都市區建設發展講話

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尊敬的各位領導，各位專家，同志們，朋友們：

非常高興參加本次都市區建設與房地產業發展—思念·果嶺山水“宜居城市”高層論壇。

在中原經濟區建設已正式上升為國家戰略的大背景下，市委、市政府高瞻遠矚地提出了都市區建設的發展戰略，提出以交通為紐帶、以產業為橋梁、以建設千萬人口的現代化大都市為目標，按照組團發展、產城融合、復合型和生態型的發展路徑，將周邊的縣（市）、鄉（鎮）統一納入中心城區，著力打造中原經濟區核心增長極和全國區域性中心城市。今天舉辦這個論壇很有意義，省會各個方面的專家、房地產企業的專家、省社科院的專家，歡聚一堂共同研討都市區發展、房地產業發展以及城市建設，這必將對推動房地產業發展和都市區建設帶來積極作用。首先，針對目前房地產業的發展現狀，我表達一些個人觀點。

從發展成效看，總的來講，房地產業發展勢頭很好、潛力很大、任務很重。所謂勢頭很好，近年來房地產業的發展在全國省會城市中的發展勢頭還是非常好的，國內一些著名房地產開發企業紛紛看好房地產業；所謂潛力很大，目前市提出了都市區建設戰略，為房地產業發展帶來了很大的潛力；最后說任務很重，房地產業的發展在全國省會城市，尤其與沿海發達地區的地級市相比，無論是開發品位還是品牌規模都還有很大差距，真正功能完善、環境優美、管理科學的、適宜人居的高端房地產，還是偏少。從這個意義上來講，市房地產業發展的任務還是非常艱巨。

從發展走勢看，房地產業曾經支撐了建設的半壁江山，并且我認為它仍將是今后一個時期經濟社會發展的支柱產業。尤其從年，市、區兩級財政收入的結構來看，由房地產貢獻的稅收幾乎占到了市級財政收入的50％以上，二七區是51％。所以我認為房地產業未來的發展前景是光明的，在都市區建設進程中將繼續扮演著不可替代的角色。作為黨委政府應該大力支持房地產業的發展。

從發展空間看，都市區建設提出要打破規劃界限、行政區劃界限，推進合村并城、合村并鎮的工作理念和思路，必將帶動整個乃至周邊地區進入城市建設史上少有的高速發展期，為房地產業發展帶來歷史性機遇、提供更為廣闊的空間和平臺。從目前來看，房地產業在城市的發展非常好，但在農村幾乎沒什么發展。如果下一步房地產業能夠按照合村并城、合村并鎮的思路進軍農村市場，將是一個巨大的突破。

從發展結構看，現在市產業結構正由“三一二”、“二三一”向“三二一”轉變。眾所周知，衡量一個地區經濟發展水平的高低有一個非常重要的指標，就是看三產服務業的發展水平在其整個國民經濟體系當中的比重。發達地區一般是三個70％，其中三產服務業占GDP的比重要達到70％，從事服務業的人口要達到70％。而房地產業的重要特征之一就是關聯性強、產業鏈長，它的發展可以直接或間接地影響帶動50多個相關產業的發展。作為傳統商貿中心區的二七區，正面臨著基礎設施老化、城市景觀形象差、功能不完善、群眾居住環境差、產業業態層次低等現狀。曾經在上世紀八十年代末領跑全國商業發展的二七商圈，年的營業收入僅為57.4億，遠遠落后于面積相當的重慶解放碑商圈、南京新街口商圈，急需要升級改造。在這方面，我們一直也做了很多工作。從年開始，謀劃城中村改造、舊城改造和合村并城，去年拆遷面積達到580萬平方米，已經進入城鄉更新的關鍵歷史時期。房地產業不僅是經濟發展的結果，更是經濟發展的動力，以房地產業作為產業結構調整和優化升級的突破口，是歷史的、現實的選擇。房地產業重任在肩。

