舊城改造工作情況匯報材料

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根據會議安排，現就xx縣舊城改造指揮部工作開展情況向常委會作匯報，如有不妥之處，請各位領導批評指正；如有匯報不全的，請各位領導補充。

一、工作開展情況

（一）指揮部工作情況。為順利推進我縣舊城改造工作，二零零八年8月29日，我縣以水辦通〔二零零八〕84號文件成立了“xx縣舊城改造指揮部”，由縣人大主任樊勇擔任指揮長，縣政府常務副縣長陳祥彬任副指揮長，成員由縣相關職能部門負責人組成，下設辦公室和拆遷組、征地組、工程建設組、群眾工作組，明確了工作目標，細化了工作職責，落實了工作責任。指揮部成立半年多來，帶領一班人，深入調研、攻堅克難、負重奮進、苦干實干、奮力拼搏，確立了我縣舊城改造的近、中、遠期目標，科學合理地制定拆遷工作年度計劃，精心制定每宗拆遷安置補償工作方案，千方百計加快推進每宗舊城改造項目建設，調整、創新安置模式，研究解決了一大批舊城改造建設項目涉及的熱點難點問題，舊城改造工作在巨大壓力面前，在重重困境中艱難推進。

（二）舊城改造項目建設進展情況。

1.移動大樓建設項目。該項目選址在團結路和育才路交匯處，工行背面。規劃設計方案已經政府審定，施工圖設計已完成，拆遷資金已到位。該片區涉及11戶拆遷戶均為第三次拆遷，熟悉拆遷政策，抵觸情緒較大，進場勘丈都無法進行，提出了很多無理要求。如希望就地安置且一樓按門面補償等，指揮部目前正加緊做思想工作，思路是走產權調換和貨幣安置的路子解決11戶安置問題。

2.云富派出所和環保局辦公樓建設項目。原選址在工農路糧食轉運站內，但由于涉及拆遷戶屬原企業改型改制企業安置的職工，遺留問題較多，據初步測算需拆遷資金300余萬元，拆遷成本高，拆遷難度大，現環保局另行選址在高灘行政辦公區，目前辦公樓規劃設計方案已通過評審，正在開展選址報批工作。云富派出所按縣委、政府意見擬選址在老城區，目前派出所辦公樓規劃設計方案正作進一步調整，正加緊選址定點工作。

3.信用社營業網點建設項目。該項目位于工農東路尾端“陽光商城”對面，屬工農路改造還建項目。建至第二層時，與相鄰的苗苗幼兒園發生“采光權”及“安全通道”等糾紛，因被阻工已被迫停工近兩個月，造成損失達20余萬元左右，經指揮部相關人員或者委托相關人員多次做工作，找雙方座談、現場調解等，均未能解決雙方的分歧和爭端。

4.電力大樓建設項目。該項目總用地面積4602.17平米，總建筑面積41097平米，塔樓為32層。目前已完成拆遷、地勘及前期工作已完畢，正在進行施工圖設計審查及招投標工作。剪刀灣棄渣場拆遷安置戶約300余平方米門面原定安置在電力大樓一樓，因電力生產大樓行業性質特點決定，一樓不能作安置門面，現指揮部正著力協調，希望雙方以貨幣補償方式達成一致處理意見，如果不能達成一致意見，則通過其它方式解決，保證電力大樓正常施工。

5.家聲醫院建設項目。該項目總用地3426.4平米，總建筑面積9289.22平米，為7層建筑。前期工作及場平、擋土墻已完工，已確定建設施工單位，即將動工修建主體工程，進展順利。

6.金沙明珠商貿城建設項目。總用地面積4411.47平米，總建筑面積22097平米，人民路方向為6層，工農路方向為吊2層，地上13層。現主體已建至第4層，前期與縣林產公司的糾紛已成功協調處理完畢，目前金晟房地產開發公司擬打通一條靠近縣工商局的通道，需新增拆遷面積142平方米。該項目進展順利。

7.雅俊天地建設項目。該項目總用地面積2539.19平米，總建筑面積11396平米，總高7層。一期工程主體已封頂，正在進行外裝飾，一期工程進展順利。二期工程是職工宿舍樓，拆遷難度大，尚未啟動。

