物業管理手冊

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目錄

前言

告全體業主書

第一章收樓須知

第二章裝修須知

第三章日常管理須知

第四章物業管理費用分攤及繳納

附件一常用緊急電話號碼及客戶服務

附件二XXXX業主臨時公約

XX市房管局關于規范物業管理區域住宅裝飾裝修行為的通知

XX省物業服務收費管理辦法

XX市建筑裝飾裝修管理辦法

XX市物業維修基金管理辦法

前言

XXXX位于東鄰，西至，南至，北靠。這里風景優美，空氣清新，交通便利。本小區設計合理，綠化到位，小區封閉、寧靜，適宜居住。在您即將入住之際，XXXX物管處全體員工預祝您喬遷之喜，為了方便所有業主/住戶更多地了解XXXX小區的情況，了解物業管理的基本內容和運行規則，特制定本手冊。在本手冊中我們刊錄了涉及業主/住戶權益責任、管理標準、自救常識、政府相關文件等方面的文字資料。如果閣下需要任何幫助或者希望提出任何有助于改善小區環境的意見，請與本小區物管處聯系，聯系電話，服務監督電話：物管處將盡力為閣下服務。

本手冊編制的目的在于使各位業主/住戶了解小區的一般管理服務范圍及內容，同時可以使業主/住戶更清楚的知曉作為業主應享有的權利和應履行的義務，謹請您認真閱讀并妥善保存，以便隨時參閱。若您欲將貴物業出售或出租，請將此手冊轉交新業主/住戶。

在本手冊中所載的規定須各業主/住戶共同遵守，物管處保留解釋及修改條文及規定的權利，一切修改將會通知各業主/住戶。如本手冊所載規定與國家法規有違背之處，則以國家法規的相關條款為準。

我們謹此機會向所有業主/住戶在遵守本手冊所載指引中給予的合作，表示衷心的謝意，并恭祝各位居家安康、生活幸福、萬事如意。

告全體業主書

尊敬的業主：

XXXXXX物業管理有限公司XXXX物管處全體員工對您的入住表示熱烈的歡迎。小區是全體業主共同的家園，為了使大家擁有一個祥和寧靜,整潔衛生的家園,物管處懇請大家做到以下幾點：

1、請將生活垃圾、裝潢垃圾袋裝后放到指定地點,以便統一清運。

2、請按照規定的時間進行裝潢,以免噪音影響他人。

3、請不要隨意改動房屋的結構,以免造成安全隱患。

4、請做好自我防范，以免造成您的財產損失。

5、請將車輛放入地下室內或停放到指定停放地點,以免給別人的出行帶來不便。

6、請不要高空丟棄廢棄物,以免對他人人身造成傷害。

7、請不要占用小區內的共用設施及公共用地,以免影響其正常地使用功能。

8、請按規定及時交納應支付的各項管理服務費用,以保證物業管理服務工作的正常運行。

9、請自覺維護小區內公共場所的環境衛生。

10、請不要在室外亂搭,亂建,亂掛,以免有礙小區觀瞻。

11、請配合小區管理人員對小區共用設施進行正常的檢查﹑維修及養護。

12、請不要利用房屋進行從事危害公共利益的活動。

13、請自覺接受小區護管員對出入車輛的指揮管理,以保證小區道路的暢通。

14、請自覺出示小區通行證,以配合護管員進行的安全檢查。

15、發現公共設施損壞,請及時通知物管處,以便及時維修，杜絕安全隱患。

16、發現可疑人員,請及時通知護管員,以便及時進行檢查，防止危害業主和公共利益的行為發生。

17、遠親不如近鄰，近鄰如同家人。因有緣而左右為鄰，鄰里之間應和睦相處,有了矛盾請協商解決。

18、對物管處的工作有好的建議或意見,請及時告知我們,以便我們工作的改進。

小區的祥和氛圍需要我們共同創建,物業工作的開展需要全體業主的大力支持，物管處對大家的支持和配合表示衷心的感謝。

第一章收樓須知

為加強住宅樓的質量管理，確保住宅樓售后服務的及時到位，根據國家建設部的有關規定，房地產開發企業將在住宅樓交付使用時，向業主/住戶提供《房屋質量保證書》和《住宅使用說明書》，以明確住宅的保修范圍、期限及各自的責任；同時亦對本小區的概況、建筑結構、各類設施設備的性能及布局作基本的介紹。敬請各位仔細閱讀。

業主：是指房屋所有權人，包括享有物業產權的個人、公司或其他組織。

物業：是指有價的土地及土地附屬物，包括商業大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設施及建筑地塊等，物業由土地、建筑物和物權三部分組成。

物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理的管理對象是物業；物業管理服務的對象是人，即業主或使用權人。

