無效合同論文范文

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篇1

其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

房屋租賃合同的標的物為房屋。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮規劃區內的房屋,鄉、村莊規劃區內的房屋,以及當事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經濟適用房。根據本司法解釋的精神及實踐操作,對城鎮和鄉村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對此不做區分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經濟適用房租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理,有學者認為限價房也應當在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠,價格低,政策性針對性強,行政干預明顯,有其特殊規定,因此不在本文所探討的房屋范圍內。

房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關于合同效力的一般規定,但作為不動產租賃合同的典型代表,其標的物具有特殊性,在實踐操作中情況復雜,因此關于其效力認定也存在需要探討的特殊問題。

房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認定情況與處理規則,相關法律法規中也對房屋租賃合同無效認定及其法律后果做了特殊的規定。此外,關于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關注。從立法趨勢上看,登記備案對不動產占有和使用權轉移的公示公信作用得到進一步重視。

下面,我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進行探討,而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。

《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規定。《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規中又進一步規定了關于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據此,可將在實踐中被認定為房屋租賃合同無效的情形總結為以下幾種:

根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規定,建筑物在建造之前,建設單位和個人必須取得土地使用權、建設工程規劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規定以違法建筑物為標的的屋租賃合同無效。

篇2

【關鍵詞】校車服務；服務合同；法律問題

一、校車運輸合同的含義、特點

根據《合同法》第二百八十八條規定，運輸合同是指承運人將乘客或者貨物從起運點運輸到約定的地點，乘客、托運人或者發貨人支付票款或者運輸費用的合同。因而，校車運輸合同即：承運人和乘客之間達成的，由承運人以校車為運載工具將乘客送到目的地，乘客支付運費的合同。作為運輸合同的一種，校車運輸合同具有運輸合同的一般共性，其主要表現在，它是雙務、有償、諾成合同。在校車運輸合同中，承運人以承運乘客為條件收取運費。而乘客在享有司機提供運輸服務的這一權利的同時，負有履行支付相應運費和有關費用的義務。一般來講，運輸合同的成立并不需要客乘雙方訂立書面合同，只要雙方達成運輸的合意（主要表現為購買車票），合同即告成立。

二、校車客運合同的內容

由于平時乘坐校車只需要買票或者充值就可以乘坐，并沒有直接的書面形式合同需要再簽訂。我認為在這里并不是不存在合同，只是這個合同的內容我們基本默認了，只需要有車票或者電子消費憑證這樣一個證權文書就行，這一點應該跟機票在某種意義上是一樣的。因此要確定合同的內容就只能根據我們平時的交易習慣和當事人有關約定來確定合同的內容。事實上，這類合同的內容具有相當的確定性，鑒于校車的重復經營，當事人雙方對于合同的內容都已有相當的了解，并不需要每次對合同內容進行重申。可以認為，校車的客運合同是只有幾項內容空缺的格式合同。這份格式合同由承運人提供，除乘客一欄空缺外，其他條款都已經確定，是典型的格式合同。我們可以看到在實踐中，經常有承運人和乘客就車輛狀況、行程時間、發車時間等相互之間其他的權利義務關系發生爭議，因此，明確雙方的有關權利義務就是必須的，法律也明確要求公開性，此類合同同樣需要將所有信息于公共范圍內進行公布。根據我國運輸合同的一般慣例，我們認為，該類合同中兩者的權利義務關系應默示地包含以下內容：

（一）乘客的權利和義務

對于乘客來說，其主要的權利是要求承運人將自己安全、及時地送到目的地。至于其義務，根據合同法的規定和行業慣例，乘客的主要義務應包括支付乘車費用和相關費用的義務、危險品聲明與告知義務和不干涉駕駛義務，這個義務就校車來說沒有特殊性，每個乘客都需要遵守，這不僅是為了維持乘車秩序，更是為了保障所有乘車人員的安全所應盡的義務。

（二）承運人的權利和主要義務

承運人的主要權利是收取運費。其義務則相對復雜，我國合同法對于客運合同的營運人的義務規定并不明確，結合具體實踐來說，我們認為，校車運輸合同應該包括以下內容：

1. 謹慎駕駛義務：關于此義務校車的客運合同與一般客運合同有的謹慎駕駛義務沒有特殊性。鑒于校車運營是有專業團隊，因此應該建立起對司機投訴的長效機制，對于開“斗氣車”、服務態度差的司機應給予罰款等經濟處罰。

