老舊建筑修繕工程管理策略分析

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摘要：在快速城鎮化的背景下，我國城市化進程達到了新的高度，在這樣快速發展的過程中，不同歷史時期的新舊建筑街區相互沖擊，即展現城市發展的印記，也體現城市發展的矛盾。城市中部分既有建筑街區經歷了幾十年的使用后，出現了各種各樣的安全隱患，而解決這些安全隱患成為了新時期城市化進程中的一項重要工作。它不僅包括老舊建筑及群體安全性能中對自身空間安全、結構穩定、功能健全等方面的改造提升的要求，還包括解決快速城市化遺留城市問題，實現健康、可持續城市化發展的要求。本文介紹了中建八局企業對老舊建筑修繕工程管理工作的技術要點及應用策略以供參考。

關鍵詞：老舊建筑；修繕工程管理；策略

對這些不能拆除更新的老舊建筑及群體，存在眾多安全隱患，較為容易發生安全事故，引發人員傷亡和財產損失。對于這些老舊建筑及群體，我們必須對其進行安全性改造，提升其安全性能，在一定時間內，避免發生安全事故。老舊建筑及群體改造提升技術方法是一個綜合的技術方法，涉及眾多學科，我國目前的相關研究多為各個專業領域內對老舊建筑及群體改造提升的獨立研究，在規劃和建筑雙重視角下，融合多個學科技術的老舊建筑及群體安全性能提升技術方法研究尚顯不足[1]。

1老舊建筑修繕工程與一般建筑工程的區別

因老舊建筑時間久遠，相關資料缺失較為嚴重，因此老舊建筑修繕工作與一般建筑工程有著較大區別[2]，具體區別以下幾個方面：1.1建筑結構的多樣性。老舊建筑內的建筑樣式較多，建造年代的不同，建筑風格和結構也有所不同，目前很多老舊建筑由于建造時的工藝工法不同[4]，加上時間久遠無法找到完整版建造圖紙，另外一些老舊建筑是在一些遺址基礎之上建立的，這就造成了老舊建筑中修繕較為復雜，同時一些老舊建筑往往具有時代歷史意義，更加大了修繕工作的難度。老舊建筑因為年代久遠，在使用過程中存在一定的風險隱患，給人民群眾帶來生命和財產安全隱患[3]。必須通過修繕工作進行建筑結構的加固、外部結構的翻修以及建筑設備的更換。這些建筑結構存在多樣性，提高了老舊建筑修繕的復雜程度，因此增大老舊建筑修繕工程的施工難度[4]。1.2工程的突發性。老舊建筑周邊人口密度較大，大量市民生活附近對建筑內部設施的損耗較大，這也就造成了建筑物內部基礎設施的不穩定性?；A設施因年久失修及損耗，極易出現損壞，一旦破損將嚴重影響建筑物的正常使用[4]，例如：建筑內部的給排水管線、智能化電氣設備無法安裝等問題。若想老舊建筑繼續發揮應有的價值，必須對老舊建筑進行修繕，這種修繕往往具有不確定性、突發性，因此對應急能力也提出了一定的要求。在最短的時間內解決問題，這也是老舊建筑修繕的要求之一，帶來的技術困難也需要去面對。1.3修繕期間的人員調度較難。由于在建筑修繕工程的施工階段，建筑是不能使用的這就影響了市民的生活需要，如何對受影響人員降低影響，就成為了問題。所以修繕工程需要與老舊建筑管理有效配合，才能保證修繕工程的順利進行，因此這也是老舊建筑修繕工程有別于其他建筑修繕工程的特點之一。

