試論不動產登記對房地產經濟的影響

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一、不動產登記的意義

(一)明晰產權，為房地產經濟健康發展提供保障。在實施不動產統一登記之前，雖然房屋也由房屋登記部門辦理權屬登記，但是房屋登記部門主要是對房屋的性質、用途、價格等基本信息和權屬狀況進行登記，未與承載房屋的土地登記信息進行關聯，此時的房屋權屬不夠明晰，房屋所對應的土地權屬及性質未能準確反映出來。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地使用權或宅基地使用權只能在本集體成員之間流轉，即意味著如果房屋所對應的土地屬于集體性質的土地，則不能轉讓給本集體經濟組織成員以外的個人，因其受讓對象有特定要求，所以必定會影響房屋的價格。此外，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，須依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。也就是說，即使房屋對應的土地屬于國有土地，但是土地的取得方式不同，轉讓房地產時所需支付的費用也不同。由此可見，房屋的價值除了與房屋結構、用途、面積等本身屬性相關以外，還與其對應的土地性質、用途、使用年限等直接相關。不動產統一登記實施以后，房屋與其對應的土地進行了關聯，并且將土地、房屋的自然狀況、權屬狀況等信息記載于不動產登記簿。房地合一登記后，房屋的權屬性質會變得更加明晰。通過查看不動產權證書或者不動產登記簿，即可清楚了解房屋及其對應土地的權屬性質，從而可以輕易判斷交易房屋的轉讓條件及所需支付的相關費用，避免因房屋產權不明晰造成交易一方利益受損的情況發生，為房地產市場的健康發展提供基礎保障。(二)節約辦事成本，提高房地產交易效率。在不動產統一登記之前，房屋需辦理兩個權屬登記:一個是房屋所對應土地的使用權登記;另一個是房屋所有權登記。轉讓房屋時，需要到房屋登記部門辦理房屋轉移登記手續，并繳納相應的房屋交易費及房屋登記費，然后到土地登記部門辦理房屋所對應土地使用權的轉讓手續，并繳納相應的登記費。這就造成一個房屋轉讓業務辦理下來，至少需要跑兩個不同的部門，繳納兩次登記費用，辦理的時間成本至少是兩個部門辦理時限的疊加，程序繁雜，所耗費的時間和精力相對較多。不動產統一登記實施后，轉讓房屋只需到不動產登記部門申請，完成相關稅費及登記費的繳納即可辦理。由兩個部門辦理兩項業務縮減為一個部門辦理一項業務，至少可以為房屋交易人節約50%的時間成本。由于交易程序簡化，時限縮短，一些原來因擔心房屋轉讓手續繁雜而不愿意出手的房屋可能會成為待售房源，對房地產經濟的發展有促進作用。(三)為房地產稅費的收繳提供數據支撐。房屋在交易環節，交易雙方需向稅務部門繳納相關的稅費，轉讓方需繳納增值稅、個人所得稅等，而受讓方需繳納契稅。增值稅與房屋的取得年限有關。轉讓時房屋取得年限滿2年的，可以免交增值稅;轉讓時房屋取得年限滿5年且該房屋為轉讓方家庭唯一住房的，可以免交個人所得稅。契稅與受讓方家庭名下住房套數有關。以廣西為例，所購買房屋是受讓方家庭第一套住房的，按稅基的1%繳納契稅;所購買房屋為家庭第二套住房的，則稅率變為1．5%;所購買房屋是家庭第三套及以上住房的，需按3%的稅率繳納契稅。房屋的取得年限和家庭住房套數由登記部門提供，在不動產統一登記實施前，各地房屋登記部門自行管理登記數據，未實現市級、省級、國家級的聯網，因此稅務部門所獲取的住房套數僅是該家庭在購房地區的住房套數，按照這一數據計算稅費可能出現少收的風險，容易造成國有資金的流失。不動產統一登記后，各地使用的登記系統大多由省級不動產登記部門統一開發建設，不動產登記數據已實現縣、市、省、國家四級聯網。通過不動產統一登記信息管理平臺，可以查詢交易對象家庭在全國的住房套數，為稅務部門依法依規足額收繳稅款提供堅實的數據基礎。

二、不動產登記對房地產經濟的影響

(一)對房地產價格的影響。在商品房經濟時代，房屋作為商品的一種，按照經濟學理論，房屋的價格主要受供求關系的影響，不動產登記并不能直接影響房屋的供求關系，因此對房地產價格的影響較小。有些學者認為，不動產登記后能夠通過地址對房產持有人進行查詢，改變了傳統的房產信息查詢模式，可能會引發投資性購房者的拋售行為，二手房的房源會增加，從而可能會影響房屋價格。但是筆者認為，在房產稅出臺前，房屋持有環節稅費不明確，房屋持有人大多持觀望的態度，并不會急于拋售房產，因此短期內二手房的房源不會有明顯的增加，對房地產價格影響不大。但是不動產登記會使市面上的房屋產權更加明晰，那些在土地性質、用途、使用年限等方面有優勢的房屋價格會有所上漲。(二)對房地產市場調控的影響。我國房地產業在經過30年快速發展后，存在一定的泡沫。近年來國家開始越來越關注房地產經濟的發展，多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產定位。但是，我國幅員遼闊，每個城市的經濟發展、人口、環境等各方面因素各異，因此房地產市場的調控要遵循因城施策的方針，而政府要對房地產市場進行調控，必須掌握房地產的相關權屬數據及交易價格等信息。不動產登記使得全國房屋登記數據實現聯網共享，因此國家可以通過統一信息管理平臺掌握各地存量、新增房屋數量及交易價格，對于存量住房供給量小、房屋交易價格高的城市，國家可以通過增加住房用地的供應，增加新房供給量，遏制住房交易價格的過快上漲。相反，對于那些存量住房供給量大、成交低迷的城市，可以減少新增住宅用地的供應，減少新房的供給量，穩定市場預期，從而減少房地產市場的大幅波動。(三)對房地產金融的影響。當前我國住房貸款余額總量較大，2018年已達到25．75萬億元。如此巨大的住房貸款余額，若房地產市場不穩定或者崩盤，對金融機構甚至國家經濟都會造成巨大影響。《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)規定，已辦理抵押登記的債權優先于未辦理登記的債權，先辦理抵押登記的債權優先于后辦理登記的債權。不動產登記可以明晰金融機構與債務人之間的權利和義務，已經辦理抵押登記的住房貸款可以實現優先受償，既保護債權人的利益，同時也促使債務人自覺履行義務，對維護房地產金融市場的穩定產生積極影響。

