試論財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的地位

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摘要：我國(guó)很多地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入成熟期。相對(duì)大型房企而言，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)除硬性資源不可與之相比外，企業(yè)管理上也不夠成熟。本文站在房地產(chǎn)企業(yè)組織、行業(yè)特點(diǎn)的角度，分析企業(yè)管理的重心，財(cái)務(wù)管理的重要性。通過論述財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，以期改變從業(yè)者對(duì)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)地位的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；地位；認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著極為重要的地位，發(fā)揮著極為重要的作用。該行業(yè)早已不是單純的房屋產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，而是以其為核心影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括上游供應(yīng)鏈條和下游客戶需求及服務(wù)，關(guān)聯(lián)者甚多。所以房地產(chǎn)企業(yè)生存極其重要，既要以生存和發(fā)展、盈利為目標(biāo)，同時(shí)擔(dān)負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，減少投資失誤。因此房地產(chǎn)業(yè)需良性和規(guī)范化發(fā)展，減少不良狀況發(fā)生。近年來，擁有項(xiàng)目破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)甚多，尤其中小企業(yè)表現(xiàn)特別突出。表面原因是運(yùn)作資金中斷或項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，而深層次的原因包括戰(zhàn)略上的失誤、不可控事項(xiàng)（風(fēng)險(xiǎn)）的發(fā)生、財(cái)務(wù)資源控制喪失。其中財(cái)務(wù)資源的控制基本等同于財(cái)務(wù)管理職能是否良好發(fā)揮，是否將財(cái)務(wù)管理放在重要位置。

二、財(cái)務(wù)管理狀況

財(cái)務(wù)管理（廣義概念）作為企業(yè)職能管理的一部分，應(yīng)占有很重要地位。房地產(chǎn)業(yè)是資金集中型行業(yè)，而財(cái)務(wù)管理本身就是對(duì)企業(yè)資源（尤其是資金）的管理，包括直接的核算管理、稅務(wù)管理、預(yù)算管理、考核管理、投資管理、融資管理、資本運(yùn)營(yíng)等，間接的內(nèi)控管理、合同管理、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理等，分布于財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)持續(xù)、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的各層面。可以看到財(cái)務(wù)管理是涉及面廣、綜合性和制約都很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，整個(gè)體系已經(jīng)非常完整、科學(xué)。不少房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在低端的財(cái)務(wù)管理層面，即核算及稅務(wù)管理等個(gè)別方面，只對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事后反映。因此不具有動(dòng)態(tài)性、前瞻性、輔助性，不能有效進(jìn)行收入、成本、資金變動(dòng)、項(xiàng)目盈虧、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目預(yù)測(cè)、內(nèi)部控制等方面的目標(biāo)、過程管控，以及經(jīng)營(yíng)決策。由此導(dǎo)致內(nèi)部管理缺失，喪失應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的主動(dòng)性。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理缺失的原因

