長租公寓政策環境和經營模式分析

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摘要：長租公寓已經成為了我國房屋租賃行業在未來幾年的重要發展趨勢，其市場進步的空間非常大，長租公寓的租賃和經營形式逐漸分化成了不同的類型，如重資產和輕資產、集中式和分散式等等，這些不同的經營模式和理念共同構成了如今百花齊放的長租公寓租賃市場，希望筆者針對長租公寓所提出的一些意見和建議可以對從事該行業的工作人員有所裨益。

關鍵詞：長租公寓；政策環境；經營模式與發展趨勢

為了帶給人們更加優質的房屋居住體驗，很多長租公寓租賃企業一直在不斷地改進和完善自身企業的經驗管理，雖然與國外一些發達國家相比，我國的長租公寓行業仍然處于發展的初期階段，但是該行業在短短幾年內已經在租賃市場內占據了一席之地。接下來筆者將以長租公寓為主體內容，對其發展過程中所處的政策環境、經營管理的基本模式以及未來幾年的發展趨勢等內容進行詳細地闡述，希望可以為相關人員提供一些理論參考。

一、政策環境

（一）國內政策環境。近幾年來，隨著我國人均經濟水平一直在不斷地增長，人們對于居住環境的要求也越來越嚴苛，而作為租賃市場上能夠為人們提供高品質住房環境的長租公寓，也逐漸在相關政策的推動下展開了規模化的經營管理。現階段相關政府部門針對長租公寓所制定的政策主要有以下幾點：第一，職工若連續足額繳納住房公積金3個月，并且其本人和配偶在該城市暫無名下自有住房，一直以租賃的形式進行居住，則該夫妻可以將其名下的住房公積金進行提取來進行租賃房租的繳納；第二，地方政府應當積極地發展和推廣長租公寓，用以滿足人民群眾高品質的居住需求；第三，到2020年，租賃市場應具有多元化供應主體、長期穩定的租賃關系等基本特征；第四，鼓勵開發商去改造暫無社會用途的租賃用地，并且根據該城市的實際土地使用情況有針對性地設立一些長租公寓試點[1]；第五，在深圳、杭州等12個城市內實施長租公寓試點工作。（二）國外政策環境。國外的長租公寓經營企業在實際運營過程中也需要遵循相關的政策，具體如下：第一，以澳洲為例，在租房之前，需要先對長租公寓經營企業的相關人員進行預約，只有通過預約申請的客戶才有看房的資格，并且每周有且僅有兩次預約看房的機會；第二，在國外，絕大多數的長租公寓房源都處于未裝修或簡單裝修的狀態，租戶若與企業簽訂了長期租賃合同，則需要自行在長租公寓中添設一些家居用品；第三，與國內的長租公寓企業租賃合同的簽訂程序相比，國外簽訂合同的過程相對來說比較復雜[2]。對于美國來說，租戶需要提供個人收入證明、社會安全碼等信息，法國租賃企業則需要查看租戶最新的稅單、擔保證明、最新的月的工資證明、銀行賬戶證明等信息，英國租賃企業則需要核實租戶的身份信息以及護照等等。

