預防房地產市場泡沫危機積聚產生金融風險論文

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摘要：如何正確看待當前的房地產業迅速升溫？我認為總體上說，應當把房地產升溫放到我國經濟快速發展的大背景下來看。國際經濟學家公認，中國目前正處于經濟起飛階段，經濟的快速增長必將帶動也需要房地產業的超前發展。因為房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，其適度發展和健康發展可以支撐和帶動整個國民經濟的發展。

事實證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個時間段內，房地產業對國民經濟的推動作用舉足輕重。根據建設部測算，1998年住宅建設和房地產投資至少拉動國民經濟增長1.5個百分點，1999年也在1個百分點以上。在發達國家GDP比重中，房地產增加值都在10％左右，而我國2001年GDP比重中，房地產增加值僅為3％左右。因此只要國民經濟持續、快速、健康發展，房地產業必將進一步發展。正常的合乎價值規律的房地產升溫是好事，但不可否認，這其中有偏離價值規律的不正常升溫，這一現象應當引起我們的關注和警惕。

一、房地產虛熱易發生泡沫累

在迅速升溫的房地產業中有一種值得關注的虛熱現象，并正在累聚風險。這主要表現為一是商品房搶購者中有相當一部分投資者正在變成投機者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺州一些個私老板，不看價格、不看結構、不看朝向，往往一出手就是一個樓層全拿下。等一段時間后，他們再高價拋出，而真正需要居住的購房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現在漲到每平方米10000元以上，臺州市商業街6年前以立地4層35萬元價格買入的營業房，現已上漲1至2倍。這些投機炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風險，高價拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據國家統計局統計顯示，2002年上半年，房地產投資增幅達32.9％，遠遠高出銷售增幅，其中10多個省高出20％以上。這導致了商品房空置率繼續上升。到去年7月止，我國商品房空置總量已達1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占壓資金超過2500億元。三是價格飛漲偏離價值規律。有些地方的圈地已經失去理智，杭州近郊地塊已經從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房價，據杭州市房地產交易市場直接負責商品房交易備案和登記的部門提供的統計表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價漲幅為31％，這超出了經濟增長速度和市民承受能力。四是房地產開發商自有資金嚴重不足。目前浙江大部分房地產開發商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達70％，，一旦商品房滯銷，房地產企業將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。公務員之家

二、泡沫累聚當警惕金融風險

我認為中國的房地產業，總體上呈健康良性態勢，但一些城市確也出現房地產泡沫。那么，如何看待泡沫呢？我認為既要正視泡沫，又要冷靜分析泡沫，更要警惕金融風險。房地產業屬于資本密集型行業，而任何資本密集型行業如果真的沒有一點泡沫，既不現實，也不利于繁榮市場。對于房地產業來說，適度的超前發展如土地價格微幅上揚，商品房供給略大于市場需求，對于活躍經濟、促進競爭，推動房地產業發展和國民經濟發展是有利的。當然，泡沫過多，過于膨脹，則必定會造成虛假繁榮，適得其反。當務之急的是政府及金融企業，要加強對房地產市場的宏觀調控，盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，引導房地產市場穩健發展。既要積極支持好的有前景的房地產項目，又要嚴防房地產泡沫累聚的潛在風險，尤其是金融企業要重在監測分析房地產市場動向，保持房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的適度增長，防止信貸過于集中于房地產業，對本地目前出現的房地產虛熱，要適當降溫。在具體操作上，提出七條建議：一是政府要嚴格控制房地產開發用地總量。政府必須根據商品房的市場需求量來確定土地的供應量，有關部門應盡快完善建筑用地和房地產項目的立項、審批、監管、處罰等實施辦法，避免盲目擴大商品房開發用地，以穩定地價、房價。這樣開發商、投資者、消費者才會有投資的信心。二是對資本金達不到規定標準、行為不規范的房地產開發商，不得審批或貸款支持開發新項目。三是嚴格控制不具備房地產開發資格的企業開發房地產項目，嚴把樓市的建筑質量關。四是金融部門要盡快完善防范房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的化解金融風險機制。五是要加強房地產市場的研究，防止市場上出現由結構性過剩引發的泡沫，嚴格控制豪宅審批和建設。六是加快推進商品房銷售（預售）管理辦法，遏制投機者狂炒樓花，使房地產業步入健康良性軌道。七是狠剎房地產業中不正之風，嚴厲查處房地產開發企業與農村集體經濟組織非法圈占土地等違法違規行為。