長租公寓成本控制探討

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摘要：伴隨著國家“房子是用來住的不是用來炒的”及“租售同權”的政策調控，以及我國租賃市場的巨大潛力，大量長租公寓企業紛紛亮相。但前有“租金貸”“高收低租”暴雷，現在又出現了“兩頭吃”“貓鼠游戲”。長租公寓緣何一波未平一波又起，很重要原因在其資金需求量大、利潤率低、投資回收期長。這就更需要積極探尋成本控制的方法，從根本上找到突破點，實現真正意義上健康有序的發展。

關鍵詞：長租公寓；分散式；成本控制

2019年9月，住房和城鄉建設部表示，我國下一步將總結推廣住房租賃試點經驗，落實各項支持政策，大力發展和培養住房租賃市場，增加租賃住房有效供應。克而瑞的報告指出2030年我國租賃人口數量將達到2.7億。從長遠看，長租公寓行業有著廣闊的前景，但資金需求量大、利潤率低、投資回收期長的特點使其在現階段很難盈利，這就更需要企業控制好成本，在白熱化競爭中立于不敗之地。長租公寓是指投資人通過從存量房市場收集房源或以直接開發的形式改造或新建，并通過提供多樣化的公共空間配置和標準化物業服務吸引廣大青年白領、畢業生等入住（租賃期限一般在幾個月或一年以上）的租賃型公寓。目前我國長租公寓分為集中式和分散式。顧名思義集中式長租公寓是由獨立成棟的或整層的樓開發而成，而分散式長租公寓是通過收集分散的房屋經過重新裝修開發而成，其中分散式是主要運營模式。根據邁點研究院的報告可知分散式占整個長租公寓房間數量的75%左右，再加上其與集中式長租公寓比較成本管理更加薄弱，因此本文選取分散式公寓為討論對象。

一、行業現狀

（一）收房階段。收房流程是收房人員收集房源信息，然后和業主進行談判，最終通過合同約定的方式拿到房源。一般合同期為三到五年，每年房租以固定金額或固定比例遞增。除自身有大量房源外，企業收房成本主要包含業主租金、收房人員職工薪酬和中介費。由于給業主的租金高低受到地理位置、交通狀況、周圍配套設施、房屋自身情況的影響，收房人員談判水平也參差不齊，再加上市場競爭，使得有些企業為拿房而拿房，導致付給業主的租金過高，占到整個成本的30%-40%，甚至50%-60%。對外搶占市場，企業往往會和中介合作，中介費應運而生；對內激勵員工收房，職工薪酬水漲船高。有研究發現在長租公寓開拓期，員工工資成本甚至高過了裝修成本。（二）裝修階段。裝修先是由公司確定產品風格，然后設計人員去現場量房、出具設計裝修方案，最終由裝修公司進行裝修改造。前期收房質量有好有壞，整個裝修過程雜項多，硬裝、軟裝、家具、家電和其他設施容易增項，變成過度裝修，而且市場上材料價格差距大，再加上工期不好掌控，裝修費時費力又費資金。裝修成本包括硬裝成本、軟裝成本、家具家電成本（家具家電金額占比大，脫離軟裝單獨成項）、其他公共設施成本。裝修成本是除了房租成本外的第二大成本，大約占總成本的30%，企業也越來越重視這部分成本的管控。（三）出房階段。出房是由銷售人員通過各種渠道獲得客戶信息，通過線上或線下看房，定下租賃合同，一般合同期一年。和收房階段一樣，沒有中介背景的企業，會花費大量的營銷費。激勵銷售出房的同時，職工薪酬不斷增加。在出房階段，線下每帶一次客戶看房就增加一次保潔，不加注意導致保潔費經常發生。看似小的花費，也在蠶食著企業的利潤。（四）運營階段。分散式長租公寓房源散落在不同地段不同樓宇，給租客提供了豐富選擇的同時，也增加了運維難度。服務半徑增大，使得人力成本增加。前瞻產業研究院發現其人房比大約為1：50-1：100，而集中式為1：200。后期的運維好壞，是一個公寓軟實力強弱的體現，其沒有標準，容易出新也容易出錯。比如保潔最長一周需要打掃一次，有的可能三天需要打掃一次；網費、智能鎖費用、消防器材費用、財產保險這些也會不定期產生；分散式長租公寓房屋是從業主手里租來的，房屋質量差別大，維修費也時有發生。只靠人工填表格來安排運維事項效率低下又浪費人力。在推陳出新的同時，眾多分散的房源管理時時刻刻考驗著企業的運營能力。（五）資金情況。企業在規模快速擴張的同時資金短缺，融資渠道又窄，企業搭上了“租金貸”，這種寅吃卯糧的做法使得資金鏈更加脆弱。一方面企業需要支付貸款平臺大量的手續費，另一方面如果租客提前退租，企業面臨把剩余租金集中返還的風險，而這些租金早已用在了跑馬圈地上。現階段長租公寓企業大部分處于虧損狀態，企業所得稅對其影響不大，但是6%的增值稅是一般納稅人企業必須要繳納的，使得本身不充裕的資金流更加捉襟見肘。

二、成本居高不下主要原因

1.成本管控滯后，收房成本高。2.裝修改造標準化不足，裝修成本高。3.信息推廣渠道少，銷售費用高。4.團隊人員臃腫，人工成本高。5.運營方式粗放，運營成本高。6.融資渠道受限，財務成本高。

