自建房合同范文
時間：2023-03-29 22:09:09
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篇1
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿
授權代表：＿＿＿＿ 職務：＿＿＿＿＿農村建房合同書甲方： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿ 授權代表：＿＿＿＿ 職務： ＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿ 授權代表：＿＿＿＿ 職務： ＿＿＿＿＿
第一條 前 言根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其 他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招標（或拍賣、行政劃撥）方 式取得位于＿＿＿、編號為＿＿＿的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為 ______、容積率為＿＿＿、計劃建筑面積為＿＿＿平方米、土地使用權年限自＿ ＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用權證（或用 地紅線圖）編號為＿＿＿＿ ；2．乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房 地產開發企業； 甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。第二條 合作建房甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公（或 商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金 建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于 或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。 建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的 一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應 繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續 除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續 均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供 甲方持有的所需材料。第五條 設計、建筑 工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第 條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施。 工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在 本合同生效后第 天內開工，并在第 個月內完成竣工驗收工作。第六條 產權分成全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____ 層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權。 乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的 房地產證。
第七條 違約責任1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、 或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲 方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。
3．如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以 內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金； 當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。第八條 爭議解決 凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成， 應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁 規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。第九條 合同生效 本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：_______________________
方：_______________________
授權代表（簽字）：____________
篇2
自建房施工承包合同范文一
甲方：
乙方：
甲方現需新建房屋一棟，在遵循平等，自愿，公平和誠實信用的原則下，雙方就本建設工程施工事項協商一致，特訂立本合同。
一、工程承包形式
本工程采用單包工形式承包給乙方，乙方自行承擔施工作業所需要的機械、模板(清水木)、馬兒柱、安全繩、切割機等工具。撮箕、釘子、鐵絲、扎線、焊條等輔助材料由甲方負責。
二、工程承包范圍
1、基礎工程：以設計施工圖為準?；A應挖至甲方認可的硬土層，乙方還應負責基礎的回填和夯實。
2、主體工程：砌磚、鋼筋制作、模板(清水模板)、砼澆灌等分項工程，嚴格按照設計施工圖及雙方商量的改動方案進行施工作業。
3、抹灰工程：內墻及外墻東面為乳膠漆，南面為墻磚。膩子由乙方負責，甲方負責乳膠漆。如需改動甲方應提前通知乙方。
4、門窗工程：乙方施工過程中應嚴格按照施工要求留好門窗口尺寸，同時配合做好相關工程施工作業。
5、水電安裝工程：由甲方提出方案，甲方出材料乙方負責安裝。如需改動甲方應提前通知乙方。
6、附屬及裝飾工程：化糞池和屋面水池，整棟房屋的飛檐、內、外墻粉刷、地板磚、門窗、大玻璃、外墻馬蹄、提腳線及衛生間和廚房的裝飾、吊頂、操作臺、防水均由甲方出材料，由乙方按設計施工圖和甲方的要求進行施工和鋪設。
7、按實際施工建筑面積以每平方米貳佰柒拾元整(270元/㎡)計價。坡屋面和陽臺根據國家建筑面積計算規則按半價計算，即每平方米壹佰叁拾伍元整(135元/㎡)，大門及圍墻雙方另行協商。
三、質量要求
乙方必須嚴格按照圖紙及雙方約定施工，施工質量應符合設計要求和國家現行施工規范及有關標準的規定，由于施工方的因素達不到質量要求所造成損失，乙方除自行承擔工時費外，還應承擔一切損失。乙方在施工中必須節約材料，不得人為造成浪費。
四、承包價格及工程款支付方式
甲方以每平方米(建筑面積按國家標準規定計算)270元/平方米價格承包給乙方。在基礎澆灌完工后支付1萬元;每層封頂后各支付1萬元;內外抹灰完工后支付2萬元;整棟房屋粘貼完工后支付2萬元，其余在全部完工后一個月內驗收，驗收合格后結算付清余款，但甲方應該扣取乙方工程款2000元作為維修保證金，待一年后支付。
五、施工安全