（一）不能深入理解房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷等業(yè)務(wù)已經(jīng)非常成熟，各類監(jiān)管機(jī)制健全，這些業(yè)務(wù)往往通過良好的發(fā)包就能基本解決問題。但許多企業(yè)仍然把自已放在工程總承包的位置，過度的關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等中具體細(xì)節(jié)。比如對(duì)施工環(huán)節(jié)中的諸多問題，本應(yīng)由具有“三控”“兩管”“一協(xié)調(diào)”職能，并具有服務(wù)性、科學(xué)性、獨(dú)立性、公平性的監(jiān)理單位解決。但開發(fā)企業(yè)往往違反規(guī)律過度干預(yù)，使監(jiān)理職能未得到充分發(fā)揮。因此未認(rèn)識(shí)到工程監(jiān)理是工程管理的最好模式，將監(jiān)理單位的參與作為一種形式，應(yīng)付政府強(qiáng)制推行工程監(jiān)理的規(guī)定。再比如工程發(fā)包規(guī)定本身具有科學(xué)性，但開發(fā)企業(yè)為了某種目的進(jìn)行關(guān)系發(fā)包、分解發(fā)包，從開始就引發(fā)各種人為問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有高效科學(xué)的組織管理，將項(xiàng)目建設(shè)等完全交給專業(yè)公司，就無法從繁重的管理中脫身，不能關(guān)注更重要的事項(xiàng)。（二）不能深入理解房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)特性。相比創(chuàng)新、技術(shù)開發(fā)、工業(yè)等企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)入行門檻是比較低的。只要具有初始投資資本，基本上可以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。但較少有開發(fā)企業(yè)完全靠自有資金開發(fā)，主要以負(fù)債融資進(jìn)行周轉(zhuǎn)。因此項(xiàng)目必須快速建設(shè)、銷售，至少在負(fù)債償還期內(nèi)回籠償還資金（有實(shí)力捂盤待價(jià)而售的除外）或者寄望于項(xiàng)目滾動(dòng)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。但是房地產(chǎn)行業(yè)5-10年內(nèi)都有較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或其他風(fēng)險(xiǎn)影響，在應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化準(zhǔn)備不足情況下，不可控的投資風(fēng)險(xiǎn)極大，因此企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行需建立在財(cái)務(wù)資源可控的基礎(chǔ)上。（三）不能深入理解房地產(chǎn)的政策特性。房地產(chǎn)業(yè)有預(yù)售的政策優(yōu)勢(shì)，即投入40%左右就達(dá)到銷售條件。但劣勢(shì)也很明顯：包括涉稅業(yè)務(wù)繁多，幾乎涉及國(guó)內(nèi)所有稅種；有金融、限購(gòu)、限價(jià)、限戶口等專項(xiàng)政策，這些政策往往與市場(chǎng)行情反向調(diào)控；有各項(xiàng)保證金、預(yù)售資金監(jiān)管等特別規(guī)定。這些限制都嚴(yán)重影響資金的流動(dòng)，需吃透諸多影響，否則將陷于被動(dòng)。（四）不能深入理解財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)核心的特性。從業(yè)者首先應(yīng)提升一個(gè)觀念和層次，即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、內(nèi)控、人力資源之間應(yīng)是平行的關(guān)系。因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，無論設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程建設(shè)、營(yíng)銷等業(yè)務(wù)都受制于資金活動(dòng)的影響，沒有良好的財(cái)務(wù)管理極易失控。財(cái)務(wù)活動(dòng)除了反映、分析、考核、控制業(yè)務(wù)活動(dòng)，也在科學(xué)的引導(dǎo)業(yè)務(wù)活動(dòng)。因此財(cái)務(wù)與整個(gè)業(yè)務(wù)之間是平行、對(duì)等關(guān)系，不具可比性，即不能以“營(yíng)銷是永遠(yuǎn)是第一”說法，與財(cái)務(wù)管理進(jìn)行比較。廣義的、高質(zhì)量的現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，己延伸到包括業(yè)務(wù)在內(nèi)的企業(yè)管理各層面，完全不同于傳統(tǒng)意義上的管理，可全面指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、投資、融資決策、戰(zhàn)略定位等，具有重要地位。由此可看出財(cái)務(wù)管理與其他管理的區(qū)別和重要性，因此重視與否，影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)或被動(dòng)性。總之，房地產(chǎn)行業(yè)具有上述特性，管理過程都與企業(yè)資金管理緊密關(guān)聯(lián)。因此選擇企業(yè)管理模式時(shí)，應(yīng)判明輕重、抓住核心。以資金為命脈，建立財(cái)務(wù)管理為中心的管理方式，從而有效的決策和有的放矢解決投資運(yùn)營(yíng)鏈條上的各類問題。

