景觀設計swot分析范文

導語：如何才能寫好一篇景觀設計swot分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.明確設計目的

所有的景觀項目在開發之初都應該明確開發目的或設計目的，如場地建成后所產生的社會效益、環境影響、經濟效益，開發投入的資金預算，以及該場所在未來的服務區域或服務人群，等等。本科課堂教學實踐環節中學生創作設計的景觀項目方案，同樣需要在設計之初明確設計目的。因為只有在關注社會、環境、經濟等因素的基礎上進行的景觀設計才是符合客觀實際的，才具有可實施性，否則，即使圖紙效果十分精美，仍然是沒有根基的空中樓閣。教師在課堂上布置給學生的設計課題在課題性質方面一般分為兩大類：新建地塊的景觀規劃設計和現有場地的景觀改造設計。這兩大類課題的設計目標和設計內容既有相同點，又有不同點。相同點是指在整體的設計目的和設計內容方面基本一致，都需要考慮社會、環境、經濟等方面因素，都需要進行合理的功能分區和流暢的路網設計等，這些在前文和后文中都有所涉及，在此不做贅述，筆者主要闡述兩類課題的在設計目的方面的不同點。新建地塊的景觀規劃設計要求將原本荒蕪、廢棄或破舊的已無法滿足人類和社會發展需求的地塊進行重新規劃，賦予其全新的場所性質，在社會功能和環境效益等方面產生質的改變。如，在城市建設規劃中將舊建筑舊街道拆除推平后新建的居住社區、商務樓盤等都屬于這一類景觀規劃設計項目。現有場地的景觀改造設計要求在不改變場地性質的基礎上對環境進行良性改造設計，如場地面積的適當擴大或縮小，內部功能分區和道路網絡的重新調整，以及地面鋪裝、環境設施、綠化植物等景觀元素的優化設計。對于城市中建成時間較早且具有歷史感的公園、廣場、街道等場所，設計師都可以進行景觀改造設計，通過改造使空間功能更趨于合理化，配套設施更加人性化，環境氛圍更加藝術化。另外需要強調的是，無論何種性質的課題設計，都需要注重對民族傳統文化遺存的保護和發展，因為歷史的遺跡是不可復制的，是一個地區文化的延續。對規劃區域內具有文物價值的舊建筑、舊街道等實施保護性開發，對百年以上的古樹名木切不可隨意砍伐移植，以免造成不可修復的損傷。在明確項目設計目標的基礎上，教師通常給學生制訂思考和工作的幾大步驟，學生通過方案設計練習逐步掌握景觀設計程序。

2.熟悉設計程序

要求學生掌握并熟悉景觀項目設計的一般程序，即基地環境分析、概念方案設計、擴初方案設計和施工圖設計。大二和大三的學生必須在課程學習中逐步掌握基地分析、概念方案和擴初方案的設計方法，大四學生需要在此基礎上初步了解施工圖的設計方法和制圖規范。（1）充分了解并分析場地進行某課題設計時，教師會給學生指定地塊，使其了解地理位置、規劃面積、項目建設目的等。學生首先要做的工作就是前期調研，充分地了解場地情況并做好記錄，包括所處地域、地形、氣候條件、土壤、水質、交通狀況、服務人群等。學生通過實地勘查、資料收集等方法了解上述場地情況，運用swot分析法進行分析和總結，為下一步提出設計定位和功能分區提供有力依據。SWOT分析法是將內部因素和外部環境結合形成的平衡系統分析體系，SWOT分別是Strength（優勢）、Weakness（劣勢）、Opportunity（機會）、Threat（挑戰）。實際操作中主要有分析環境因素、構造SWOT模型、制訂計劃三部分。（2）提出設計定位，完成方案設計接著要在以上分析基地環境的基礎上提出設計定位構想。這一階段，學生要與教師充分溝通，共同找到最適合場地建設項目要求的設計定位，也就是做出概念方案設計。不同的建設項目會有不同的設計要求，如居住區景觀設計、公園景觀設計、廣場景觀設計等。不同的項目在使用人群、場地功能等方面有很大區別。因此，設計者在充分了解場地環境情況、理解建設項目要求的基礎上，才能找到了合理的景觀設計定位，包括環境主題、景觀風格、主要功能特點等，進而做出主要功能分區規劃圖。這階段的圖紙可以用規劃總平面圖、平面分析圖和實例示意圖來表達構思。擴初方案是在概念方案的基礎上完成的，需要完成修改后的規劃總平面圖、詳細的局部景觀設計平立面圖、重要景觀節點效果圖、部分主要設施的設計圖紙和設計說明。設計說明要求條理清晰、語言簡潔、用詞規范，清楚地闡述設計理念、設計方法與設計結果，起到輔助理解項目設計方案的作用。一套良好的擴初圖紙應該能夠達到全面細致展現該項目景觀設計結果的目的，除去實際項目需要的施工圖設計部分，基地分析、概念方案、擴初方案三者綜合就是一套完整的景觀項目方案設計。

3.具備良好的設計表達能力

完成一套景觀項目設計方案需要繪制大量的圖紙，如平面圖、立面圖、效果圖等，圖紙是展現設計意圖和設計目的的最直接手段，繪圖質量將直接影響到方案展示的最終效果。一般景觀項目設計的圖紙表達無外乎三種手法：手繪設計圖、電腦輔助繪圖、手繪電腦結合繪圖。這三種圖紙表達方式在概念方案階段和擴初方案階段都可以被使用，其目的是完整、詳細、藝術化地展示設計結果。所以景觀設計專業本科生必須具備良好的設計表達能力，熟練手繪技巧，掌握AutoCAD、SketchUp、Photoshop等電腦繪圖軟件，有了扎實的繪圖基礎，才能將設計構思和設計理念完美地呈現出來，這也是作為一名合格的景觀設計師必須具備的技能。

二、樹立科學的設計理念

一套優秀的景觀設計方案不僅需要完整的圖紙表現，更重要的是應該具備科學的設計理念。可以說，繪制精良的圖紙是方案的設計結果，而科學合理的設計理念才是支撐方案的內在靈魂。教師要求學生在進行方案構思與設計時，始終貫徹以人為本、可持續發展、注重體現地域特色這三大景觀設計理念。1.以人為本的設計理念“世間萬物，唯人為貴”，以人為本的理念要求一切以大多數人的發展為目的，而不是片面追求物質發展和經濟增長。在景觀設計中，以人為本主要體現在充分的前期調研、合理的功能分區、流暢的路網結構、完善的環境設施，以及符合大眾審美文化背景的形態設計，等等。前期調研可采用實地考察拍照、問詢并結合問卷調查，目的是盡量全面翔實地掌握設計基地物質環境和人文背景，尤其是問卷調查的結果分析可以幫助學生找到更符合當地市民意愿的環境設計定位。在調研結果上進行功能區域的規劃，必須合理劃分出符合市民實際需求的功能空間，強調各個空間的相互聯系，規劃流暢的路網結構以加強各空間的可通達性。無論是步行還是車行，方便快捷的交通都可以提高效率，滿足市民生產和生活中的出行需要。完善的環境設施能夠為市民在公共環境的活動提供便利，環境設施設計不僅要求功能齊全，而且要求數量布局科學合理，既滿足使用需求又不能造成浪費。以廣場休息設施為例，每100平方米廣場面積應該有6～10平方米的座位面積，這樣才能滿足人們在廣場中活動時隨時休息的行為要求。景觀元素的形態設計通過風格與造型的藝術化處理能夠體現環境歷史文化、風俗民情等人文背景，同時也是景觀視覺設計的重要環節，是關系到大眾能接受并長久使用該場所的關鍵因素。總之，學生在設計過程中必須樹立以人為本的科學發展觀、才能營造出實用、美觀，符合大眾需求的城市景觀環境。

2.可持續發展的設計理念

可持續發展理念是1987年由世界環境與發展組織提出的，要求城市的發展在“滿足當代人需求的同時，不能損害子孫后代為需求而尋求發展的能力”。在可持續發展理念影響下，景觀設計不僅僅是營造一個優美的小環境，如建一座亭子、種幾棵植物那么簡單，而是通過設計改造自然界為人類創造良好的生存和發展環境。當然，改造必須以人與自然和諧發展為前提，否則改造就成了毀壞，必然會遭到自然的懲罰，如水土嚴重流失、土壤的沙漠化、物質資源的浪費、城市地下水位下降等都是自然向人類發出的警告。在校大學生作為未來的景觀設計師，必須擔負保護環境、建設良性生態環境的重任，注重人與自然的和諧發展、區域內生態系統的良性循環，在規劃區域內，通過科學的考察與設計，實現物質的循環、能源的自給、垃圾的無害處理等，達到區域環境的可持續發展目的。

3.注重體現地域特色

中國地大物博，每個地域都有其獨特的自然環境和人文歷史，所以景觀設計所體現的地域特色也主要反映在這兩個方面。針對某一特定區域進行的景觀設計，一定要充分了解當地的氣候條件、地勢情況、河流水域、物種群落等自然環境狀況，做到合理開發，同時在設計時發展當地傳統特色，體現人文歷史背景。地形設計盡量符合自然地勢條件；植物配置使用本土品種；水體景觀的導入必須考慮當地水資源現狀，符合節能環保要求；公共設施在實現功能完善的基礎上，強調地域傳統文化的藝術特色。

三、結語

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縣域經濟是國民經濟的中流砥柱，也是縣域社會發展的動力。縣域生態經濟則是在縣級行政區域內，以生態環境建設和經濟社會發展為主要內容，以實現經濟發展和環境友好“雙贏”為目標的經濟類型，是實現縣域經濟又好又快發展的方向。生態農業園是生態經濟的具體體現，在優化農業產業結構、促進農村經濟發展、推動城鄉和諧共生等方面具有重要的現實意義。正是由于上述一系列優點，各地都紛紛將建設生態農業園作為促進經濟發展的有力措施。但是，由于準備工作不充分，缺乏特色和優勢等原因，許多新建的生態園很難實現可持續發展。SWOT法通過對項目優勢（strengths）、劣勢（weaknesses）、機會（opportunities）、威脅（threats）的分析可以明確項目實施的可行性程度和發展方向。因此，通過對衛華生態農業園進行SWOT分析，以確保園區具有準確的定位和目標，實現快速健康發展。

