減少銀行貸款降低房價論文

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編者按：本文主要從近幾年房地產金融支持程度的指標分析；近幾年房地產金融支持與房地產價格關系的實證分析進行論述。其中，主要包括：不僅是銀行運行的基礎，也是融資的主要來源、如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創造，投資和經濟增長是不可能的、房地產金融支持額年增長額占信貸總額年增長額的比重作為衡量金融支持過度的指標、與固定資產投資仍保持了比較穩定的比例關系、房地產金融支持力度大幅度上升、地產貸款總量應適當控制，尤其是個人購房貸款、預售款中的大部分也是來自于銀行對個人的住房消費貸款、金融系統尤其是銀行貸款的資金支持是導致高房價的重要原因等，具體請詳見。

在凱恩斯主義理論中貨幣創造有著非常重要的作用，它不僅是銀行運行的基礎，也是融資的主要來源。從目前金融制度來看，銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力，從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為，如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創造，投資和經濟增長是不可能的。然而，在金融支持力度提高時，又會對整體經濟造成沖擊，促使形成資產泡沫，房地產泡沫的產生就與金融支持過度有密切的關系。三木古良一(1998)認為"泡沫經濟就是資產(股票與房地產)嚴重偏離實體經濟暴漲，然后暴跌的過程"，"泡沫經濟的膨脹必須有大量的資金供給做支持。"房地產價格的大幅度波動會嚴重損害金融體系的穩定性，從而對國民經濟造成巨大破壞，因此房地產市場是否健康穩定地發展是關系國計民生的大事。近幾年我國政府為控制房地產市場過熱，我國政府也已將房地產市場納入了宏觀調控政策的視線。所以，我們有必要對我國近年房地產金融支持程度的現狀進行分析。

一近幾年房地產金融支持程度的指標分析

我們把房地產金融支持年增長率、房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持額年增長額占信貸總額年增長額的比重作為衡量金融支持過度的指標。下面就利用這三個指標進行分析。

從表1可以看出，隨著2003年起的一系列房地產金融調控政策的實行，05年房地產貸款年增長速度明顯下降，不過近幾年增長較快，2006年和2007年間均高于30%，說明這兩年我國房地產業正處于快速發展時期；房地產貸款總額占銀行貸款總額的比重從2002年開始不斷上升，但每年增幅不是很大，平均增長速度為10%左右，說明從全國來看房地產業沒有出現大的波動；在2005-2007年間房地產貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重平均值為0.28。

從表1還可以看出，2003-2007年間房地產投資年增長率基本在30%左右，說明這幾年房地產投資增長較快，但與固定資產投資仍保持了比較穩定的比例關系，并沒有出現嚴重的房地產投資饑渴現象。

注：A代表房地產貸款總額占銀行貸款總額的比重；B代表房地產貸款總額年增長額占銀行貸款總額年增長額的比重。數據來源:Wind資訊

在表1中房地產貸款包括房地產開發貸款和置業者購房貸款，如下圖所示房地產開發貸款的增長比較平穩，房地產貸款的增加主要來自于購房貸款。所以，我國的房地產金融調控政策應該多側重于對需求方面的調整和限制。

周京奎（2004）認為日本和泰國在房地產泡沫期間一個突出的特點是，房地產金融支持力度大幅度上升，這種資金獲得的便利性使社會群體投機行為迅速蔓延，導致了房地產價格偏離市場基礎而持續上升。他在分析了日本和泰國房地產金融支持過度現象之后，得出了一個衡量金融支持過度的指標體系。下面我們就借助于這一指標體系評價一下我國的金融支持程度。結合表1我們可以看出，房地產金融支持評價指標中房地產貸款額占銀行貸款總額的比重和房地產貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重仍處于正常區間，說明房地產金融支持還沒有達到過度的程度，但06年和07年房地產貸款年增長額占貸款總額年增長額的比重已經非常接近臨界值。這與我國適時地采取了緊縮的貨幣政策是相符合的，并且政策也取得了不錯的效果。同時我們也可以看到2004年，2006年和2007年的房地產貸款年增長率均高于臨界值0.24，因此，房地產貸款總量應適當控制，尤其是個人購房貸款。

二、近幾年房地產金融支持與房地產價格關系的實證分析

根據上表3商品房銷售價格和資金來源中的數據(單位:元/平方米，其中資金來源為每平方米所占用的資金量，計算方式是:用當年的投資額除以施工面積)，其中由于其它資金來源包括建筑企業墊資和預售款部分，而建筑企業墊資大部分是來自銀行貸款，預售款中的大部分也是來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上由表3中銀行貸款項加上其它資金來源的1/2所得的新的數據才是真實的銀行貸款，建立模型:

為0.003，反映變量間有很強的線性關系，回歸方程顯著。結論是:銀行增加一個單位資金，則房價上漲6.11個單位。可見，金融系統尤其是銀行貸款的資金支持是導致高房價的重要原因，因此減少銀行貸款可以導致房地產價格下降，這與我國的房地產投資貸款從緊的政策是相符合的。

【參考文獻】

［1］謝經榮：《房地產經濟學》[M].中國人民大學出版社，2002年版

［2］周京奎：《金融支持過度與房地產泡沫研究》，[M].北京大學出版社，2005年