一、入住

您收到入住通知書在限定期限內辦理完相關手續稱為入住。

逾期不辦理入住手續的，亦視為入住。您須從入住之日起，

全額繳納物業管理服務費。

1、入住資料

(1)業主應攜帶資料：開發商銷售部簽發的《上房通知書》《購房合同》；業主身份證及復印件4份、業主私章。

(2)業主委托人應攜帶資料：業主委托書和法人代表委托書、備委托人身份證及復印件以及上述規定的資料。

詳見附表說明收費及所帶資料用途。

上房時收費說明表(表一)

序號

收費內容

收費標準

備注

收取單位

1

公共

服務費

0.50方米月×12個月×建筑面積=4.20元/平方米月×建筑面積

為了前期配套設施、返修等工作有足夠的人力管理，管理處預收12個月管理費。

由

物

業

公

司

收

取

2

公共水電預交金

50元／每戶每

公用電費：(如樓道單元燈、院墻燈、電動門)、綠

化用水等

(單獨計量)

3

一層庫房二次供電

預收：50

元／年

無一層庫房免收(單獨計量)

4

一年

生活垃圾

處置費

12元／戶

由環衛部門收取，物管處代辦

5

一次性

裝璜垃圾處置費

1元／平方米×建筑總面積平方米

6

預交

水電費

600元/戶

由

物

業

公

司

收

取

7

說明：由于上房時水、電戶名是XX市XXXX有限公司，在水電表過戶前由物業公司代XXXX有限公司查水、電表，按業主實際用水、電量進行扣減，直至水電表過戶后由業主自行到相關部門繳納。在此期間的水電費從預收款中扣減，多退少補。

資料用途表(表二)

資料名

數量

備注

承辦單位

上房

通知書

1

收回

開發公司收回

交給物管

購房

合同

1

查驗業主身份

開發公司

業主

身份證

原件

查驗業主身份

開發公司和物管

業主

身份證復印件

4份

一份物管處存檔，三份辦理水、電表過戶

開發公司

和物管

業主

私章

1枚

辦理水、電表過戶

開發公司

為節省業戶時間，避免往返及排隊輪候，請于入住時仔細檢查并帶齊相關資料。

2、入住手續辦理步驟：

(1)物管處工作人員引導您到入住手續辦理現場；

(2)XX市XXXX房地產開發公司人員現場辦理繳納購房余款，物管處工作人員現場辦理繳納物業服務費等相關費用手續

(3)物管處工作人員發放入住手續的相關資料并協助您填寫《業主聯絡資料登記表》、《業主資料卡》，檢查并回收《上房通知書》，并與您簽訂相關協議，包括《業主臨時公約》、《裝修責任擔保書》等。

(4)領取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，并在《兩書領取表》上簽字。

(5)驗房，領取房門鑰匙。在此期間有物業公司的工作人員陪同您確認并抄錄水、電、煤氣表底數。在驗房時若您發現問題請及時在《房屋交付驗收表》上予以記錄并領取鑰匙，與承建商協商維修時間，經承建商整改后和您約定時間再次驗收合格后，再在《房屋交付驗收表》上簽字確認。

3、遺漏工程

當您收房時，可能發現單元或室內有少許未盡完善之處，請及時通知物管處，以方便我們協助您盡快聯系承建商進行修補和整改。

4、上房流程圖

5、物業移交文件：

(5-1)業主／住戶資料表(表三)

物業單元

入住通知日期

業主／受托人姓名

護照／身份證號碼

其它聯系地址

工作單位

聯系電話

單位地址

緊急聯系人

聯系電話

同住人

姓名

關系

護照／身份證號碼

聯系電話或地址

業主／受托人簽署：

日期：

(5-2)單元車輛登記表(表四)

業主姓名：

物業單元：

本人入住小區后，將有下述車輛進入該小區：

類別

車型

車牌號

顏色

出入時間(大致)

備注

機

動

車

非

機

動

車

上述車輛本人預計于年月起開始進入小區停放。

本人對該小區的《車輛停放規定》已了解，并同意遵守，停放之前將到管理處辦理相關停車手續。

業主/受托人：

日期：

(5-3)單元驗收交接表(表五)

業主姓名接收單元

接收物業項目

驗收情況

土

建

裝

修

防盜分戶門

各類門／窗

地坪

墻腳線/頂腳線

各類五金件

陽臺／外墻

其它

電

氣

照明燈具／開關

電源插座

弱電

系統

門對講系統

有線電視終端

電話插座

衛

生

間

排污

給排水

地漏

電源插座

廚

房

給排水

煤氣管道

冷熱水管道

排煙道

其它

其它

(5-4)表底讀數抄錄表：(表六)

名稱

表具

表具號碼

起始讀數

電表

水表

煤氣表

注：業主將承擔上表讀數以后的個人消耗費用

(5-5)樓鑰匙記錄(表七)