2. 按照約定路線運行義務：合同法規定，承運人應當按照約定的或者通常的運輸路線，將乘客、貨物運送到約定地。在校車運輸過程中，除遇有交通管制、道路阻塞、乘客同意等情況以外承運人必須遵照日常生活水平習慣或地理上或者雙方約定的路線，以最方便和快捷的方式將乘客送到目的地。至于有些時候校車不按既定運輸路線行使而造成時間損耗的情況如何處理，關于這一點合同法暫時沒有相關明確的規定。

3. 提供適載適量車輛義務：關于適載即承運人的車輛必須處于良好狀態，適合于進行運送乘客的客運經營業務。當車輛出現以下任一問題時，即應該被視為車輛不適載：如發動機有故障、車輛的剎車失靈、方向盤不靈活、車門難以正常閉合、玻璃晃動有可能脫落、車內衛生狀況不佳等。當出現這些問題時，即使雙方已達成客運合同的合意，乘客亦可以單方解除合同即拒絕繼續乘車，并且，不論車輛是否啟動和行駛，都可以無須支付運費或其他費用。這里就出現一個比較常見的現象，因為校車的封閉狀況，加之有的同學把食品帶上車使用，導致車內空氣狀況極端惡化，從而使其他同學坐校車成為一種煎熬。因此司機應要求乘客不能帶散發氣味的食品上車，為乘客提供一個良好的車內環境，是司機應履行的義務。

關于提供適量的車輛的義務，鑒于校車運營不同于完全市場化運輸的特殊性，其應備足足夠的車輛和司機，以保障同學和老師對于校車出行的需求。校車運營時間還應符合學生及老師的生活習慣，既要滿足老師早晨上課和出行，也要滿足學生外出交流和活動。但現實中，因為承運方和乘客之間的運輸合同是典型的格式合同，他的大部分內容都是有承運方單方面決定。作為乘客的學生，因為校車在學校里幾乎是一種壟斷地位，很多情況下都“被校車”。校車運營的時間和數量應根據實際情況有一個更加合適的安排，比如可以就搭乘人數、頻率統計，盡量制定出合理的班車時間和發車頻率，在進行統計、取得老師和學生意見的基礎上，更好地服務于大學師生。

篇3

論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產法》及《合同法》的有關規定，筆者以為值得商榷，不應成為認定無效或未生效的法律依據。司法實踐中，應采取“有效論”處理糾紛更為妥當。

論文關鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強制性規定 社會公共利益

一、 問題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉讓協議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權轉讓給小玲，武某配合小玲辦理相關手續，所產生的各類費用由小玲承擔。雙方協議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關手續。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產管理法》（以下簡稱“房地產法”）禁止買賣的房產，因此房屋購置轉讓協議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉讓協議，但集資房本身屬于福利性質，且為劃撥土地上所建房屋，轉讓協議違反國家強制性規定，因此應當屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負擔將劃撥土地轉為出讓土地。合同簽訂后，曹某當日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續履行合同。法院審理后認為，雙方簽訂的房地產買賣合同不違反法律強制性規定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人僅需繳納相應的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現大量出賣人反悔的案例，但隨著房產調控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現大幅下滑，則涌現出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現截然不同的判決結果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。

二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”

有諸多學者與司法界人士認為，劃撥土地上房屋買賣合同應為無效合同，甚至有觀點認為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產法》第38條第2項的規定“以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓”和《合同法》第52條的規定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規強制性規定”，在領取房屋產權證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。

2.《房地產法》第40條的規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批”，以及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準，辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”，因此未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為未生效。

3.《房地產法》第23條的規定“劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”，設立劃撥土地使用權主要是基于國家利益或公共利益的需要。現若承認劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據《合同法》第52條的規定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。

4.《合同法》第79條第1款“根據合同的性質不得轉讓”的規定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關系基礎上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定無效。

三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據法律及司法解釋的規定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應當認定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點值得商榷。

