情民意；同時注重前瞻性、實用性和可操作性。今年，我辦完善各項規章制度，通過抓制度完善，用制度管人管事，從而帶動工作的開展。

3、抓以身作則，發揮戰斗堡壘作用。

少說空話，多干實事，身先士卒深入一線開展扎實有效的工作，是我辦新一任領導班子的真實寫照。辦領導每天總是早早上班，遲遲下班，經常下到部門和物業現場了解情況，認真聽取大家對物業管理工作的意見和建議，并運用到實際工作中去。辦領導務實的工作作風和以身作則的工作態度，帶動了各部室負責人，感染了每一個干部職工，大家振奮精神，心往一處想，勁往一處使，全辦上下到處呈現愛崗敬業、爭優創先的工作面貌。

4、抓廉政勤政，促隊伍建設。

領導班子“咬定青山不放松”，毫不動搖地抓緊抓好自身建設，嚴格按上級要求和各項廉政制度辦事，認真落實民主集中制，建立民主科學的決策機制。班子成員自我加壓，提出在決策前要嚴格按照提出議題、調查研究、擬定方案、集體討論、民主決策、檢查督辦等程序進行，增加了工作透明度,便于群眾監督。在領導的帶領下，我辦整個干部職工隊伍一團正氣，人人做到“知榮而行，知恥而止”，全辦上下形成“以廉為榮，以貪為恥”的廉政勤政的良好風尚。

二、明確目標，理順機制整合資源

順利完成了公司注銷工作。經過長達一年時間的走訪調研、征求意見、制訂方案、上報審批等細致的工作，完成了原深圳市羅湖物業經營管理公司的所有注銷手續,確立了區物業辦為區政府國有物業資產的產權代表。并通過組織原公司33名員額編人員參加定向招考,結合羅人聘[2009]16號文件要求，完成了原公司員額編人員聘任為區物業辦職員的所有手續。同時,也順利完成了羅編紀[2009]1號文件的有關要求事項。

三、落實責任,超額完成經濟指標.

據統計，2009年1-12月我辦物業租賃總收入為10126.64萬元，為區下達任務數8420萬元的120%,租賃收入連續三年突礎億元大關。其中：商務中心租金收入3926.67萬元，為任務數3410萬元的115%；管理一部收入2361.29萬元，為任務數1900萬元的124%;管理二部收入3838.68萬元，為任務數3110萬元的123%。同時,1-12月我辦共繳納稅費為776.56萬元.

四、理順關系，明晰國有物業產權

堅持“條分縷析、歸類建檔、用足政策、先易后難”的工作原則理順產權關系.由于歷史原因，許多區屬物業存在資料缺失、文件確認不明確等情況,且政府各職能部門間缺乏有效的溝通協調機制，造成產權辦證十分困難。但我們迎難而上，排除壓力，經多方努力，取得了一定的成績:

1、采取有效措施,妥善解決了富麗華與東門廣場的土地爭議、螺嶺市場補償物業爭議、朝花大廈等歷史遺留問題。

2、辦理了向貴樓、置地逸軒3層等共7951平方米物業的產權過戶,并通過協調地稅部門申請減免契稅,成功減免了126萬多元稅費。

3、積極做好原區屬企業改制剝離物業的現場勘測、資料查找、上報審批等工作,辦理了蓮塘11套商品房和2套別墅、華麗花園裙樓3層19號物業、嘉里中心等物業的產權過戶手續，面積共9879平方米，并成功減免嘉里中心過戶稅費209萬元。

4、社區配套移交工作取得新進展,一是萬達豐大廈證券交易所物業已完成了移交，面積300多平方米；二是雙御雅軒66個車位已簽定移交確認書；三是源興居幼兒園項目2100平主米已辦理了移交手續，接收方為教育局；四是蓮塘東方尊峪花園配套用房已簽定移交確認書，接收方為蓮塘辦事處。

五、創新思路，大力發展物業經濟

我辦現在所管的物業面積共26.09萬平方米，其中屬于經營性面積有19.3萬平方米，政策性住宅類物業面積4.7萬平方米，非經營性面積2.09萬平方米；可出租物業面積24萬平方米，已出租物業的面積為21萬平方米，出租率為90％.