2老舊建筑修繕工程中的現存問題

2.1前期籌劃工作缺乏條理性。隨著我國經濟水平的提高，各地的老舊建筑都被國家給予大量經濟支持，因此各地老舊建筑都在迅速修繕。老舊建筑的修繕需要更換大量老化設備，而部門上報到老舊建筑的項目內容又得不到部門重視，這就讓整個工程籌劃工作的質量得不到保證，修繕工程的修繕內容制定得過于草率，對老舊設備的更換不夠徹底，這也讓老舊建筑的修繕工程質量得不到保證[5]。2.2對老舊建筑修繕工程缺乏有效的質量管理。由于老舊建筑的管理者沒有認識到老舊建筑修繕工程的重要性，因此也造成了老舊建筑缺乏對修繕工程的管理制度，管理制度不夠完善，就缺乏相應的監督措施，這也造成了修繕工程的施工質量難以保證。由于每個修繕工程的修繕項目都有所不同，涉及的施工位置也比較分散，這也給工程設計工作提出了更高的要求。沒有科學規范的設計方案，就會讓施工流程過于混亂，這也對施工質量造成了一定的影響，還會嚴重浪費老舊建筑的物力、財力[6]。2.3缺少相應的技術支持。由于老舊建筑關注重點通常是放在指標完成研究方面，對修繕方面的關注有所不足，這也造成了老舊建筑內部缺少相應的專業技術人才。而老舊建筑修繕工程涉及的專業技術較多[4]，不僅需要土木建設方面的相關知識，還需要技術人員具備水、電方面的知識，為了達到目前當代建筑的使用標準，還需要對建筑內增加空調系統，這就加大了修繕工程的設計難度和管理難度。管理人員對相關專業技術掌握不足，這也讓管理工作質量難以保證，管理人員不能及時發現修繕工程施工中的質量問題和技術問題，進而就造成了修繕工程實際效果較差的問題。例圖1。2.4驗收工作難以保證。建筑工程在竣工后需要做好驗收工作，而修繕工程也是需要通過驗收工作驗收工程質量的，不能做好驗收工作，就會讓修繕工程的質量難以保證。由于缺乏相關的工程管理制度約束施工人員，沒有做好監督工作，這也就讓大量隱蔽工程質量難以保證，管理人員缺乏豐富的專業技術知識，就難以在驗收工作中發現質量問題。工程項目交接完畢后，使用時再發現問題也難以進行追責[7]，因為工程施工質量難以保證造成返工，就會提高修繕工程的開銷，進而浪費老舊建筑的資源。

3提高老舊建筑修繕工程管理水平的策略

3.1完善老舊建筑修繕工程管理制度。老舊建筑應該對修繕工程加以重視，完善相關的管理制度，制定對修繕工程的施工標準，應該聘請專業的施工質量管理人員，對修繕工程的各個施工環節進行有效的監督。應該制定完備的施工合同，在合同中必須明確施工方應盡的義務，同時為了保證施工質量，應該明確出現施工質量問題時施工方的責任。利用合同制度，可以有效地通過法律的手段來維護老舊建筑自身合法權益，當出現經濟糾紛時，也可以有據可循。3.2保證修繕工程設計質量。工程的設計階段直接影響著修繕工程的施工質量，設計方案不夠合理，缺乏有序的施工計劃，就會使施工質量得不到保證。老舊建筑方面應該聘請專業的技術人員對需要修繕的建筑進行完整準確的檢測，檢查建筑內部設備的使用狀態，將需要更換的設備、管線進行準確的記錄，可以利用相關的模擬建模技術來提高對建筑數據信息的準確掌握[8]。例如通過BIM技術的輔助，可以對建筑結構及設備、管線的整體信息掌握得更加完整、準確。通過模擬建模也能讓設計人員和管理人員更加直觀地了解相關信息，進而保證修繕工程設計方案的科學性和合理性。3.3加強修繕工程的造價管理。針對老舊建筑在保證修繕工程施工質量的同時，還需要對成本的管理即造價管理，因老舊建筑修繕處于特殊項目有別于普通項目，因此更需要對修繕過程中涉及到的造價嚴格管控。由于老舊建筑基礎資料缺乏、人員更迭、房屋相關證照與圖紙缺失，老舊建筑雖然有修繕改造的強烈需求，但往往遇到無法正常報建的窘境。同時，由于圖紙等資料的缺乏，改造過程中只能通過實地測量手工繪制圖紙，根據市民的記憶或局部破壞性檢測摸排隱蔽工程情況，在此基礎之上制訂加固改造方案，因此改造方案的準確性存在很大不確定性，很多技術措施與方案須要在施工過程中現場確定，既延誤了工期又增加了造價。因此，老舊建筑有更多不確定性、建造圖紙不詳細，更給精確造價帶來了一定的困難。因此對修繕工程的經費應該有專門的管理部門進行負責和管理。在老舊建筑修繕前，根據修繕標準與老舊建筑現存狀態進行造價成本估算，對各分部工程合理分配指標。在施工過程中，對每筆發生的費用進行把控，資金流向明確，做到形象進度、資金支付一致性。例圖2。3.4加強專業技術人才的儲備。中建八局的改造項目全過程由專人負責，落實工程資料的歸檔與整理。改造均由專人負責全過程管理，從改造項目預算上報直至工程審計完成，避免多頭負責引起工作銜接不到位或工程資料缺失，且改造項目作為項目負責人年度重點工作進行考核，以保證改造項目按時保質完成。同時，實施過程中注重工程資料及時收集歸檔，建立老舊建筑工程檔案臺賬[9]。政府部門應該注意到老舊建筑修復工程的專業人才，重視對這些管理人才的成長。隨著社會的變遷，城市的快速發展，老舊建筑承載著更多世人對過去的追憶。因此要加強對專業技術人才的儲備，滿足對老舊建筑修繕工程的需要。目前針對老舊建筑修繕工作中建八局已啟動專項培訓，也成為建筑行業中最早啟動專項培訓的企業，更好地節省老舊建筑資源，提高建筑的利用率，提高老舊建筑修繕工程的施工水平，為社會貢獻出企業的一份力量。將有力的提高工程管理人員對老舊建筑修繕涉及到的建筑、結構、機電等方面的專業技能。有利于提升老舊建筑修繕工程的管理水平，可以在老舊建筑修繕過程中最大合理化利用資源，促進建筑行業整體和諧穩健的向前發展。