1．1優勢（strengths）分析

園區由國家級高新技術企業衛華集團投資建設經營，其良好的管理經驗和強大的后勤服務需求為生態園建設提供了保障。園區緊靠高速路和省道，交通便利，區位條件優越。另外，基地良好的生態環境有利于園區內各種農作物、經濟林、觀賞植物等的生長，也便于進行園林景觀設計和開展游憩活動。最后，園區所在的長垣縣為中國中部經濟百強縣，在綠色食品、苗木花卉、烹飪等方面具有產業優勢，也是一個文化底蘊深厚的城市，為開展休閑農業積累了豐富的素材。

1．2劣勢（weaknesses）分析

休閑觀光農業作為近幾年新生的交叉產業，在具有巨大發展潛力的背后還會有一定的風險性。經營者需要進行全面而又詳細的準備工作，忽略任何一項工作或是判斷錯誤都有可能導致項目的慘淡經營甚至失敗。園區內土地類型較為單一，地形平坦，缺乏變化。植物群落不夠豐富，景觀單調。此外，各種休閑服務設施和生態基礎設施缺乏，為進一步開發帶來了困難［6］。

1．3機會（opportunities）分析

長垣縣委、縣政府高度重視特色農業和現代農業基地的建設，結合中原經濟區戰略定位和自身實際，出臺了《關于加快“十二五”期間發展現代農業的實施意見》和《長垣縣特色高效農業區域發展規劃》，重視，為生態農業園發展提供了有力支持。充分利用縣域景觀特色和產業優勢，發展以現代農業生產為主（科技示范），游憩活動為輔（休閑觀光）的特色生態園是提高農業科技創新水平、推動區域農業現代化的重要舉措。人們對休閑旅游需求的增加和城鎮居民收入的提高，為開展休閑農業旅游提供了廣闊的客源市場。

1．4威脅（threats）分析

主要是來自長垣縣及周邊其他縣市農業生產和休閑農業旅游的挑戰。由于河南是農業大省和旅游大省，開展觀光農業旅游在推動地方經濟方面意義重大，各地都不遺余力地促進觀光農業的發展，加劇了觀光農業行業的競爭。長垣縣周邊地區觀光農業旅游發展迅速，有些已經取得了較大的知名度和影響力，如新鄉小冀鎮京華園、億隆農林生態園等。另外，其他類型的旅游資源也會構成一定的威脅，從而分流一部分目標客源。

2衛華生態農業園總體規劃

2．1規劃思路與規劃原則

依據企業發展戰略和區域農業發展規劃的總體思路，結合場地實際情況，規劃以農業生產為主（園林苗圃、果樹花卉栽培、動物養殖等）、休閑觀光（商務接待、生態餐飲、農事采摘等）為輔，逐步建設成為現代農業科技示范、生態農業旅游、休閑游憩、科普教育等于一體的中原經濟區知名的縣域特色生態農業園。

2．1．1可持續發展原則。以循環經濟學和景觀生態學等理論為指導，科學規劃，合理布局，建立復合生態系統，農業生產與資源保護相結合，注重生態效益與經濟、社會效益的統一。

2．1．2特色性原則。充分利用企業和長垣縣域資源、產業優勢，在園林景觀設計、林農復合經營、游憩活動設置等方面體現特色，進行差異化經營，秉承“人無我有，人有我精”的經營理念，滿足游人的各項服務要求。

2．1．3市場性原則。以市場為導向，緊密關注市場動態，及時反饋與總結生態農業市場信息，以市場確定生態農業園各種項目的設置。如在苗木引種、花卉栽培、動物養殖等方面應密切關注市場信息，并具有一定的前瞻意識，尋找具有廣闊前景且有一定穩定性和適應性的品種。

2．1．4文化性原則。文化是景觀的靈魂，也是園區內在品位的體現。充分挖掘企業文化和長垣城市特色，通過景觀營造體現文化內涵，寓文于景，景文交融，增加園區的文化魅力。

2．2功能分區規劃

規劃園區設兩個入口，考慮交通與景觀的需要，主入口設在園區南部，與省道308線緊鄰；次入口設在園區東部，與鄉村公路相連，兩個入口與“L”型景觀大道相聯通，且都設有生態停車場。根據園區規劃思路和實際條件，將園區分為七大功能分區，即特色養殖區、園林苗圃區、花木生產區、觀賞果園區、水產服務區、蔬菜示范區、休閑管理區。每個區內設置一定的服務設施和活動場地，形成既獨立又呼應的景觀節點。

2．2．1園林苗圃區。位于園區的南部和東部，中部有寬約5m的水渠，是集苗木生產、新品種研發、生態防護于一體的綠色產業區。結合市場需要，按照色葉、常綠、觀花等觀賞樹木特性分類，設置不同的苗圃生產區域。根據苗圃的生態習性和季節景觀變化，結合當地的自然環境，選擇適宜的園林樹種。同時，適當增加一定的地被植物和休憩設施，創造良好的園區景觀。

2．2．2花木生產區。位于園區的中西部，占地面積約0．67hm2。該區呈放射狀布置，中間為梅花形，梅花形的中心為衛華觀光塔。在被分割的若干個小區域里設置觀賞價值高的特色花卉，形成五彩斑斕的花田，也為人們提供一個推廣新品種、新技術和花藝交流的平臺，既取得了良好的景觀效果，也帶來一定的經濟效益。

2．2．3特色養殖區。位于園區的中東部，占地面積約2hm2。進行生態林防護，形成相對隱蔽的獨立區域。以林下散養雞、鴨、豬等家畜為主，采用生態循環過程，保證產品的有機性和安全性。結合市場需要，適時散養觀賞性動物，如信鴿、鴕鳥等，以林區為背景，增加園區的生機與活力。

2．2．4觀賞果園區。位于園區的中西部，緊鄰花木生產區，占地面積約1．3hm2。在生產綠色果品的同時，給游人提供自由采摘果品的場所，體驗收獲的樂趣。果品種類搭配合理，兼顧園林景觀效果，實現一年中每個時段都有可供欣賞和采摘的果樹。內設豐慶廣場、木制座椅等多樣化的場地和休閑設施，滿足游客的游樂、休息需要。

2．2．5蔬菜示范區。位于園區的西北部，占地面積約6．67hm2，以科技示范、生產加工、科普教育等為主要特色。設有玻璃溫室、塑料大棚、實驗農場等，展示現代化園藝設施和栽培技術，也為周邊科研院所師生提供實習基地，有利于園區科技水平的提高。

2．2．6水產服務區。位于園區的中西部，北臨蔬菜示范區，占地面積約1．3hm2。以水產養殖和水生植物種植為主，同時兼有垂釣、水上娛樂的功能。該區水生植物豐富，形成不同的植物景觀，水中蓮葉田田，蛙鳴魚躍，一派田園風光，讓人充分享受農趣之樂。

2．2．7休閑管理區。位于園區的中部，便于與各功能區聯系，具有商務接待和園區辦公、管理的功能，占地面積約1．3hm2。按照中國古典園林手法進行院落式布局，營造“庭院深深深幾許”的古典意境。運用障景、夾景、框景等方式，以當地園林植物為主體，營造一個相對獨立和幽靜的場所。

2．3專項規劃

2．3．1林農復合經營規劃。農林生產是生態農業園的基礎和特色，也是區別于其他類型園區的重要特征。做好林農復合經營規劃既體現了生態農業園的經濟效益，也可以和園林景觀設計、游憩活動相結合。結合市場實際情況和公司發展定位，園區農林復合經營規劃形成了以苗圃區、養殖區、蔬菜區為特色的三大產區。苗圃區主要培育市場需求大、觀賞價值高的園林樹種。養殖區以特色水產和畜牧養殖為主，滿足游人和衛華職工食堂的要求。蔬菜區以特種蔬菜種植為主，除了可以提供綠色農產品，還可以展示現代園藝技術和進行田地農事體驗。

2．3．2植物景觀規劃。相比于其他類型的園區，生態農業園的植物景觀更為豐富多彩。它不僅包括傳統意義上的由園林植物搭配組成的景觀，還包括果蔬園、農田、林地等兼具生產與觀賞功能的農業景觀。結合不同的場地條件和功能要求，通過鄉土樹種和適宜長垣地區的園林觀賞植物的搭配，展示衛華生態園的鄉土風情和園林特色。

2．3．3游憩活動規劃。游憩活動是體現生態農業園旅游特性的重要內容，也是影響園區吸引力和綜合競爭力的要素之一。做好游憩活動的規劃，有助于提高游人的參與積極性和對園區特色內容的理解，使園區更好地發揮服務功能。游憩活動規劃要立足園區景觀特色和功能定位，結合市場需求，不斷推出具有競爭力的特色游憩項目。衛華生態園游憩活動主要有觀光類、體驗類、娛樂類、教育類、休閑類等類型。觀光類包括欣賞果園、花田、池塘、菜園等農業景觀，玻璃溫室、古典園林建筑、小品等建筑景觀，衛華文藝演出和民俗展示等文化景觀。體驗類包括果園采摘、菜園“偷菜”、岸邊垂釣、花藝學習與體驗、綠色食品品嘗等。娛樂類包括水上活動、林中拓展訓練、衛華文化節主題活動（如歌詠比賽、專業技能比賽）等。教育類包括衛華文化長廊、長垣名人景墻、農產品展示、栽培技術展示欄等。休閑類包括商務會議接待、生態餐廳、觀光塔等，利用園區優美的園林景觀，進行休閑游憩活動。

3結語

篇3

從2007年安康市政府將富硒產業、旅游業作為支柱產業以來，安康特色富硒農業產業和旅游業是近年來發展較快的產業，成為區域經濟發展新的引擎。在“一縣一業、一村一品”戰略的指導下，特色農業與鄉村生態旅游產業融合發展，開發了包括嵐皋縣四季鎮頭橋村、寧陜縣廣貨街清泉山莊、漢濱區月河川道、紫陽富硒茶觀光園、平利縣長安茶鄉等農業旅游示范點，富硒茶、木瓜酒、絞股藍、手撕臘肉、魔芋、豆腐干、蠶絲被等特色旅游商品受到西安游客的青睞。農業生態旅游園區化開發在資源共享、產業共生的基礎上促進產業融合成為提升區域產業轉型升級的戰略選擇。

