信貸市場發展對商品房價格影響

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摘要：本文將選用2000-2016年的數據，以信貸市場發展的角度，運用實證的方法研究信貸市場發展與廣西商品房價格之間的影響關系，并且根據實證結論提出相應的合理性建議。

關鍵詞：信貸；廣西；商品房；價格；實證

一、實證分析

（一）數據的選取和來源

本文選取的廣西商品房價格Y由國家統計局和廣西統計年鑒整理的出，信貸市場發展指標X選取房地產貸款余額。

（二）實證的方法

1.模型的假設

通過觀察Eviews9.0建立廣西信貸市場發展和商品房價格兩個時間序列的圖形，對兩者關系進行初步的分析，我們可以發現Y隨著X的增加而增加，初步可以判定兩者存在著一定的直線關系，假設信貸市場發展的指標序列X為解釋變量，商品房價格指標Y為被解釋變量，于是建立下列假設模型：Y=αX+c

2.序列平穩性檢驗

為了避免非平穩時間序列引起的偽回歸等問題，我們首先將利用Eviews9.0分別對時間序列Y和X分別進行ADF平穩性檢驗。從檢驗結果來看，原序列X和Y及其一階差分序列的ADF值都高于10%的臨界值，序列是不平穩。經過二階差分后，△²Y和△²X均在1%的水平顯著，Y-I(2)、X-I(2)，所以兩個變量是同階單整序列，其可能存在協整關系。

3.基于回歸殘差的協整檢驗（E-G檢驗）及修正模型

運用Eviews9.0建立新的工作表，將數據導入進行回歸分析得到以下結果。從回歸分析結果可以看出，擬合度的值為0.977249說明該模型的擬合較好度，信貸市場投入房地產信貸量X的P值為0，小于0.05，說明線性關系在95%的置信度下是顯著的。由回歸結果可以看到商品房價格與信貸市場的發展呈正向關系，回歸方程為：Y=1.246076X+1717.943+e筆者對所得到的回歸方程的殘差e進行ADF單位根檢驗，結果顯示殘差序列e在1%的顯著水平下接受不存在單位根的結論，所以殘差序列e是平穩序列。上述檢驗結果表明Y和X之間存在著協整關系，也就是長期均衡關系。信貸市場每向房地產市場投入100億元的信貸額，商品房價格就會上漲約124.60元。商品房價格與信貸市場的發展呈正向線性關系。通過修正誤差模型的分析后，我們可以估計得出修正模型的方程如下：△Y=12.92137+0.567923△X-1.008853ECMt-1從上述分析可以看出短期內房地產開發貸款變動1%，商品房價格就會變動0.567923，從系數估計值（-1.008853）來看，當短期波動偏離長期均衡時，將以-1.008853的力度將非均衡狀態拉回來。

4.格蘭杰檢驗和因果關系分析

前文回歸模型分析了信貸市場發展對廣西商品房價格的線性關系，現在將通過格蘭杰因果關系檢驗來分析信貸市場發展對廣西商品房價格之間的內部作用關系。運用Eviews9.0軟件對信貸市場發展對廣西商品房價格進行了格蘭杰因果關系檢驗。筆者對滯后5期進行檢驗，滯后5期的格蘭杰因果檢驗表明，房地產信貸量的投放增長是導致廣西商品房價格上漲的原因之一。

二、實證結論

從回歸模型來看，金融機構在房地產領域投放的信貸量是導致房地產上漲的因素之一，對開發商來說，寬松的信貸政策可以降低其融資難度，使其資金能更好地周轉，市場上議價能力得到提高。通過協整檢驗和格蘭杰因果檢驗可以看出，房地產信貸量與商品房價格存在長期均衡影響，滯后5期的格蘭杰因果檢驗表明，從長期來看房地產信貸量的投放增長是導致廣西商品房價格上漲的原因之一。

三、對策建議

（一）差異化信貸政策，調整商品房市場需求

調控商品房價格可以從信貸市場的信貸政策入手，但是不可以盲目采取“一刀切”的模式，應該根據購房者的需求實行差異化貸款政策，既要支持居民購房的剛性需求，同時又要打擊投機性購房需求。

（二）調整房地產業信貸規模和結構，促進房地產業健康發展

針對不同層次的樓盤采取不同的信貸政策，增加對中小房型以及經濟適用房項目的房地產企業實施優惠的貸款政策，對于中高檔住宅應該嚴格審查企業自有資金的比例，對開發貸款的利率適當提高，促進房地產市場形成合理健康的供給結構，緩解居民對中小型住宅的需求矛盾，促進房地產行業的健康發展。

（三）拓寬房地產開發企業融資渠道，實現融資多元化

引導房地產企業在金融市場上尋求多種融資渠道，提高融資的效率以及質量。我們可以借鑒國外房地產企業采取信托基金和直接上市進行融資的方法，可以明確信托、證券在房地產融資中的地位，鼓勵房地產企業利用金融創新來提高自身融資能力，促進房地產行業更好地發展。

參考文獻：

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作者:王升華 單位:廣西財經學院金融與保險學院