8．國土局片區開發建設項目。二零零八年4月10日，縣人大組織部分人大代表持證視察城市建設，代表們認為：“通過近年來的建設，團結路高樓林立、裝修漂亮、街道寬廣、綠樹成蔭，已具備都市城市的特點，成為xx人的驕傲。但局部區域臟亂差的狀況仍然存在，有損xx形象。特別是團結路口現執法大隊、國土局等局部區域，房屋陳舊破爛，布局凌亂，很不協調，應重點改造。”代表們建議：“一是局部調整規劃，盡快把綜合執法大隊、國土局與原公安局一帶破舊房屋拆除，土地予以收儲，將該地段建設成精美時尚的購物、休閑、娛樂中心，以滿足人民群眾的生活需要。建設中要充分考慮地下停車場規模，以彌補金江銀座高樓車位不足等問題。二是在振興北路西側應超前考慮與金沙江施工大橋的連接方案，預留土地，待條件成熟后實施。”根據部分人大代表持證視察城市建設提出的意見，指揮部將該片區開發改造作為今年舊城改造工作的重點建設項目抓緊抓好，擬將工商局辦公樓、國土局辦公樓整合到該片區一并開發建設改造，但需要進一步明確工商局辦公樓建設相關優惠政策。現該宗拆遷改造項目前期拆遷勘丈外業、資料匯總基本完成，需拆遷房屋23戶，拆遷建筑面積4263.43m2。

9.臨江公園防洪堤建設項目。按照我縣城市總體規劃要求，為打造臨江路濱江綠化休閑景觀和城市防洪措施的需要，保障金港口國際使用安全，需要在臨江公園文化館至十字路口公園段修建成約160米，高約10米的城市防洪堤，投資450萬元左右，可新增用地約2畝左右，由縣政府統一規劃，政府不出資，按照“誰投資、誰受益、誰經營”的原則，將縣小外側約6.2畝土地配套出讓，確定業主予以修建改造。

10.團結路尾端改造項目。舊城改造指揮部兩次組織進場開展實物指標勘丈，但該片區群眾普遍對拆遷安置期望很高，希望能夠整體拆遷改造，同時提出了就地劃地安置的要求，導致勘丈工作無法進行。如果整體全部拆遷，經估算，約需資金4000萬元左右，加之老百姓提出的要求過高，沒有業主愿意投資進行開發改造。若改變劃地安置的方式，以貨幣補償的方式進行安置，又與現正在實施的港口改擴建工程拆遷安置政策相抵觸，勢必連帶或影響其它宗拆遷安置。因此，指揮部認為該宗拆遷改造項目目前時機還不成熟，暫緩執行，待下步時機成熟再考慮拆遷改造。

二、存在問題

（一）拆遷安置難度較大。一是現在剩下的拆遷戶，都是經歷過多次搬遷的，即使沒有搬遷過的對各種搬遷的政策都相當熟悉，思想工作難度大。二是群眾期望和要求過高導致拆遷安置難度大。向家壩水電站建設、水麻高速公路拆遷安置、城市拆遷安置等幾種安置拆遷補償安置政策相互交織，有的群眾是多次被拆遷，對拆遷安置政策非常熟悉，期望值很高，要求很高，大量的上訪、重訪、纏訪增加，拆遷安置引發或遺留問題層出不窮，拆遷安置工作進退維谷、舉步維艱。三是我縣土地資源有限導致拆遷安置難度加大。經過幾年的城市開發建設和改造拆遷，目前可供利用的土地空間已經很小，剩下的比如團結路尾端等可以稱得上是“硬骨頭”，經摸底調查，原住居民基本不愿意以貨幣補償和產權調換的方式進行拆遷安置，今年3月末，指揮部組織進場到團結路西段永豐社片區開展拆遷勘丈實物指標調查受阻，充分證明了推行產權調換安置和貨幣安置新模式的拆遷補償安置政策局面將難以打開。如此，老百姓想劃地安置的愿望與土地資源稀缺的矛盾突出。而提高補償標準，貨幣補償安置方式真正與市場接軌，又與原拆遷安置政策包括現在正在執行的拆遷安置政策（如港口改擴建工程拆遷安置政策）相抵觸，一旦實施，勢必會連帶以前已安置的群眾和現正在拆遷改造的部分群眾，沉渣泛起，或者連帶引發新的社會不穩定因素，致使其它宗拆遷安置無法執行。

