《物業管理案例分析》匯編----實訓案例篇（3）

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[案例十三]

住戶遭搶物業管理有無責任

今年5月30日上午9時，某業主一人在家洗澡時，3名歹徒從樓梯間的窗戶爬進他家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅他，搶走價值2萬多元的現金和首飾。事發后，業主找到萬豐花園的物業管理公司討說法。物業管理公司認為自身沒有責任，但表示，可以免去鐘家一年的物管費。

在該業主家中看到，其廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離。出事時，屬于公用面積的樓梯間的窗戶并沒有安裝防盜窗，因此成為歹徒進出的“通道”。歹徒也正是利用這一點從樓梯間翻入業主家實施搶劫。但在業主拿出的購房時獲得的廣告單上面清晰寫道：“提供封閉式防盜系統和24小時固定崗哨，定時保安巡邏”。業主問：“我們每個月都按時交納了物管費，他們也在廣告上承諾了小區有這么多的安全措施，但為什么還是出了事？”那么，物業管理公司究竟應不應該承擔責任。

[提示]

本案例的關鍵是廣告上的承諾能否作為合同的附件，物業管理公司應否履行起責任。

[案例分析]

物業管理公司對此應該負責任。“封閉式防盜系統和固定崗哨，24小時保安巡邏”雖然僅僅是在廣告上承諾，但是廣告是面向社會宣傳，可以作為合同的附件，物業規律公司應履行。

樓梯間的窗戶沒有安裝防護欄，導致歹徒得以進入業主家，物業管理公司負有不可推卸的責任。可是還應該明確的是樓梯間沒有安裝防護欄，應該由房屋的開發商負責，物業管理公司還應追究其責任。

由于案例情形的復雜，解決此事最好的辦法是通過法律途徑來解決。

[案例十四]

物業管理應如何進行人員配置

華聯集團大廈是上海華聯物業有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業管理沒有前期介入，大樓部分設計布局不合理，大樓總機房設在B樓3樓，消防監控中心設在A樓1樓，衛星監控中心設在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時有人上崗，最精簡配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監控作用。對此，物業管理公司因該怎么辦。

[提示]

人員開支是企業運作中最大、最重要的成本，已成為企業領導者的共識。對物業公司這類保本微利型企業來說，更要注重對人員成本的控制，機構設置要精簡、高效。

[案例分析]

為此，物業管理處經理經過測算，決定將三處的機房進行適當的改造，將部分設備移位，集中到消防監控中心。這一舉動需改造費用10萬元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業支付3萬元/人計，每年可節省人員開支21萬元，且一勞永逸。

人力控制一般應注意以下原則：

1．以崗定員、按崗配人

2．職責明確、充分授權

3．注意工資差別，調動積極性

4．精簡高效、一崗多能

5．考慮區分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側重點）

6．注意市場人員的情況（勞動力市場及有關使用勞力規定）

7．加強人員培訓，提高人員素質，培養復合型人才

[案例十五]

業主委員會這樣做對嗎

某小區于今年2月成立業主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應邀投標應聘。經過小區業主委員會3個月的調查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監督下召開的小區業主代表大會上，A物業管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區業主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業管理服務合同》。

[提示]

應依據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等相關法規中關于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。

[案例分析]

了解無故不肯簽訂《物業管理服務合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協商，如業主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業利益。在多次與該小區業主委員會主任交涉未果后，A物業管理公司將小區的業主委員會告上了法庭。

據了解本案例業主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關鍵在于原物業管理公司公司不愿退出，業主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業管理公司公司設下障礙，導致了現在中標的物管公司進不來的局面。

A物業管理公司公司狀告業主委員會，理由主要是：該公司是應邀投標應聘，并按照規定投送標書及有關承諾書，業主委員會沒有權力借故遲遲不與該公司簽訂《物業管理服務合同》。新的《物業管理條例》明確規定了業主大會的作用，當業主大會召開后，選聘物業管理公司的最終決定權掌握在業主大會手里，而不是現在的業主委員會。業主委員會只是業主大會的執行機構，選聘物管公司以及小區內所有涉及全體業主權益的事情，都要通過業主大會決定，業主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業主委員會取代了業主大會。該小區業主委員會的執行秘書承認，選聘物業管理公司應該由業主大會集體決定。而現在業主委員主任卻獨攬大權。如果業主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區業主將失去對業主委員會的信任。

[案例十六]

業主執意亂裝空調怎么辦

一天中午，護衛班班長匆忙來到某小區物業管理公司辦公室，告訴主管人員：“1-2-301的業主不想按指定位置安裝空調，要將北側空調孔打在窗戶上方。”主管正在處理一項事務，便安排護衛班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停止打孔。

主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業公司規定的位置太不合理，強烈要求將空調孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們能把我怎樣。”此時，空調公司的人員還不停地在一旁說著風涼話，更助長了業主的不滿情緒。

[提示]

做業主的工作一是要耐心，而是要注意方法。講清道理的同時，還要學會巧妙地借人之力、成我之事。

[案例分析]

主管滿耐心解釋物業管理公司要求在指定位置安裝空調、管線不能外露，是為了保證小區的外觀統一美觀，強調如果我們也象有些小區那樣各行其是安空調，那咱們的小區的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。聽完主管這番入情入理的話，雖說業主還是沒有決定按規定去做，但不再硬性堅持。

主管見時機基本成熟，便悄悄將空調公司的工作人員叫到一邊，告誡說：“你們應當知道物業的管理規定，如果執意違規行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區做生意。”這一說，空調公司人員馬上聲明要按照物業公司規定打孔，并表示一定配合物業公司說服業主。最終，業主同意將空調孔打在規定位置。

[案例十七]

業主以新居有瑕疵狀告物業要求索賠

23歲的陳小姐去年準備入住新居時，發現報警系統無法使用，門窗也無法正常關閉，9月26日，她向小區物業管理處提出了投訴。物業管理處接投訴后即派員對其門窗和報警系統進行檢查、試驗，確定維修事宜。經物業公司聯系，門窗制造廠商上門維修。2個月后，陳小姐的委托人會同物業及門窗制造廠商共同簽署了一份備忘錄，確認報修之門窗已修復。6天后，室內報警系統經維修后也交陳小姐正常使用，然而矛盾并未就此解決。

今年9月，陳小姐將小區物業告上法庭。她在訴狀中稱自己的新居早在去年5月就已裝修完畢，但由于報警系統、門窗故障，加之物業管理混亂，無法提供正常維修服務，致使自己遲了半年才搬入新居，要求物業公司賠償損失4.2萬元。

[提示]

物業管理處要想勝訴，就要證明陳小姐陳述事實不實，而此時最重要的就是那些處理業主投訴及維修記錄的書面材料。由此，我們也可以看到物業檔案資料管理規范的重要性了。

[案例分析]

物業管理公司也充分的書面證據證實，陳小姐在去年9月26日前從未向物業報修過，此后物業在接報后，即與生產廠家聯系進行修理，維修合格后有陳小姐書面簽字材料為證，物業公司已盡到了義務，對方訴請并無依據，計算方法也無法可依。

法院審理后認為，雙方所提供的證據均反映了在陳小姐向物業提出報修后，物業公司履行了其維修、服務義務，主觀上并不存在過錯或不作為。此外，陳小姐賠償標的的計算方法也缺乏事實和法律依據。因此，她的訴訟請求法院難以支持。

[案例十八]

小區的圍墻物業管理公司能拆除嗎

劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。2002年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

[提示]

這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

[案例分析]

本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。