從發展過程看，省委書記盧展工同志來到河南以后提出了新型城鎮化帶動“三化”的發展戰略。加速推進城鄉一體化給房地產市場帶來的巨大需求，決定了今后很長一個時期內——我個人判斷至少二十年——房地產業仍將是拉動經濟發展的重要動力之一。我個人認為，當前應該支持、鼓勵發展房地產業，建議由政府主導大力建設保障性住房，包括公租房、廉租房等，以滿足中低收入群體的需求，使居者有其屋。另外一個層面，政府要大力支持以市場為主導的房地產業發展。首先，要發展以人為本的高品位、高端居住經濟。其次，要發展商業地產，包括辦公寫字樓、商業城市綜合體。商業地產是支撐一個地區、一個城市經濟發展的重要基礎。現在市的商業地產發展嚴重滯后，老城區的經濟承載力較低，沒有一個真正的城市綜合體，沒有一個真正的5A級寫字樓，五星級酒店數量也屈指可數。針對二七區沒有一家五星級酒店，經過前期我們的策劃、規劃，現在希爾頓酒店已經開工建設，還有5個正在謀劃的五星級酒店。第三，要發展休閑旅游地產。二七區西南部位于上風上水的區域，有10萬畝生態涵養林、6000畝水面、30里櫻桃溝、1萬多畝葡萄園，溝壑縱橫，非常適合發展休閑旅游地產。目前總規已經制定完畢，準備進入操作階段。第四，要發展工業地產。工業地產利潤率相對較低，必須依靠政府給予優惠政策，否則很多企業可能都不愿意參與。那么怎么樣做好市房地產業的發展？

第一、做好策劃。策劃很重要。都市區的發展戰略提出后，市作為中部省會城市和中原經濟區的核心增長區，我們到底該怎么樣定位、策劃、發展？第二、做好規劃。在策劃的基礎上，要做好規劃。現在我們城市周邊休閑地產、工業地產、合村并城發展緩慢的一個重要瓶頸就是規劃滯后，沒有實現規劃全覆蓋。根據《城鄉規劃法》的規定，必須要依據城市規劃和小城鎮規劃，但是小城鎮規劃面積有限，如何突破規劃瓶頸，是需要我們研究的問題。市委連書記對此非常重視，已經做出了指示，制作西南小城鎮南水北調區域的總體規劃。第三、解決好土地問題。如何在集體土地上搞開發建設？如何利用合村并鎮提高土地的使用效率？如何使集體土地盡快轉化為國有建設用地？這些問題如果解決不好，開發建設也會受影響。國家對土地的管理非常嚴格，新的土地管理法正在醞釀階段，下一步很可能集體土地也會像國有土地一樣流轉、拍賣。如果實現這一步，我們的開發建設就能破解土地瓶頸。但是目前來說，在農村集體土地上搞建設開發，條件還不成熟。第四、提高標準。現在市房地產業建設的標準不高、品位不高、定位不高，沒有把房地產業作為一項事業來做，僅僅定位于賺錢。如果這句話冒犯了哪位領導，希望提出批評意見。

作為黨委政府一定要全力支持發展房地產業發展，這必將是拉動經濟發展的重要動力，尤其是在帶動城鄉一體化發展、拉動農村房地產市場方面。再往深處說，目前我們國家地方財政收入的重要支撐就是服務業、房地產業。今年實施的房地產調控政策對城區經濟發展是一個重創。我們區就已經初步顯現，房地產的成交量大幅下滑。我同意韓愷先生的觀點，單純依靠降價并不能完全解決問題。怎么樣真正解決中低收入群體的住房問題？我們可以借鑒新加坡的經驗，在新加坡70%的人口都住在政府提供的現代化公共租屋中。因此由政府主導建設保障性住房，這是最重要的。

作為市中心城區、傳統商貿區和都市區建設的重要組成部分，二七區也高度重視并依托房地產業發展，按照都市區建設的戰略部署，緊扣“財富二七、商貿旺地”的發展定位，堅持“組團發展”的理念，打造“上風上水上二七、宜商宜居宜興業”的城區品牌。為什么說“上風上水”？市地形是西高東低、南高北低，西南部是市的最高點，西南部海拔比東部平均要高出100多米。有人曾經做出測算，南四環與二七塔頂的高度是一樣的；另外，市的幾條主要河流金水河、熊兒河都發源于西南部。根據轄區發展現狀和資源稟賦，我區提出了四大經濟板塊組團發展的模式。

