談生態(tài)城綠色物業(yè)發(fā)展之路

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從2008年中新天津生態(tài)城立項(xiàng)，到2011年首個(gè)綠色住宅小區(qū)交付使用，再到2020年發(fā)展到19個(gè)社區(qū)57個(gè)小區(qū)人口10萬+的規(guī)模，中新天津生態(tài)城從一片鹽堿之地，經(jīng)過蒼海桑田的變幻，如今已是一座繁榮美麗的宜居宜業(yè)宜游的幸福之城。“十四五”期間，中新天津生態(tài)城將全面實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)，全力打造綠色發(fā)展示范區(qū)。住宅物業(yè)服務(wù)事關(guān)群眾生活品質(zhì)、城市運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，已成為城市社區(qū)綜合管理必不可少的重要組成部分。從中新天津生態(tài)城建設(shè)伊始，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要求高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)，所有住宅小區(qū)推行綠色建筑理念，倡導(dǎo)綠色環(huán)保。自2011年第一個(gè)生態(tài)小區(qū)建成投入使用，中新天津生態(tài)城一直全面推行綠色物業(yè)服務(wù)。2014年形成中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)綠色服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1.0版），2017年出臺地方性物業(yè)規(guī)范《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)管理規(guī)定》，之后又陸續(xù)出臺一系列配套政策，包括《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)考核辦法（暫行）》以及《中新天津生態(tài)城房屋修繕管理辦法（暫行）》，將綠色物業(yè)服務(wù)理念進(jìn)一步提煉升華并不斷付諸實(shí)踐。下一步，中新天津生態(tài)城將升級綠色物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建綠色節(jié)能的新型智慧社區(qū)，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、建設(shè)智慧城市，倡導(dǎo)形成綠色生活方式而努力。以下就綠色物業(yè)在實(shí)施過程中面臨的問題進(jìn)行探討及思考。

1綠色物業(yè)理念

物業(yè)服務(wù)與居民日常生活密切相關(guān)。綠色物業(yè)理念的形成，建立在不斷積累和創(chuàng)新實(shí)踐的過程中，建立在市場主導(dǎo)環(huán)境下企業(yè)高度認(rèn)可認(rèn)知持續(xù)優(yōu)化實(shí)施中，建立在居民普遍參與、服務(wù)效率不斷提升中，而不是只談標(biāo)準(zhǔn)而不注重過程，只疏于外在而忽略內(nèi)涵。綠色物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)有所區(qū)別，是從全生命周期管理角度出發(fā)，以人為本、智能應(yīng)用、持續(xù)可復(fù)制的為業(yè)主營造安全、環(huán)保、舒適、文明、智能、共治、共享、和諧的社區(qū)物業(yè)公共環(huán)境。

2當(dāng)前住宅物業(yè)服務(wù)面臨的問題

通過十年的總結(jié)與積累，對中新天津生態(tài)城各小區(qū)綠色物業(yè)發(fā)展略有感悟，一方面得益于濱海新區(qū)良好的營商環(huán)境，另一方面來自于區(qū)內(nèi)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)相關(guān)部門以及廣大業(yè)主的積極支持參與，但與真正持續(xù)健康發(fā)展的綠色物業(yè)服務(wù)仍然差距明顯。

2.1傳統(tǒng)物業(yè)模式仍占主導(dǎo)

近幾年，隨著物業(yè)服務(wù)不斷升級，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入高速發(fā)展階段，企業(yè)之間的收并購規(guī)模加大、服務(wù)和產(chǎn)品不斷升級迭代，市場活躍度持續(xù)提高。但物業(yè)服務(wù)模式仍然以人員密集型、服務(wù)基礎(chǔ)型、產(chǎn)品粗獷型為主，急需進(jìn)一步更新升級，注入市場活力。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中占主導(dǎo)的仍然是開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)下的前期物業(yè)行為，市場仍需進(jìn)一步放開，相應(yīng)的規(guī)范需進(jìn)一步完善。

2.2綠色運(yùn)營持續(xù)投入不足

目前，中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格2.4~4.5元/平方米不等，大部分在3元/平方米左右，人工成本和能源成本仍占物業(yè)費(fèi)支出主要部分，有的甚至占到收入的90%，留給設(shè)施設(shè)備智能優(yōu)化、環(huán)境品質(zhì)持續(xù)提升、社區(qū)文化氛圍營造等方面的空間已十分有限。一方面，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利益最大化；另一方面，居民的服務(wù)需求不斷增加，加大了供需矛盾，物業(yè)經(jīng)營模式急需調(diào)整。