共收到：1、單元分戶門鑰匙（把）

2、陽臺門鑰匙（把）

3、信報箱（把）

4、其它

六、缺陷及遺漏工程記錄(業主／受托人填寫)：

七、驗收意見(物業填寫)

業主／受托人簽字蓋章：

日期：

物業管理處工程主管簽字：

日期：

八、鑰匙托管承諾書

業主姓名：

物業單元：

茲因上述物業在收樓時發現有少量缺陷和遺漏工程需要修繕，而本人無暇照顧，不能每日往返開啟大門予修繕人員進入施工，現謹將鑰匙交予管理處托管，請代本人開啟大門。

本人承諾：托管期內，本單元之內除收樓時的原狀外，不會添置或存放任何設備、物件等，在修繕工程完工后，本人將親往管理處取回鑰匙，請勿將鑰匙交還其他人士。

本人同意上述承諾，并

簽署如下：

鑰匙數量：把

簽署人(簽字)：

日期:年月日

本管理處收到代管之鑰匙，簽署如下：

鑰匙數量：把

簽收人(簽字)：

物業管理處蓋章：

日期：年月日

本人已確認修繕完畢，并將托管之鑰匙把全數領回。

簽收人：

日期：年月日

注：此表系確實有此要求之業主/住戶填寫。

九、業主／住戶資料交收記錄

物業單元：

物業管理費標準：

一、住戶手冊

二、住宅使用說明書

三、商品房質量保證書

四、分戶門鑰匙(把／套)

五、車輛管理規定

六、物業管理費的構成說明

七、其它：——

本人接收及接受以上所列物品及資料。

業主/住戶簽署：

日期：

第二章裝修須知

一、裝修流程圖

二、裝修申請

(1)您對居室進行裝修前，請仔細閱讀《裝修管理須知》，并向小區物業管理處或會同其委托的裝修者向物業管理處申報登記。

(2)如果您是委托裝修施工單位進行施工，則受委托

的裝修施工單位須交驗《承建資格證書》原件，填寫《裝修施工人員登記表》，提交合同復印件、裝修圖紙、承建資格證書復印件、營業執照復印件[加蓋公章]。

(3)若您是自行或請其親朋好友進行的小型施工，也應進行申請并填寫《裝修施工人員登記表》。

(4)所有裝修施工人員均須交驗身份證復印件，照片,辦理《裝修許可證》、《裝修人員出入卡》。

三、裝修期間

(1)您如需要改變建筑物主體或承重結構，請向小區物業管理處提交建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出的設計方案及政府設計審批部門的審批材料。

(2)若您裝修工程延期，請會同裝修者到小區物業管理處辦理延期手續。

四、裝修結束后

(1)裝修工程結束，您驗收合格后，由您向小區物業管理處提出驗收申請，經小區物業管理處驗收合格后，辦理裝修保證金退還手續。

(2)裝修隊撤離時所搬運物品應填寫《物質搬運放行條》，在安全護管員的監督下清除垃圾并打掃干凈現場衛生，合格后方予以放行。

附：1

裝修申請表

一、物業單元：

二、施工單位資料

公司名稱：

電話號碼：

負責人姓名：

聯系電話：

裝修期：

所需工人數：

現場負責人：

身份證號碼：

三、提交資料：

1、委托人之業主委托書

2、裝修設計平面布置圖

3、水、電及其它管線圖、節點圖

4、空調安裝施工圖

5、施工單位營業執照、資質證書復印件

6、施工人員身份證/暫住證

7、其它資料

四、裝修保證：

本業主/住戶和裝修單位保證：在裝修期間，嚴格遵守《裝修責任書》、住戶手冊中的相關規定，不擅自封閉陽臺和設置戶外防護網，不改動承重墻，不變更分戶門。若有違規，愿意接受物業管理公司管理制度及政府相關法規、法律的處理。