2威脅(threats)

2．1區域自然地理環境惡劣

安康地處秦巴山區，山地面積占全市總面積的92．4%，受自然人文地理環境條件影響，生產技術落后，人均耕地嚴重不足，生計資本極度匱乏，商品經濟不發達，經濟發展中自我積累能力差;農戶居住分散，基礎設施及公共服務體系落后，人力資源不足;屬于國家生態功能區和水源涵養保護區，是被禁止或者限制開發地區，工業經濟不發達。

2．2產業發展同質性

安康屬于典型的旅游資源非優區，缺乏名川大山、歷史人文景觀，現有的旅游資源單體較多，但每個景觀、景點體量規模較小，開發主體多為個體，缺乏龍頭企業和有一定實力的企業集團;旅游產品以自然風光、農家樂為主，沒有融入地域風俗歷史文化，旅游產品數量少，規模小，同質性強，容易與周邊地區產生同質性惡性競爭。

3安康農業旅游園區化開發的SWOT矩陣分析與對策

3．1安康農業旅游園區化開發的SWOT矩陣分析

根據上述分析，結合SWOT矩陣，提出了安康農業旅游園區化開發的4類戰略(圖1)。其中SO戰略為增長型戰略，WO戰略為扭轉型戰略，ST戰略為多種經營型戰略，WT戰略為防御型戰略。

3．2安康農業旅游園區化開發的對策

農業旅游園區化開發是依據循環經濟理論和生態學原理而進行的現代農業與旅游業融合發展的新興業態，是產業轉型升級、實現可持續發展的實踐模式。安康農業旅游園區化開發首先要依托區域特色農業資源和經濟發展機遇以SO戰略為基礎戰略，WO戰略和ST戰略為核心戰略，兼顧WT戰略，努力做好以下工作。

(1)以政府為主導，做好農業旅游園區整體規劃和政策扶持，積極培育有利于特色農業旅游園區產業化發展的外在環境。經濟發展史證實，“政府在發展中的作用穩步上升，以至于沒有政府的積極支持，便不可能有成功的經濟增長［5］。”安康屬于經濟欠發達地區，在農業旅游園區化開發初級階段需要遵循“政府主導、企業運作、部門服務、農民參與”的原則，通過發展政府整體規劃和政策扶持，為農業旅游園區化開發創造良好的發展環境。一是做好農業旅游園區整體布局開發規劃，通過區位條件、特色資源做好園區選址、產業布局，使園區具備現代特色農業技術示范教育、農業體驗、農耕文化、觀光休閑等多元化發展趨勢，兼具現代農業與旅游業兩大產業發展基礎;二是通過交通、信息網絡、安全醫療等相應基礎服務設施建設，提升園區綜合運營能力;三是通過政策扶持積極吸引投資及專業化的經營管理技術人才，促使促進園區規模化、集約化、規范化發展。

(2)以農業生態園區為載體，培育生態農業與生態旅游業產業共生耦合系統，促進產業融合，延伸產業鏈，豐富旅游產品。與西安及周邊地區相比，安康最具優勢的資源是秦巴山區的山水資源和生態功能區的生物多樣性資源。依山傍水、小橋流水、綠樹成蔭、鳥語花香、如詩如畫的美麗田園鄉村構成了安康處處是美景的自然條件。然而，旅游景觀單體的遍布開花、分散，難以滿足游客一次完整旅游活動過程所需的“行、游、住、食、購、娛”等豐富多樣的需求。只有以特色農業生態園區為載體，使區位條件較好、有一定產業基礎的縣域和鄉鎮，結合“一縣一業”、“一村一品”工程進行規模化、產業化開發，農業旅游園區聚合農業觀光、休閑體驗、農耕文化、住宿餐飲、消費購物為一體，形成特色農業與生態旅游業共生系統，延伸產業鏈，豐富旅游產品，才能形成規模、形成自身獨特的風格，進而形成氣候，成為周邊城鎮居民假日及周末回歸自然、放松心情、休閑度假、甚至獲取知識的休憩地，這樣才能真正體現農業鄉村旅游的真正價值。

(3)以循環經濟、生態經濟理論為指導，依托秦巴山區生物多樣性資源，構建農業旅游園區的自然生態體系，突顯生態保護價值及教育價值。作為自然生態脆弱區、生物多樣性保護區和水源涵養區，安康農業旅游園區化開發必須以循環經濟和生態經濟理論為指導，充分體現秦巴山區生態脆弱性和生物多樣性的辯證統一關系，構建包括“荷塘－漁－桑－禽”、“糧－草－林－牧－禽”、“桑－茶－菌－禽”、“林果－蔬菜－家禽－圈養”等聚合平面結構、立體結構、時空結構、循環鏈式結構的生態農業系統［6］，這樣既可以起到環境友好保護、可持續發展的作用，又能突顯功能區教育價值，變環境威脅為發展機遇。

(4)以制度創新為平臺，理順關系，整合區域資源，形成合力，提升農業旅游園區的競爭力。農業旅游園區化開發的規模化、產業化經營需要以制度創新為平臺，理順開發投資者與當地農戶、地方政府、相關機構等之間的關系，做到整合區域內有限力量，形成合力，共同促進農業旅游園區的發展。通過土地流轉、農民參股、培訓就業等制度創新使當地農戶、地方名人、相關機構參與到園區建設及經營過程之中，使當地農民及相關者能夠從中受益。農戶、地方名人、相關機構的參與不僅消除了抵制所帶來的負面效應，而且這些當地文化承載者的積極參與，有效地傳承了當地風土人情、地域文化，彰顯了農業旅游產品的原生態性，更能夠吸引游客和體現農業生態旅游的教育功能。本文來自于《江西農業學報》雜志。江西農業學報雜志簡介詳見

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關鍵詞：園林式校園；院落式空間；可持續發展Abstract: The design of schools is an important content of modern architectural design. This article carries on the analysis through the various aspects of reserve living nitrogen area land project plot AT06070406 primary school project, summarizes its design advantages, provide a reference for the design of school.

Keywords: garden campus courtyard space; sustainable development;

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：

一 項目概況

一） 項目概況

廣氮地區居住儲備用地項目作為廣州市中心區的一個大型居住社區，區域內各項公共配套項目尤其是教育配套設施的規劃起著至關重要的作用。因此我們試圖在這片珍貴的土地上打造一個能夠提升社區形象和品位，完善城市教育配套體系，同時體現地域特點，傳達人文精神，彰顯時代特色的教育配套設施體系！

本項目位于廣州市天河區廣氮地區居住儲備用地內，廣氮地塊位于廣州市天河區東部東圃街道，北倚北環高速公路，東銜東環高速公路、車陂路，南臨廣園東快速路、廣深鐵路，西接棠下東路，用地面積約250公頃。用地東臨規劃20米道路，南臨規劃33米（展寬40米）道路，西臨規劃12米道路。北臨規劃20米道路。

廣氮地區儲備居住用地AT06070406地塊小學周邊主要為居住區及配套公建，規模 24班，可以滿足附近居民子女入讀要求。廣氮地區儲備居住用地AT06070310地塊幼兒園用地面積為22766平方米，可建設用地面積18982平方米，容積率0.96，計容面積18296平方米，建筑密度25%，綠地率40%，建筑高度20.2米。

二） 現狀分析

區位分析：本項目位于廣州市天河區廣氮地塊內,天河區為廣州市城市中心區,周邊配套設施完善,區位優勢明顯,與周邊地區一體話開發，主、次分明，形成高效、合理、現代化的城市布局結構。

交通分析：廣氮地區儲備地塊位于廣州市天河區東部東圃街道,北倚北環高速公路,東至東環高速公路、車陂路,南臨廣園東快速路、廣深鐵路,西至規劃路交通十分便利。

服務范圍: 由規范可知,小學服務半徑為500米.本項目服務范圍可覆蓋廣氮居住片區南部。

三） SWOT分析

S（優勢）

學校用地范圍處于天河區廣氮地區儲備用地內交通區位優勢明顯,周邊配套設施完善。

W（劣勢）

由于地處廣州市中心,用地面積緊張，布局受到限制，為規劃及建筑設計帶來難度。

O（機會）

在現代人越來越關注現代設施建設的前提下，我們試圖打造品牌校園，在校園規劃與建筑設計中充分展現時代性，地域性，文化性。

T（挑戰）

由于基地位于廣州廣氮居住片區內，如何地域特色創造品牌效應，如何利用文化優勢提升小區形象與品味，如何結合技術手段打造生態校園，勢必是一種全新挑戰。

二設計理念

少年兒童猶如祖國未來的花朵，需要園丁的悉心栽培、細心呵護，才能開出一盤一盤盛開的花朵。因此，本項目以“一盤茁壯成長的花朵”作為設計理念，

“花朵”——園林式校園

項目地處城市中心區，用地緊湊，規劃設計中應充分吸取嶺南建筑的精髓，小中見大，步移景異，大到校園整體外部空間，小到單體建筑內部，營造層次豐富尺度宜人的園林式公共空間。立足提高修養，陶冶情操，促進學生全面素質的發展。

“花盤”——院落式空間

設計采用“教學、生活、運動”的品字形結構，各功能組團設計均吸取傳統書院空間精髓，以院落式空間組織手法，將傳統的書院氣息引入現代校園。組團間溝通便捷，空間流動疏密有致，始終體現以人為本的精神，創造高效實用的校園空間。

“成長”——可持續發展

項目設計立足嶺南地區氣候特點，融入嶺南傳統建筑精髓，傳承了嶺南文化符號；同時強調滿足時代要求，重視校園安全性實用性，營造適于現代開放式教育的豐富空間。融合了傳統與現代風格的設計手法，繼往開來，為校園未來的可持續發展奠定基礎。

三、建筑方案設計

規劃結構分析

為了實現各功能分區的有機結合，該校園采用“一心二軸三片區多節點”的規劃結構。

1.“一心”