1、廣開招商門路，不斷盤活物業

一是采用網絡招租、公開招標、中介推薦等方式不斷引進商家,全年新簽合同36份，面積為13951.46平方米，成功引進了廣東律人律師事務所、深圳市佳鴻貿易發展有限公司及旗下的深圳市創富鑫投資有限公司、深圳市茂隆興實業發展有限公司、匯利達國際貨運（廣州）有限公司等知名企業；

二是采取有效措施挽留優質客戶，全年續簽合同58份，成功挽留了廣東移動通信責任有限公司深圳分公司湖貝營業部、德國石庭豪夫有限公司深圳代表處、深圳平安銀行湖貝支行、泛亞班拿國際貨運（中國）有限公司等優質客戶；

三是拓寬思路，多渠道盤活空置物業。例如，解決都市名園問題。自2004年11月我辦接收都市名園五樓物業以來，由于歷史遺留問題，該物業部分面積一直處于空置狀態且存在欠租現象。為追討欠租問題，辦領導已與物業中介帝王居公司進行了多次協商。經努力，最終雙方達成共識，圓滿解決了多年以來的租賃爭議問題，并簽署了《和解協議書》和月瀛茶莊的《物業租賃協議書》，追回了該物業的欠租160.69萬元。同時，也盤活了該處長期空置的7492.9平方米物業，避免了國有資產的流失；還有人民南商鋪、置地逸軒、立新機電大廈二樓、愛國大廈八樓等物業都出租成功，較好地實現了區屬物業的保值、增值。

四是強化服務意識，深化服務內容。以“一高、兩嚴、一恒”（即：“人員整體素質要高，嚴格要求、嚴格管理，持之以恒、常抓不懈”）為目標開展業務工作，進一步樹立與物業經濟發展相適應的新思想、新觀念，變坐等被動式服務為主動上門式服務，將一次性服務改為全程跟蹤式服務，要求工作人員想租戶之所想，急租戶人之所急，幫助解決所面臨的實際問題，；

2、規范公寓經營，處理安全隱患。

由于單位體制改革，經多次洽談，公寓承包給深圳市石安實業有限公司，為更好地做到規范管理、合法經營，我辦采取了一系列有效措施：（1）、升級改造電子監控設施；（2）、安裝消防噴淋設施；（3）、加裝電子門鎖及重新安裝全天熱水供給系統等相關工作；（4）、合法取得相關部門驗收證書及領取對外營業執照。切實保護了承租戶的合法權益和國有資產的安全。

3、完善租憑協議,明確管理責任。

針對現行物業租賃合同存在的不適應問題,組織各部門進行“專家會診”，并邀請律師提供專業的法律意見,增加了切實可行和可操作的13條租賃協議，規范了行業管理，明確了租賃責任，進一步推動區屬物業管理工作的科學發展。

4、倡導“節能減排”,爭創示范窗口。

積極配合區發改局、科技局和市節能協會，提出了羅湖商務中心的節能改造項目。依靠市節能協會的技術力量，完成了對羅湖商務中心中央空調變頻改造、公共照明區光源t8燈換t5燈以及中央智能控制的改造、低區寫字樓東西層空調排風散熱問題的改造等項目的設計方案,并已通過專家評審會審議后正式立項，為下一步改造施工打下了良好基礎。

六、用心服務，做好國有物業“管家”

一是為行政辦公提供保障服務。根據區委辦公用房的實際，通過走訪溝通、聽取意見、制定方案、召開座談會等不同形式與租戶做好協調退租工作，將區委建行、區委旺角、翠苑大廈三樓等七塊經營性物業轉為行政辦公用房，面積共7600平方米，較好地保障了區工會、區機關事務局等區職能部門的辦公需要。

二是為機關干部提供貼心服務。加強全區524套周轉房管理，認真落實政策性出租房清退工作，及時清退78戶，辦理新簽合同71份，續租合同20份，并通過房屋維修、理順物管關系、強化消防安全管理等方式，保證了機關干部職工的住房問題.

