詮釋博弈視角的地產調控政策

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摘要：房地產業是目前我國的支柱產業，是關系國計民生的重要行業。房地產業的良性循環必然帶動其他行業的發展，因此，國家對房地產業的宏觀政策的正確與否，直接決定著整個國民經濟能否健康的發展。而這一切都取決于在房地產市場中各利益集團的相互博弈。

關鍵詞：博弈；房地產；調控

從1979年廣州市東湖新村6萬平方米外銷商品房的興建算起，中國的房地產市場已經過了三十多年的歷程。而1998年國務院頒布的《國務院關于進一步深化住房制度加快住房建設的通知》，則將這一歷程清晰地分為兩個階段：在此之前，國家主要實行福利分房制度；在此之后，住房分配貨幣化逐漸走進了人們的視野。中央政府實行這一政策轉變的初衷主要是向城市低收入者提供負擔得起的經濟適用房，并以此為基礎建立起以經濟適用房為主的房地產市場供應體系。

然而，在實際操作中，銀行違規放貸現象突出，致使房地產業成為“空手套白狼”的暴利行業，土地的出讓也自然而然成為地方政府重要的財政來源。加之各種房產投機炒作行為得不到有效遏制，房產泡沫愈演愈烈。為了遏制房價高漲，國務院先后于2005年和2006年出臺了八條意見、六項措施調控房地產業，并于2007年出臺了針對外資投資房地產的“限價令”。不幸的是，這些措施的出臺并沒有遏制住日益走高的房價，中低收入者依然只能望房興嘆。直至2008年，不期而至的經濟寒潮使部分城市的房地產市場進入了低迷時期，房價才有所回落。但是好景不長，出于刺激經濟的目的，國家于2008年和2009年相繼出臺了一系列有利于房地產發展的措施，如降低貸款利率和首付比例、延長貸款期限、公積金貸款額度提高甚至取消、商貸轉公貸、降低或減免契稅、直接給予消費者購房補貼、二套房政策放寬、取消印花稅等等，這在某種程度上又推動了房價的上升。而2010年被稱為針對房地產“史上最嚴調整政策”出臺的一年。先是國務院下發《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），明確提出暫停第三套及以上住房貸款。隨后又出臺鞏固樓市調控成果措施（簡稱“新國五條”），再次重申“首付貸款比例不低于30%”、“停發三套房貸”等政策。然而，高強度和高密度的調控措施并沒有阻止房地產市場的回暖。據國家統計局的公告顯示，從2010年9月開始，全國70個大中城市房屋銷售價格已連續四個月呈上漲趨勢。截止2010年12月份，同比上漲6.4%，環比上漲0.3%。

房地產市場之所以會出現居高不下的現象，除了調控政策的合理性之外，其中一個重要的方面就是在國家實行調控過程中，各方利益存在著互相博弈的過程。本文接下來就將對房地產調控中博弈的參與方——中央政府、地方政府、開發商、消費者進行分析。

一、中央政府與地方政府之間的博弈

房地產是一種特殊的行業，它具有很強的“多米諾骨牌”效應。房地產市場的發展不僅可以帶動建材、裝潢、家電、勞動力等市場的發展，同時也可以促進營業稅、契稅等稅收的增長，進而促進整個國民經濟的發展。因此，中央政府會從整個國民經濟良性發展的角度出發，合理地控制房地產的發展速度：在房地產市場低迷時，中央政府會采取寬松的政策，支持房地產市場的發展；在房地產泡沫比較大的時候，中央政府會通過一系列緊縮政策，限制房地產的發展。從某種程度上來抑制房地產市場的發展會減少財政收入，但是要保證國民經濟的可持續發展，避免房產泡沫破滅所帶來的經濟蕭條，這種短暫的犧牲是十分必需的。