（一） 是否違反強制性規定

根據《合同法》第52條的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同應當認定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產法》第38條、第40條的強制性規定呢？

對這一問題必須先要搞清何為產生無效法律后果的強制性規定。根據最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規定，合同法第52條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。所以，合同內容若違反法律、法規的效力性強制性規定的，則為無效，那么《房地產法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強制性規定？筆者以為該二條規定不應屬于效力性強制性規定，理由為：

第一，從調整范圍上看，根據《房地產法》第2條規定，本法是規范“在中國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理”，所以可以認為《房地產法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內對房地產開發、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產法》是房地產公司的行為規范，并不是房地產買賣雙方的行為規定，因此，第38條、第40條在強制性規范的歸屬上應屬于管理性強制性規定。

第二，從條款設置上看，應判斷條款中是否有違反后法律后果的規定，即若直接規定違反后的行為無效，則應屬于效力性強制性規定，但是《房地產法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規定。

第三，從具體適用上看，應判斷違反第38條、第40條的規定繼續履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強制性規定。然而，在前述兩案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應收到補交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。

第四，從立法上看，還應判斷違反強制性規定是否會違背我國相關法律的立法宗旨。《房地產法》第1條規定，本法的立法宗旨是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉讓不但不會擾亂房地產市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充，這與允許農村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導致房地產市場的嚴重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規定應屬于管理性強制性規范，對其違反并不產生一律無效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產法》第40條屬于管理性強制性規定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，按國務院規定，報有批準權的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準對合同效力應作何理解。

有觀點認為，根據該條的規定，劃撥土地上房屋買賣合同需經政府有關部門批準后才生效，即認為未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點是對債權行為與物權行為認識不清所致。《物權法》第15條的規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”現行法律已嚴格區分物權行為與債權行為兩個不同的概念。物權行為直接涉及到物權的變動，故其成立生效應以標的物之客觀存在為前提；債權行為僅產生債權請求權，并不直接涉及物權的變動，故其成立無需以標的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉讓為內容的買賣合同，毋容置疑屬于債權行為。這一轉讓不動產物權的合同根據《物權法》的規定自合同成立時生效。而《房地產法》第40條規定的審批行為，并不妨礙債權行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權發生變動（因為物權變動的是依登記而發生效力的），但卻是物權變動的必須要件，屬于物權行為的范疇，因此，對于審批的理解應是“未經審批將無法辦理房產的登記，房屋的所有權亦不發生轉移”。

對此，最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認為房屋購置協議未生效，則可能做出嚴重有失公正的判決。因為若將“批準”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據締約過失責任主張對方賠償信賴利益的損失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產生的巨大道德風險。

（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用

法釋[2005] 5號第11條的規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經批準簽訂轉讓合同的，應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關于國有土地使用權合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規范的是直接以土地使用權為合同標的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規劃調整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權一并的概括轉讓，不適用該司法解釋對合同效力的規定。

（四）是否損害社會公共利益

由于劃撥土地的設立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學者認為根據《合同法》第52條第四項關于損害社會公共利益的規定，劃撥土地上房屋買賣合同應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點值得商榷，因為第52條第四項所規定的“社會公共利益”與劃撥土地性質上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風俗。因為公序良俗對于維護國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經濟秩序和生活秩序，因此應認定為無效合同。

根據學者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內容的合同，以及規避課稅的合同；（2）危害家庭關系的行為，如約定斷絕親子關系的合同、婚姻關系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴的行為，如以債務人的人身為抵押的約定、規定企業有權對顧客或雇員搜身檢查的標準合同條款；（6）限制經濟自由的行為，如限制職業自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費者保護的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費者重大損害等；（9）違反勞動者保護的行為，如規定“工傷概不負責”的合同，以及規定女雇員一旦結婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風俗習慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認定合同無效，這是對該項規定誤讀，必然得出牽強附會的結論。

（五）是否屬于依合同性質不得轉讓的合同

有觀點認為集資房屬于《合同法》第七十九條規定的“根據合同性質不得轉讓的債權，因此對于劃撥土地上集資房的轉讓應認定為無效。筆者必須承認劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質不得轉讓的合同主要是指基于特定當事人的身份關系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關系的買賣合同已經履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關系的約束，因此，筆者認為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當。