在施工期間乙方必須搞好施工現場安全管理和安全防范及出入施工范圍內的其他人員安全工作，由于乙方在施工過程中所造成的安全事故及工傷事故均由乙方自負全責。所傷害的施工人員及其他人員一切責任由乙方負全責，甲方概不負責。
六、其它：甲方應積極配合乙方做好周邊的鄰里關系。需甲方購買的材料乙方必須提前測算和通知甲方。
七、施工工期：20xx年3月1日至20xx年7月31日完工。
八、未盡事宜：甲、乙雙方共同協商解決。
九、本合同一式二份，甲、乙雙方簽字按手印即生效，待工程完工雙方驗收結算完畢至工程款付清后，本合同自行終止。
甲方：
身份證號：
乙方：
身份證號：
年 月 日
自建房施工承包合同范文二
甲方：
乙方：
甲乙雙方通過充分了解和協商，本著公平、自愿、誠實、信用原則簽訂房屋建筑施工承包合同。
一、甲方將座落在宿豫區方施工建設。
二、工程結構：全框架、墻體采用粘土空心磚砌筑。
三、本工程采用大包干形式，包工包料、包質量、包安全，按建筑面積乘以平方米單價，建筑面積計算方式以國家建筑預結算方式計算，在承包范圍內設有任何預算外資金。
四、施工工期： 年 月 日至 年 月 日，以公歷為準，乙方必須在規定時間內完工，如有拖延，乙方承擔違約責任。
五、承建內容：
1、本棟工程土建部分按甲方提供的正規設計院施工圖施工，除外墻保溫、門窗、內墻瓷磚、樓地面裝飾、樓梯扶手、內墻涂料外，內墻及地面砂漿抹灰。外墻為甲方認可的外墻磚。所有工程質量按國家標準驗收，不合格立即返工至合格。
2、本棟工程水電部分按施工圖的標準安裝施工。乙方負責強電弱電的電線盒、按線盒、開關盒、防雷、落水管等。其余材料如電纜開關箱、開關、燈具、給排水管及配件均由甲方提供乙方負責安裝保管。
六、施工安全：
1、慚方應遵守工程建設和施工安全管理規定。嚴格按安全標準規范施工。指派專人負責，采取積極的安全防范措施，消除一切安全事故隱患。
2、乙方對所有施工作業人員進行安全教育和安全培訓，切記安全第一，人人個個講安全。
3、乙方必須給所有施工作業人員簽定勞動合同，購買足額保險甲方不承擔，任何安全事故帶來的經濟損失和其他損失。
4、若遇重大傷亡及其他安全事故，乙方應按有關規定，立即上報有關部門，同時按政府有關部門要求處理，事故發生的費用一切由乙方承擔。
七、工程價款：
八、工程款支付方式：
1、簽定合同乙方向甲方支付金后進行開工建設。
2、基礎完工驗收合格后
3、工程款支付每完成一層樓面甲方付給乙方
4、屋面驗收合格后甲方向乙方總計付款達
5、外墻磚驗收合格后甲方向乙方總計付款至
6、工程驗收合格后一個月內，甲方向乙方支付至全部工程款的97%，全款3%為質量保證金，一年后全部付清。
九、其他要求：甲方在施工中如有變更，貳仟元以內由乙方承擔，甲方不出任何費用，超出部分只計材料成本，乙方所需一切機械設備工具、模板等生產生活設施均由乙方自備，乙方應聽從尊重甲方施工人員的合理安排和建設，乙方應與工程管理人員多交流，多溝通，協調好周邊關系，確保工程的順利進行，工程項目用電、用水費由乙方承擔，并積極與供電供水部門溝通好。
十、違約責任：
1、乙方必須在規定的時間內完，如托延，按合同日期每日罰款壹仟元每天(￥1000元/天)甲方如未按合同要求付款按2%的應付款額向乙方支付違約金，若乙方在施工過程中毀約停工，甲方有權另請施工隊伍進場施工。
2、由于甲方工程款未及時付到位，引起的工人工資、充備租金由甲方負責承擔。
十一、本協議一式兩份，甲乙方各執一份，簽字后生效。
甲方：
年 月 日
乙方：
自建房施工承包合同范文三
發包方(以下簡稱甲方)：蔡君浩
承包方(以下簡稱乙方)：
茲因甲方在城南社區地建造3層樓房一幢，今將該工程的磚砌、木摸、鋼筋綁扎(圓釘、鉛絲等)、篩砂、砼澆搗、架子等工種以清工形式發包給乙方施工。為明確職責，便于施工，經雙方充分協商取得一致，特簽定如下施工合同條款：
一、承包范圍和形式：甲方將該樓房的磚砌、鋼筋、木摸、鋼筋綁扎、砼澆搗、篩砂、架子等工種由乙方以輕工形式承包施工。
二、開竣工日期：基礎開挖開始自 年 月 日至 年 月 日竣工。
三、發包工程款：發包工程款總計人民幣柒萬陸仟元整(76000元整)，一次性包死。
四、工程質量：乙方保證工程質量，按圖施工達到合格標準，圖紙如有變更，憑原圖紙設計(或甲方)變更聯系乙方施工?；A要立摸進行澆灌，要求達到每角必須要彎頭連接，每50-60公分有拉筋，框筋在15-16公尺，基礎要達到標準，樓面厚度要達到規范標準，折膜按規定時間并征得甲方同意再可折膜。每層樓面都要用機器澆確保11公分以上。甲方邀請馬道鋒同志監督乙方建議過程中的工程質量管理，請乙方給予合作配合。
五、材料供應：為了保證工程質量，甲方必須采購合格材料，不合格的材料乙方有權拒絕使用。在某材料使用前2天，乙方就通知甲方備料，以免影響施工。
六、工程驗收：基礎、砼腰箍及主體結構、竣工，甲方邀請相關人員及本人親自到場參加驗收，對鋼筋的規格、配筋、數量、銜接等進行自查，竣工驗收合格，應出具工程驗收手續。
七、工程款的預付及結算方法。
1、基礎及第一層完工
2、第二層完工
3、屋面完工
4、內、外墻粉好
5、工程竣工后，暫扣五仟元作為維修金，一年后無質量問題，甲方付給乙方。
八、安全生產：乙方在施工中應遵守操作規程，嚴禁違章操作，確保施工安全，甲方應參加工程的安全和人生與財產保險。乙方負責自己施工范圍內的一切安全措施或責任事故，發生一切安全事故或其他責任事故，都應由乙方全權負責，與甲方無關。甲方協助乙方處理事故。
九、違約責任：
1、乙方未按期竣工(人力不可抗拒的因素外)，如天氣下雨、停工待料、水泥養護、安裝樓板，不能正常施工而工期順延，處以總承包款的5%的違約金。
2、由于乙方施工原因造成返工，其工料損失均由乙方承擔。
3、甲方未能按第七條規定付款，除工期順延外，并處以總承包款的5%違約金。
十、其他：工棚由乙方自行負擔，乙方在施工中應做到文明施工，場地整齊，在保證質量的前提下，盡可能為甲方節省材料，在到場材料中不盡人意由乙方負責篩選，甲方密切配合，提供各種方便。
十一、本合同一式兩份，甲、乙方各執一份，雙方簽字后立即生效，未盡事宜協商解決。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
篇3
買方（以下簡稱乙方）
甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規和北京市有關規定，在平等、自愿、友好協商的基礎上達成一致，簽訂本協議，以資共同信守執行。
第一條甲方自愿將座落于_____________，產權登記建筑面積共______平方米，______室______廳______廚______衛的房產售賣給乙方。
第二條房屋價款及支付方式：
1、甲方向乙方出售本協議第一條項下之房產的價款總金額為人民幣 ______元整（大寫______ 佰______ 拾______ 萬 ______仟 ______佰______ 拾______ 元整）
2、上述房產價款乙方按下列 方式支付給甲方：
（ 1 ）甲、乙雙方共同到____________房地產交易服務中心（以下簡稱“交易中心”）辦理本協議第一條項下之房產轉移登記，并經交易中心受理，甲方消戶當日 （指甲方消戶前 ） ，乙方一次性付清房產價款于甲方。
（ 2 ）乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房產價款。
（ 3 ）乙方于 ______前向甲方支付人民幣 ______元整（大寫人民幣 ）；剩余房產價款人民幣 ______元（大寫人民幣 ），均由乙方 ______前支付給甲方。
（ 4 ）其他方式：______________________________.