業主簽章：施工單位簽章：日期：日期：《以下由管理處填寫》

管理處審批意見：

附：2裝潢費用一覽表

序號

項目

金額

備注

1

裝修隊交裝修

不良責任保證金

1000元/戶

裝修完畢經業主驗收合格6個月后方可退還。如業主個人裝修繳500元裝修

不良責任保證金

2

裝修隊交管理金

元/戶

用于日常檢查、管理。

3

施工人員出入證工本費

元/人

一次性收取，納入管理

服務費開支。

附：3裝修管理規定

裝潢裝修管理規定

1、所有須進行裝修的業主須在開工前3日內向物管處提出申請。

2、業主在提出裝修申請時須交以下證件：

①施工隊資質證復印件；

②施工隊營業執照復印件；

③施工人員復印件；

④施工圖紙復印件；

⑤施工合同復印件；

3、物管人員實地考察后指導業主填寫裝修申請表。

4、施工人員填寫施工人員登記表和施工設備登記表。

5、施工人員領取小區施工出入證（出入證附后）并交納小區出入證工本費。

6、施工人員填寫施工保證書。

7、施工隊交納施工管理費。

8、業主簽訂房屋裝修承諾書。

9、施工隊領取裝修許可證。

10、施工隊、業主簽訂裝修管理責任書。

11、施工隊進入施工現場。

附4、

裝修管理責任書

XXXXXX物業管理有限公司裝修管理責任書

編號：XXXX第200701號生效日期：年月日

一、總則：

為加強小區內裝修活動的管理，保持良好的生活環境，維護業主的合法利益，根據《XX市家庭居室裝修規定》和XXXX小區業主臨時公約規定，凡業主申請裝修經物管處審批同意后由業主、裝修施工隊、物管處三方簽訂本責任書一式三份，三方各持一份并共同遵守。

二、責任范圍：

1、業主選擇的施工隊承接其家居裝修工程時，須持有市主管部門頒發的《裝修資質證書》。如業主違反本規定，應承擔由此產生的全部責任。

2、業主在房屋裝修前，必須會同其委托的裝修施工隊向物管處申報登記并如實申報裝修項目、裝修標準、開工和竣工時間、施工人數等內容，提交裝修合同復印件，交驗施工隊《裝修資質證書》原件。

3、裝修活動必須保證建筑結構的完整和使用安全，并嚴格按照業主申請的裝修項目進行，嚴禁下列行為：

(1)擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀、規格）、設計用途、功能和布局等；

(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋頂花園進行違章鑿、拆、搭、建；

(3)占用或損壞樓梯、通道、地下室、屋面、平臺、道路、停車場、車棚等公用設施及場地；

(4)擅自損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、有限電視等公用設施；

(5)隨意堆放或丟棄建筑材料和建筑垃圾等；

(6)破壞和拆除廚房、廁所的地面防水層；

(7)房屋擅自穿墻打孔；

(8)室外安置防盜網（可以室內安置）

(9)其它違章裝修活動。

對于違反以上行為和其它不經批準私自改變房屋用途者，除恢復原樣，扣除裝修隊的所有保證金外，業主及裝修施工隊還必須承擔由此產生的法律責任。

4、樓頂花園、平臺、外門、窗、陽臺的裝修及空調的安裝，須保證建筑物外觀的協調統一。如有違反除恢復原樣外扣除施工隊的所有保證金。

5、裝修施工隊應如實申報施工人員名單，交驗施工人員證件，填寫《施工人員登記表》，辦理《出入證》和《裝修許可證》.

6、施工隊領取〈裝修許可證〉和〈出入證〉之后才可以施工。施工時須將〈裝修許可證〉貼在裝修戶門外，將本責任書復印件貼在裝修戶門內，以便物管處監督和巡查。

7、施工人員出入小區，應配帶〈出門證〉。

8、裝修施工時間為7：30——12：00；14：00——19：30。對于違反5——8條規定者，罰款30元/次。

9、裝修施工隊負責人必須教育所屬工人遵紀守法，嚴禁下列行為：

(1)嚴禁任意推延施工時間；

(2)嚴禁將裝潢垃圾任意堆放；

(3)嚴禁將各類膠、漆、刨花、沙土、水泥等雜物倒入下水管道；

(4)嚴禁在公共場所大小便；

(5)嚴禁騷擾其它住戶或影響他人正常生活；

(6)嚴禁在室外進行裝潢操作；

(7)嚴禁在室外私自接駁水、電；

(8)嚴禁在裝修房間內使用電爐等易燃工具；

(9)嚴禁破壞公共設施；

違反上述禁止行為者將處以50——100元罰款。

10、因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，均由施工隊負責維修并賠償全部損失。

11、裝修時產生的垃圾須及時入袋封口搬運，并按物管處指定的位置、方式和時間進行堆放。對于違反本項規定者，物管處將以100元/車標準進行處罰。

12、施工隊應按照消防工作要求配置滅火器，并做好防火措施（物管處提供租用滅火器服務）。

13、施工人員不得在小區內發生吵架、斗毆、吸毒、賭博、色情等違法活動，一經發現將嚴肅處理直至交送公安機關。

14、裝修時必須關閉門窗，避免灰塵和噪音影響公共環境。

15、裝修完畢，業主驗收合格后向物管處提出驗收申請，物管處指定專人對裝修工程進行驗收。

16、經管理處驗收后，如無違章裝修或毀壞公用設施等情況，業主及施工隊憑收據退回房屋裝修質量保證金。如有以上行為，按責任承擔賠償責任，賠償費從裝修保證金中扣除，多退少補。

17、裝修期間若須搬運任何物資出小區，須提前告之物管處及門衛，經準許后方可放行。

18、如業主與施工隊因裝修問題發生爭議，雙方自行協調解決。物管處無權處理雙方糾紛，也無權代表其中一方對另一方履行約束或追繳行為，而且不承擔由雙方糾紛產生的任何后果。