三、不動產登記存在的問題

(一)不動產登記法律法規的宣傳和執行力度不夠?！段餀喾ā返诰艞l規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！痹诂F實中，因為法律法規的宣傳力度不夠，有些購房人認為只要簽訂了購房合同，就獲得了房屋的產權，而有的甚至認為只要搬進去住，占有房屋的使用權，房屋就是自己的了。然而按照法律規定，上述兩種情形并未取得房屋的所有權，因此，一些不誠信的房屋轉讓人將已轉讓但未辦理不動產轉移登記的房屋再次出售，導致一房二賣，若后簽訂買賣合同的購房人先到不動產登記機構辦理了房屋轉移登記，則先簽訂買賣合同的購房人無法取得房屋的所有權，嚴重損害先簽訂買賣合同購房人的利益。此外，也有一部分全款購買新建商品房期房的業主，因為對法律法規不熟悉，在房地產開發企業幫其辦理商品房買賣合同備案后，未要求開發企業辦理商品房預告登記，且不動產登記機構也未要求房地產開發企業必須辦理預告登記。因此，在商品房建成后，開發企業將該房屋銷售給第三方，若第三方先行辦理不動產轉移登記，則按照法律規定先前已簽訂商品房買賣合同的購房人無法取得房屋的所有權，使購房人利益受損。(二)不動產登記辦理效率不高。雖然全國各地都已實現了房地一體的不動產登記制度，但是不動產登記與房屋交易未能有效銜接。在一些地方，購房人在辦理不動產登記之前還需要到房屋交易部門辦理買賣合同的網簽或備案手續，無形之中又增加了房產交易雙方的辦事成本。此外，一些地方由于歷史房屋、土地登記數據未完成整合，導致不動產登記機構在辦理房屋轉移登記業務時，仍需要補錄數據，有的甚至需要進行外業的測量或調查，嚴重影響工作效率，使登記業務辦理時間變長，增加辦事時間成本。(三)不動產登記信息的公開力度不夠?！恫粍赢a登記暫行條例》規定，權利人、利害關系人查詢不動產登記資料的，登記機構應當提供。但是未明確利害關系人的類型，有學者認為利害關系人是與不動產發生事實法律關系的人，即若買方想查詢待交易不動產的信息，需與賣方簽訂買賣合同，構成事實的法律關系才能認定為利害關系人。但是對于購房人來說，在簽訂合同前了解待交易房屋的登記情況，若房屋權屬存在限制或者糾紛，則可考慮停止交易行為。若簽訂買賣合同后，才能查詢不動產登記信息，當買方知道房屋存在限制或者其他不適合交易的情況時取消合同，則有可能因違約而需承擔責任。也有人認為，若買方想提前了解房屋的登記情況，可以讓賣方自行查詢不動產登記信息并將查檔證明提交給買方。但在現實中，潛在的買方可能有很多，如果都要賣方向他們提供查檔證明，那也是難以實現的事情。將潛在的交易對象排除在不動產登記信息查詢主體之外，對房地產的交易存在較大的安全隱患。

四、利用不動產登記制度促進房地產經濟健康發展的策略

(一)加大對不動產登記法律法規的宣傳和執行力度不動產登記機構應加強對《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等法律法規的宣傳力度，讓廣大群眾了解，房屋等不動產的交易行為須辦理不動產登記才產生法律效力，使房地產的交易對象主動申請辦理不動產登記，維護交易雙方的合法權益。此外，不動產登記機構要根據法律法規的要求，督促房地產開發企業為所有購買商品房期房的業主辦理預告登記，同時要鼓勵存量房交易雙方在辦理不動產轉移登記之前，申請辦理存量房轉移預告登記，避免一房二賣的情況發生，切實保障購房人的利益。(二)優化不動產登記流程，推行“互聯網+不動產登記”服務各地不動產登記機構應加強與房屋交易部門的溝通，通過業務集成實現房屋交易與不動產登記同步辦理，減少群眾的辦事環節，切實解決辦事群眾多頭跑的問題。房地產數據已經整合完成的地方，可以考慮通過與住建、稅務、公安、民政、工商等部門進行數據共享，實行“互聯網+不動產登記”服務模式。

筆者所在城市在2018年已實現與住建、稅務、公安、民政、工商等部門數據共享，辦理不動產登記所需的數據全部通過部門之間數據共享獲取。房屋交易雙方辦理不動產轉移登記可直接在互聯網終端申請，全程不需提供任何資料，系統完成交易雙方身份認證后，自動審核并記載于登記簿，即時辦結并生成電子證照。實現不動產登記“零跑腿”，方便辦事群眾，節約辦事成本，有利于房地產經濟的發展。地產金融市場的穩定產生積極影響。

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作者:何英昌 單位:南寧市不動產登記中心