七、及時維護，降低物業維修成本。

有步驟、有計劃地做好物業維修工作，始終堅持按質按時節約資金的原則，加強成本核算，通過建立工程詳細流程、工程管理檔案等方式有效地保證了工程質量和進度，并降低了維修成本。全年完成維修77宗，其中專項維修7宗，周轉房維修50宗，其它20宗，未出現一例安全事故。主要維修有：

1、完成了田貝商鋪、舊區委大樓后面周轉房的施工改造，對主要線路進行合理規劃、重新鋪設。2、完成商務中心五樓管理處及招商處辦公室裝修及大堂北面屏風設置；3、完成區舊委大樓停車場智能收費系統工程；4、完成本大樓停車場及一樓、五樓大堂、電梯安裝監控系統；5、完成商務中心公寓各樓層監控系統的安裝工作；6、蓮塘坳下村物業安裝防盜對講系統及樓梯路燈；7、田貝商鋪水管改造；8、做好了富麗華、羅湖賓館天然氣改造的前期工作；9、舊區委大樓7樓辦公室裝修工作已基本完成。

八、明確職責,齊抓共管安全生產。

一是進一步完善安全生產責任制、安全生產巡視制、安全生產問責制，形成一級抓一級、一級對一級負責，縱到底橫到邊的全方位安全管理責任體系，并層層簽訂《安全管理目標責任書》，強調物管員的安全責任。

二是明確經營者責任，并通過聘請專家講課、觀看影片等形式加強安全教育，宣傳安全知識，使得租戶的觀念逐漸從“要我安全”轉變為“我要安全”。

三是加大檢查監督力度，實行安全情況周報制。除了規定每月進行一次全面的安全生產檢查外，還結合“安全活動月”及重大節日巡查。例如，為吸取“2.27”、“9.20”火災事故的教訓，我辦對900多間所管物業進行了地毯式大檢查。發現了消防疏散出入口堵塞、私拉電線、消防器材老化不能使用、擅自改變房屋使用功能、搭建閣樓、存放易燃易爆物品等問題,隨即派發整改通知書要求商戶限期整改，并做好安全巡查記錄和及時復查。，切實做到責任落實、人員到位、整改及時。

九、規范管理，不斷提高工作質量

一是嚴格按照有關規定標準行文，及時將文件落實到相關部門處理，確保上傳下達渠道暢通。收發文分類合理，文書檔案管理規范；全年審核發文70多份，收文600多份，撰寫報送總結、匯報、計劃等各類文字材料60多篇;二是嚴格執行財政支出預算，有效的控制內部成本。為了使財政資金能夠得到更加合理的利用，對每筆開支都盡量做到反復核實、層層把關后方可呈批，有效避免了資金浪費，確保了預算制度的嚴肅性;完成了成本核算、工資發放、出納報賬、日常統計、租金收繳等工作任務;三保質保量完成人事、計生、檔案、信訪、車輛、電腦維護等工作，做到了及時、認真、嚴謹、細致、快速，充分保障領導和全辦工作開展的需要；四是多舉措推進信息工作，通過充實信息員隊伍、組織培訓、制定信息工作制度、搭建信息報送平臺等方式充分發揮了黨政信息參謀助手的作用。

十、有序展開，扎實推進黨建工作

1、加強了黨的基層組織建設。今年以來，我辦多次召開黨支部大會、民主生活會；并形式多樣組織各支部黨員活動、黨課培訓，發展積極分子3人。今年，我辦黨支部獲得了區直機關黨工委頒發的“先進基層黨組織”榮譽稱號，2007、2009年連續兩年獲得此榮譽。同時，在區紀委組織的廉政宣傳板報比賽中，還評得了“優秀獎”。