三、處罰辦法

1、對違反本責任書的任何違章裝修行為，物管處均有權制止、責令整改，并根據規定予以處罰。

2、物管處有權根據違章情節輕重，拒絕裝修施工隊進入本小區進行裝修。

裝修房號：業主：

電話：年月日

裝修施工隊負責人：電話：

年月日

XXXX物管處：電話：

年月日

第三章日常管理須知

一、顧客投訴處理流程圖

二、日常管理規定

日常管理規定涉及到小區物業管理的諸多方面，是物業管理工作在小區內具體實施的細則，為將小區建設成和諧、文明、管理有序的社區，懇請全體業主和物業使用人自覺遵守相關規定，協助物業管理處共同搞好小區的物業管理工作。

附一:出入小區管理規定

為了小區的安全，物管處對小區人員及車輛出入做以下管理規定：

1、本小區為私家重地，閑雜人員及外來車輛嚴禁出入小區。

2、小區業主出入小區請先出示有效證件（或出入證）。

3、裝潢施工人員出入小區請出示小區臨時出入證。

4、大件物品出入小區請先到門衛處登記。

5、來訪人員進入小區請填寫出入登記表，經同意后方可進入小區。

6、送貨車輛進入小區須在門衛處登記后方可進入小區。

7、未經物管處同意，所有從事商業活動的單位和個人不得出入小區。

8、所有出入小區的車輛和人員請配合小區護管人員的例行檢查。

9、進入小區的車輛嚴禁鳴笛并請減速慢行。

小區的安全需要大家共同的努力，物管處全體員工感謝您對我們工作的配合和支持！

附二：安全管理規定

為保障XXXX的公共秩序和住戶的生命財產安全，根據〈〈中華人民共和國治安管理處罰條例〉〉以及XX省XX市治安管理的有關規定，特制定本規定：

1.遵守國家有關治安管理的規定，密切配合物管處的安全管理工作，敢于制止、舉報違法犯罪的人和事，并協助公安機關進行處理。

2.住戶應認真填報《業主聯絡資料登記表》及《業主資料卡》，辦理小區出入證。

3.本住宅小區實行封閉式管理，住戶憑出入證、外來人員憑有效身份證登記進出。

4.住戶和來訪人員不得攜帶易燃、易爆、劇毒或有污染的物品進入小區。

5.為保證住戶利益，凡租戶個人攜帶較大件手提箱、包裝箱等物品出門，須先填寫蓋有本單位或業主印章的《貨物出門證》；凡租戶搬運家具、辦公用具出門前應將有業主簽名或蓋章的《物質搬運放行條》報管理處核實，由護管人員驗證方可出門，以有效地保護業主的利益。

6.小區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動。

7.護管員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；護管員有違紀、違章或無禮、刁難業主等現象，發現者可通過各種方式及時向管理處負責人投訴。

附三：消防管理規定

為了加強小區消防工作，保護公共財產和廣大業主、住戶生命財產安全，根據《中華人民共和國消防條例》特訂管理規定如下：

一、消防工作要貫徹“預防為主，防消結合”的方針，物管處主任為消防責任人，護管人員為義務消防員。

二、不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓道內消防和照明設施。樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得占用或封堵，嚴禁在通道上停放車輛。

三、小區內嚴禁經營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各類劇毒物品，不得在小區內燃放煙花、爆竹。

四、安全使用燃氣，燃氣爐要經常保持清潔，切勿留

有油漬，煙頭、火柴余灰要隨手熄滅，教育兒童不要玩火。

五、遵守安全用電規定，嚴禁超負荷使用電器，以免發生事故，嚴格禁止使用電爐燒水、燒飯菜（尤其是裝修人員）。一經發現沒收電爐，罰款200元。

六、各住戶進行室內裝修，必須向物業管理處提出書面申請，經批準后方可動工。需要增設電器線路時，必須符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時線路。裝修宜采用阻燃材料，使用易燃和可燃材料的，必須經消防機關批準，按規定進行防火處理。

七、發生火警，應立即撥打火警電話119或告知管理處，并關閉電閘，迅速離開住所。

八、根據消防管理暫行規定，有下列情形之一的，根據情況，處以直接責任人100－2000元罰款，經報請有關部門批準，可并處行政拘留。

1．占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口的；

2．損壞照明設施或消防栓的；

3．不按規定使用燃氣的；

4．亂拉、亂接電器線路的；

5．擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。

九、有下列情況之一的，責令停止作業，并分別視情況，處直接責任人200－500元罰款。

1．未辦申請報批手續即進行室內裝修的；

2．室內裝修所有材料不符合防火要求，不進行防火處理；

3．燒電焊，用明火、用電作業，防火安全保障措施不落實的；

十、各住戶必須服從消防機關和物業管理人員有關防火方面的管理，辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監督工作人員依法執行職責的，分別視情況，處直接責任人300－500元罰款。情節嚴重者，經報請有關部門批準，可處以行政拘留，直至依法追究刑事責任。