3、乙方向甲方支付房產價款，甲方應向乙方出具票據。
第三條甲、乙雙方應于本合同簽訂之日起______日內，共同到__________________房地產交易服務中心窗口辦理本協議第一條項下之房產轉移登記。如因一方原因，致影響產權過戶轉移登記，給另一方造成損失的，由造成損失的一方負賠償責任。
第四條稅費分擔
1、本合同簽訂之前，本協議第一條項下之房產如有應交納的一切稅費均由甲方負責交納。
2、本合同簽訂之后，本協議第一條項下之房產所發生的轉移過戶登記費、契稅、印花稅、估價費、服務費等費用，經雙方協商由_______________負擔。
3、其他：______________________________.
第五條甲方應于______前，將本協議第一條項下之房產全部交付給乙方。
第六條違約責任
1、因房管部門確認本協議第一條項下之房產不能辦理出售、過戶手續，甲方應在當日內向乙方退還所收的全部款項，本合同解除。
2、甲方如不按合同約定的日期交付本協議第一條項下之房產，每逾期一日按房價款總額的 ______計算違約金給付乙方。逾期超過 ______日時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除應將已收的房價款全部退還乙方外，并應支付 元的違約金給付乙方。
3、乙方全部或部分不履行本合同第二條的約定，乙方應按房價款總額的 ______計算違約金給付于甲方。逾期超過______ 日時，甲方有權解除本合同。解約時，乙方應支付 ______元的違約金給付甲方。
4、甲方保證其出賣給乙方的房產，產權清楚，無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如因買受前該房產產權有糾葛，致使影響乙方權利行使，由甲方承擔責任，并賠償乙方因此遭受的損失。
5、甲方因個人原因不再出售此房，應在三日內向乙方退還所收的款項，并付違約金 ___________ 人民幣給乙方。
第七條其他
1、因不可抗力使本合同不能履行的，甲方向乙方退還所收的全部款項，本合同解除。
2、本合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協商解決。
3、本合同一式叁份，甲乙雙方各執壹份，交______房屋土地管理局壹份。
賣方（以下簡稱甲方）
身份證號∶
住所∶
郵編∶
電話∶
買方（以下簡稱乙方）
身份證號∶
住所∶
郵編∶
電話∶
簽訂日期：______年___月___日
自建房出租問題解答
一、居民自建房目前還沒有取得《房屋權利證明》，能不能出租？
答：出租房屋，必須具有合法權利，該權利最有效的證明文件就是由主管部門頒發的《房屋權利證明》。但由于歷史原因，很多居民自建房屋尚未取得《房屋權利證明》，這類房屋出租，在辦理合同登記（備案）手續時，必須提交證明材料，這些證明材料主要有紅線圖、《建筑許可證》，已開具付清房款證明的購房合同，已生效的法院判決文書、裁決文書或仲裁機關的仲裁文書，主管機關批準搭建臨時性、簡易性住房的批準文件，街道主管部門或委托社區工作站開具的《房屋臨時使用證明》等。不能出示證明其產權證明材料的，禁止出租。
二、辦理房屋安全檢測手續成本太高，沒有房屋安全檢測報告，能不能出租用做工商業場所？
答：無合法竣工驗收證明的工商業出租屋，在辦理合同登記、備案時，應當提供由建設主管部門頒發資質證書或者經建設主管部門認可的房屋安全鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告。如果房屋未經過合法的安全檢測，其安全性能沒有得到確認，不僅不應出租用做工商業場所，也不應自己當做工商業場地使用，否則將為生命財產安全埋下嚴重隱患。
三、出租房屋辦理了登記（備案）手續，也繳交了稅費，為什么還要出租人簽訂出租屋
綜合管理責任書和安全責任書？
答：出租屋綜合管理機構和出租人、承租人三方應當就出租房屋的安全管理責任簽訂責任書，明確出租人、承租人的安全責任和出租屋綜合管理機構的安全監督責任。
簽訂上述二份責任書，是有關主管部門指導、督促出租人正確履行管理責任和義務的重要手段，是動員出租人積極參加流動人口和出租屋綜合管理的有效方法，是出租人依法享有的權利和應忠實履行的義務。
四、承租人違反合同，擅自改變房屋的結構和用途，或不按合同約定交租金，或未經出租人同意將房屋轉租給第三人，向他提出改正要求但他不聽，怎么辦？
答：按合同法的規定，合同雙方都應當嚴格履行約定條款的內容，否則就要承擔違約責任。如果承租人有違反合同的行為，經出租人指出仍不改正，出租人可以按照合同約定單方面解除合同。如果因此產生糾紛，出租人可以向租賃管理部門提出調解糾紛申請，獲得租賃管理部門的幫助，也可以按合同約定的處理糾紛的辦法處理，比如向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院提訟。
五、租賃期滿承租人不搬遷，怎么辦？
篇4
出租單位：****村
承租單位（人） 簽訂地點：
簽訂時間： [，！]年 月 日
第一條 租賃房屋坐落在****，間數***，建筑面積***，房屋質量***.
