探析土地增值稅清算對成本核算要求

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摘要：土地增值稅的清算工作，對企業成本核算提出了更為細致化的要求。所以，在房地產開發企業中財務人員必須明確新會計準則下的增值稅清算方式，尤其是其中成本核算的具體內容，結合工程實際情況，對成本核算對象、成本歸集、項目分配中具體的核算要求進行分析，以期達到合理避稅、規避風險的效果。

關鍵詞：房地產；增值稅；成本核算

1引言

在市場經濟的進程中，房地產企業在進行土地增值稅清算的過中，受到成本核算方式的影響。尤其在具體執行過程中，由于傳統工作方式的作用，需要對成本核算的具體要求做出進一步的理解與掌握，從其實際的核算對象上進行剖析，切實掌握土地增值稅清算對于成本核算的要求。

2對房產成本核算對象的要求

在房地產市場持續的發展進程中，企業項目開發內容與產品的復雜化、多樣化趨勢不斷前進，為企業帶來新的利潤增長點的同時，也對成本核算工作提出了更高的要求。在具體的房產建設中，根據建筑的功能性就可分為住宅、寫字樓、商業樓、公寓等多種類型。在建筑性質上又可劃分為普通多層建筑、高層以及別墅等類型。在對成本核算對象進行確認的財務實務工作中，一般會以分批項目、工程標段、獨立預算項目、項目工程內容等，作為具體依據來確認成本歸集對象。同時，成本核算對象的確定，明顯的影響著土地增值稅的清算工作，如果對象劃分不合理、分配計算方式復雜，勢必會對工程的清算工作造成負面影響，甚至出現操作無法正常進行的情況。這一點上，直接使企業受到來自稅務部門的懲處，以上限作為稅率清算的標準，為企業帶來直接的經濟損失。所以，房地產企業必須以政府審批部門的批復為依據，以批準立項的獨立項目作為具體的核算對象。這是由于獨立項目的立項以及規劃審批工作，都是針對單獨的整體項目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎設施等建設內容上，都有明確且獨立的具體要求。因此，在房產開發工作的進程中，應當以實際情況為基礎合理地進行成本核算對象的劃分，不能僅依據工程的不同標段與批次，或是建筑的類型進行核算對象的分類，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。例如在規模較大的建設項目中，可能還會涉及較多的功能分區，為了防止核算造成不同功能區的平均化，保證其經濟價值，必須直接按照功能區劃的不同展開核算工作，從獨立的核算對象中計算出具體的單位成本，滿足房產企業土地增值稅清算對于成本核算的要求。

3對房產成本歸集方法的要求

在進行財務的成本核算工作中，應當在開發成本的總體賬目下分設土地成本、前期工程費、建安工程費、基礎建設費、配套設施費、間接開發費用等具體的明細科目，然后將這些具體的科目內容中再詳細的劃分三級科目。在進行三級科目的設立過程中，對于同一批復項目中的各個工程項目，應當根據企業內部核算、合理避稅、會計準則的具體要求進行準確的分類核算，盡量與預算編制的規劃內容保持一致性水平，便于展開土地增值稅清算。在對發出存貨成本進行確認的過程中，應以具體的會計準則為依據標準，在先進先出法、平均加權法、個別計價法等方法的作用下完成。對用途與性質相似的存貨進行成本確定的工作當中，應保持成本計算方法的統一；為特制的專項存貨進行計算時，必須通過個別計價法對其存貨的實際成本進行獨立的計算。因此，在房產開發企業的存貨計算活動中，必然要通過

個別計價法，在功能區、批次內容、房屋類型上對產品的具體初始成本進行確認，使成本核算的歸集方式符合土地增值稅清算的具體要求

4成本項目分配內容上的要求

從政策法規的角度，應按照受益原則，選擇合理的方式，在利于房產開發企業土地增值稅清算的前提下，對分期開發、同期開發的多項目、同項目的不同類型、共同成本、無法區分的間接成本等內容，分別的分配至各個不同的成本對象。其中，土地征費按照占據面積進行分配、公共設施按其構成比例進行分配、借款按借款用途或各項目資金缺口等進行分配、其余由開發企業根據實際情況具體進行分配操作即可。受益原則，是以產品的受益水平對其成本費用進行分配計算。所以受益水平與消耗成本費用較多的產品，相應的承擔成本費用也較高。在占地面積比例分配的基礎之上，采用受益原則對其他的成本進行分配，有著較高的合理性水平，符合土地增值稅清算的降低成本要求。站在增值稅的立場上進行分析，對其他成本分配方式進行選擇的方法，需相應的做大增值額度較高的項目實際開發成本，以此實現為企業減少賦稅支出的效果。在房地產的開發項目中，土地出讓金、動遷補償、契約稅、土地使用稅等，是構成土地成本的主要內容。如果項目開發中，產品的種類較為單一，可以直接采用土地成本總額度與可售面積對土地費用進行計算，然后分別對不同分期建設進行單獨計算。若是開發項目的綜合性較強，在出讓時有不同的價格表現，為了保證土地增值稅的在清算上，實現利益的最大化，則應按照具體的使用類型進行分別計算。

工程建設的前期費用與建筑安裝費用的具體分配對象較為清晰，可以直接以對應的方式有效的分配到獨立的產品對象中，同時也可以采用分類匯總的方式進行處理。其中，基礎設施的費用與公共配套設施的費用，在成本分配中，大部分是不能進行有償轉換的。而在一些可以進行轉換設施的歸類中，應當嚴格遵照實質大于形式的基本會計準則，將其與開發產品同類化，并展開相應的核算工作，使房產開發企業在土地增值稅的清算工作中表現出全面性的特點。

5結語

成本核算工作，無疑對房地產行業造成巨大的影響，尤其在成本項目分配方式轉變的基礎上，會通過具體的土地增值稅清算內容，為房產企業的盈利與銷售帶來影響。所以房產企業為了在市場競爭中保持優勢，必須對成本核算內容帶來的影響進行深入研究，在分析土地增值稅清算對成本核算要求的過程中，使企業保持發展的穩定性。

參考文獻

［1］賀丹.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方法研究［J］.現代經濟信息,2017（9）.

［2］杜輝.房地產企業土地增值稅清算流程與重點問題探討［J］.財經界（學術版）,2016（3）.

作者:徐信芳 單位:浙江省寧波市鎮海區莊市街道勤勇新村籃球場