附四：供水、供電、供氣管理規定

為了加強小區各項配套設施的管理，保障業主正常用水、用電、用氣，維護區內良好的生活環境秩序，特制定本規定：

一、凡經管理處接收或未辦移交手續由供水、供電、供氣部門委托管理處管理的供水、供電、供氣系統，一律由管理處依照下列規定實施管理。

1、業主（或使用人）不得擅自更改原安裝好的供水、供電、供氣等設施管線，要維護供水、供電、供氣設施的完整性。如確需變更應向管理處提供書面申請，申請理由并提交改裝方案及圖紙，經管理處同意方可施工，施工要求聘用專業技術人員。

2、除業務主管部門、維修員工外，任何人不得擅入配電房、供暖氣總表室等設備房間。

3、供水、供電、供氣的開關、閘門不得隨意扳動（如屬小孩所為，追究其家長的管理責任）。

4、住戶離家，家中又無人照料，應關閉水、電、氣閥門。若違反上述規定，造成的一切經濟損失或事故，均由當事人負責。

5、住戶使用的燃氣用具必須符合國家標準。

6、管道供氣設施和燃氣熱水器的安裝、拆除、改裝，必須由持有專業資格證書的單位施工，住戶不得自行安裝、拆除、改裝。

7、住戶不得轉賣或盜用水、電、燃氣。

8、住戶應當按照規定按時交納水、電、燃氣費，不得拖欠或者拒交。

二、凡未經批準在本住宅區所屬供水、供電系統管線路接駁用電、用水，均屬偷竊行為，按如下規定處理：

1、私自增加電器設施容量接駁水管、電線的，除暫停供電、供水外，按每增容1千瓦（千伏安）、每10度電罰款20元。

2、私自裝電、接水，除追計水電費外，處以10－100

倍罰款，并責令重新申請增容。

3、私自啟動（改動）電力計量器、水表的封印或運行回路，每次罰款300－500元。停用計量器的，不管其停用時間長短，最少按6個月追補水、電費，并停止供水、供電3－7天。

4、違反安全用電、用水規定，或拒絕供電、供水部門和管理處水電工檢查，和不采取安全用水、用電意見及措施而造成事故者，按事故所造成的實際損失處以罰款。情況嚴重者追究當事人法律責任。

附五：小區公共區域停車管理規定

為了加強小區公共區域停車管理，確保車輛安全，維護業主權益，特制定本規定：

1、進入本小區范圍內的車輛必須服從管理處的管理。

2、車輛進入小區公共區域停放，必須進行登記（記錄），

3、車輛應按小區護管員的要求及現場的標識停放于規定位置。

4、車輛停放好以后，拉好手閘，關好車窗門，鎖好防盜鎖,避免使用帶報警音的防盜鎖，車內請勿存放現金及其它貴重物品。請務必帶走《車輛進出憑證》。

5、禁止占用、堵塞消防通道和消防設施等。

6、在小區公共區域內禁止修理車輛、洗車、試剎車、學習駕駛等有安全隱患及影響現場衛生的活動。

7、車輛在小區內應按標識行駛，車速小于10公里/小時，不得使用高音喇叭。

8、嚴禁運載劇毒、易燃、易爆及其它不安全物品的車輛進入小區。

9、禁止無牌摩托車進入，業主及訪客摩托車、自行車等車輛請于指定位置存放，并鎖好防盜鎖。

附六:地面一層(庫房)管理特殊約定

根據國家和省《物業管理條例》規定、小區房屋、環境中公共部位屬于全體業主的共同財產，它同任何業主的私有財產一樣受法律，法規的保護并神圣不可侵犯。因此，凡私自“封”、“圈”或“占”等方法侵占了廣大業主共有的空間行為都是違法行為。

為維護全體業主的合法權益，特約定如下：

1、地面一層(庫房)的通道，公用部位，屬全體業主所有，任何人不得私自占用；

2、業主不得私自改動共用給排水管網任何部位；

3、業主有義務配合物管處檢修地面一層(庫房)的公用設施；

4、地面一層(庫房)通道不得隨意堆放雜物；

5、地面一層(庫房)及通道不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；

6、地面一層(庫房)公用部位不得隨意停放車輛；

7、為確保財物不被盜竊，請將自行車推入地面一層(庫房)室內；

8、為了您存放在地下室內的物品的安全，請您安裝安全性能可靠的防盜門并加裝可靠鎖具；

我們懇請全體業主遵守此約定，維護全體業主權益，為小區創造一個祥和、美好、溫馨、安全的生活居住環境。

第四章物業管理費用分攤及繳納

一、物業管理收費內容：

為了保障所有業主/住戶在XXXX的物業長遠利益，以達到投資保值的目的，本公司按照“量出而入”和“取之于業主、用之于業主”的原則，合理編制了小區的開支預算、制定了合理的收費標準[經公開招投標確定]；(業主委員會成立后，物業管理費用則經過業主委員會或業主大會通過，并報物價部門備案)。所有業主/住戶必須按照公約的規定承擔本小區的保養、維修及日常管理開支。物業管理費用的各項支出包括但不限于：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、物業管理企業辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊費用；