第二條 租賃期限從*****年**月**日至****年**月**日。（提示：租賃期限不得超過三年。超過三年的，超過部分無效。）
第三條 年租金（大寫） （每月 元/平方）
合計租金（大寫）
第四條 租金的支付期限與方式：
第五條 承租人負責支付出租房屋的水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛生費和物業管理費。
第六條 租賃房屋的用途：
第七條 租賃房屋的維修：
出租人維修的范圍、時間及費用負擔：
承租人維修的范圍及費用負擔：
第八條 出租人（是/否）允許承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物。裝修、改善增設他物的范圍是：
租賃合同期滿，租賃房屋的裝修、改善增設他物的處理：
第九條 出租人（是/否）允許承租人轉租租賃房屋：
第十條 定金（大寫） 元。承租人在 前交給出租人。
第十一條 合同解除的條件
有下列情形之一，出租人有權解除本合同：
1、承租人不交付或者不按約定交付租金達 個月以上；
2、承租人所欠各項費用達（大寫） 元以上；
3、未經出租人同意及有關部門批準，承租人擅自改變出租房屋用途的；
4、承租人違反本合同約定，不承擔維修責任致使房屋或設備嚴重損壞的；
5、未經出租人書面同意，承租人將出租房屋進行裝修的；
6、未經出租人書面同意，承租人將出租房屋轉租第三人；
7、承租人在出租房屋進行違法活動的。
8、遇政府需要拆遷時。
有下列情形之一，承租人有權解除本合同：
1、出租人遲延交付出租房屋 個月以上；
2、出租人違反本合同約定，不承擔維修責任使承租人無法繼續使用出租房屋。
第十二條 房屋租賃合同期滿，承租人返還房屋的時間是：
第十三條 違約責任：
出租人未按時或未按要求維修出租房屋造成承租人人身受到傷害或財物毀損的，負責賠償損失。
承租人逾期交付租金的，除應及時如數補交外，還應支付滯納金。
承租人違反合同，擅自將出租房屋轉租第三人使用的，因此造成出租房屋毀壞的，應負損害賠償責任。
第十四條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第 種方式解決：
（一）提交 平湖市 仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院。
第十五條 其他約定事項：
出租人（章）
承租人（章）
住所：
住所：
法定代表人（簽名）
法定代表人（簽名）
居民身份證號碼：
居民身份證號碼：
委托人：（簽名）
委托人：（簽名）
電話：
電話：
開戶銀行：
開戶銀行：
賬號：
賬號：
郵政編碼：
郵政編碼：
鑒（公）證意見：鑒（公）證機關（章）
鎮經管辦經辦人：
年 月 日
篇5
[關鍵詞]農村自建房 房主 建筑隊負責人 資質 責任承擔
一、農村自建房涉及到的法律關系
（1）房主與農村建筑隊的法律關系。由于我國農村的經濟落后，使用無資質建房班具有深刻的歷史淵源，農村工匠閑時做工，農忙時務農。既不耽誤農業生產，又能增加經濟收入，是一種天然的小農經濟模式。我國建筑法第八十三條第三款規定，“搶險救災及其其他臨時性房屋建筑和農民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法?！边@一點可以肯定的排除農村自建房房主與建筑隊不管有無資質，都不是建筑合同關系。
筆者認為農村自建房的房主和建筑隊之間可能存在兩種法律關系。
1.一種承攬法律關系。通過口頭或簡單的書面協議，房主把建房工程交給建筑隊負責人，可以整體承包，也可以分包，或承包后再轉包。房主在房屋建成后一般情況下是直接將建房款交于建筑隊負責人，由建筑隊負責人給工人發放工資。以一定的工作成果作為合同標的，構成承攬法律關系
2.另一種是雇傭關系。房主直接雇傭工匠、小工。直接指派任務，并直接給工人發工資。這種以提供勞動為標的合同，應該認定為雇傭關系。
（2）建筑隊負責人與其雇傭的工匠、小工的法律關系。一般情況下應認定為雇傭關系，因為工匠、小工的工資都有固定的標準，工資發放人為建筑隊的負責人。應該成立雇傭法律關系。
（3）建筑隊作為發包人與分包人之間的法律關系。在某些情況下，農村建筑隊可能把全部的建房工作都承包下來，包括舊房的拆除，內部裝修等，并把部分工作轉包給更小的建筑隊，比如拆房或砸墻班，打夯班，裝修隊?？赡艹霈F兩種法律關系，雇傭和承攬。筆者認為如果將一部分工作整體轉包給另一建筑隊，應適用承攬關系。如果按天結算工資，應定性為雇傭關系。區分標準同上。
（4）房主與建筑隊的工匠、小工之間的法律關系。一般情況下，房主與工匠、小工并無直接法律關系。在雇員受害的情況下，房主與受害方可能會產生侵權的法律關系。我國侵權責任法的規則原則為過錯原則，所以在認定房主對沒有直接雇傭關系的建筑隊工人受害承擔的責任的要求是，房主具有過錯。
二、農村建故中責任承擔問題分析
由于農村建房的特殊性，在這一過程中往往涉及到房主與建筑隊承包人的關系，建筑隊承包人與下面工匠、小工的關系等等。一旦在建房過程中發生人身傷亡事故，確定房主與建筑隊負責人之間的關系對于責任的承擔就顯得至關重要。
（1）雇用關系與承攬關系的判定
目前司法界和理論界的主要觀點的分歧點在于房主與建筑隊之間的合同關系是承攬關系還是雇傭關系上。傳統的區分方法主要有以下幾種，第一，工作對于雇主的商業行為而言是否完整和不可缺少，不過這些工作不是臨時應急的就應當認定為雇員；第二，報酬的確定是以工作時間還是工作效果為標準。雇傭一般一工作時間的長短來確定標準，而承攬一般是以整體的工作效果來確定；第三，工作時間、地點、進度是否由勞務提供方來決定。如果能自行決定則為承攬人；第四，又誰提供工具、設備。雇員一般使用雇主的工具、設備，承攬人一般自備工具、設備。第五，領取報酬的方式是固定的還是一次性。雇員領取報酬的方式一般比較固定，承攬人一般是一次性。雇傭關系的雇員一般收到法律強有力的保護，雇主的權利受到限制，而承攬關系的雙方地位平等。
法經濟學的角度下也能提供全新的思路。風險責任的承擔問題就是風險責任的分配問題。利用法經濟學的研究方法，引用漢德法則，在一個事件中，一方當事人的風險成本小，該當事人就應當采取措施，控制風險，即風險責任由其承擔。換句話說，風險成本小的當事人如果不采取措施控制風險，發生事故，責任由其承擔；如果他已采取適當的措施，然事故仍然發生，他不承擔責任；如果雙方當事人的風險成本相等，行為人自擔風險責任。房主和建筑隊的負責人的風險成本就是采取防范措施的成本，在二者相等而其他因素亦相似的場合，人們肯定更傾向于那種能夠提供最經濟地避免損失的方法的責任規則。經濟預防原則，即對于不經濟的損害，應通過對能夠最廉價地避免風險的人課以責任的方式予以防止。在雇傭與承攬很難區分的個案中，引用漢德法則也許不失為一條有效途徑。
（2）各方責任的承擔
事實上，無論是按照承攬合同還是雇用合同來確定房主與承建人之間的關系，均是為了分清在建房過程中發生事故各方應當承擔的責任。
1.雇主責任的承擔