雖然各級地方政府與中央政府之間存在著行政隸屬關系，是中央政府宏觀政策的執行主體，但在控制房地產市場的動機上存在著明顯的差異。中央政府的目標是保持國民經濟穩定健康發展，可選策略是采取調控措施使房地產正常發展，避免泡沫經濟的發生。地方政府在面臨支持房地產市場與相應中央調控兩條道路選擇時，會更多從地方稅收、官員業績等方面去考慮，在房地產泡沫尚未破滅時，非理性地傾向前一個策略，短期推動房地產業發展，最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策，最低限度遵守限制性政策。由于目標上的差異，使中央政策在貫徹執行過程中遭遇地方政府的阻礙，形成非合作博弈，導致策略行為的不協調性。

二、地方政府與開發商之間的博弈

房地產之所以會出現泡沫，歸根結底取決于地方政府和開發商的推動。作為博弈的參與者，地方政府必須履行公共管理的職能，通過不斷發展文化、教育、衛生、交通等事業，滿足廣大民眾的福利要求，這就必然會增加政府的財政支出。在稅收不能滿足基礎設施投入，政府融資渠道比較狹窄的情況下，房地產業的發展更合乎政府的利益最大化目標。因此，隨著基礎設施投入的不斷加大，賣地就成為了某些地方政府主要的財政收入來源。以北京為例，2008年北京通過公開出讓方式獲得土地出讓價款約503億元，當年地方財政收入1837.3億元，土地收入超過了該市財政收入的27%。由于土地是一種稀缺資源，隨著房地產市場的發展，土地的出讓價格也在水漲船高，這就無形之中增加了房地產的開發成本。以2010年2月1日土地拍賣為例，上海正大置業以92.2億元競得了外灘國際金融服務中心地塊，成為上海外灘名副其實的商業用地新地王。如果按照其27萬平方米的地上建筑面積估算，該地塊的成交樓板價將達到34148元/平方米。不僅如此，新地王的產生也刺激了周邊房價的上漲。例如與該地塊最近的商品住宅——濱江名人苑，小區均價接近3.5萬元/平方米。而房價的上漲又進一步提高了房地產商的利潤率，增加了他們的逐利性。據統計，目前房地產開發上的資金負債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產開發商自己的。只要房價上升1個百分點，開發商的資本回報率就能上升3個百分點。

面對房地產投資過熱現象，政府可能采取的策略有三種：鼓勵，不作為，控制。投資者也有三種:進入市場，靜觀其變，退出市場。如果政府采取鼓勵的政策，房地產業的成本將減少，利潤空間也會加大，投資者會加大投資力度，同時會有很多新的投資者進入該市場。如果政府不作為，出于投資者對于該行業樂觀態度，房地產的高收益現狀會吸引新的投資者，原有的投資者也會加大投資。只是這種情況下，房地產業的膨脹速度要比政策支持下的速度慢很多，而如果政府出臺政策控制其過快的政策必然將導致部分投資者退出該市場。然而，房地產市場是一個正在膨脹的市場，短期內還不會飽和。所以，仍然會有部分新進投資者，原有的大部分的投資者也會監守陣地并利用原投資者減少、新投資者還未成規模的真空期，擴大投資獲取更大利益。縱觀這三個博弈，可以發現目前無論政府采取何種策略，房地產業都有膨脹的趨勢，向著泡沫經濟發展。政府雖然不能完全消除房地產泡沫，但通過控制的策略可以控制其膨脹速度，相對于其他的策略這是一個上策。

三、開發商與消費者之間的博弈

開發商和消費者是房地產市場中的兩個重要的主體，二者之間的博弈體現了房產供給與需求的關系。為了追求利潤最大化，開發商希望通過擴大樓盤、提高價格來滿足自身的需求。消費者則從效用出發，更多的是需求物美價廉的房子。而從目前的情況來看，我國正處在城鎮化、工業化加速的進程中，人口自然增長、農村勞動力向城市轉移和居民消費結構升級等因素，使我國房產市場中的自主性消費和改善型需求比較旺盛。在這種情況下，開發商必然會不斷地拿地，加快新樓盤的開發，以滿足市場的需求。最初，由于供給小于需求，對于開發商而言，面臨的最優選擇是不斷提高房價。但是隨著市場的飽和，需求的減少，開發商為了盡快地回籠資金，必然會考慮采取降價促銷的手段。