8、經業主大會同意的其他費用；

9、合理利潤；

10、法定稅費；

11、其他約定項目。

二、物業管理費和其它相關費用的繳納

1、公共服務費收取標準：0.50元/月×12個月×業主住房建筑面積；

2、裝璜垃圾處置費收取標準：1元/平方米㎡×業主住房建筑面積（一次性）；

3、生活垃圾處置費收取標準：1元/戶/月，全年12元（一次性／每年）；

4、公用院墻燈樓道燈用電費預收：50元/戶／年，其中單元樓道燈20元／年，小區公用水電30元／年(每年一次如有節余下年度繼續使用，不足部分下年度累計收取)

5、一層有庫房使用二次供電的業主預交一年電費，每戶(間)50元／年，單獨裝表計量專款專用，不足時續籌；

6、裝修不良風險責任押金1000元／每戶（辦理裝潢手續時由裝修企業繳納）；

三、違約責任及解決辦法

1、業主/住戶未按時繳納物業管理費用的，本公司將根據有關規定按日加收應繳納費用萬分之五的滯納金。

2、業主/住戶如對交款金額有異議，可在交款前五日與

物管處聯系，但不可以此為借口拖延或拒交物管費。若拖延或拒交物管費，物業管理處保留向法院起訴追繳的權力。

四、其他費用

有償服務項目收費標準詳見屆時公布的有償服務收費一覽表。

五、物管費交付方式

1、各業主/住戶一次性繳納一年的物業管理費用。

2、物業管理費用交付為現金交付。

3、周一至周六物管處辦公室7：30—17：00有專人負責收費。

4、如有需要，物管處亦可上門辦理收費業務。

附一

溫馨服務

常用緊急電話號碼

電話查詢：114電力故障：95960

火警：119煤氣故障：

匪警：110有線電視：

救護中心：120自來水故障：

天氣預報：121地區郵編：

客戶服務

1、代辦信郵、報刊、傳真、打字、復印等；

2、代辦票務、保險等；

3、代訂代送牛奶、飲用水等；

4、代辦家政服務等；

5、代設計養護綠化、盆景等；

6、代管房屋；

7、房屋中介，業主/住戶委托出租轉售服務；

8、意見征詢，及處理業主/使用人的投訴；

9、業主/住戶委托的其他服務項目。

維修服務

1、樓宇保養維修；

2、公共設備養護及維修；

3、急修項目一天內修理，一般項目三天內修理；

4、水、電、電視、等公共設施的維修養護；

5、(特約家庭維修)：管道疏通、電路(表)故障、室內門窗、地板內墻、等維修；

6、代客設計、室內裝潢。

附二

XXXX業主臨時公約

為維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，實現物業的保值和增值，根據國家有關物業管理的法規政策制訂本公約。恭請全體業主或物業使用人自覺遵守以下約定：

一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，請遵守物業管理法規政策的規定或先期向物業管理處咨詢。

二、在依法成立業主委員會后請執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

三、XXXXXX物業管理有限公司對小區進行物業管理的內容是指按照XX市XXXX有限公司的委托服務合同的約定，對本小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理小區內的環境衛生和公共秩序的活動。請全體業主和物業使用人自覺遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和開發企業、業主委員會委托制定的各項規章制度。

四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。業主或物業使用人對物業管理企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，也可通過業主委員會向物業管理企業提出，由業主委員會、物業企業協調解決。

五、業主和物業使用人須自我加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保自身家庭人身財產安全。

六、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理企業。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或出現妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人損失的應承擔賠償責任。對拒不改正的，物業管理處可采取相應措施制止違反規定的行為，并及時告知依法成立的業主委員會或報有關行政管理部門依法處理。

七、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

八、凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護；不進行維護的由依法成立的業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。與其它非業主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

九、為了全體業主的利益，在本物業范圍內，請不要發生下列行為：

1、擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等。

2、對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。

3、違規占用通道、屋面等（造成損壞要自費修復并賠償由此發生的其他損失）。

4、擅自損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施。

5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物。

6、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。

7、踐踏、占用公共綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；在樓頂平臺堆土造田、砌池或砌圈搞種、養殖等。