第一板塊是中心城區。面積約35平方公里，主要通過舊城改造和城中村改造，引進國內外品位高的開發商建設。去年我區城中村拆遷面積達到400多萬平方米，三環以內城中村已基本上全部拆遷完畢。快速推進恒隆廣場、華潤萬象城等重大品牌項目，以此提升城市形象、改善居住環境、建立產業體系、提升產業業態、優化產業結構、增加居民就業、造福二七群眾。第二板塊是二七新區。南水北調經過二七區的長度是6.72公里，圍繞兩側，我們規劃了28平方公里的區域，這是目前離市城區最近的尚未開發的地塊，生態、自然資源非常好。正式的名稱已上報市委市政府修訂、批準之中，可能會改為“濱水新城”或“濱河新城”。新區的規劃設計采取面向國際招標、征集總規設計方案，共有國內外四家專業規劃設計機構參與競標，經過專家評審最后上海同濟規劃院中選。主要以“總部經濟產業園區”、“商業商務辦公區”、“現代物流產業區”、“生態休閑產業區”等四大功能片區為支撐，通過土地一級整理和二級開發，加快推進新區道路、水電氣暖、綠化等基礎設施建設，以總部經濟產業園等品牌項目帶動新區發展，進而打造成引領都市區建設的現代服務業集聚區、智慧宜居新城區和低碳生態示范區。第三板塊是馬寨食品工業園區。規劃面積11.8平方公里，已建成6.1平方公里。主要是發展食品工業和裝備機械制造，已引進企業268家，其中規模企業69家，年完成產值90個億，總收入達到3億。大家現在喝的康師傅品牌的礦泉水和飲料都是產自于馬寨工業園區，我們建設高鐵、高速公路需要的重工機械也都是來自于馬寨工業園區的新大方重工科技有限公司。下一步我們將加大招商引資力度，招大商加快發展，第四板塊是龍西湖休閑產業集聚區。龍西湖也就是原來說的尖崗水庫，水面面積6000畝。圍繞龍西湖的開發建設，我們邀請了香港泛亞國際規劃設計了龍西湖休閑產業集聚區。規劃區面積約26平方公里，有八萬畝生態涵養林、6000畝水面，以及一個已建成的4400畝市樹木園，適合中原地區生長的700多種植物中，這里就有600多種。上周一在全市重大項目例會上，連書記決定，將龍西湖休閑產業集聚區正式更名為市龍西湖文博森林公園。按照組團開發的原則，保護中開發、開發中保護，打造休閑旅游地產，未來將是市區群眾周末休閑度假的好去處。

同時，我區高度重視策劃、規劃工作，聘請了著名經濟學家鐘朋榮教授編制完成了《二七區產業發展規劃》，聘請“中國策劃之父”——領銜編制完成了《二七區發展戰略策劃》。《二七區土地利用總體規劃》、《合村并城規劃》、中心城區五大商圈的規劃、《新區概念性總體規劃》、《新區控制性詳細規劃》、《新區總部經濟產業園區概念性總體規劃》等已經完成并通過專家評審。從年到年，我區已相繼完成了四大板塊的所有規劃。

當前，二七區正按照省委省政府、市委市政府提出中原經濟區、都市區的發展戰略，全力以赴抓選商引資和項目建設，由“大拆遷”向“大建設”轉變、一次招商向二次招商和產業升級轉變、低層業態向品牌經營轉變、零散布局向產業集群轉變，逐步塑造“上風上水上二七、宜商宜居宜興業”的城區品牌，全力推進財富二七、興業二七、宜居二七建設。當然，這些規劃實施和藍圖的實現，還是要依靠我們房地產企業的參與和支持，更需要各級領導、各位專家的支持。我們也真誠歡迎有實力、有品位、有社會責任感的房地產企業到二七投資發展，我們將樹立“企業至上、企業家至上”的理念，真正把企業、企業家的事情當作自己的家事來辦，并通過“低成本二七”，營造“行政運轉成本低、群眾生產生活成本低、項目建設成本低、企業經營成本低、推動發展成本低”的良好發展環境，努力讓企業獲得最理想的經濟效益、社會效益、人才效益，為都市區的建設做出我們應有的貢獻。

最后，預祝本次論壇取得圓滿成功！祝各位領導、各位專家、朋友們身體健康、工作順利！謝謝大家。