售樓書法律作用研究論文

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售樓書是合作公司或其人制作的、向不特定的人發送的有關預售房屋的圖片和文字說明。在房屋預售行為發生時，房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓書來了解所購房屋的狀況。問題在于，售樓書的法律性質如何？在發生房地產質量糾紛以后，售樓書能否作為判定當事人的權利義務的法律依據？

一般認為，售樓書的作用相當于廣告的作用，在法律上不能成為要約，只能當作要約邀請。因為，（1）與要約不同，售樓書是向不特定的人發送的；（2）售樓書沒有規定有效期限，而要約所載明的條件一般都附有期限；（3）售樓書通常都要聲明保留隨時修改的權利（這種聲明一般是在售樓書的最后一頁用最小的字寫在最不顯眼的地方），而要約在有效期內是不能更改的；（4）要約因承諾而成立合同關系，但持有售樓書的購房人的單方承諾不能表明預售行為的成立，雙方還需簽訂書面購房合同。因此，承諾并不使售樓書對當事人發生法律約束力。

我國《合同法》第14條規定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當內容具體確定，同時表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規定商業廣告為要約邀請。在社會生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產生合同關系。但這無損于售樓書的法律作用。因為，房屋預售是一種較為特殊的法律行為，它不是現貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動產的權利轉讓。關于該不動產，并無統一的規格和特定的標準供雙方當事人參照履行，加上其公用設施和配套設施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業行為提供了條件，并且對購房人是極不公平的。因為：

（1）售樓書使購房人對所購房屋產生合理期望。在沒有現房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結構、間隔、裝修和設施配套情況，購房人依據售樓書產生購買房屋的意向。

（2）售樓書是預售合同的基礎。購房人所以接受所購房屋的價格，是基于對售樓書的確信。在簽訂認購書的房屋預售中，由于認購書往往沒有質量條款，質量條款一般在正式的購房合同中設定，購房人簽訂認購書和支付定金的依據就是售樓書。

（3）售樓書是預售合同的補充。預售合同往往只就所購房屋的面積、裝修標準和價款等作出規定，而對公用設施和配套設施的質量不作規定，但公用設施和配套設施的建筑安裝費用實際上是眾多購房人共同負擔的，也就是說，在購房人所付購樓款中，已經包含了公用設施和配套設施的費用，合作公司應當履行相應的義務，但是在合同沒有規定的情況下，其義務的履行只能以售樓書為準。

（4）《消費者權益保護法》有類似規定。該法第22條的規定是：“經營者以廣告、產品說明、實物樣品或者其他方法表明商品或者服務的質量狀況的，應當保證其提供的商品或者服務的實際質量與表明的質量相符。

（5）《廣告法》對售樓書之類的廣告宣傳的真實性有明確要求。其第3條規定廣告應當真實、合法；其第38條規定虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。

因此，售樓書即使不構成要約，也構成合同的一部分或合同的附其內容對房地產公司應當具有約束力。當然，并不是指所有的內容都有約束力，那些與房地產公司的直接行為無關，也缺少客觀檢標準的內容（比如多少分鐘的路程可以到火車站飛機場、以及環境優美升值潛力無限等廣告語言）是無法具有約束力的。同時，如果房地產公司在收取購房人的購房定金之前對售樓書進行了修改，或者預售合同對有關事項（比如裝修標準）另有約定，則售樓書的作用也應作相應改變。

在淡水香港城集團訴訟中，發展商制作的售樓書說明：商場用玻璃幕墻及鏡面不銹鋼裝飾外墻，市場中庭鋪名貴典雅之云石及大理石，采用進口行人電動扶梯等。在售樓書的背面右下側，發展商以較小的字體印上：“本售樓書內容均按可靠材料編寫，并經小心核對，大廈規格如有更改，恕不另行通知，也不構成任何承諾或合約部分，大廈業主及其人也無須對此負責。書中所示圖則僅作示意用途。業主保留更改圖則權利，新廈間隔以政府批核為準。”該案二審時，廣東省高級人民法院在判決中認為，發展商“在送給上訴人的售樓說：書中對于商場使用的裝修材料和商場內設施所作的承諾，應視為被上訴人為自己增設了一項義務，從消費者購買該商場來說，該商場的裝飾和設施狀況如何，直接影響該商場的使用價值。”判決書接著引用了消費者權益保護第22條的規定，認定發展商“在售樓說明書中對于該商場裝飾和設施所作的承諾對其有約束力。”

至于售樓書背后的“大廈規格如有更改，恕不另行通知，也不構成任何承諾或合約部分，大廈業主及其人也無須對此負責”等內容，法院認為“因其違反《中華人民共國和消費者權益保護法》第22條的規定，損害消費者的合法權益，因而是無效的。”