如果房主與承建人之間系雇用關系，根據《解釋》第十一條第一款的規定：“雇員在從事雇用活動中遭受人身損害，雇主應當承擔賠償責任?！惫椭鞒袚氖菬o過錯責任，這符合我國民法的公平原則。雇員為雇主完成工作，雇主為受益人，讓雇主獲利的同時負擔風險，符合民法權利義務一致的基本原則。
2.房主責任的承擔
我國法律并沒有明確規定農村自建房必須需要資質，因此以無資質建房認定房主存在過錯，而承擔連帶賠償責任顯然沒有法律的支持。因此不能適用最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第十一條第一款或第二款的規定以及第十條的規定。但是，《解釋》第十一條第二款規定：“雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。”從我國目前法律法規規定來看，國務院的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》要求從事建筑施工的個體工匠辦理施工資質審批手續的范圍僅限于“村莊、集鎮規劃區內”，而非全部建筑活動。在司法實踐中對此規定很難操作，因為很多地區并沒有個體工匠資質審查機構。如果教條的執行將會在客觀上加重房主的賠償責任。筆者認為只有在村鎮規劃區內建房，并且當地存在在個體工匠資質審查機構的才有可能適用《解釋》第十條，“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定做、指示者選擇有過失的，應當承擔相應的賠償責任。”所謂選任有過錯，是指定作人對承攬人的選擇有明顯過錯，如明知承攬人沒有從業資格而選任。如果需要個體工匠有資質，而房主明知個體工匠沒有資質而使用的，應承擔相應的賠償責任。否則房主不應承擔民事賠償責任。
建造活動中由他人召集或介紹施工人員，報酬由房主直接支付，召集人或者介紹人與其他施工人員同工同酬，發生傷亡的，房主應當承擔賠償責任。召集人對建造活動進行指揮、管理，由于指揮、管理不當造成傷亡的，房主在承擔賠償責任后可向召集人追償。
3.事故受害人自身應當承擔責任
（1）依法由符合法定條件的個體工匠施工的，對在施工過程中發生的傷亡，不承擔賠償責任。不具備法定條件的個體工匠在施工中發生傷亡的由雇主承擔賠償責任，如果存在過錯的應由自身承擔相應民事責任。
（2）對于建筑隊中的力工、小工因為不具備專業技能，無法辦理個體工匠資質的，應該由雇主承擔賠償責任，自身有過錯的承擔相應民事責任。
（3）對于建筑隊的工匠、小工結成合伙關系的，應按照合伙關系分擔民事責任。
結語：除極特殊情況可適用雇傭關系外，農村中沒有資質的建房班與房主之間的建房合同應屬于承攬合同，而不是建設工程合同關系。對于雇員受害責任的承擔問題不能適用《解釋》第十一條的規定。對人身損害賠償的法律責任應主要依據雇傭關系，雇工之間存在合伙情形的適用合伙關系，同時參照《解釋》第十條的規定確定各方賠償責任。
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篇6
一、區別對待，加強規劃控制。對聯戶建房項目，按照“存量建設用地老辦法、新增建設用地新措施”進行管理。即對縣人民政府已有規定的“八路開發”建設用地、居民原有宅基地（已經獲得出讓土地使用權的），在新建房屋時，仍按原有規定進行管理。對新征出讓的建設用地，一律不得審批新的聯戶建住房（僅指住房）項目，所有房屋建設項目，一律按開發建設項目對待。
二、規范程序，嚴禁弄虛作假?？h國土資源局與土地使用者（受讓人）簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，受讓人必須親自參加并簽名蓋章和按手印，以確保受讓人的真實準確和合同的合法有效。出讓合同簽訂、出讓金收據的開具時間應保持一致，國土資源局在收取購地款時，必須按受讓人分戶開具收據。且《建設用地批準書》、《國有土地使用權出讓合同》，應在辦理完畢后三個工作日內送縣建安房地產稅收征管辦公室登記備案。防止個體開發商利用購房人的身份證及其復印件，將其開發建設的商品房，變相為聯戶建設的自建房來辦理相關手續。
縣規劃辦在辦理規劃許可證副本時，應認真核準“建設單位（或個人）”名稱，按實有戶主據實注冊戶主姓名。辦理規劃證正本時，應與副本上的姓名相一致，不得增加姓名或擅自更改姓名。防止將購買房屋的戶主改變成聯戶建房的戶主。
縣房產局在辦理房屋產權登記發證時，必須是經有關部門驗收合格、手續齊備的房屋，并應認真核實房屋的真實來源，不得將交易房作自建房進行登記發證。
三、規范聯戶建房稅收管理。實行“存量建設用地老辦法”的項目，且屬于自建自住自用的房屋建設項目，建安稅仍按華政辦函[2007]70號文件規定，即每平方米10元標準核定征收，家居裝修按每平方米10元標準核定征收。新批聯戶建房項目，均據實征收建安營業稅及附加。所有新批住房建設項目，必須符合國家有關住房建設的政策規定和我縣的規劃要求，限定在縣規劃委員會審查確定的住宅小區內進行建設。今后規劃部門原則上不再審批一家一戶具有獨立土地使用權的住房建設項目或審批聯戶建房。所有房屋建設工程項目，包括原已批準的房屋建設用地項目，因故延期，現在開工建設的，必須由有房屋建設資質的工程公司進行施工作業，按規定預繳、交納相關稅收。利用原有存量土地單獨建設或聯戶建設的房屋，確有多余房屋需對外銷售的，必須如實交納銷售不動產稅收及附加。
四、做好現場調查核實工作。對實行“存量建設用地老辦法、新增建設用地新措施”的項目，除有關職能部門進行現場調查核實外，在辦證審批時，縣建安房地產稅收征管辦公室要進行現場調查復核。批聯戶建房項目和規劃區內拆遷安置住房項目，在辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》和簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，須確定“建設單位（或個人）”或“受讓人”姓名和身份證號碼，且姓名一旦確定，非經法定途徑不得擅自變更或中途增減。否則，稅務機關按照交易、轉讓土地使用權和房屋產權行為征收有關稅收。
五、加大辦案查處力度。要加強對房地產稅收、特別是個體房地產開發商偷稅、漏稅行為的稽核查處工作。地稅稽查局和公安經偵大隊要開展專項清理檢查，重點查處個體開發商利用聯戶建房名義進行房地產開發，偷逃國家稅收的案件。對公安經偵大隊查實處理到位的案件，縣政府將按照追繳金額30-50%的比例，給予辦案經費補貼和獎勵。
篇7
2004年5月19日，當深圳市寶安區新安街道的拆遷執法隊準備上合村尖崗山信宜代耕隊棚屋時，受到堅決抵制。
這已經是深圳代耕農部落與當地有關執法部門的第四次沖突了。