2.3物業(yè)從業(yè)者技能有待提高

2020年，全國物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員增加30萬人，中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)人員隊(duì)伍也已達(dá)到2000人，這說明企業(yè)規(guī)模和行業(yè)發(fā)展在壯大。但作為一個(gè)人員密集型行業(yè)，如何讓員工快速理解掌握物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并落地實(shí)施，一直是整個(gè)行業(yè)發(fā)展面對的癥結(jié)之一。2.4居民自治能力需要加強(qiáng)對于居民來講，確實(shí)是花錢買服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)本身與其他服務(wù)產(chǎn)品不一樣，更多地需要居民參與支持，現(xiàn)在小區(qū)居民的從眾心理仍然十分明顯，應(yīng)健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，讓全員真正參與，實(shí)現(xiàn)共建共治共管共享的新格局。

3綠色物業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)及思考

幾年前，深圳、北京等地陸續(xù)推出綠色物業(yè)項(xiàng)目管理評價(jià)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)地確定了評價(jià)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)綠色運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)以及住宅物業(yè)考核評分標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了一些探索，在此只就關(guān)鍵指標(biāo)的理解進(jìn)行分析。

3.1公開透明、便于監(jiān)督

這將是物業(yè)行業(yè)市場不斷優(yōu)化的必經(jīng)之路。居民維權(quán)意識和對服務(wù)的要求大幅提高，對于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和要求也越來越明確。綠色物業(yè)持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，應(yīng)該從物業(yè)的前期發(fā)展規(guī)劃、招投標(biāo)程序、定價(jià)依據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì)、公共收益、監(jiān)督管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行公開公示，引入第三方評價(jià)、審計(jì)、考量機(jī)制，讓物業(yè)服務(wù)在“陽光”下健康運(yùn)行。

3.2智能管理、科學(xué)用能

居于物業(yè)成本支出第二位的小區(qū)公共水、電、暖等能源費(fèi)用是考量一個(gè)項(xiàng)目精細(xì)化管理程度的重要標(biāo)尺。綠色物業(yè)運(yùn)營不應(yīng)該是能源消耗越少越好，而是要有一個(gè)穩(wěn)定的平衡點(diǎn)，如果一味地限制使用能源，簡簡單單地多關(guān)閉一些路燈、少開啟一些噴泉、少澆幾次綠化水，必然會(huì)拉低服務(wù)水準(zhǔn)，造成客戶滿意度下降。要通過熟悉掌握小區(qū)設(shè)施設(shè)備自身需求，從每一個(gè)細(xì)節(jié)挖掘，根據(jù)季節(jié)變化調(diào)整路燈照明時(shí)段，根據(jù)天氣變化調(diào)整綠化澆水量等一系列措施，找到項(xiàng)目合理科學(xué)運(yùn)行的平衡點(diǎn)達(dá)到智能化管理。

3.3綠色氛圍、融于生活

中新天津生態(tài)城的美來自于精細(xì)的綠化景觀、整潔的城市環(huán)境，這是最直觀的感受。中新天津生態(tài)城整體綠化率超過50%，小區(qū)平均綠化率40%以上。市政路是生態(tài)城“大家”的路，小區(qū)的路是體驗(yàn)回家感覺的幸福之路。如何讓回家的路變得舒適、幸福、有感覺？要通過物業(yè)人的匠心精神，打造四季有特色、秋冬有溫度的回家路。

3.4服務(wù)場景、親近居民

物業(yè)服務(wù)的根本還是要溯源到服務(wù)。人與人之間、服務(wù)者與被服務(wù)者如何和諧共存，相互支持和理解，需要將物業(yè)服務(wù)更貼近于居民生活，服務(wù)于居民生活，體現(xiàn)出生態(tài)城的“心件”。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)場景，讓員工感受工作環(huán)境的舒適，讓居民感受家一樣的美好，讓人與自然充分融合。門崗微笑而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度、服務(wù)中心熱情而周到的氛圍、園區(qū)干凈而整潔的環(huán)境、節(jié)日歡樂而祥和的布置，每一處場景都需要精心打造、用心維護(hù)。經(jīng)過文明城區(qū)創(chuàng)建、疫情防控、垃圾分類等工作的洗禮，中新天津生態(tài)城的綠色物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求更加清晰，應(yīng)在加快綠色物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級、推動(dòng)智慧物業(yè)平臺建設(shè)中，形成可持續(xù)可復(fù)制的綠色物業(yè)服務(wù)模式。

作者：宮紅專