智能建筑中運維管理體系的用途

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1運維管理意義

運維管理行業是在傳統的房屋管理基礎上演變而來的新興行業。近年來，隨著我國國民經濟和城市化建設的飛速發展而產生了日新月異的變化，特別是隨著人們生活和工作環境水平的不斷提高，建筑實體功能多樣化的不斷發展，使得運維管理作為一門科學的內涵已經超出了傳統定性描述和評價的范疇，發展成為集多種手段對物業實體進行綜合管理，為客戶提供規范化、個性化服務，并對有關物業的資料進行歸類匯總、整理分析、定性與定量評價、發展預測等。這也充分表明了運維管理行業正在朝著正規化、系統化、專業化的方向發展。但在當前的運維管理實踐中，運維管理涉及的專業和范圍較廣，管理內容繁雜，不少企業仍還采用最原始的手工操作模式，已經直接影響到了運維管理企業的管理水平和持續發展。從長遠來看，運維管理必須采用計算機信息技術管理手段，來進一步提高管理的質量和效率。互聯網的發展為智能建筑中的企業帶來了便利，企業的運行將更多的依賴于信息系統的支持，信息系統成為確保企業經濟效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業盈利的直接手段。因為傳統的辦公方式效率低，工作強度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現代化管理中應該去除的弊端。運維管理系統通過制定有效的維護計劃，合理安排維護資源，促使維護人員高效快速的完成工作并對維護人員進行有效的考評分析，提高了維護管理的工作效率。用戶針對不同設備制定相應的維修計劃，提醒用戶對設備進行定期維護，確保資產設備保持最佳運轉狀態，延長了使用期限，降低了維護成本。用戶可通過業務統計和預警功能，實時查看設備統計信息和設備維護工作的執行情況，為接下來的設備維護計劃做好準備，控制維護成本，為企業的規范化運作提供可參照的依據。

2運維管理規劃和建設目標

運維管理系統是對智能建筑物內所有運行設備的檔案、運行、維護、保養進行管理，主要包括設備運行管理、設備維修管理、設備保養管理、維修申請/工作單管理等方面。軟件系統可以實時地獲取大樓內各種機電設備的運行狀態和參數，以方便設備的維修保養等；同時提供技術手段為辦公樓的特殊性要求提供服務。運維管理系統充分采用智能化、網絡化、數字化技術；充分利用網絡、計算機、軟件、數據庫等資源，搭建物業經營管理系統，系統不僅可以簡化、規范運維管理公司的日常操作，全面管理企業的運行狀況，提高企業的管理水平和工作效率，為企業提供決策的信息支持，為企業創造出理想的經濟和社會效益，更促進了物業公司向現代化的企業管理邁進。運維管理系統是智能化樓宇集成系統的重要部分，它通過典型的分布式計算機網絡將各子系統集成到同一個計算機支撐平臺上，建立起整個建筑的中央監控與管理界面，通過一個可視化的統一的Web圖形窗口界面，系統管理員可以十分方便、快捷地實現建筑內被集成的各功能子系統以及相應更下層功能系統、實施、監視、控制和管理等功能。實現安防與設備監控的科學化管理，以及提升與之相適應的物業管理的智能化。系統基于成熟、先進、實用的原則，把智能建筑使用的各智能化子系統的設備，由各自獨立分離的設備、功能和信息集成為一個相互關聯、完整和協調的綜合網絡系統，使系統信息高度的共享和合理的分配。建設目標：（1）通過建立完善的信息運維管理系統，為物業管理活動中的各項管理與運營提供現代化的管理手段，降低日常的管理和維護費用。（2）通過對信息處理、存儲、傳輸、檢索，為物業公司的管理者、業主及其他客戶提供有效的信息服務。（3）滿足物業管理公司的基本業務、專項業務和特色業務的管理需求。（4）覆蓋整個物業公司的管理職能和業務處理職能。（5）通過數據倉庫、數據挖掘和聯機分析處理（OLAP）技術，對收集的信息進行加工處理，為物業管理公司的決策層提供咨詢決策信息。（6）整合企業管理子系統、業務處理子系統、信息門戶子系統。

運維管理系統主要還體現在信息化管理服務上，也是在常規的物業管理基礎上延伸和擴展出來的。建設目標具體可以細化為一站式客戶增值服務、共享數據中心管理、工作流定制管理、能耗管理、設備生命周期管理。

（1）一站式客戶增值服務運維管理系統的信息門戶網站、客戶服務IP呼叫中心共同提供基于Web和專門客戶端的物業服務，客戶可以用多種方式同時和物業管理部門進行交互，包括投訴、保修、建議、查詢、申請等各項增值業務服務。

（2）共享數據中心管理運維管理系統和集成管理平臺以及其他第三方平臺共享數據中心管理，真正實現一個數據中心，多級數據庫管理。強調對智能建筑中的設備數據、客戶數據、運營數據、能源數據的綜合性管理目標。

（3）工作流定制管理運維管理系統集成了工作流管理系統的全部功能，是業務流程管理的標準平臺，包括工作流引擎和可視化流程設計器，完全支持業務流程自定義，支持復雜流程的配置管理。靈活適應業務流程變革，顯著降低系統二次開發和維護成本。流程績效分析模塊包括年度工作績效分析、流程平均辦理周期分析、人員工作量統計分析、參與人員平均辦理周期分析。這有利于進行量化的績效考核，發現工作問題所在，持續改善流程和提高工作效率。