四、完善房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）重視財(cái)務(wù)管理的核心地位。1.組織機(jī)構(gòu)優(yōu)化配置。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)組織機(jī)構(gòu)特點(diǎn)，建立全面的管理機(jī)構(gòu)。進(jìn)行高中低、各崗位配置，以滿足管理的需要。同樣，應(yīng)在各個(gè)層面配置與財(cái)務(wù)有關(guān)的職能，比如項(xiàng)目上的基層財(cái)務(wù)、公司機(jī)關(guān)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、高層財(cái)務(wù)總監(jiān)及具有財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的董事或監(jiān)事等。因此根據(jù)實(shí)際管理需要完整配置，才能發(fā)揮不同層次的財(cái)務(wù)職能，解決相關(guān)的問題。同時(shí)應(yīng)完善設(shè)計(jì)、工程、銷售以及事業(yè)發(fā)展等職能機(jī)構(gòu)，與財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)一起形成完整的管理鏈條，達(dá)到有效的業(yè)務(wù)溝通。2.建立制度型管理體制。通過公司制度的有效建立，規(guī)范部門和人員職責(zé)，在制度上形成履行權(quán)利和約束行為機(jī)制，使內(nèi)部控制制度、集體決策機(jī)制得到良好執(zhí)行。而不能形式上有董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、某項(xiàng)委員會(huì)，執(zhí)行上確是絕對(duì)的個(gè)人主義。這種非制度的管理體制不利于企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展，只有建立優(yōu)秀制度的管理機(jī)制，集成集體智慧和力量才有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同樣，應(yīng)清晰定位房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理各層級(jí)的職責(zé)和權(quán)利，通過制度將財(cái)務(wù)管理列入在企業(yè)管理重中之重的位置。（二）全方位提升財(cái)務(wù)管理解決實(shí)際問題的能力。1.引進(jìn)優(yōu)秀人才。需要具有綜合管理能力的財(cái)務(wù)人員，熟悉業(yè)務(wù)又通曉財(cái)務(wù)，在經(jīng)濟(jì)、法律、政策等運(yùn)用中也具有較高水平。使各崗位的優(yōu)秀人才既能發(fā)現(xiàn)問題又能解決問題，既能做好本崗位工作，也能對(duì)關(guān)聯(lián)崗位進(jìn)行指導(dǎo)，甚至于判斷和決策。2.不斷學(xué)習(xí)，提升業(yè)務(wù)處理能力。需組織財(cái)務(wù)人員參加培訓(xùn)，并完善培訓(xùn)制度。提倡在工作過程中堅(jiān)持學(xué)習(xí)，提升自身的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)知識(shí)，以便更好地履行財(cái)務(wù)管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。作為企業(yè)管理者應(yīng)引起重視，為財(cái)務(wù)人員提供學(xué)習(xí)的平臺(tái)和機(jī)會(huì)，使其能夠?qū)W習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念和技術(shù)措施，從而提高財(cái)務(wù)人員和企業(yè)共同價(jià)值。3.完善財(cái)務(wù)管理制度。作為提供財(cái)務(wù)管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其內(nèi)部也應(yīng)有先進(jìn)的管理制度。建立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部之間，與其他部門之間的協(xié)同機(jī)制。合理調(diào)配財(cái)務(wù)人員和崗位，使全部財(cái)務(wù)職能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)效果。有理由相信，優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員比其他部門更具有管理的視角，發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理中的各類經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和利益。比如：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、成本管理風(fēng)險(xiǎn)、納稅風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)收益。4.運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)提高管理水平。首先財(cái)務(wù)管理部門最應(yīng)該具有數(shù)據(jù)管理的意識(shí)，除了運(yùn)用有效財(cái)務(wù)軟件提升財(cái)務(wù)自身管理水平外，還要倡導(dǎo)提高造價(jià)、營(yíng)銷、物業(yè)（物資）管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理水平。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，由財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)牽頭，將與財(cái)務(wù)對(duì)接的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化、內(nèi)控化、共享化，以提升包括財(cái)務(wù)在內(nèi)的各部門管理水平，使經(jīng)營(yíng)管理更具時(shí)效性、科學(xué)性。5.遵循原則、提高有效性。全面性原則：以充實(shí)人、崗配置為前提條件，對(duì)公司或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過程財(cái)務(wù)資源管理，即核算、預(yù)算、考核、稅務(wù)、投資、融資等以資金為中心的全面管理。重要性原則：在全面履行財(cái)務(wù)管理過程中，也應(yīng)突出重點(diǎn)，抓住財(cái)務(wù)職能所要達(dá)到的目標(biāo)，有針對(duì)性的進(jìn)行布置和控制。適應(yīng)性原則：根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化，適時(shí)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方法和手段，促使管理目標(biāo)保持適用性。平衡性原則：管理要兼顧質(zhì)量與效率，通過管理方法優(yōu)化，使財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)高度融合。保證財(cái)務(wù)管理質(zhì)量同時(shí)，兼顧財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)效率，避免不計(jì)成本和無效率的管理。

五、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于走向成熟和深度改革階段，競(jìng)爭(zhēng)程度加大和不可控因素增多已經(jīng)不可回避。因此應(yīng)站在行業(yè)未來發(fā)展的高度，結(jié)合自身的優(yōu)劣迎接挑戰(zhàn)謀求企業(yè)發(fā)展。充分理解“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，比如高度關(guān)聯(lián)的裝配式建筑、綠色建筑、智能化建筑、新型智慧和文化城市發(fā)展，以及推進(jìn)BIM技術(shù)應(yīng)用、全過程工程咨詢服務(wù)等概念的管理變革。外部環(huán)境已開始改變，為能持久發(fā)展，首先要優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，以提高競(jìng)爭(zhēng)力。成熟的房地產(chǎn)企業(yè)一直都注重財(cái)務(wù)管理，遲遲未完善的企業(yè)需自我革新。糾正完全以業(yè)務(wù)為中心的傳統(tǒng)觀念，調(diào)整管理模式，夯實(shí)財(cái)務(wù)管理，從而科學(xué)引導(dǎo)業(yè)務(wù)和輔助戰(zhàn)略規(guī)劃，這對(duì)社會(huì)、企業(yè)和個(gè)人都具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

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作者:佘中利 單位:重慶長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司