高房價及高地價的治理探索

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論文關鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農村土地

論文摘要：城鎮建設用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數城市早就在透支國家下達的指標。治理高地價的關鍵是什么－－增加供給！市場經濟真的很簡單，價格是供求關系的反映（當然，特殊情況下也會出現價格失靈），開發商拿地熱情高漲，政府硬按著地價不讓漲，則企業只能尋求托關系、搞公關來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅持和完善土地招拍掛出讓制度，總結、規范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產用地出讓模式，推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。近兩年來，經營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續不斷的受到質疑和反對，很多人認為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實正在緊鑼密鼓的研究和推進土地出讓方式改革。實際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預申請”、“綜合評標”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進行限高，如果有多家企業都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進行這項改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進而有助于穩定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產調控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發企業購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關于落實房地產用地調控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂后2個工作日內，填寫《房地產用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

然而，靠這種辦法并不太管用，近一個月來，全國溢價率超過50%的地塊普遍性的存在，光上海就有多個案例。另外，人為的壓制地價，尤其是減少掛牌和拍賣行為，而增加招標形式，確實能在一段時間內減少高價地，卻有點“治標不治本”；其負面效果不容忽視，招標方式的透明度較掛牌和拍賣低很多，如何防范內幕交易？如何阻止權勢企業橫行？又如何解決大量中小民營企業被拒之土地市場門外的困局？

治理高地價的關鍵是什么－－增加供給！市場經濟真的很簡單，價格是供求關系的反映（當然，特殊情況下也會出現價格失靈），開發商拿地熱情高漲，政府硬按著地價不讓漲，則企業只能尋求托關系、搞公關來購地。城鎮建設用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數城市早就在透支國家下達的指標。

困難是存在的，但辦法也不是沒有。努力方向有兩個：一是城市低效利用土地現象嚴重，必須加快進行二次開發。比如在很多城市的中心區，都存在一定規模的各種企事業單位的舊樓宇、舊廠房、舊倉庫，或者使用效率低，或者已被廢棄，但這些土地的使用權掌握在原單位手中，政府極難收回并重新出讓。針對于此，上海有些好的做法，比如去年9月，上海出臺《關于鼓勵本市國有企業利用存量工業用地建設保障性住房的若干意見》，規定國有企業可以利用原有的工業用地，按照公共租賃住房和經營性項目各占50%的模式實施開發建設。

另一個方面，要加快農村土地管理制度改革，使集體建設用地能夠流轉起來，使其能夠源源不斷的向城鎮建設用地市場輸送“新彈藥”。實際上，2007年的中共十七大就已提出，要逐步統一城鄉的建設用地市場，可近幾年改革進程滯緩，國家必須加快推進這項改革。