工業企業土地開發分析與實踐

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摘要：本文通過實踐案例分析工業企業轉型升級過程中既有土地自主開發的路徑，為類似企業提供參考。

關鍵詞：工業企業；既有土地；開發

一、工業企業既有土地

本文所述既有土地是指當前企業或其全資或控股子公司具有土地使用權證書的土地。并且，不論工業土地的使用權為何種類型，該工業企業具備處置該工業土地的權利或控制力。

二、既有土地增值路徑

當前，不少工業企業存在著“出城入園”、業務升級、經營虧損等現狀，尤其是一些落后產能、過剩產能或歷史包袱比較重的工業企業，面臨著整體搬遷、破產重組，導致土地閑置、效率利用低下等情況。土地資產是企業的重要資產。在上述情況下，土地不但不能對企業形成收益，甚至帶來負擔。因此，如何處置利用既有土地，最大化既有土地價值，是這類工業企業面臨的重要課題。同時，也是解決資產利潤率低，實現企業轉型升級的重要途徑。工業企業的現狀工業土地，在國內大多數城市和地區，即便根據工業用地剩余年限和土地等級劃分，價值有所不同。但總體而言，評估的單位價值一般都不高。目前，國內住宅和商業用地市場活躍，實現該宗土地的增值，有多種路徑，在地方法規允許的條件下，依法完成土地用途變更并進行二級開發是重要途徑之一。

三、既有土地開發路徑實踐

下面以某集團公司內部某置業平臺公司與二級工業企業合作開發甘肅省某市“出城入園”后的原址土地為例，分析通過土地用途變更并進行二級開發的途徑實現既有土地增值的過程。1.建立工作機制。以案例來講，集團公司內部置業平臺公司與二級工業企業合作，從集團公司來講不存在利潤流失的問題，既可以盤活土地用于支持企業新廠區建設，同時又可以將二級開發利潤保留在集團內部。從置業平臺公司和二級工業企業來講，相互合作能夠發揮各自專業、在地優勢，同時又沒有與外部企業合作的風險以及信用問題。因此，集團公司牽頭，置業平臺公司與二級工業企業成立聯合工作組是良好的工作機制。2.土地研究。要開展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面積、土地用途、使用權類型等；其次，要了解城市總體規劃和控制性規劃中該宗土地的規劃用途；第三，要詳細調研該宗土地上目前的生產運營情況，合理確定搬遷計劃。3.法律法規研究。地產專業人員在熟悉國家法規的基礎上，一是整理在地省份和城市有關土地、規劃相關法規；二是支持工業企業搬遷騰退、轉型升級的文件，具體在甘肅的有“出城入園”政策、天津有“東移”政策、四川有“北改”政策等；三是企業與政府簽訂的各類協議、會議紀要、批示文件等。通過以上工作，梳理出土地用途變更并進行二級開發的政策路徑。4.內部程序決策。通過對該宗土地進行調查研究，認真梳理要進行該宗土地用途變更涉及的法律法規及文件，系統分析工業企業基本情況、土地信息、政策路徑、城市土地市場、房產市場、競品，做出目標規劃方案并進行初步測算，對該宗土地進行二級開發的收益進行預估，形成項目建議書。通過二級工業企業與置業平臺公司研究再上報集團公司決策。5.土地規劃優化。集團公司決策以后，聯合工作組第一步要按照目標規劃方案與當前宗地的控制性詳細規劃比較分析，聘請專業設計團隊正式設計宗地城市規劃方案，并報政府規劃部門履行控制性詳細規劃調整大的審批程序。審批完成后，聯合工作組向政府規劃部門申請出具宗地修建性詳細規劃意見。6.土地用途變更。規劃部門出具宗地修建性詳細規劃的意見之后，即可向國土部門申報履行土地用途變更程序。具體一般有以下幾個大的環節：一是土地評估。土地用途變更要依法補繳土地出讓金。土地出讓金的數額需要通過土地評估來確定。以案例來講，宗地的土地使用權類型為授權經營，用途為工業用地，位于甘肅省某市。評估首先要評估出該宗地的當前價值，評估因素包括面積、工業用地的等級、授權經營的剩余年限、地上建筑物等；其次，要評估新的修建性詳細規劃意見下的土地價值。補繳的土地出讓金應為以上兩個數額的差值。政府正是通過補繳出讓金的方式同時對征用原址土地使用權給予了補償；二是出讓金數額和供地方案的政府審批。以上出讓金數額通過專業的評估公司以評估報告的形式提交給國土部門以后，以案列來講，會履行專家小組會、地價會、國土局業務會、國土局局務會、城市國土和規劃委員會專家會、城市國土和規劃委員會專題會研究審核；三是補繳出讓金并下發建設用地批準書。履行完以上政府審批程序以后，工業企業與政府簽訂新的土地出讓合同，繳納土地出讓金。政府下發建設用地批準書，并辦理新的國有土地使用權證書。7.土地二級開發。工業企業取得新的國有土地使用權證書以后，即可在土地二級市場或產權交易所將該宗地交易到置業平臺公司，進行二級開發。以本案例來講，項目能夠滿足工業企業的利益訴求也存在一定的開發收益，從集團公司來講是完全可行的項目。需要注意的是，如何做好產品策劃，最大限度保留工業遺存進行開發利用，優化城市交通及功能布局，是此類項目產品研究過程中，政府關注的方向。另外，工業企業和置業平臺公司共同制定合理的搬遷計劃，是此類項目實現預期計劃的關鍵。

四、結論

當前，我國經濟正在從高速增長階段向高質量增長階段轉變。在轉變過程中，會出現大量過剩產能以及落后產能工業企業。如何為這類工業企業轉型升級提供資金保障，既有土地依法自主開發是重要途徑之一。本文借某集團公司內部置業平臺公司和工業企業合作進行自主開發的案列進行了簡要說明，為本類型工業企業提供借鑒。

參考文獻

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作者:楊文峰 單位:中車置業有限公司