三、成本管控措施

（一）從源頭降低成本，增強成本管控前置意識。某軟件公司高管就曾提出成本管控一定要前置，前置到拿地之前、項目策劃階段，對項目將是億元級影響。對于分散式長租公寓來說，房源就是其命脈，因此更要從收房階段就要降低成本。在收房前，企業要對自身產品有一個準確定位，通過前期的市場調研、實地探訪、對競爭企業的了解、結合不同房屋的區域、地理位置、交通便利情況、周圍配套設施、房屋裝飾工程造價預測（包括樓層、面積、格局、朝向、房屋臥室、公共空間、衛生間等）編制完成詳細的項目成本預算。通過預算去指導企業判斷哪些房屋該收，該以什么價格收。在與業主談判前，對收房人員進行培訓學習，通過掌握談判技巧來降低房租，提高獲取優勢房源的效率；同時爭取盡可能長的免租期，為后期裝修改造和出房階段的成本控制打下基礎；對于房屋的維修費，也要盡量細化，明確哪些維修費該業主承擔，哪些該企業承擔。只有把成本管控意識前置了，才能為后面的管控提供更大的空間。（二）實行標準化的裝修，引入標準成本控制理念。分散式長租公寓的房屋千差萬別，現階段要完全達到使用標準成本很難，但是可以借鑒正常標準成本的控制理念，從用量標準和價格標準兩部分來控制裝修成本。在前期大量調研的基礎上，聽取有設計和裝修經驗人員的意見，制定出有準確定位和裝修風格的房屋產品，把控好硬裝、軟裝和其他公共設施用量標準，避免過度裝修和超期裝修。在對軟硬裝改造時，盡可能發揮軟裝強化裝修風格、較環保、便于安裝和清理的優勢，減少硬裝改造帶來的空氣污染。通過和裝修公司談判批量標準化快速裝修，也可從成本差異中的節約差中拿出一部分資金激勵裝修公司，多方面促進高質高效，減少裝修時間，為出房階段控制空租期作出貢獻。在標準價格方面，充分發揮長租公寓企業規模化批量采購優勢，在保障質量的基礎上，以批量采購的低價格購入材料。還可以通過強強聯合，達到與供應方優勢互補，促進長期合作，滿足低價高質的訴求。需要引起注意的是，控制裝修成本的同時，不能忽視消防安全和材料環保，減少大型著火事件和甲醛房事件的發生。（三）通過提升企業品牌形象，贏得業主和租客的青睞，減少支付大量的銷售費用。有些長租公寓甲醛房、假房源、欠租等負面消息的出現，給租客和業主心中留下了不好的印象。僅通過增加銷售費用帶動租售，不如回到產品價值和品牌本身上，為租客提供舒適安全性價比高的房屋，對業主遵守契約精神，按時交租，及時修繕房屋。完善購銷渠道，既可以選擇中介及廣告商，又可以通過互聯網、APP，線上線下推廣相結合。（四）分散式公寓房屋是分散的，在控制人力成本和提升服務上需要找到一個合適的平衡點。通過精簡人員配置，培養一專多能人員，前期收房人員到后期成為出房人員，再到運維階段可以成為客服人員；運用信息化降低對人工的依賴程度，提高工作效率和規范化，提升顧客體驗。在肺炎疫情期間，一些企業通過線上VR、視頻等零接觸方式看房，既安全有效又降低了人工成本。（五）從粗放式向精細化運營管理轉變。微領地研究院的白皮書發現選擇長租公寓的一般都是25歲左右的白領或剛畢業的大學生。私密性好、配套全、安全系數高、個性化服務、社交成本低的長租公寓是他們的最愛。那么針對這一群體除了開發地理位置優越、交通便利、配套設施舒適便利的產品，還可以通過配備智能鎖展開安全巡檢、配備滅火器、藝術化張貼注意事項、定期保潔、配備無線網、無憂維修、“365+24”服務、線上文化沙龍等滿足需求。針對肺炎疫情期間的特殊情況，通過線上推送防護措施及線下發送口罩和酒精洗手液等防疫物資，切實保障租客居住安全，不僅是精細化管理的具體運用，更是一種人文關懷的體現，還為地區肺炎疫情防控工作貢獻了企業的力量。企業更應趕上國家加快新型基礎設施建設的浪潮，通過大數據、人工智能等技術手段整合出一套涵蓋長租公寓各個階段，融入業主、企業、租客三方的完善的運營管理系統，實現精細化管理，提升自身能力。（六）降低財務成本，需要政府加大扶持力度。一可以通過增加租房補貼。二可以通過進一步降低長租公寓的稅費。肺炎疫情的出現，令長租公寓行業遭受重創，今年2月稅務總局下發了公告，指出對納稅人生活服務取得的收入，免征增值稅。該政策的出臺無疑給了長租公寓行業一劑強心針。以此為契機，肺炎疫情過后待時機成熟，可以在部分城市試實行低于6%的增值稅，如果結果可行可在全國推廣。低增值稅率一方面鼓勵了行業發展，為其減緩了資金壓力；另一方面待企業盈利后還可以繳納企業所得稅的方式切實履行納稅義務。三可以降低金融機構貸款利率。四尋求融資新渠道，借鑒權益型融資房地產信托基金（REITs）及其衍生金融產品（CMBS），積極探索出適合我國國情和行業現狀的新融資工具，降低“租金貸”的比例，使其回歸到理性的30%以內，促使財務成本降低落到實處。

我國長租公寓行業在前期經過資金和監管的一系列洗禮后，幸存的企業內部通過精耕細作控制成本，拓寬盈利模式，外部有政策扶持，積極探索融資新渠道，相信其規模效益和品牌效應會逐漸凸顯出來，真正走向健康持續的發展道路。

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作者:孫德欣 單位:北京艾斯家科技有限公司