既共享核心，由各功能建筑圍合而成的中心廣場，是學校標志性的空間。

2.“二軸”

空間拓展主軸—校園南面入口與中心廣場連接的軸線。

景觀拓展次軸—連接中心廣場于東部教學群的東西向軸線。

3.“二片區”

既中心教學區、學生生活區、體育活動區。各片區間相對獨立，不相互干擾。

4.“多節點”

規劃布局采用“院落式”，每個小功能組團之間均有各自的中心景觀庭院，形成各自的功能，景觀節點。

交通系統分析

校園交通組織遵循“人車分流，步行優先”原則，營造舒適，宜人，安全的學習、工作環境。

1.出入口設置

在基地的南部設置校園出入口，進入校園后人行與車行“分道而駛”，互不干擾。

2.車行系統

本著“人車分流”原則，車行入口設置在地塊西南側，方便行政辦公，飯堂，實驗樓的對外聯系，留出校園的步行空間，減少對教學樓的干擾。

3.步行系統

步行系統與車流完全分開，沿空間拓展主軸發展到各圍合院落，形成師生的教學、運動、休閑、交流的場所。

4.停車系統

項目在教學樓地下設置半地下室停車場，可停車50輛。由于教學樓首層架空，隔絕了噪音對教室的干擾，且停車場的位置，能方便的到達校園的每個功能，方便日后使用。半地下室結合園林景觀設計，豐富了教學樓的空間效果

5.消防系統

建筑物周邊均留有足夠通行消防車的硬質鋪地，滿足緊急消防時的需要。

人流頻率分析

在校園功能布局時，應充分考慮師生人流流向問題，避免產生不必要的人流交叉。建筑布局時，將與學生生活學習聯系密切的功能建筑緊湊布置，并錯開人流方向。

步行距離關系分析

小學課程安排一般以10min的課間休息時間為節奏做單元切割，為了使學生有一定的休息時間，區塊間的交通時間不能超過5min，以2min以內為宜，以4—5KM/h的步行速度來計算，對應距離大概為120米，也就是說，以教學樓為圓心的120米距離應該涵蓋所有與此點相關性較強的功能區塊。

本小學規劃中采用“教學、行政、運動”的“品”字形規劃結構，將各功能組團間的時間距離控制在2分鐘以內。

景觀系統分析

景觀系統規劃以尊重自然、營造生態，實用的校園環境為原則，形成“兩軸、多景觀核心”的景觀結構。

兩軸

主軸為貫穿校區南北的軸線，由校前區，林蔭道，中心廣場形成，莊重典雅，代表理性的軸線恰似嚴謹的治學態度，統領著整體的校園氛圍。

次軸為利用鋪地、綠化、連廊等形成浪漫自由的步行軸線，貫穿教學區與運動區。

多景觀核心

校園規劃的景觀核心是多樣化、多層次的，通過園林、廣場、建筑的有機結合，同時創造出一系列的景觀小品，形成典型的校園文化氛圍的標志性節點。

建筑平面布局

平面布局上充分考慮到每一部分使用功能上各自的特點，進行合理的布置。

1.行政樓主要布置接待、會議、辦公等多種后勤功能。

2.教學樓劃分為兩個部分布置，每個班級均有各自獨立的教學與活動空間。教學樓首層架空，即為學生的課余活動提供了更多的空間，也加強了教學樓的采光通風條件。

3.實驗樓按照各種專業教室的使用要求來布置課室，為學生的全面發展提供基礎前提。

4.教學連廊通過交錯、放大等手法，除發揮其交通功能外，也為學生課余提供了交流，溝通的場所，豐富了內部空間效果。

立面造型

立面設計上以書架為設計主題。通過橫向的飄板與豎向的構架、百頁相互結合，使建筑猶如一個花架，表現“花朵”這一設計主題。建筑顏色主要以黑白灰為主，青磚、白墻、淺藍色金屬、玻璃幕墻，再點綴以淺褐色的百頁和磚墻，使建筑造型既不失時代感，又帶有古色古香的書卷氣息。

節能設計

充分的利用了該地區的地形，地貌條件和該地塊的風向特點，在面設計中，盡量做到每個房間都有良好的朝向，避免不必要的局部熱效應。

在作總平面設計時，利用景觀設計，盡量多設置水體、綠化，改善建筑物周圍環境。

建筑物設計盡量采用南北向，室內加大開窗面積。充分利用南北對流，引風入室，改善室內熱環境。

室內設計盡量減少夏季的空調的依賴，以減少能耗。利用白天和夜晚的溫差，引導自然風入室。不但節約大量能耗，還有利于人體健康。

所有建筑空間做到自然采光與通風，大大減少能量消耗。

四、經濟技術指標

總用地面積：18982M²

總建筑面積：22057M²

計容建筑面積：18296M²

容積率：0.96

密度：25%

篇5

一、本課題研究的現狀及其意義

金灣區的綠地系統以“生態優先、區域優化、完善系統、貼近生活、優化結構、突出特色”為宗旨，綠地系統的建立，不僅可以滿足市民親近大自然的要求，也可以吸引到全國乃至世界的來賓至此，提高金灣區的知名度。湖濱路生態廊道：道路北側為金灣區西湖風景區，南側為黃竹山，道路為串聯東部濱海景觀并滲透至城市內部建設區的主要通廊，兩側綠地控制在20米。金海岸大道――北排河生態廊道：道路與河流兩側以開敞綠地與濱水生活岸線為主，寬度控制在20m，展現現代濱海城市氣息。金海路生態廊道――道路南側靠近南海，北側為轎頂山系，道路兩側風光集中體現三灶山海格局特色，兩側以建設生態防護林帶為主，生活區域防護寬度控制在15m，生產區域內防護寬度控制在20m，同時設置多條從山到海的垂直的視線通廊，溝通山海聯系。

我們經過調研，了解到周邊市民的迫切需求是：生態保護、城市農業、自然景觀、科普教育、休閑美食、親身體驗等功能于一體的綜合場所。基于此，本項目在原有的景觀設計基礎上，重點研究濕地公園周邊的休閑美食體驗一體化配套建設，在真正滿足周邊市民需求的基礎上，將整個濕地公園的配套設施完整化、科學化、合理化，打造華南地區特色濕地公園文化。

通過本項目的實施，不僅可以滿足周邊市民的綠色生態濕地需求，也可以吸引到整個華南地區乃至全國的游客；通過休閑美食體驗一體化的理念推進，可以將金灣區的人文歷史、特色美食文化推廣到全國，增進文化學習交流，同時，可以帶動周邊餐飲時尚休閑度假文化，推進房地產及周邊商圈產業，起到示范性作用。金灣區航空城、商業圈建設已具規模，結合本項目的綠色生態濕地文化建設，將更有利于推進金灣區“三大定位”“四個中心”建設，發展高端產業的重要聚集區、展示國際化城市形象的重要窗口、西部生態新城的核心片區，增強綠色生態濕地文化建設優勢，提高金灣區休閑生態旅游文化在華南地區的競爭力。

二、本課題研究的基本思路和方法，主要觀點

（一）休閑美食文化戰略第一階段

強調休閑美食文化對受眾心理的把握，提高精神層面的滿足，從而刺激消費。將金灣區濕地公園文化植入到餐飲休閑文化中，形成綠色環保美食文化理念。如今，休閑美食消費中的心理和精神層面的需求日漸提高，受眾消費的品位和層次也不斷地升華，在科技迅猛發展的今天，市場競爭日趨白熱化的情況下，金灣區美食相關企業只有加強自身的文化營銷，樹立自己獨特的企業文化，才能形成豐富多彩的差異化競爭優勢。

（二）休閑美食文化戰略第二階段

主要是硬件的配套。本項目依托珠海市金灣區優良的環境和完善的配套服務設施，與珠海休閑娛樂的城市性格相契合，置入金灣區文化創意部分，打造一個休閑美食文化城市的營銷范例。要研發創新出具有金灣區特色文化的、符合現代提倡的時尚健康文明的營養保健菜品與綠色無污染天然有機菜品。例如，用散養的走地雞、新鮮捕撈的蝦和生蠔做的菜可稱為”金灣特色團圓煲”等，這些吉祥如意、寓意美好的菜名適當地運用，會給受眾帶來心理上的滿足和極大的精神享受。

（三）休閑美食文化戰略第三階段

整合、加強金灣區各個休閑美食片區之間的互動，全面打造國際濕地美食城市綜合體，引進具有高端消費品質的知名美食開發商進駐，同時，在人流聚集地，建立中端消費的特色美食街。建立西湖城區高端休閑美食餐飲企業、中端美食連鎖企業，三灶鎮中低端大眾消費的美食街。共同聯動，將金灣區美食文化推廣出去。

三、本課題理論創新程度或實際價值

本課題對比傳統理論類課題，具有很強的創新性、操作性、執行性及可行性，下面通過SWOT分析來闡述其實際價值。

一是，金灣區濕地公園地理位置優越，海陸空交通便捷，港珠澳大橋及橫琴大橋建成后，會帶來更多的客流及商機，以濕地公園綠色環保餐飲休閑體驗文化為主導、帶動周邊商圈及地產企業發展。二是，項目周邊學府林立，歷史古跡眾多，奠定了文化基礎。游客在參觀完濕地公園之后，可以享受金灣特色美食，欣賞到700多年歷史的國際級非物質文化遺產項目“三灶鶴舞”，祝福國家風調雨順、國泰民安；體驗生態農莊、果園農園、漁園碼頭、航空文化、濕地動植物等項目，使游客在游玩的同時，可以自覺愛護自然、增加環保知識、提高精神修養及審美意識。三是，帶有濕地公園文化的金灣區特色美食休閑項目，可以將濕地文化、美食體驗、商業圈、地產綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，游客在品味環保文化的同時， 可以享受24小時商圈開放，進而刺激晚上消費，增加金灣區商業的銷售，形成有效自循環模式。