2、完善《重大問題議事規范》，加強黨支部和班子建設。黨支部、領導班子自成立以來，把建設民主集中制、健全內部議事規則和完善內部運作機制作為加強建設和執行力的重要措施來抓。2009年,辦黨支部和班子成員進一步完善了《重大問題議事規范》。凡是涉及單位的改革、發展、物業出租、干部任免和人員調入（出）等重大問題，始終堅持民主集中制，集體研究，共同決策。比如：接收、出租物業時嚴格按照《接收物業程序流程表》、《租賃審批權限表》的要求層層把關；凡一次性減租、免租超過20萬元的，必須報分管副區長審核批準；新物業出租面積超過500平方米的一定要上班子會討論通過;引進重要項目、物業的維修、改造、更新進行市場公開招標。到今天為止，黨支部和領導班子作出的所有重大決策都未出現任何失誤，保證了區屬物業的保值、增值。

十一、深入基層，關心基層社區工作

根據區委組織各級干部下基層駐社區，深入推進固本強基工程的精神，我單位委派一名干部長駐漁港社區工作站，班子成員也經常到掛（駐）點單位，認真走訪社區單位，積極參與社區活動，對社區的黨建、隊伍建設、社區服務等工作提出建議,出錢又出力。特別是年初的冰雨雪災造成大量回鄉人員滯留在火車站,我辦領導帶頭向掛點辦事處請任務,組織青年后備干部連續二個晚上與社區工作站的同志一起值夜班,確保了安全。

十二、精神文明建設邁上新臺階

通過積極開展健康向上的文化活動加強對黨員群眾的教育和引領，不斷增強干部職工的和諧理念，促進和諧機關建設。單位針對不同時期、突出不同主題，先后組織干部群眾到傳統教育基地、展覽館、博物館參觀學習；積極為災區困難群眾捐款捐物，共捐款41180元（其中全體黨員繳納的特殊黨費17000元），捐棉衣被等物品436件；積極組隊參加區黨工委組織的羽毛球賽，榮獲女子單打第一、男子單打第一、團體第一名的好成績。通過組織系列活動，豐富了干部職工的文化生活，營造了健康向上的良好氛圍。

存在問題

在看到成績的同時，我們也要清醒地認識到存在的問題。主要是表現在：一是由于歷史原因，有些物業產權登記主辦部門不是我們物業辦，我們只能協辦，沒有主動權；二是少量物業拖欠租金現象仍有；三是部分物業在安全生產方面仍存在不穩定因素；四干部職工的政治素質和業務水平參差不齊，對市場的適應性還有待進一步加強。

2010年工作計劃

一、在新的一年里,我們要制定好全年度學習計劃，根據區委區政府的部署,系統地組織全體人員參加政治理論、政策法規、業務知識等方面的學習。并做到統一思想認識,以學習促進工作。

二、進一步合理編制好單位內部機構設置，充分調動干部職工的主觀能動性.

三、根據單位實際，重新編制規章制度和工作流程.

四、進一步完善物業產權工作機制，規范國有物業產權、產藉資料的管理，著力于完善物業產權促進物業發展。特別是商務中心的產權要抓緊完善，力爭2010年完成全部手續；

五、做好各項物業接收及有關房產證過戶工作.并采取有效措施進一步做好社區配套用房的清理和移交。

六、切實抓緊抓好我辦物業安全管理工作，一級抓一級，嚴格實行網格化管理，對檢查發現的安全隱患，見一處整一處，不見好不收兵，決不手軟，以一萬的努力去防止萬一的事故發生。

七、進一步拓寬物業招商渠道，完善物業租賃策略，積極探索物業租賃包干制、委托管理等發展模式。

八、加強與承租戶的聯系，平穩優質老客戶，發展知名新企業，并組織力量加大追繳租金的力度，爭取超額完成區政府下達的收入任務，同時繼續做好物業的稅費繳納工作.

九、爭創政府“節能減排”示范性窗口，保質保量地完成羅湖商務中心的節能改造項目。

十、加強員工隊伍的自身建設，組織健康有益的文體活動，豐富員工生活，努力調動廣大干部職工積極性。

在2010年的工作中，我們將更加努力，認真貫徹落實區委、區政府的要求，圍繞經濟工作中心任務，以構建和諧單位為目標，在抗擊金融風暴中,樹立信心,振奮精神，扎實工作，克服困難，不斷提高區屬物業管理水平，力爭全面工作邁上一個新的臺階。

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