4老舊建筑修繕工程管理策略方法-以中建八局裝飾修繕鋼筋混凝土結構為例

鋼筋混凝土結構使用在老舊建筑修繕部分老舊建筑的梁、柱結構中，存在開裂、酥裂、混凝土和鋼筋脫離等缺陷，因此，針對混凝土梁、柱結構缺陷，設計以下結構加固方法：（1）增大截面積加固法針對鋼筋混凝土結構的增大截面積加固法，是一種通過在原有構件外增加配筋和混凝土包裹厚度的方法，從而提高原有結構構件結構性能的—種安全性能提升方法。特點：該方法屬于最為常見的安全性能提升方法，這種方法與原有結構契合度較高，加固后使結構穩定性和可靠性都得到較好的改善。加固形式：根據結構構件缺陷情況，安全性能提升形式可設計為單面加固、兩面加固、凹形加固和環繞加固。不同的結構構件有適合的加固形式，單面加固和兩面加固較多用在梁或者偏心柱的加固，而環繞加固通常用于一般中心受壓的柱子的加固[10]。例圖3。（2）粘貼鋼板加固粘貼鋼板法，顧名思義，就是將與原有結構構件內部鋼筋受力情況一樣的鋼板，粘貼在原有結構構件外部，在外部增加可以幫助提高原有結構結構性能的鋼板，從而達到提升安全性能的目的。特點：粘貼鋼板加固法具有一定的優勢特征，施工環境干凈衛生，施工作業相對方便快捷，空間性能優越，對原有構件的荷載增加少。但是該方法也存在一定的缺點，在施工時，為了增加粘貼性能，對混凝土表面打磨時會造成較大的粉塵污染，此外，因為鋼板直接暴露在外，為了延長其使用壽命，必須進行防護處理[10]。適用范圍：粘貼鋼板加固法主要是增強原有結構內部鋼筋性能，在使用環境中考慮到鋼材質的相關特性，來確定其適合與否。（3）預應力碳纖維材料加固預應力碳纖維材料加固方法是一種基于預應力結構原理的建筑結構安全性能提升技術方法，其工作原理是通過給碳纖維材料預先施加原有結構構建所受的反作用力，從而達到幫助原有結構消減抵抗荷載的作用，該方法在混凝土結構加固中具有卓越效果。適用范圍：直接解決受力反應不敏感的問題；針對存在缺陷的結構構件，可以有效防止構件進一步損壞，改善整體結構的安全性。

每次改造均不是“就事論事”，直接目的達成的同時也伴隨了其他工作的推進與優化，當然也有相關經驗及教訓。雖然三次改造規模都不大，但有必要在完成后進行一次綜合性后評價，為老舊建筑修繕后續發展積累相關經驗。確保老舊建筑的穩定性，提高建筑的安全性，最終滿足老舊建筑的發展需求。

參考文獻

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作者:張磊 宋修國 沙志堅 單位:中建八局裝飾工程有限公司