篇6

[關鍵詞]鄉村振興；欽州；鄉村旅游

一、引言

鄉村旅游是在一定區域范圍內利用鄉村田園景觀、原生自然生態、農業生產過程和鄉村民俗文化，為游客提供旅游度假、鄉村休閑、觀光娛樂、農事體驗、康養服務、購物消費、度假游樂等多種服務的新型產業形態，是促進農業增效、農村發展、農民增收的重要推動力量。目前，欽州鄉村旅游借助全市文化旅游產業政策契機飛速發展，鄉村旅游產業大格局正在形成，對提升全市經濟發展質量，推動鄉村產業培育，助推鄉村振興進程，提高農民收入，起到了重要支撐作用，具有良好的發展前景。

二、欽州市鄉村旅游發展基本情況

欽州擁有得天獨厚的山、海、林、島資源組合，地處著名的湘桂地理走廊與廣西最南部的弧形山系的交匯區，地質構造獨特，自然生態資源豐富。擁有中華白海豚、茅尾海等優質濱海類資源，五皇山、八寨溝等高等級山林生態資源，還有浦北香蕉園、欽北金華果場、濱海紅樹林等“綠色”旅游資源，是知名的“中國荔枝之鄉”、“中國香蕉之鄉”、“中國大蠔之鄉”。欽州鄉村旅游是全市文化旅游產業的重要組成部分，是最具活力的消費熱點和增長點，也是文化旅游產業特色化的重要支撐點。經過多年的發展，欽州鄉村旅游已具備一定的產業規模和產業基礎。在鄉村振興戰略背景下，欽州市各級政府高度重視鄉村旅游發展，積極響應國家鄉村振興戰略和鄉村旅游號召的同時，進一步推動欽州市鄉村旅游的發展，先后出臺了《欽州市旅游業發展“十三五”規劃》《欽州市全域旅游發展規劃(2018-2025)》《關于促進鄉村旅游高質量發展的若干措施》等系列政策文件和發展規劃。欽州市抓住自治區提出的創建北部灣國際旅游度假區的有利契機，充分依托豐富的旅游資源，大力發展鄉村旅游，切實推進“美麗鄉村”建設，助推鄉村振興計劃。近年來，大力發展星際鄉村旅游區、星級農家樂，推進鄉村旅游試點示范工程，推進傳統農業向科技型、生態型、服務型和效益型農業轉型升級。鄉村旅游的消費群體在不斷擴大，消費能力逐步在提高，對鄉村旅游美好體驗的要求不斷在提升，鄉村旅游投資主體趨向多元化，鄉村旅游基礎設施日臻完善。欽州市找準文化旅游發展需求與民生期盼的結合點，挖掘生態資源、歷史古跡、傳統習俗和風土人情等資源優勢，大力開發田園觀光、農事采摘、休閑度假和生活體驗游等內容的鄉村旅游，基本形成城市近郊休閑娛樂型、特色產業帶動型、生態農業體驗型等旅游產品體系。截止2020年12月，欽州市共有國家級傳統村落7個，自治區傳統村落13個；4A級旅游景區10個，3A級旅游景區18個，2A級旅游景區2個；四星級以上鄉村旅游區25家，四星級以上農家樂11家、廣西休閑農業與鄉村旅游示范點15家。2019年欽州鄉村旅游接待游客約2456.30萬人次，同比增長37.67%，占全市接待游客量的49.16%；鄉村旅游消費約240.32億元，同比增長50.94%，占全市旅游總消費的46.65%。

三、欽州鄉村旅游發展存在的問題

(一)鄉村旅游發展不溫不火

人氣不旺、流量不高，“游人如織”“人頭攢動”的景點罕見。回頭客較少、回游率較低，吸引力不強。多以本地游客的“一次游”“一日游”為主，時間安排多以半天或一天為主。

(二)鄉村旅游體驗淺顯單一

旅游體驗全鏈條挖掘不充分、旅游項目單一、設計不精致，多以“吃農家飯”為主，“住農家房、干農家事、觀農家景”還在起步階段，有的僅僅是“吃農家飯”，無全鏈條的系列產品，不能充分滿足游客多元化的心理體驗。

(三)鄉村旅游產品深度開發不充分

欽州市鄉村旅游現有的產品層次低、影響力小、開發主題不明確，表現形式也單一。目前主要以農業觀光和休閑農業為主，還處在“田頭采摘園、村頭農家樂”的“兩頭”初級階段，典型的有欽州牧歌田園、北部灣花卉小鎮、欽北梨花谷等。未能以消費者為中心設計、開發鄉村旅游產品，個性化不足、規模化欠缺，種類少、品質低、層次低、鏈條短，體驗感差，營銷能力不足，文化意蘊欠缺，地域特色不明顯，附加值不高。

(四)鄉村旅游基礎設施建設滯后

近年來，欽州旅游基礎設施投入很大，但通達不便利問題還未徹底解決，有的鄉村旅游景點距離主干公路較遠，游客多以自駕為主，班車不能直達，即使能夠直達，道路也較為狹窄，遇到節假日，堵車比較嚴重。

(五)鄉村旅游投資主體狹窄

鄉村旅游的精致打造需要龐大的資金投入，欽州鄉村旅游投資主體多以個體為主，資金不雄厚。實力強、專業化、資金多的投資主體少。

四、欽州鄉村旅游轉型升級的對策

黨的提出實施鄉村振興戰略，為鄉村旅游發展指明了方向、提供了動力。欽州要抓住鄉村振興的有利契機，牢固樹立“望得見山，看得見水，記得住鄉愁”的理念，科學分析鄉村旅游的優勢與劣勢，推動欽州鄉村旅游產業發展步伐。

(一)推動旅游頂層設計落實落地見效

發展鄉村旅游，統籌布局和規劃引導是重要前提。一是定位明確，政策充分。欽州市文化旅游產業發展的政策儲備比較完善，高起點編制實施的系列規劃為科學務實、有序規范推動鄉村旅游發展奠定了基礎，關鍵在于不折不扣地將好政策落實落地見效。二是明確職責，合力推動。從縱向看，發展欽州鄉村旅游涉及市、縣(區)、鄉、村；從橫向看，涉及發改、文旅、農業、自然資源、規劃、交通、財政、金融、林業、水利、生態環境保護等多個職能部門，其中文旅部門是鄉村旅游發展的核心部門。各級、各部門要通力合作、促進發展。三是活力迸發，競爭有序。鄉村旅游產業發展需要引進多種投資主體、經營主體，對初具規模的鄉村旅游示范點，要“扶一把、送一程”，竭力鞏固現有成果，爭取建一個成功一個，見效一個。要鼓勵鄉村旅游市場主體結成聯盟，相互支持、抱團發展，充分發揮行業協會自律、自治的功能，推動鄉村旅游發展。四是因地制宜、合理布局。按照“一村一品、一鎮一特”的原則，在全市規劃四個示范帶和五條精品旅游線路。四個示范帶即靈山縣打造龍武鄉村振興荔枝特色農業示范帶、浦北縣打造五皇山—越州天湖鄉村旅游示范帶、欽南區打造三娘灣濱海風光示范帶、欽北區打造貴臺鎮八寨溝生態體驗片區示范帶。五條精品旅游線路即三娘灣－大環漁家風情體驗游、七十二涇－茅尾海十里蠔排海洋生態體驗游、環五皇山長壽養生休閑游、環八寨溝壯鄉農家生態風情游、中國荔枝之鄉民俗風情體驗游等五條鄉村旅游精品線路。

(二)注重鄉村旅游的內涵建設和品質提升

科學全面認識鄉村旅游的本質，準確把握鄉村旅游的定位，時刻保持鄉村旅游的“鄉村性”和“農字牌”。一是突出鄉村旅游的本色。在鄉村旅游景觀設計、開發包裝、房屋風格、道路建設、用料用材等方面不片面追求城市化風格，堅持因地制宜，不讓城市化遮蔽鄉村性的本色。建筑要就地取材、就地利用，杜絕崇洋、不古不今、不城不鄉、不土不洋。讓游客真切地體會到鄉風淳樸，品嘗到鄉村氣息，欣賞到建筑風格，品味到歷史韻味。二是擴展鄉村旅游認識視野。不能簡單地將吃粗糧、品野菜、嘗野味與鄉村旅游劃等號，更不能讓農家飯成為鄉村旅游的代名詞，農家樂成為喝酒、釣魚、打牌的休閑地。這些僅僅是鄉村旅游的一項功能，不能以偏概全。要注重模式創新，讓游客有更多的選擇項。鄉村旅游過程中的康養、休閑、研學和運動等旅游形態，無疑讓生命質量得到提高，也是一種生活品質的改善。鄉村旅游向深度發展，農民也應當享受更高層次生活品質。只有這樣，才能從產品創新、業態創新、效率創新上，進行跨界融合，重塑產業業態。依托欽州特色農業資源發展觀光休閑農業旅游；依托森林、水域、醫藥等資源發展康養旅游，建設森林人家、田園綜合體、水利風景區和鄉村康養小鎮；將科普元素融入鄉村旅游，推進文化科普基地建設成為鄉村研學旅游目的地，打造科普鄉村旅游品牌。深入挖掘鄉村旅游特色文化，加強古村落、古建筑、鄉村文化遺產保護傳承。三是提升管理服務質量。以管理吸引人，以服務暖人心。樹立正確的經營理念和超前的經營意識，提升管理服務質量，轉變用主體建筑、設施設備等硬件設施吸引游客的狹隘觀念，在地方特色、鄉村環境、服務水平、經營特色、服務質量、休閑環境等軟環境上下功夫、求突破。要健全人才培養機制，提升“家族式”管理經營服務者的綜合素質，爭取引進專業管理經營服務團隊，全面提升人員素質。