為什么信宜代耕隊要屢屢“阻擊”政府組織的強制執法行動呢？代耕隊農民陳述說：我們是根據1983年經雙方鄉鎮政府（公社）認可的承包土地合約來這里耕種的，在這里耕種了20多年，也建房居住了20多年，與信宜老家早已失去聯系，這片土地已經成了我們棲身立命的唯一依靠。如果失去了這片土地又沒有合理安置，我們將生活無依，流離失所，給社會的安定繁榮增添不安定因素。根據1995年3月11日國家土地管理局的《確定土地所有權和使用權的若干規定》和廣東省政府有關的城市房屋拆遷管理規定，政府應認真解決好我們的居住地問題。
對此，新安街道辦負責人向本刊記者介紹說，原屬上合村的尖崗山片區土地已征為國有，代耕隊必須拆遷，政府已對他們給予了青苗補償和拆遷補償，但他們還提出無理的拆遷安置要求，政府無法答應。
代耕農部落的由來
信宜代耕隊因為拆遷安置問題，按有關規定逐級上訪，從街道、區、市、省直到國土資源部和國務院局，一路走到了頭。但由于情況特殊，問題一直沒有得到解決。
為了探訪代耕農部落的由來和現狀，本刊記者到實地進行了采訪。
據上合村老村長黃喜鵬介紹：1982年以前，這里的年青人一批批去了香港，大量土地沒有人種，撂了荒，于是村領導根據上級指示，到信宜、惠東、陸豐、陽春、高州等5個縣找農民來代耕。村里從信宜招來了平塘、茶山、白石3個隊，后來合并成信宜代耕隊（大井山隊）。信宜代耕隊分別承包了上合大隊第一、第二、第三生產隊偏僻荒蕪的360多畝土地，與生產隊簽訂了土地承包合同，每年要完成國家的征購任務，并給生產隊、大隊上交管理費。他們來時要辦理邊防證，交給大隊辦理臨時戶口和暫住證。他們剛開始都是種糧，后來才改種蔬菜，也種荔枝等果樹，最初簽的代耕合同是七年，后來一次次續約，至今20多年了。
年屆七旬的信宜代耕隊隊長何流芳，在老家就是大隊干部，是帶領信宜農民來上合代耕的領隊之一。他介紹到，信宜代耕隊最早一批人是1983年3月15日到寶安進行墾荒種植的，僅開荒就開了3年，頭兩年都是借糧完成的國家征購任務。這些地原來種啥都不長，代耕農在這些土地上辛勤勞動，辦了雞場，改良了土壤，終于種上糧食、蔬菜。經過20多年的耕作，他們在原來荒無人煙、雜草叢生的荒地上，開墾出一片片的蔥翠田野，并根據國家政策和當地市場的需要先后種植了水稻、蔬菜和果樹等，為當地的生產建設和經濟繁榮作出了應有的貢獻。代耕農到寶安20多年，年紀大的變老了，年青的結婚生子，很多家庭都有第三代了，現在全隊有98戶360人。因為常年在當地耕作，他們只得在當地搭棚屋作為棲身之所。由于寶安區經濟迅猛發展，他們服從國家建設需要，先后兩次搬遷易地重建住房。1995年在國土部門和上合村委安排指定的地點重建新村，幫助信宜代耕隊劃定地盤、依山建設、建成有序的一層層新房，總占地面積約28畝，這就是他們現在的居住地。何流芳老人說：“我們這里要拆遷了，國家要建設，我們理解，要我們搬遷也沒問題，但不給我們安置就無法理解了。”采訪中，許多代耕農都表示，他們離開老家已經20多年，故鄉的房子、田地都沒了，回家根本無法生存，在深圳就業機會和生活環境比老家要好得多，家里有老有少，棚屋再差也是個家，舉家搬遷談何容易，為了子孫著想，更得留在深圳了。
二十一條與政策盲區
1995年3月11日原國家土地管理局的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條規定： “農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。”隊長何流芳認為，他們居住的28畝地應該適用該條的規定，因此政府應該解決他們居住安置問題。
據了解，信宜代耕隊現住地是種有荔枝林的山地，原屬上合大隊所有，經大隊同意建村蓋房，從未上交過任何費用。如果代耕隊是一個正式建制的生產隊，無疑適用該條規定，可是代耕隊不是正式建制的生產隊，但他們又具有某種集體性質。一是他們來時就是有組織地來的，二是上合村一直把各個代耕隊作為一個個集體進行管理，這種非馬非驢的情況如何處理，政策上并沒有規定。
同樣，代耕農自建房的性質也是一個政策盲區。上世紀八十年代初，我國現行的有關農村宅基地和農民住房的各項法規尚未出臺，代耕農自建房在某種程度上還是合法的。但是，由于他們的戶口不在當地，至今沒有辦理任何合法手續，這種自建房的性質認定，也是一個政策盲區。
對于代耕隊的現狀，記者采訪的有關各方都表示非常同情，但對他們的要求，都表示無法解決。
上合村1700多人，原來有水田3000畝，旱地2000畝，山頭還有幾千畝，已征走1萬多畝，剩下最后一片現在也被征走了。上合村支部書記黃錫安無可奈何地說：“我們村民都要改成居民了，他們不走怎么辦？政府能給予安置當然更好。他們出來20多年了，老家什么都沒有了，我們很同情，但我們村里現在除了水源保護區的1000畝地和幾個山頭之外，其余的全被國家征用了，的確沒辦法解決他們的問題?！?/p>
在寶安區國土分局采訪時，該局征地辦副主任趙立告訴記者，根據深圳市的規劃，上合村這一片3000多畝土地，要作為廣深高速公路的配套工程和尖崗山居住區被國家征用，國土部門主要負責征地、補償問題。信宜代耕隊的青苗補償費、附著物拆遷費120萬元已經發放到位，陽春代耕隊200多人則拒絕領取，這兩個代耕隊的問題局里已經向區政府打了報告。對于代耕隊要求安置問題，趙主任一再申明，對他們的處境，個人非常同情。由于代耕隊在廣東省比較普遍，處理辦法各地有所不同，有的地方安排入戶，解決了宅基地，深圳市目前還沒有政策規定，國土部門只能按當地的政策辦事，除了補償之外，沒有權力做規定以外的任何事情。
新安街道（從原來的西鄉公社分拆出來）賴處長接受采訪時表示：“信宜人是1983年最早來的，在感情上我們是很同情的，他們曾層層上訪，我們也與他們座談過，他們要求安置，我們街道沒有這個權力。對國有土地，我們街道沒有規劃權和土地使用權；對集體土地，所有權歸村里，街道也沒有權力?！?/p>
出路何在
代耕隊是特定地區在特殊歷史條件下形成的，是符合各方利益，也得到社會廣泛公認的。如果不是上世紀八十年代初珠三角地區大量土地無人耕種，就不會出現有組織的代耕隊現象。當地政府要求各村各隊招引周邊貧困地區農民有組織地進來墾復耕種，既保證完成了國家征購任務，增加了村隊租金管理費收入，也為代耕農民找到了比老家更好的生存之路，應該說各方都得了益。因此，對代耕隊這一歷史事實應該給予肯定。
由于經濟發展，寶安吸納了200多萬外來人員，而代耕農不過幾千人。他們在遍地機會的深圳20多年一直堅持種地，甘于奉獻，是發達地區最貧困的弱勢人群。
代耕農的居住是一個特殊問題，應該特殊對待。一般的外來人員不可能自己建房居住，而代耕隊現有棚屋是自建房。他們自建房的歷史還長達20多年。這是一種很特殊的現象?，F在要拆遷了，是否應該考慮到這種特殊性呢？深圳市、寶安區在征地、補償方面是按政策、按程序進行的，當地村民和代耕隊對拆遷、補償也沒有異議。產生矛盾的原因在于涉及代耕隊安置這一特殊問題，而且這一次拆遷是代耕隊終結性的一次拆遷，雙方都已無路可退。政府方面試圖以強制拆遷的辦法解決問題，但遭到了代耕農的激烈抵制。據寶安區農業局張局長介紹，區政府不是沒有考慮過信宜、陽春代耕隊的問題，而是多次開會研究，終因害怕連帶效應而沒有拿出政策措施。
篇8
住址：郵政編碼： 聯系電話：
乙方： 姓名 身份證號碼 ：
住址 ：郵政編碼： 聯系電話：