（二）拆遷貨幣安置補償標準相對較低。近幾年來，我縣土地資源緊張，土地價格相對較昂貴，開發商充分利用土地資源開發建設了高層商品房，但高層商品房修建成本較高，故該類商品房價格漲幅較大，均價在1600元/m2～1900元/m2之間，一般商品房的售價也在1300元/m2～1600元/m2之間。在舊城改造拆遷中被拆遷房屋貨幣安置綜合補償價在900元～1000元之間，相比較而言，拆遷貨幣安置補償價相對偏低，被拆遷戶難以接受貨幣安置補償價，基本上選擇了劃地安置。

（三）拆遷遺留突出問題較多。一個城市的拆遷改造，都是在解決矛盾、糾紛和問題的過程中不斷推進。近年來的城市拆遷改造，暴露出很多遺留問題，相關部門若依法處理又擔心會影響全縣維穩大局，如不及時依法處理，又

將嚴重影響下步拆遷工作和相關工程項目的施工建設。如縣聯社營業網點建設項目自二零零八年8月拆遷后施工建設至今已有8個月有余，按正常施工進度，該項目主體工程只要3個月就可竣工，但仍未竣工完成，目前只建第3層（建筑面積約600余平方米），究其原因是：修建至第二層時，相鄰的個體私營幼兒園—苗苗幼兒園業主長期阻撓施工，該園業主提出諸如影響采光權、安全通道等理由阻撓施工，甚至毆打施工人員，施工單位懼怕該業主，已停工近兩個多月，造成損失約20萬元左右。相關部門多次主持座談、協商、調解，委托有關人員做思想工作，但至今無果。再如原沙坪新區被拆遷戶白美松，該戶年歲已高（約80余歲）且體弱多病，于2009年6月拆遷后無資金建拆遷安置房，縣建設局為其墊資近10萬元修建拆遷安置房，經多次做工作，該戶至今未還款，只有近期依法起訴，申請法院拍賣該戶的房產。

（四）拆遷安置引發的社會不穩定因素較多。極少部分被拆遷戶在拆遷中提出既不合法又不合理的要求，一旦得不到滿足，便自行上訪或煽動、串聯、幕后操縱他人進行非法上訪，或者以“維權”為名，提出過高的不合法、不合理的要求，擾亂了拆遷工作秩序，影響了拆遷項目推進進度，妨礙了建設項目的啟動實施。

三、下步工作建議暨需要解決的問題

（一）調低房地產開發稅費政策。我縣最初出臺的房地產開發稅費政策為按開發建筑面積100元/平方米的稅費定額收取稅費，該房地產開發政策的實施極大地刺激了我縣的房地產市場，使我縣房地產開發市場十分活躍，投資增幅明顯。后于2009年7月25日，縣政府出臺《xx縣人民政府關于調整房地產開發稅費定額的通知》（水政發〔2009〕27號），將原房地產開發按建筑面積100元/平方米的稅費定額調增為160元/平方米，該政策的實施，促進了我縣房地產市場平穩持續增長。通過近幾年來的城市拆遷改造和開發建設，我縣房地產市場基本趨于飽和，加之受全球經濟危機影響，目前我縣房地產市場低迷，我縣房地產開發商紛紛強烈要求調低房地產開發稅費定額，為此，建議將我縣房地產稅費政策調整到原來的按建筑面積100元/平方米的稅費定額，以促進房地產開發投資不斷增加，刺激和活躍我縣房地產市場。