(三)提升鄉村旅游產品的質量和效益

一是注重旅游產品的整體性規劃。打破鄉村旅游以個體、家庭或村落發展為主要方式的窠臼，更加注重整體性、協同性，推動集團式發展、集體式競爭。二是向打造綠色有機生態鄉村旅游產品轉變，提升產品層次。突出農業屬性、凸顯農村本色，打造特色農業產業體系，深度挖掘欽州農業潛力，全力打造休閑式農業、訂單式農業、觀賞型農業，增加游樂、觀賞、體驗、感受等元素，寓農于樂、寓樂于游，讓游客享受“鄉愁”之美。三是提升鄉村旅游產品開發水平，加大研發力度，豐富產品種類。重點實施鄉村旅游“后備箱”工程，加大宣傳營銷力度，牢牢抓住游客的味覺感受，讓游客空車而來、滿載而歸，開發加工特產食品、原生態農產品、特色餐飲、紀念品、高檔禮品、養生保健品等具有“鄉村味”的地方特色產品，變低端為高端、讓產區變景區、農產品變禮品、農民變商人，增加鄉村旅游產品的附加值。四是注重融入文化特色，變單純的旅游產品為復合的文化產品。要高度重視鄉村旅游產品的文化特色，提升文化品味，張揚個性、挖掘深度、善于包裝、注重創新，充分利用文學藝術、電影電視、文藝節目、非物質文化遺產、傳統工藝等鄉村文化旅游產品，舉辦特色文化活動，滿足游客精神消費、文化消費的需求。修復保護提升一批特色民居，遵從“修舊如故”原則，展示鄉村建筑美學，在保證農村風貌不變質的前提下，對住房進行升級改造、完善功能，打造鄉村民宿，變農民房為客房。

(四)加快基礎設施建設步伐

突出問題導向，求解思維，加大鄉村旅游基礎設施資金投入力度，切實推動基礎設施建設上臺階、有變化，打通鄉村旅游“最后一公里”。一是實施鄉村旅游道路通暢工程。尤其針對鄉村旅游景點與主干道距離較遠，要結合實際建設等候站、接駁點，進出道路要適當加寬，注重精細化管理、景觀化建設，做到人車分道，確保大巴車雙向通行、安全通過；自駕游客進的來、出得去；散客上下車方向明確，一站式到達。二是實施公共設施升級改造工程。保證“水電暖網”暢通，緊密結合鄉村“廁所革命”機遇，升級改造鄉村旅游區域內的廁所，配套污水管網、污水處理等設施，為游客打造安靜、舒適、干凈、整潔、現代的環境。三是實施鄉村旅游服務功能完善工程。人性化設計、精細化管理，加快推進鄉村旅游區域內功能設施完善，推進停車場、餐飲店、娛樂場、運動場、旅游標識標牌、購物場所等集吃、住、游、娛、購等一體的配套設施標準化、規范化建設，不斷提高旅游接待能力和水平，增強鄉村旅游的吸引力，為游客提供便利、舒心的環境，讓游客來了不想走、去了還想來。

(五)拓寬鄉村旅游投融資渠道，促進行業持續健康發展

一是積極引進專業化程度高、經驗豐富、有實力的龍頭企業，以“農戶＋基地＋公司”“互聯網＋鄉村旅游”模式推動鄉村旅游發展。二是鼓勵農戶以個人承包土地、住房入股參與鄉村旅游發展，形成與龍頭企業利益共享、風險共擔的利益聯結體，讓農民變股東、資產變資本、資金變股金。三是有重點、有側重地整合林業、農業、生態保護等部門資金，擴展鄉村旅游資金池，對特色鮮明、經營有方、前景廣闊的鄉村旅游經營主體實施重點支持。四是探索試點設立鄉村旅游發展基金，創新投融資機制，組建鄉村旅游經營主體和中小旅游企業貸款擔保機構，引導金融機構以經營權、使用權抵押貸款，向鄉村旅游經營主體提供金融支持，解決后顧之憂，更多地引導社會資本投向鄉村旅游產業。鄉村旅游就是要立足當地資源稟賦，以自然生態美景為基礎、以本土文化品牌為特色、以體驗產品為賣點、以產業融合為發展目標，因地制宜規劃獨具特色的鄉村旅游產品，才能真正依托鄉村旅游實現鄉村振興。

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篇7

關鍵詞：社區商業；選址；區位

中圖分類號：F292

一、引言

社區商業在我國城市化進程與經濟生活中扮演著重要的角色，關系到“社會和諧”，“環境宜居”，“生活保障”的大事。隨著我國城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社區的興起，引導和發展社區商業已經成為一項重要的民生工程，越來越受到政府的支持和社會的廣泛關注。在未來十年里，新型城鎮化成為中國的經濟發展重點。，住房是大部分家庭儲蓄的目標和消費的熱點。反觀當前城市社區，社區商業的現狀不是很樂觀，主要表現：從布局上，缺乏理性的社區商業規劃，商業建設滯后等問題不少。就拿廣州來看，在一些老舊城區，由于歷史和市政規劃的多重原因，社區商業配套設施不夠齊全。在新的住宅片區，商業地產發展不到位，缺乏商業網點配置，給入住居民帶來不便。在本文中，以理論結合實例，來解析社區商業中心的選址問題。

二、新型城鎮化與社區商業中心的興起

本部分從以下三方面作以介紹。

（一）新型城鎮化與社區商業中心的內涵

社區商業是一種服務于社區居民，以便民、利民為宗旨，為了滿足和促進居民綜合消費的屬地型商業，追求人與自然、人與社區的和諧。社區商業是新型城鎮化的一個重要組成部分，它是相對于鄰里型商業、區域型商業和城市型商業這三種商業形態而言的，其在服務的商圈范圍、提供的商品種類、規模的大小等方面都介于鄰里型商業和區域型商業之間。社區商業的基本功能包括滿足社區居民的購物需求、休閑娛樂需求、服務需求等。

（二）國外社區商業基本經驗

在進行社區商業中心選址研究之前，我們先來了解一下國外的社區商業的發展情況。在了解這些情況之后，我們找出其中的不足之處，社區商業在國外已經很常見，大概占國家商業總額的60%左右。

1.歐美的社區商業中心

歐美國家較盛行超大型社區商業。例如：著名的深海購物廣場（Bluewater Shopping Park），近14萬平方米，近60家國際零售商入駐，分布著300多家商鋪，當中包含了200多家專賣店、50多家餐飲店和酒水廳、14個電影放映室、5家大百貨店等，供周邊1小時汽車車程內的民眾逛街和購物。

美國的社區商業中心特點之一是以主題吸引人，例如以一家大型百貨連鎖超市為主，周邊引進品牌店；特點之二是與周圍的娛樂文化設施結合，組成小團體，由眾多小塊的消費團體組成一個超大的消費空間。

2.日本的社區商業中心

日本的社區商業主要以“商業街協同組合”的形式呈現。如東京都神樂坂商業街，步行街約長200米，兩側有近300家店鋪，以超市、便利店、品牌店鋪以及雜貨鋪等為主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、銀行等為輔。

3.新加坡的社區商業中心

新加坡社區商業主要以“鄰里中心”的形式呈現，是國家和政府配置的。新加坡社區會先分析社區的容量和消費量，然后據居民人口規模、消費能力、消費行為偏好等配備相應的商業設施。一般不以盈利為主要目的，只在打造社區生活服務中心，為小區用戶供應商品和服務。

（三）國內社區商業中心業態集聚

國內的社區商業主要有三種模式。

1.社區商業中心型

集多功能為一體，其業態包括：大型連鎖超市，大型百貨商店，價值飲食、健身中心、美甲美發等休閑設施，銀行、繳費網點等線上線下服務設施，兒童游樂園、書店等文化娛樂設施，語言培訓、技能教育等培訓設施。這些不同業態的店鋪組合，形成強大的吸引力，吸引著周邊十幾公里約十幾萬人的民眾。

2.社區小型店集結型

通常分布在規模較小或者離城區大型商業中心比較遠的社區，抑或著此社區已經有了大型的百貨商場或連鎖超市。它包含的業態與上一種類型包含的業態差不多，只不過規模和店型會稍有壓縮，業態沒那么齊全。這種類型商業中心服務的范圍約為10分鐘步行路程范圍內，服務人口5萬人左右。

3.純商業街模式

規模較小，純商業街多以便利店呈現，滿足的主要是本社區住戶；規模較大后，會向外延伸商業業態，除了服務本小區消費者以外，餐飲店、健身中心、美容美發中心等業態也具備服務更大范圍消費者的功能。

以上三種形式為新型城鎮化社區商業發展提業支撐。在社區商業發展的過程中，選址會直接影響到其未來的繁榮程度和持續經營能力，而且這個問題在相當長的一段時間內是無法改變的。在此基礎上，我們進一步分析新型城鎮化社區商業中心區位選擇。

三、新型城鎮化社區商業中心區位分析

本部分從以下四個方面作以介紹。

（一）社區商業中心選址提高城鎮化持續發展質量

社區商業中心是群眾生活的社區客廳，是一個社區乃至區域的形象代表。正如大家知道的，沒有工業的發展就沒有城鎮的形成與發展，那么沒有城鎮的興起與發展，就沒有社區，沒有社區，社區商業也就無從談起。可以這么說，城鎮化和社區商業是相輔相成的，一方面，新型城鎮化是社區商業發展的前提和基礎，另一方面，社區商業的興起和發展是新型城鎮化的催化劑和劑。每一次商業形態的革新，都會與相應的城鎮形態的變化一同出現。未來十幾年乃至幾十年，一座城市的社區商業發展程度，與未來這個城市城鎮化發展程度絕對是直接相關的。而社區商業成為城市生活形態重要的構成部分，也是遲早的事。

迄今為止，國內的社區商業開發不過三五年，如今正是社區商業大有可為的最佳時機，如因地制宜，巧立中心，相比已經發展比較成熟的城市中心的商業中心，必會投資少、見效快、收益高，極大地推動我國新型城鎮化的發展。

（二）社區商業中心選址的宏觀區位影響因素

影響因素主要有以下四個。

1.地理條件

地形對商業中心的選址影響是巨大的 。首先，.商業中心坐落的方位。地勢會對商業中心的風向、采光條件等造成影響，也會影響客流量。比如說如果商業中心的建筑選址是與地面在同一水平面上的，那么就要比選址在高出地面和道路一些距離的地方要更有利于消費者的進出，包括車輛的停放、貨物的運送等都會受其影響而降低或增加成本。當因為租金、先來后到等因素造成無法選擇在與地面持平的地方設立店鋪的時候，可以采用各種方式如設立大標牌、裝飾出彩、粉刷亮麗、音樂燈光等方式來吸引消費者的關注。再比如北方的商業中心建筑選址最好是坐北朝南，這樣的話會有利于采光。尤其是一些比較大型的商業中心，更需在區域風向上多做研究，以保證高的客流量下的通風順暢。其次，走向與地勢。地形條件很大程度上會決定客流的走向，那么商業中心的選址就要順應客流的走向來設立，而不是設立在人流走向少的那一方。還有我國的交通是右行的，那么商業中心的入口最好就選在右手方或者斜右側，便于社區消費者進出。