二、經營模式

（一）資產類型不同。1.輕資產長租公寓。輕資產模式下的長租公寓主要是通過企業和房屋所有者進行長期租賃協議的簽訂，該企業則可以在特定期限內獲得該房屋的經營權利，在這個過程中企業不能持有該房屋相對應的物業權利，同時也不能享受房屋升值所帶來的經濟收益。在合法的房屋租賃期間，企業可以將房屋租賃給其他的客戶并且賺取一定的租金，而企業則是利用租賃房租之間的差值來實現獲利的目的[3]。使用輕資產模式的長租公寓通常會與房屋所有人進行協商，適當地對所租賃房屋進行改造，但是由于該模式下的長租公寓所簽訂的租賃時間通常在3-5年左右，因此企業對所租賃房屋改造的空間非常有限，經營理念以“薄利多銷”為主，前期投入資金成本偏低，因此比較適用于一些意圖在短期內可以快速開闊市場的長租公寓企業。2.重資產長租公寓。與輕資產模式長租公寓相對應的則是重資產模式下的長租公寓，該類型長租公寓主要是指企業在房屋建設初期階段便與開發商進行協商，通過開發、合作、包租、收購等方式直接獲取整棟樓的使用權限，然后企業在對該高層公寓進行統一的裝修，并且一致向外租賃。這種類型的長租公寓的優勢在于可以獲取高清資產收益，其劣勢在于前期投入較大，資金回收期較長。（二）經營模式不同。1.集中式長租公寓。集中式長租公寓主要是指租賃企業通過包租整棟的商業住宅來進行統一的出租，這種經營模式與上述我們所提到的重資產長租公寓相類似，該類公寓在實際應用中的優勢在于裝修成本普遍偏低、裝修風格具有一致性、經營管理較為方便，該類型的長租公寓通常會配有獨立的服務空間和娛樂空間，因此也很容易受到青年人群的追捧。2.分散式長租公寓。分散式長租公寓的房源主要來自于個人，租賃人可以通過將房屋分割成為幾個隔間再分租給不同的人群，從經營模式的角度上來看，分散式長租公寓的優勢在于房源的范圍比較廣泛，且租客們可以根據自己的喜好來選擇不同裝修風格的長租公寓。分散式的長租公寓在租賃市場上可以面向不同的客群，如蘑菇公寓等長租公寓品牌主要面對的是低端客戶群體，而晟曜行長租公寓品牌則主要面對的是高端客戶群體，由此可見分散式長租公寓租賃市場所包含的客源量比較大。

三、發展趨勢

數據統計結果截至時間為2018年3月，國內的長租公寓品牌經營企業數量已經高達230家，上海市內的長租公寓品牌經營企業發展最為迅速，已經成立了約50家企業，占據全國總企業數額的21.7%，國內一共有121家長租公寓企業已經獲得了其他企業的融資。雖然長租公寓是國內未來幾年的重要發展趨勢，但是就目前而言，長租公寓房屋租賃行業仍然處于發展的初期階段，年交易額約占據整個租賃市場的10%左右，未來的成長空間不容小覷。有專家預測，在未來3年內，長租公寓房屋租賃市場中將會出現2家或者3家巨頭企業，這些企業的總估值至少100億美金，且擁有至少100萬的房屋租賃數量[4]。目前市場上具有良好發展趨勢的長租公寓實體企業主要有以下幾種：第一，以開發商為市場主體背景的企業，如萬科泊寓、朗詩寓等等；第二，以中介為市場主體背景的企業，如鏈家自如、相寓等等；第三，專業的長租公寓企業，如魔方、蛋殼公寓等等；第四，以酒店為市場主體背景的企業，如窩趣輕社區、逗號公寓等等。

四、結束語

總而言之，雖然現階段國內的一些長租公寓租賃企業在實際的經營和管理過程中仍然存在著一些缺陷問題，但是相信在相關工作人員對其租賃制度的不斷優化下，在不久之后，國內的長租公寓租賃市場將會步入新的發展階段，為推動我國房屋租賃行業的進步和發展做出更大的貢獻，這也正是我們所期望看到的結果。

參考文獻：

[1]劉萬紅.長租公寓——房地產存量市場下的突破口[J].中國房地產,2016(14):136-138.

[2]劉倬.關于我國長租公寓市場發展的思考和建議[J].中國建設信息化,2017(13):172-173.

[3]周明.真正讓長租公寓健康可持續發展——“長租公寓:國際經驗與上海實踐”研討會綜述[J].上海房地,2018(03):127-129.

[4]蘭永強.我國長租公寓行業發展的若干思考與建議[J].中國市場,2018(17):152-153.

作者:潘麗莉 單位:廣西中房置業有限責任公司