中資企業海外房地產投資分析

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［摘要］隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實施，“一帶一路”沿線及周邊國家經濟的發展帶動了當地房地產業的發展，海外房地產逐步成為中資企業重要的投資標的。但由于海外房地產投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業在過去6年海外房地產投資的發展趨勢，分析了國家關于海外房地產投資政策的演變對海外房地產投資的影響，對未來幾年中國資本海外房地產投資發展趨勢進行預測。

［關鍵詞］海外房地產投資;發展趨勢;政策分析

1房地產投資的特點

房地產投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報高且波動小、異質性、與傳統投資資產之間的相關性低、對整個投資組合可以起到良好風險分散化作用的優點。另外，房地產投資也具備一些缺點，如流動性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數據少、交易及盡調成本高，要求投資者對資產本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風險，增加投資組合收益。

2中資企業海外房地產投資發展趨勢

2.12013—2014年中資企業海外房地產投資掀起熱潮中資企業的海外房地產投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業投資倫敦房地產總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達集團率先在倫敦投資7億英鎊建設九榆樹高端酒店項目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設銀行、中國投資有限責任公司、保利地產、中國海外發展、萬科地產、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區購置土地或成熟物業。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領銜全球地產投資排行榜。2.22017年中資企業海外房地產投資總額395億美元，創下歷史最高雖然中國政府從2016年年末開始加大對資本外流的監控力度，2017年中國投資者海外房地產投資總額達395億美元，創下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項目。2017年，中國投資者對美國房地產的投資額下降64%，歐洲房地產投資暴漲336%，亞洲房地產投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國海外房地產投資總額同比下降63%，2019年海外房地產投資將保持低位平穩狀態受國家政策的影響，2018年中國海外房地產投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業在美國收購近23億美元的物業資產，同期資產處置為31億美元，這是中資企業首次在美地產投資資本呈現凈流出現象。2019年，投資者普遍對海外房地產投資持謹慎態度。戴德梁行預測，2019年中國海外房地產投資額仍將保持低位平穩狀態，投資活動是相對平靜的一年。

3國家關于海外房地產投資政策的演變分析

3.1《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》2017年8月18日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、商務部、人民銀行和外交部《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，明確限制境內企業開展房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。發展改革委稱，近年來房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域境外投資出現了非理性傾向，部分企業頻頻出手、大額收購，引起了市場和輿論的廣泛關注。上述投資納入限制類，相關主管部門實行核準管理，強化政府的政策引導，提示企業審慎參與。該《指導意見》的出臺，對海外房地產投資起到了限制作用，中央企業和國有企業根據該《指導意見》調整了公司的海外房地產投資的策略。3.2《企業境外投資管理辦法》2017年12月26日，國家發展改革委頒布《企業境外投資管理辦法》，了境外投資的敏感行業大類，包括武器裝備的研制生產維修、跨境水資源開發利用、新聞傳媒和根據國家法律法規和有關調控政策需要限制企業境外投資的行業。敏感行業目錄暫未，海外房地產投資沒有明確提及是否在敏感行業中。3.3《對外投資備案(核準)報告暫行辦法》2018年1月18日，商務部下發《對外投資備案(核準)報告暫行辦法》，辦法中明確了對中方投資額等值3億美元(含3億美元)以上的對外投資及對敏感行業的對外投資，相關投資主管部門進行重點督查，并定期進行對投資備案(核準)報告的真實性、完整性、及時性的事中、事后監管工作。3.4《國家發展改革委關于境外投資敏感行業目錄(2018年版)的通知》2018年1月31日，發展改革委印發《國家發展改革委關于境外投資敏感行業目錄(2018年版)的通知》，房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部被列入敏感目錄和限制企業投資的行業。3.5《除涉及敏感國家和地區、敏感行業的企業境外投資項目外，中央管理企業境外投資項目和地方企業投資3億美元及以上境外投資項目備案核準辦事指南》國家發展改革委于2018年4月25日了《除涉及敏感國家和地區、敏感行業的企業境外投資項目外，中央管理企業境外投資項目和地方企業投資3億美元及以上境外投資項目備案核準辦事指南》，列明了61項常見問題，并給出了具體的解答。其中明確了海外房地產投資項目是需要相關主管部門進行核準，《指南》中所指的海外房地產投資是指需要從境內投入資產、權益或提供融資、擔保等，在境外新建或者并購住宅、商業地產項目以及并購用于建設住宅或商業地產的土地等。對既不涉及境內投入資產、權益，也不涉及境內提供融資、擔保等，全部從境外募集資金的房地產項目，不在上述規定之內。境內企業通過其控制的境外企業再開展境外投資，若境內企業不投入資產、權益或提供融、擔保，且中方投資額在3億美元以上，則需要提交大額非敏感類項目情況報告表;對于3億美元以下項目不需提交該表，也不需要到發展改革委備案。

4結語

海外房地產由于其投資特點及歷史回報受到中國企業的青睞，從2013年至今，短短的幾年內，海外房地產投資總量呈現迅猛增長態勢。另外，應注意到非理性投資的勢頭也在蔓延，個別企業片面追求利潤，低估投資風險，危害國家金融安全。國家自2017年正式出臺相關政策，引領投資方向，遏制非理性投資。對于境內資金出境投資于境外的商業房地產項目，須遵守核準制度。對于單純利用境外存量外匯在境外開展的房地產投資項目，總投資額在3億美元以下的，沒有任何投資限制。目前中國境內投資者對于海外房地產投資越來越理性，預計2019年及未來幾年海外房地產投資將是一個相對平穩的時期。

作者:邵竹海 張向洋 單位:中國路橋工程有限責任公司