2.政治因素

一方面，國家與區域發展規劃。政局穩定，社區和諧，是社區商業開發的前提，另外如城市副中心開發策略，街道規劃，鐵路、高速通道建設規劃，社區所處區域的未來發展規劃等，都會對社區商業產生非常大的影響，所以應該對市政規劃進行深入了解，預知城市及區域發展方向及動態，順應國家及區域規劃發展的潮流和趨勢。另一方面，法律法規。國家有關于建筑、貿易、公共設施等方面的法律條文設定，區域也有區域性的法規與管制約束，在社區商業中心選址之前，開發商與社區都需對其作深入的研究與熟悉，對比商業開發的規劃，必要時候請教法律顧問，萬勿觸及法律法規的紅線，以免得不償失。除此之外如國家及區域的一些稅收政策等也直接影響著社區商業開發的利潤。

3.屬地居民收入水平

屬地居民收入程度直接決定了區域內消費者的購買力，對社區居民的商業中心來說，選擇于哪個社區內設立，包括選址的規模、租金、客流量、停車場預設大小等各方是直接相關的。若選址的租金過高、客流較少，區域居民收入水平與商業中心規模不符，達不到相應的購買力，那么選址就是失敗的。

4.社區歷史文化傳承

任何商業中心的選址需以尊重城市和區域的歷史文化背景為前提。文化氛圍和歷史沿革會影響著這一區域內人群的消費理念。例如教師小區和企業小區的消費偏好是不一樣的，普通群眾社區與居民以回族為主的社區的消費習慣和理念也大有不同，南方北方的社區的業態比例也該是區分的。在社區商業中心設立之前應對區域及社區興起的原因、發展背景、歷史沿革、傳統習俗做深入地調查分析，再加之對居民的民族、宗教、年齡、職業、來源等有一個大概的把握，追求在尊重歷史文化背景前提下的商業利潤的獲得，記住鄉愁，這也順應了新型城鎮化的要求。

（三）社區商業中心定址中觀影響因素

影響因素主要有以下五個。

1.區域設施及配套

社區商業在選址之前要充分了解城市及區域設施的分布情況、規模大小、數量多少、以及短期和長期的規劃發展等，如學校、政府公務機關、大型圖書館、醫院、公園、大型演出場地等設施對社區商業的影響是巨大的。

2. 商圈范圍大小

商圈考慮是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的分析。對社區商業中心來講，商圈分析有利于構建“一分鐘“服務圈。商圈劃定有助于合理選擇店址，配置業態，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于商家制定市場開拓目標，明確哪些是本社區商業中心的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于有效地進行市場競爭，合理業態分工，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。依據三級商圈理論：核心商圈，次級商圈和邊緣商圈。不同層級商圈吸納的顧客量是不一樣的，商圈的層級劃分對選址的影響主要表現在不同子業態和店鋪的具體設立位置（見圖1）。

3.交通便利通達

從以下四個方面來考量。

一是交通耗時。綜合社區及區域的人口分布和面向的消費者來考量，消費者會因為在路上花費的時間有不同而對商業中心有不同的心理尺度。 一般來說，社區商業中心的選址應處于居民步行二十分鐘之內，如若超出了步行二十的范圍，則很難激起社區居民長期經常性地購買欲望。

二是交通道路。應選擇道路平坦，寬闊，及多條道路的匯集路口。

三是交通方式。如地鐵、公交、汽車等交通方式，商業中心的選址需考量消費者出行的便利程度，所以靠近地鐵和公交車站，靠近大型停車場等均為優良的選址條件。

四是自然障礙。作為社區的商業中心來說，盡量避開如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。

4.消費能力

一是消費群體規模。任何商業中心的選址都應預先考查附近社區人口數量，以大致商業中心的消費者數量，直接影響著商業中心的體量、業態、規模和容量。

二是消費群體年齡及職業：消費者群體的年齡和職業影響著商業中心的業態選擇、品類確定和風格定位。

三是消費群體收入水平及消費檔次：附近消費群體的收入水平直接決定了商業中心的檔次定位。

四是消費習慣及出行方式：消費出行方式影響著商業中心的配套設施如停車場等的體量，以及對交通通達性地考查。

5.競爭狀況

俗話說知己知彼，百戰不殆。任何商業中心的正確選址，都建立在對競爭對手的充分了解前提上，社區商業中心選址也不例外。通過對區域內競爭者的分析，把握競爭者的分布狀況、規模大小、產品構成、消費者定位、定價結構等，為正確選址有極大的借鑒和引導意義。

一是要了解競爭對手的地址分布。研究同區域內競爭者的數量、分布狀況，有利于確定此社區商業中心應該采取那種戰略來經營，如是避開競爭者還是趨近競爭者。

二是要了解競爭對手規模。對競爭者的規模和營業額進行數據統計和分析。從而社可以對比和定位社區商業最適宜的經營規模。

三是要了解競爭對手的消費者定位。這作為社區商業所要針對的消費人群的借鑒和對比，從而準確把握消費者人群的定位，進而對商業中心選址的精準性提供依據。

四是要了解競爭對手的產品構成與價位。作為社區商業產品結構與定價的依據之一，為社區商業中心選擇一個進出貨空間布局合理、規模定位精準、產品結構與消費人群匹配度高的地址提供依據。

宏觀因素很大程度上決定了社區商業的發展前景。在考慮選址問題時，首先應該考慮的就是屬地內的宏觀因素。在考慮宏觀區位選址因素的同時，也不可忽視的是社區商業選址的微觀因素，它們同樣對于選址有著重大的影響，把握區域和社區的微觀選址因素，對社區商業選址因地制宜，有著極大的幫助。而且往往選址的微觀因素與宏觀因素是密不可分，連為一體的，在真正選址的時候也是不可避免地需深入考量，不過由于本文重點分析社區商業的宏觀選址因素，因此微觀選址因素就簡單的分析一下，不作大篇幅闡述，下邊我們來看看微觀因素是如何影響選址進而影響區域經濟的發展的。

（四）社區商業中心微觀配置功能考慮因素

社區商業中心功能選擇：購物功能――提供主、副食品、生活日用品；綜合服務功能――社區居民理發、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區內完成； 家政服務功能――社區能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等；餐飲服務功能――提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐；修理服務功能――日常用品修理的需要；再生資源回收功能――社區能幫助居民回收廢舊物品等（見圖2）。

（五）社區商業中心招商需考慮的主要因素

招商對象不僅對社區商業規模、門店設置、停車位設置等有影響，更重要的是它影響著社區商業的租金預算、消費者定位、空間布局等，這就對商業中心的選址作出了不同要求。

1.租金承受力

租金的高低也很大程度上決定著商業中心的設立是否能夠正常盈利，以及盈利的多少。租金過低的區域一般為消費水平略低的區域，但若租金過高，社區商業就得考慮對盈利的影響程度。

2.停車便利性

停車條件是許多消費者出行購物非常關注的因素，對社區商業中心能否輻射更大范圍的居民起著重大的影響。

3.進貨空間

有足夠的區域留給進貨空間，使其匹配商業中心規模、保證貨物進出通暢，是社區商業選址一項重要的考量因素。

4.投資限額

以精確計算后的營業額結合社區商業面積來確定，這直接決定了商業中心選址的區位優劣。

5.員工來源

員工的數量、來源、居住及交通方式，對社區商業中心區位與規模的定位，不起決定性作用，但也有影響。

以上是進行一般選址研究時必須要考慮的因素，也許還有我沒有考慮到的因素，有些因素也需要結合實際社區的情況來分析，下面我們就以鳳凰城為例，應用以上宏觀因素，綜合對社區商業選址做一個分析。

四、廣州鳳凰城社區商業中心實例

本部分從四方面作以介紹。

（一）鳳凰城社區商業中心分析

本部分從兩方面作以介紹。

1.基本情況

鳳凰城社區商業中心位于鳳凰城交通中心，規劃戶數約3100戶。社區內商用物業約55000m2。其它少部份分別位于東門商業街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2。基本情況見表1。

2 .SWOT分析

具體見表2。

（二）鳳凰城社區商業中心配置

本部分從兩方面加以介紹。

1.設施配置

鳳凰城主入口的商業中心是社區商業最主要的部分。它位于小區主入口，緊鄰首期住宅組團，包括了小區其他主要生活配套（交通中心、文化廣場、康體中心、兒童活動中心、園林泳池、商業街、肉菜市場、超市、醫療門診部、“荔枝文化村”主題樂園等）。商業中心的形狀類似一個在一端開口的橢圓形，橢圓形內部為鳳凰城的交通中心，商鋪沿橢圓形商業廣場的內弧線分布。值得一提的是，鳳凰城的交通中心設置有多條開往廣州市區以及增城新塘的屋村巴士線路以及小區內十多條穿梭巴士線路，是整個項目人流最集中的地方。

隨著鳳凰城由南往北開發，“東門”逐漸成為小區另外一個重要的出入口，而且項目自身配套的中英文學校緊鄰東門商業街。東門商業街比商業中心商業街的規模大，共有200多家商鋪。它是由分布在通往東門的車流主干道兩側的聯排“商墅”連接而成。“商墅”首層為商鋪，二層至四層為一棟別墅住宅。東門商業街為雙向兩車道，所有商鋪都是街鋪。

2.功能分區

上述兩個社區商業街的布局，可謂主次相輔、各具特色。集中型的商業中心有利于增強商業氛圍，而沿著小區的主要交通流線延伸的東門商業街則使部分小區業主就近購物消費，生活更便利。因此，這兩個商業配套相得益彰。