（4）能源管理運維管理系統將對各種自帶能源控制設備集成，整合能源管理信息視圖，支持對數據中心和基礎設施的優化。讓客戶了解能源使用情況。在遇到與能源相關的潛在問題時，它還會向能源物業管理人員發出告警，并采取相應的預防措施。利用該軟件所具備的歷史走向與預測功能可幫助客戶提高現有環境與能源規劃的精度。它還可以幫助客戶處理樓宇能源在空間、電源和制冷方面的物理限制；實現對能耗設備的計量，從而便于產品成本的精確核算。

（5）設備生命周期管理運維管理系統形成一整套對設施全生命周期進行管理的方案，以提高設施運行的穩定性。強電、弱電、給排水、電梯、消防、暖通等樓宇設備的維護效果直接關系到物業管理的水平和客戶服務的滿意度，長遠來看會對使用率產生深遠的影響。

3運維組成和重點功能根據建筑物規模的大小，一般考慮運維系統主要由以下分類組成：（1）物業業務管理：房產管理、物業維修及二次裝修管理、收費管理、保潔管理、租賃管理、裙樓會議中心管理、停車場管理、來訪者管理。（2）物業設施管理：設備設施運行管理、設備保養管理、設施設備巡查、機電巡查功能、設備信息管理、綜合安防及機電設備監控。（3）運維經營活動及增值服務：面向客戶的綜合信息服務，面向客戶的門戶網站、客戶投訴、客戶查詢、來訪者登記信息服務，自動計量、會議室預訂、輔助管理功能。

3.1一站式綜合信息管理提供運維管理系統門戶網站，可以通過Web瀏覽器方式瀏覽、監控、查詢物業管理的設施和增值服務的各功能模塊。物業設施管理系統提供來訪者管理、商務服務、辦公服務、電子商務等增值服務功能模塊。實現對智能化系統的綜合管理功能，根據智能建筑設備管理的需求，提供相應的管理模塊，如系統管理、報警管理、設施管理、節能管理、事件管理、信息管理、維護管理、文檔管理、報表管理、日志管理等。通過智能化系統綜合管理功能，提高工作人員的管理和工作的效率。

3.2交互式信息管理提供物業設施管理系統門戶網站，可以通過Web瀏覽器方式，瀏覽智能建筑企業內網中的內容和查詢各智能化應用系統信息；同時提供C/S版的工程管理中心、消防監控中心、客房服務辦公中心的操作臺工具。帶有信息管理功能，能夠查詢、保存、維護設備檔案，能夠進行能源計量，記錄設備運行的歷史數據以便使用者查詢。系統可對建筑物內部各種設備資料和圖紙、設備維護和維修記錄、易耗品和備件的庫存進行電子化管理。同時，系統能夠在設備維護檢修到期前進行預警，以聲音或閃爍提示，并給出實施地點、所需的準備工作信息，自動生成設備維護檢修單。當各系統設備工作出現異常情況時，系統可立即調出相應位置的布防圖，顯示報警設備、位置的和狀態等，并用多種形式（如聲音、顏色、閃爍等）進行報警，同時提示相應的處理方法。

3.3集中的監視和管理系統允許網絡上的任一工作站通過一致的軟件界面對各子系統設備的運行數據和運行狀態進行高性能的實時監測、采集、整理、分析和儲存。同時，使用者可根據權限設置在電子地圖上實現對設備的操作管理。物業設施管理及設備運行監視，與建筑設備監控系統頁面進行超鏈接及顯示，只監不控。建立設施及設備檔案，自動生成系統保養計劃，對設施及設備運行數據進行采集和記錄。主要設施及設備預防性監測、設施及設備巡查到位跟蹤及巡查記錄、綜合節能管理和節能報表自動生成。設施及設備運行保養自動提示、設施及設備維修單自動生成、設施及設備保養與維修記錄、設施及設備備品備件管理。實現對智能物業設施管理系統、建筑設備監控系統、安全技術防范系統等集成。集成系統具有接管上述各智能化應用系統操控的能力，具有對上述各應用系統進行操作、監控、設置、修改、查詢等功能。

3.4管理模式定制功能物業設施管理系統內嵌短信管理平臺、大屏統一控制平臺，將設備的報警信息、管理信息、售后維護信息能及時地傳播給使用人員、管理人員、企業維護人員和施工單位維護人員。完全集成了工作流管理系統的全部功能，是業務流程管理的標準平臺，包括工作流引擎和可視化流程設計器，完全支持業務流程自定義，支持復雜流程的配置管理。靈活適應業務流程變革，顯著降低系統二次開發和維護成本。

4運維系統在項目中的優化建議

為了加強智能化運維系統信息的管理，使得設備的報警信息、管理信息、售后維護信息能及時地傳播給使用人員、管理人員、企業維護人員和施工單位維護人員，系統可以嵌入短信管理平臺，當發生警情時（火警、盜警），智能化集成系統接收到各子系統的故障報警信號后，在進行聯動的同時，分系統、分級別地通過短信平臺向相關人員的無線移動電話發送提示短信，自動快速將設備的報警信息、維護信息迅速地傳播給相關工程維修人員，工程維修人員在接收到故障報警信息后，須在規定時間內修復并回復維修情況。系統在規定時間內未接收到故障恢復信號且未有回復信息，將自動提升該信號的故障等級，再次向相關人員發送故障信息的同時，將向上一級主管的移動電話發送提示短信。同時可以對整個處理過程進行監視，并對不符合規定的操作進行報警處理，這樣也進一步實現了信息化管理。

5結束語

隨著大樓越建越高，越來越復雜，這就使建筑物對智能化的要求也越來越高，從而使得運維管理系統成為信息化的不可缺少的重要組成部分。建筑智能化與節能高效文｜北京新世紀飯店張百良建筑智能化技術是現代科學技術在建筑領域的應用，已經成為現代高.