鑒于：
1、甲方單位現準備在 通過集資建設臨街商住樓房，甲方根據其單位的規定，具有參于建房的資格。
2、甲方愿意將其單位本次建房的資格轉讓于乙方。
3、乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。
4、甲方同意收取乙方繳納的集資款項，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權自行繳納集資款項。
5、甲方確認以其名義取得的本次集資建房房屋產權屬于乙方所有。
6 、自簽訂本協議之日起至房屋產權過戶于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產權人，乙方為此房屋的實際產權人
為明確雙方的權利和義務，以達上述目的，雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就乙方取得位于集資建臨街商住樓房的房屋產權特簽訂以下協議：
第一條：集資房屋的基本情況及產權實際人約定
1、甲方單位集資建設的房屋坐落于 ；甲方依據其單位的規定，可通過集資建房取得位于第_________層， 房屋結構為_________，建筑面積_________平方米的房屋的產權。
2、自協議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實際產權人。
第二條：集資款項繳納
1、甲方根據其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設款項，在收取每筆集資建房款時應向乙方出具相應數額的書面收據，并按其單位要求及時繳納于該單位；在繳納每筆集資款項后，應在繳納當日向乙方交付該單位開具的收款憑證原件。
2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權自行繳納集資款項，取得的交款憑證自行保存。
3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應繳納的集資建房款項時，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應向甲方支付與扣劃款項相同數額的資金（該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項）
第三條、集資建房手續辦理
甲方應按本單位的要求，及時辦理其單位集資建房過程中所需各種手續的辦理工作，及時提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產權。
第四條、集資房屋交付、產權證的辦理和取得
一）房屋交付
若協議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應在其單位交房日即行將該房屋轉交付予乙方。乙方即行行使基于實際產權人對該房屋的所有權益。
二）產權證的辦理和取得
1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產權，則甲方有義務，及時和乙方共同提交單位所需辦理房屋產權予乙方名下的各種文件和資料。
2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產權辦理至乙方名下，則甲方應在取得該房屋產權證書后，將以其名義取得的房屋產權協助乙方轉讓過戶至乙方名下（該轉讓甲方不得收取任何費用）
3、無論出于何種原因，致該房屋產權暫時無法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實際產權人仍享有對該房屋的所有權益，甲方不得就此主張任何異議。
第五條、甲方報酬
因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協議簽訂后 45 日內給付甲方相應報酬伍萬元整（50000）元。
第六條除集資款外的費用承擔
本協議履行中，甲方除收取因轉讓本次購房資格的報酬 萬元整（ ）元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費用，因辦理房屋產權而發生的各種法定稅、費由乙方承擔。
第七條、違約責任
1、協議履行中，甲方擅自終止協議，除應退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報酬款外，還應向乙方承擔與甲方單位所建設房屋（協議約定的房屋）應繳集資款和收取乙方報酬款項數額相同的違約金。
2、協議簽訂后，乙方無故不履行協議，除有權取回其已交購房款外，無權要求甲方退還已收取的報酬。
第八條 聲明及保證
鑒于本協議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對乙方權益影響重大，甲方承諾其簽署本協議時，對此協議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協議履行的主張和權利。
第九條 協議的變更
本協議履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內（書面通知發出_________天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為協議不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協議，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十條 爭議的處理
本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成，則依法向人民法院。
第十一條 補充與附件
本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
第十二條 協議的效力
1、本協議自雙方簽字之日生效
2、本協議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
甲方（簽字） 乙方（簽字）
簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公證人：（簽字）
簽訂地點：_________
篇9
同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲,危機后這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產制度,起到了關鍵性作用。
據統計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了三倍。
分析德國房價不漲的內在原因,簡單來說,可總結為八個方面:
其一,確保房屋充足供應,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,德國都有著詳盡的建房規劃,住房建設依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰后西德動員全民建房外,在1989年柏林墻倒塌后,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。
其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在采取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
其三,德國發達的房屋租賃市場,也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應大量商業出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法,注重保護房客的利益,租房的安全感并不亞于買房,數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房,并且有著大量而廉價的出租房屋供應,這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房獲取渠道,就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。
其五,德國建立了地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格并不是由房地產商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年,對評估中的錯誤負有法律責任。
除了私人評估師外,德國還按照聯邦建筑法成立了各地“房地產公共評估委員會”,其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”,這類指導價具有法律效力,所有房地產交易有義務參照此執行,在合理范圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價,但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者,都不可能單獨影響“指導價”的制定。
其六,“指導價”之所以能夠得到執行,還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院,如果房價不立即降到合理范圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。
其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間,對于炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八,德國政府政策并不把房地產特別是住宅建設,作為德國經濟增長的“支柱產業”,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為“房奴”,他們喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
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因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨著開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮房地產開發的現狀
房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發（包括合伙自建）。多元化開發帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產開發的稅收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。
小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發過程比較復雜，涉稅環節多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。
涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地稅部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產稅收征管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的。由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。
稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產業的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節稅源分析對比與稅款實現及征收無法實施同步監控 ，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差并且多是異地開發，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續，也不辦理稅款結算手續，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。
二、對加強小城鎮房地產稅收管理的建議
（一）開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業的稅收管理，更好的規范建筑業納稅行為
（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業協稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。
（三）建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發票時多退少補。2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當地房地產行業利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種稅收及附加，核定房地產業稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。