（三）區位選址

鳳凰城的社區商業宏觀及中觀選址主要從以下幾個方面來分析。

1.地理分布

商業中心位于鳳凰城的西南角，是小區的正門。地勢平坦開闊，與路面平行，位于社區入口的右手方和廣園快速路的右手方，順應車輛和人行的走勢。地勢十分優越，這樣一來，無論是從社區正門進入鳳凰城的人，還是從社區東門出行進廣州城區的車輛，都會經過此商業街，十分有利于增加車輛行人的注目和消費。

由于鳳凰城體量巨大，住戶群龐大，而東門也是中部及北部社區的主要進出口之一，因此東門商業街的設置正好彌補了如此龐大的社區中部及北區的商業空缺，取東北、東南和西部社區的人流匯集口設立，與正門的主商業區互補，相得益彰。

2.城市及社區背景

在廣州的城市發展歷史中，經歷了重點發展西部和南部的過程，那么按照目前的城市規劃來看，拓展北部和東部區域是廣州的下一步規劃策略。2011年年底，廣州市第十次黨代會做出對城市空間結構和功能布局的新的構建設想，其中就三個城市副中心的大力構建：花都、從化、增城，而鳳凰城恰恰處于廣州重點規劃發展的增城區。

同時，知識經濟產業也是廣州這幾年重點發展的產業，而現在這一產業的打造正在往增城不斷延伸。政策的支持代表著資金的注入與人口的涌入，隨著廣惠、廣河高速的開通，鳳凰城所處的區域的政治、經濟、人文位置會越來越凸顯出來，商業開發的價值也就隨之凸顯，社區商業的發展，也是隨之而來的。

3.區域配套設施

第一，“東拓”為鳳凰城社區商業提供了大量的政策支持，帶來了大量的開發商、供應商、品牌注入、消費群體和中小企業的注目，同時，周邊的交通體系和城市配套設施也有大的提升。

第二，商業中心處于鳳凰城整個小區配套最集中的區域，與其他大型社區配套為鄰， 交通中心、文化廣場、菜市場、物業管理中心、康體中心、大型園林泳池、兒童活動中心等。

第三，沿著通往小區次出口“東門”的東門商業街，形成小區的另一個商業片區，該商業街鄰近項目自身配套的中英文學校。這些為商業街提供了大量的配套設施。

4.交通通達

商業街緊靠廣深高速、廣惠高速、107國道、廣園快速路，來往十分便捷。從商業街驅車到廣州天河中央商務區只用不到半小時，且擁有一個每天300多班次的獨立交通樞紐，可以極為快捷地通達珠三角的各大城市，也與城區各大交通樞紐連接。

商業中心和東門商業街，一個選址于社區的配套設施和公共服務集中地，一個選址于小區的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商業經營。

商業中心與交通中心融為一體，社區居民不論是出入小區都必須經過商業中心；而東門商業街位于社區北部、鄰近中英文學校以及小區東門、連接廣園東，一來交通便利，二來方便小區北部各組團業主就近消費。

商業中心充分利用了社區東門沿線日漸增多的車流人流，順應人流方向，進行合理的規劃，構建了方便、快捷、利民的交通網圖。

5.覆蓋商圈范圍

見圖3，鳳凰城的商圈大致分為三層，核心商圈為飲食中心，吸收了大概50%的消費者，次級商圈主要為采買商鋪，吸收著約40%的消費群體，邊緣商圈主要分布即溶機構、服務機構，吸收著大概剩余的10%的消費者。

因鳳凰城定位于廣州城市副中心，猶如北京的通州，雖人口集中，社區群體規模龐大，但商業沒有城市中心那么發達，區域內的商業沒有開發完全，還有很大的開發空間，業態也比較缺乏。因此，這促使鳳凰城開放商在選定社區商業的時候會選擇多業態的商業街的開發模式，且其輻射范圍不僅限于鳳凰城社區，而是周邊三個方向的、方圓5公里的輻射范圍。

由于鳳凰城主商業街的選址是輻射著四大住宅區域的，所以，也就合理解釋了為什么鳳凰城商業中心的核心商圈是飲食中心，而不是購物中心，因為在如此龐大的社區人口區域內，首先要迎合消費者的，是溫飽需求，其次才是購物需求，再者，才是娛樂服務需求。這便是社區商業的商圈探索所引發的商業中心選址思考。

6 .招商對象――各業態選址特點

從各業態選址特點筆者可以得出：社區商業的業態配置除了規模外，還存在結構和比例的，也存在民生必備性業態，和競爭性很強業態，規劃布局是很有講究的，正如前面理論分析所說的。超市、餐飲、服務配套、休閑在以上統計數據中所在比值達商業總面積的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一關注的，社區商業的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應越大（見表2和圖4）。

7.消費者

一是消費群體規模。鳳凰城屬于超大型常住型樓盤，項目規劃的常住人口約10萬人，入住率基本在80%以上，龐大的常住人口為相對來說比較小的社區商業中心帶來巨大的消費市場。

二是消費群體年齡及職業分布。鳳凰城的住戶主要面向25歲～45歲的白領階層，開盤之初的理念就是設計“讓白領也能買得起的別墅”。

三是消費群體收入水平及消費檔次。既然社區住戶主要是白領階層，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消費檔次也隨之定位中高檔。

四是消費群體出行方式。作為主要服務于鳳凰城的社區商業中心來說，社區內的住戶步行道商業街的時間基本固定在二十分鐘之內，這也體現出商業街的選址正確對商業中心成功經營的貢獻。

綜上所述，我們可以看到鳳凰城社區的消費者群體規模龐大，收入中上等，消費水平偏中等至高檔，且比較樂意步行至附近商業中心消費，與鳳凰城兩個商業街產品定位和規模是相符的，因此它的選址符合消費者的需求。

8.競爭者

本部分主要從兩方面介紹。

（1）競爭者分布

鳳凰城附近方圓十公里內的大型商業中心有以下9個：金海岸城市廣場，金星福廣場，新塘廣場，地王廣場，豪業廣場，大旺城廣場，家德家購物廣場，萬禾購物廣場，百匯城購物中心。

這些商業中心均位于鳳凰城社區的東面和西面，也就是說鳳凰城社區北面和南面沒有一家超大型的商業中心，沒有一家超有競爭力的對手分布，而鳳凰城的主要社區商業，正好位于社區南邊，東門商業街，位于社區中北部，一方面彌補了社區南北部的商業空缺，一方面一定程度上避開了與這些超大型競爭對手的直接競爭沖突。

（2）競爭對手規模、消費者定位、產品結構和定價結構

我們用其中一個競爭對手的案例來對比說明，就是附近最大的商業中心，金海岸城市廣場。

新塘金海岸城市廣場的總建筑面積為10萬平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一個2萬平方米的廣場，1000個停車位，商場共5層，是新塘商業面積最大、廣場最大、停車位最多的商業綜合體。在金海岸城市廣場里你可以找打購物活動、娛樂休閑、餐飲服務各項業態。

相較于金海岸城市廣場，對鳳凰城商業街的定位與優劣勢分析。

金海岸城市廣場距離鳳凰城約兩公里，因而消費群體很大部分是重合的，因此鳳凰城商業街的檔次定位和品牌引進可以以金海岸城市廣場為參考，如麥當勞，肯德基，影院等。

鳳凰社區商業劣勢是沒有大商場的購物環境好，一些對購物環境和氛圍要求高的居民可能會移駕金海岸，從這點上來說可以通過增添社區商業的購物氛圍來改善；沒有金海岸品類多，商品齊全，因而可以轉向開設一些低端消費項目和特別定制服務。

鳳凰社區商業優勢有三點，一是貼近社區居民，居民出門就是商業街，花費時間少，便捷度高；彌補了社區北邊的商業空缺，方便北邊和西側的社區居民進行大小規模的消費活動；二是檔次有高有低，不似金海岸廣場只定位高端，可以滿足一些居民的底端消費需求；三是金海岸廣場面向的是附近十公里的消費者，因而不具備為社區專門定制的服務，鳳凰城社區商業增添許多服務為社區針對居民有針對性的定制，如景觀設計、園林園藝、室內外裝修工程。

由此看來，鳳凰城社區的商業街競爭對手雖多，不過由于是在城市副中心，郊區大盤，又由于選址避開了與重量級選手的直接競爭，轉而在借鑒原有競爭對手的消費尺度的基礎上，彌補競爭對手的空白和短板，從而成功晉升為社區商業中心，贏得了廣大社區居民的喜愛，不失為一個選址中的經典案例。

（四）區委選址布局

通過案例，我們可以清楚的看到，在進行社區商業中心選址時，具體應該怎樣應用宏觀和微觀因素分析來最終確定和篩選條件。

概括來說，主要有三步。

第一步，要對社區的整體概況有個初步了解，包括項目地址、占地面積、建筑面積、整體規劃、社區商業形象定位、商業配套面積、商業配套分布（空間分布）、檔次、業態、代表商家、商業亮點和商業營銷亮點等方面。通過對這些方面的了解，我們可以初步判斷此地區的商業飽和程度、定位以及發展前景。通常來說，面積較大、配套較完善、商業繁榮程度本身已經較高的社區商業不具備繼續進入的條件，但卻是成功區位選址要追求的必要因素。

第二步，要對社區商業的選址有個初步策劃。這里所指的策劃是指要著重于地理層面對本地區的未來發展方向進行合理的預測以及相應的定位。具體來說，要知道本地區發展的戰略方向、區位政策、招商的政策和亮點、商業模式的定位以及主要出入口和關鍵位置的重點分析。通過這些分析，我們可以初步的敲定選址的范圍和大概的落腳點。這里的原則主要是根據周圍居民的分布及出行方便程度，結合社區發展規劃在關鍵位置進行篩選。

第三步，也是最重要的一步，通過已經掌握的信息，從微觀和宏觀角度進行合理分析，最終選定地址。在進行選點比較時，要充分比較各種方案的優劣勢，并更加傾向于未來5年之后的趨勢，要知道，一個繁榮的社區商業往往不是一兩年能夠形成的，政府的開發進程往往也是隨著經濟的發展而適時調整的，所以通過前景分析能更準確的為社區選址提供最有效的信息。

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