8、在公共場所、道路兩側亂設攤點。

9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌，或未經物管處允許擅自安裝凸出墻體的防護網。

10、隨意停放車輛。

11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為。

12、違反規定飼養家禽、家畜及寵物。

13、在花園內種植糧食、蔬菜等非觀賞性經濟作物。

14、法律、法規及政府規定禁止的其它行為。

十、因行為人原因造成下列情形發生，直接責任人應承擔相應責任：

1、共用設施設備或其它業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

2、因裝修房屋擅自穿墻打孔污染、損壞外墻面必須恢復原狀并清污。

3、請不要擅自改動上下水管路，必須在衛生間、廁所等有防水層的區域施工時，請不要損傷防水層，如造成滲漏，應及時修復并負責賠償對相鄰住戶造成的損失。

4、為了保證小區的美觀，安裝防盜網請按照物業管理企業提供的統一樣式安裝。

5、未經小區物管主任書面批準請不要擅自到屋面上去，以免損壞屋面。

6、景觀帶區域是為小區全體業主休閑娛樂場所，無能力行為人或不完全能力行為人應有監護人進行跟蹤監護，如因監護人監護不當出現意外，責任自負。

7、為了您的人身安全，請不要攀爬小區供電圍欄，擅自攀爬供電圍欄出現意外者，責任自負。

8、為了維護小區業主人身安全，請不要將各種寵物帶入景觀帶或小區綠地內大小便。

9、為了您的人身安全，請不要攀爬、攀坐小區圍欄、扶臺；因擅自攀爬、攀坐圍欄、扶臺出現意外者，責任自負。

10、請不要在小區綠化帶內燃放煙花爆竹，以免給您或他人造成損失；造成損失者，負責恢復或賠償經濟損失，情節嚴重者交有關部門處理。

11、請保護小區的公共環境，不要踐踏、毀壞小區公共草坪、植被，攀爬樹木，在樹木上刻字、涂畫、捆綁繩索等，造成損失的，由損害者照價賠償。

十一、按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用和向開發企業繳納上房水電費押金[物管處代收]。本小區上房時首交第一年的物業管理費；以后按年度繳納：

1、物業公共服務費的收取標準為0.50元/平方米/月（按建筑面積）；裝璜垃圾處置費收取標準為按建筑面積每平方米1元；生活垃圾處置費收取標準為每戶每月1元(代收代繳費用)。公用院墻燈樓道燈用電費預收：50元/戶／年，其中單元樓道燈20元／年，小區公用水電30元／年(每年收取一次，如有節余下年度繼續使用，不足部分下年度累計收取)；一層有庫房使用二次供電的業主預交一年電費，每戶(間)50元／年，單獨裝表計量專款專用，不足時續籌；裝修不良責任保證金1000元／每戶（在辦理裝手續時由裝修企業納）；停車庫10元／月間；露天機動車位60元／月個；臨時停車超過1小時小車2元／輛；客貨3元／輛(停車1小時內不收費)；過夜4元／輛；

2、在業主上房時一次性交納第一年應交的上述各項費用。

3、從第二年起在每年度第1個月的1日起業主或物業使用人應自行到小區物管處交納物業管理企業應收取的各項服務費用。

4、產權人上房后6個月未入住的應按規定標準的70%交納空置房公共服務費，出租房由使用人繳納，產權人負連帶責任。

5、水電費押金的代收標準為每戶600元，用電證工本費每戶元，用水證工本費每戶元，在業主上房辦理完水電過戶手續后，水電押金按多退少補的辦法進行沖抵(物業公司代收)。

十二、物業管理公司為保持企業的正常運行和維護全體業主的共同利益不受侵害，有權按物業管理有關法規對故意拖欠應交納各項規定費用的業主進行催交，對拖欠業主將從拖欠的第2個管理年度的1月1日起按應交納額每日萬分之五的標準加收滯納金，對6個月以上長期拖欠規費的業主，物業管理企業可以采取相關措施（包括通過法律途徑解決）。

十三、業主或物業使用人使用本物業小區內屬于公共水電的應按規定向物業管理處交納費用。

十四、在小區內醉漢酗酒滋事、擾亂社區治安環境所造成的不良后果，其責任由肇事者承擔，物業管理處只承擔規勸及上報和協助公安機關采取可行措施制止事件的進一步發展，物業管理公司不承擔賠償責任。

十五、小區內的綠化用水電費用，公共路燈院墻燈照明用電以及單元樓道照明用電的電費支出不包括在物業管理公共服務費內，其費用應由小區全體業主按一定的比例分攤。

十六、小區業主如果需要封閉陽臺、防盜網，請到物管處申請并按照物管處統一式樣進行安裝。

十七、小區業主和物業使用人應自覺遵守業主臨時公約、物業管理的法律、法規、業主大會和業主委員會的有關決定，按照合同的約定交納物業服務費用及按照國家和省市有關規定履行交納維修基金的義務，自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十八、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處，共同創造良好的小區生活環境。

簽約人：

XXXX號樓單元室

年月日