（二）研究出臺相關配套政策，力促房地產市場回暖。要讓當地房地產市場真正步入正軌并實現平穩發展，需要政府、房產開商和消費者的共同努力，同時地方政府應加快出臺相關配套政策。我縣要堅定不移地實施縣八屆三次黨代會確立的“12366”經濟社會發展思路，高標準規劃，高水平建設，高質量管理，樹立精品意識，打牢城鎮建設基礎，將xx縣城建設成為領先滇東北，吸引滇、川、渝，具有濃郁本土風情特色，集工業、商貿、旅游為一體的新型生態城市，讓各方人員集聚xx，且在xx有玩的、有看的，吃得好、住得好，同時出臺相關配套優惠政策，建立健全就業和社會保障機制等，吸引外來人員來xx購房安家、就業務工等，比如，凡在xx購買商品房者，其本人和子女可享受與xx居民同等的戶籍、就醫、就學、就業等條件。

（三）強化領導力量，加強部門協調。各級各部門要積極支持配合舊城改造工作，需要部門與部門之間協調的，則由部門之間相互溝通，求得理解和支持；需要指揮部領導出面協調的，則由指揮部領導出面安排、落實；需要縣委、政府領導出面協調的，則積極匯報，爭取支持。處理舊城改造熱點難點和遺留問題，需要以法律手段強制執行的，則在確保穩定大局的前提下，堅決動用強制手段。如：縣信用聯社營業網點建設指揮部已多次多思想工作協調未果，估計需要通過法制手段強制復工，恢復建設。

（四）排出時間表，加快具體建設項目進度。今后的幾個月，是拆遷建設的黃金時期，要集中精力、人力和物力，突出重點，統籌兼顧，加快推進既定舊城改造項目開發建設進度。一是信用聯社營業網點建設本月底必須協調完畢，如果不行，采取強制措施推進；國土局片區開發改造項目6月20日前必須完成拆遷和招拍掛工作，6月底動工建設，移動大樓和電力大樓建設項目7月底必須動工，在今年下半年要迅速形成實物工作量，拉動我縣城鎮固定資產投資平穩較快增長。二是臨江公園外側防洪堤建設縣建設局要在1個月內完成規劃設計，同時縣國土局要在1個月內做好該地塊配套出讓工作。爭取在汛期到來之前能動工建設，若不能趕在汛期到來之前建設完成，則在汛期過后，今年10月必須開工建設。三是要按照縣委、政府的要求在老城區范圍內，盡快做好云富派出所的選址定點工作。四是其它舊城改造項目想方設法統籌兼顧，加快推進。

（五）堅定拆遷補償安置新模式（即產權調換和貨幣安置）不動搖。要逐步提高拆遷貨幣安置補償標準，鼓勵被拆遷戶選擇貨幣安置方式。近年來，在舊城改造拆遷中執行的貨幣安置補償標準與相應的商品房價格標準差價較大，被拆遷戶難以接受。同時，前幾年由于我縣拆遷中大量進行劃地安置，據不完全統計，在鹽豐小區、田壩新街、育才路、高灘新區和壩尾槽新區中拆遷安置房存量待售的約有400余套空置，下步的舊城改造工作中，應重點研究并出臺政策，鼓勵在舊城改造拆遷中的被拆遷戶選擇貨幣安置后購買上述片區的空置拆遷安置房。實際上，說穿了，就是賠付標準敢于與市場接軌，組織資金、賠付到位，這樣才有吸引力。

（六）依法強制拆遷與和諧拆遷并重，確保工作順利推進。近年來，從中央到地方各級政府及部門都高度重視維穩工作，盡最大努力減少拆遷中的上訪量，確保社會穩定，個別被拆遷戶便以“上訪”相脅，在拆遷中提出既不合法又不合理的種種要求，致使拆遷工作阻力重重，拆遷工作進度受阻。如近期正在實施的xx縣移動通信辦公樓建設項目拆遷中，個別被拆遷戶串聯其他被拆遷戶，在拆遷中提出很多不符合拆遷政策的非法要求，否則不同意拆遷，相關部門做該戶的思想工作達數十次，但仍無效果，為確保我縣城市舊城改造工作的積極推進，建議在依法拆遷的同時加大實施強制拆遷的力度和依法打擊擾亂拆遷工作的各種不法行為，嚴厲打擊拆遷鬧事和煽動、串聯、幕后操縱他人進行非法上訪，或者對以“維權”為名，提出過高不合理要求的，經批評教育依然堅持錯誤立場的，要依法從嚴處理，以維護舊城改造工作正常秩序。

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