《物業管理案例分析》匯編----實訓案例篇（4）

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[案例十九]

設備功率過剩怎么辦

上海華聯物業管理有限公司管理的福興大廈原設計5-6樓為餐飲、酒家，7-15層為辦公樓，均帶有套內衛生間，為此設計中二級污水處理以每小時用水流量為20立方米每小時，選用風機11千瓦二臺，但大樓竣工后，7-15層辦公樓套內衛生間改為樓層公用衛生間，5-6樓經招租后，也改為辦公樓。因此，用水流量大大減少，實際二級污水處理每小時流量僅為5立方米每小時，故原配套11千瓦風機嚴重過剩，這時候企業內部出現了修理還是更換的分歧。

[提示]

綜合大廈由于設計和實際竣工使用后用途有所改變，原設計有部分設備不甚合理，通過適當改造，可節約大量費用。

[案例分析]

物業管理公司組合子有關技術人員進行了認真的測算，并提出幾套方案進行論證。經過測算，根據目前用水量，只要配備4千瓦的風機就足夠保證設備的正常運行，與原11千瓦的風機相比，僅每年電費就可節省2.4萬元。從不同方案費用對比看，對遠設備改造費用3000元，更換費用3萬元，相關10倍，但更新后選用風機的型號更先進了，且3-5年內基本無維修費用。所以，以長遠利益考慮，還是長痛不如短痛，物業管理公司決定采用更新方案。

[案例二十]

小區車庫成了“酒窖”

某小區11號樓的52戶居民們投訴稱11號樓原有兩層車庫，為小區居民停車專用，這是全小區業主參與投資的公共配套設施?？墒?，開發商和物業公司卻將第二層車庫分別出租給了兩家公司，車庫的一半被當作存酒的倉庫，另一半則被一外地商家修理復印機和存放硒鼓碳粉，運貨車輛整天在居民樓下進進出出裝卸貨物?！皷|邊車庫內整箱堆放的酒使樓面承載過重，勢必造成樓座鋼筋水泥疲勞，并且酒是易燃物品，一旦出現火情后果不堪設想；西邊的修理廠存放硒鼓碳粉等大量污染物，發出的氣味刺鼻……”

[提示]

首先應查找資料弄清物業管理公司這樣做是否改變了該共用設施的原設計用途，然后再根據具體的情況妥善處理。

[案例分析]

經查11號樓下的兩層車庫本來為小區居民停車專用，這也是全小區業主參與投資的公共配套設施，可是開發商與物業公司未經廣大業主同意，卻私自將第二層車庫出租挪作它用。如今，小區內由于業主的車輛過多，致使許多車輛被迫停在小區的馬路上。根據《物業管理條例》第五章規定：“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公用設施，不得改變用途?！憋@而易見，開發商和小區物業的做法直接損害了業主的利益。

物業管理公司應迅速明確表態表態：立刻終止租賃合同，并向業主公布收取租金的使用情況。

[案例二十一]

轉讓商鋪忘了公約原業主照付物業費

余女士系本市亮都商場某商鋪的原業主。幾個月前，順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業管理公司居然要求她繼續支付物業管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了，自己居然還得為新業主照付物業費。

[提示]

業主轉讓物業應注意相關手續的辦理，尤其應注意是入住時與物業管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。

[案例分析]

庭審中，物業管理公司拿出了一份余女士當初與物業管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業主轉讓其擁有的單元時，須將轉讓情況書面通知物業公司，否則，前業主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規定繼續承擔物業管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續承擔物業管理費1568.8元。

[案例二十二]

ATM取款機忘鎖門怎么辦

上海華聯物業管理有限公司管理的11號店內有一臺ATM取款機，在銀行保安員押運現金過程中，由于疏忽忘記鎖取款機門（后查內有價值35萬元現金）。此時正處于商場的購物高峰時段，顧客川流不息，被管理處巡邏保安員在巡視過程中發現。超市中的ATM取款機，應屬于銀行的管理范圍，保安員應該怎么辦。

[提示]

此類事件屬突發事件，雖然發生幾率很低，而且一般在物業管理突發事件處理預案中不會提及，但應參照突發事件處理預案中的相關事件進行妥善處理。

[案例分析][案例二十三]

樓頂變私家花園怎么辦

某花園個別業主“圈占”公用天臺（樓頂），有的建了一個私家花園，有的利用樓頂建了鴿子房，該花園已經有6個樓頂被私人占用。該花園B座被“改造”過的3個天臺中，某住戶的“手筆”可謂匠心獨運：不僅200平方米的天臺被其全部據為己有，連天臺上原有的通風管道、消防器材也被統統拆除。該住戶還自行拆除了樓頂的隔熱層，鋪上了仿古地磚，種上了花草，設置了假山、假樹，上得天臺，真是別有洞天。為了把其他人拒之門外，該住戶還“安排”了一條大狼狗把門。好端端的公用天臺，變成了這位住戶的“私家花園”。對此大多數業主很有意見，紛紛到物業管理公司投訴。

[提示]

公用天臺屬于全體業主的共用部位，任何人無權占用。私占公用天臺是對其他業主的侵權行為。

[案例分析]

公用天臺是作為建筑面積分攤到業主們的購房款中的，現在卻被個別人據為己有，是一種侵權行為。亂搭亂建行為，破壞了樓體的結構，造成天臺承壓過重；把隔熱層鏟掉，也會影響到樓下業主的居住環境。因此，管理處應根據有關規定，采取行動拆除“私家花園”。如違章業主不予配合，或采取抵制行動，物業管理公司應運用法律手段保護大多數野豬的利益。

[案例二十四]

有人逗留損毀綠地怎么辦

某花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭榭多姿，曲徑通幽，池水泛光，花木含情。春、夏、秋的傍晚時分，眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小憩，裝點著深南東路上這道亮麗的風景線。然而，其中也有一些不太自覺的人，隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲，導致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露，不得不反復補種和重植，成為小區管理中的一個難題，想了許多辦法，都未奏效。

[提示]

克服人們的劣習，不做宣傳教育工作是不行的，光靠宣傳教育也是不行的。既要講道理，使之不想，又要有相關的強有力措施，使之不能、不敢。久而久之，習慣成自然。

[案例分析]

后來，管理處拓寬思路，采取了教、管、疏相結合的新招數：

教——加大宣傳力度，提高宣傳藝術。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中，同時將警示語由刺眼的“請勿踐踏草地、違者罰款”更改為動心的“足下留請、春意更濃”，讓人舉目可及，怦然心動；

管——配足護衛力量，強調全員管理。針對午后至零時人們出入較多的特點，此間的中班護衛指定一人重點負責綠地的巡邏，同時規定管理處其他員工若發現有人踐踏綠地，都要主動上前勸阻把綠地管理擺上重要“版面”，不留真空；

疏——營造客觀情境，疏導游人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段，增鋪平順的人行通道，同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚，保持人流密度大的時段內綠地清新濕潤（說明白點，就是灑上水。灑了水，請你坐，你會去坐嗎？），使人們盡享自然，而又無由無法作出石筍系馬等煞風景之舉。

三招并用，效果顯現。之后，花園的綠地中依然游人如織，但踐踏綠地的現象已經較為鮮見。

該保安員立即用對講機通知當值隊長到場。隊長到場后，果斷下達指令：

1．安排保安隊員設崗負責安全。

2．及時通知商場防損部有關人員

3．等待銀行派員前來處理事件。

該管理處保安員在處理此事時，充分體現了保安員的責任心，把平時培訓時的要求，運用到了實際工作中，避免國家財產的損失。整個事件的處理，得到了銀行方面、店方主管的稱贊。