對縣地稅局建筑房地產等相關行業稅收管理的調研

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今年以來，*縣地稅局圍繞建筑業、房地產業和房屋裝修業等稅源管理難點，創造性地提出了"全程監管、電子控稅"的管理新模式。這一新的管理模式，得到了省、市地稅局的充分肯定。

一、創新思路，強化措施，夯實基礎

長期以來，受建筑項目生產周期長、建筑施工企業多而雜、內部管理不規范、工程項目流動分散等影響，建筑業管理一直是稅收工作的難點和薄弱環節。今年以來，*縣地稅局以建筑業、房地產業和房屋裝修業為突破口，選準工作切入點，借助信息化手段，規范稅收管理流程，探索推行了"全程監管、電子控稅"的管理新模式。

為確保這一管理模式的落實，*縣地稅局成立了建設工程項目稅收管理領導小組，并在征收管理科設置了項目管理辦公室，抽調2名精干人員對建設工程項目進行專項管理，確保工作到位、管理到位。同時制定并提請縣政府出臺了《*縣建筑業營業稅征收管理暫行辦法》和《*縣個人房屋裝修稅收委托代征暫行辦法》兩個文件，為建設工程項目的深入開展提供政策依據。

細分環節、規范流程、科技支撐、全程監控是這一管理模式的核心，其直接作用體現于地稅局對轄區內建筑業、房地產業和房屋裝修業的稅源控管進一步加強，入庫稅收增長明顯。通過對建設工程項目從立項、開工、決算到房屋預售、發票開具以及房屋交付裝修、繳費實行全程監管、電子控稅，確保了稅款的及時、足額、均衡入庫。

自該辦法實行以來，*縣地稅局對2005年以來全縣已開工建設的64個建設工程項目進行了重新登記，共涉及施工企業21家，項目部164個，經監控管理系統分析比對，清理潛在稅源1000余萬元。今年1-5月份，*縣地稅局建筑業、房地產業共征收入庫營業稅2486萬元，同比增長66.5%。

二、主要做法

（一）建筑業管理嚴把"五關"。一是嚴把項目登記關。*縣地稅局通過加強部門配合和信息交流,切實加強源頭控管。建設單位到主管部門辦理《建設工程施工許可證》之前，持相關資料到地稅局建設工程項目管理辦公室（項目辦）辦理項目登記和報驗登記，"項目辦"將相關信息及時錄入建筑業稅收監控系統。建設主管部門收到"項目辦"開具的《項目（報驗）登記證明》后，方可為建設單位發放《建設工程施工許可證》。地稅局綜合治稅辦公室每月從縣發展計劃局、建設局等相關部門采集建設工程項目信息，月度終了后10日內將信息內容傳遞到"項目辦"，"項目辦"對綜合治稅辦公室傳遞的建設工程項目信息與項目登記信息進行篩選和比對，對未辦理項目登記和報驗登記的建設工程項目，"項目辦"發現后及時向建設單位和施工單位發出《辦理項目（報驗）登記通知書》，催促其辦理。二是嚴把發票管理關。為強化以票控稅，建設單位撥付工程款時，必須要求施工單位提供正式發票。施工單位使用發票時，若勞務發生地是其機構所在地，可自行開具發票，否則必須到建設工程項目所在地主管地稅機關申請代開，稅務機關代開發票時一律按規定征收稅款，對違反規定取得和開具發票的行為，將依照發票管理辦法的有關規定進行處罰。三是嚴把日常巡查關。建設單位主管地稅機關的稅收管理員要按照《*縣地方稅務局稅收管理員下戶巡查制度》等要求，每月到所轄業戶按照工程項目名稱采集撥款、甲方供料等信息錄入建筑業稅收監控系統。施工單位機構所在地主管地稅機關的稅收管理員按照工程項目名稱每季度采集施工單位預收工程款信息并錄入建筑業稅收監控系統。稅收管理員在巡查中發現未辦理項目登記的，將信息傳遞項目辦，由項目辦督促"漏登"建設單位和施工單位辦理項目登記。四是嚴把稅款征收關。監控系統及時將建設單位的撥款、供料、取得發票等信息與施工單位的預收工程款信息、每月耗用材料信息及征管系統中的發票信息、征收稅款信息自動比對分析，發現少繳稅款的，做出預警提示，由"項目辦"調查核實后，依法做出處理決定，確保稅款及時、足額入庫。五是嚴把工程結算關。對于已結算工程，施工單位要及時到"項目辦"辦理稅款清算，出具《清算報告》后，辦理項目注銷手續。建設單位收到《清算報告》后，方可支付剩余工程款。結算工程屬于車間、辦公樓、職工宿舍的，轉入"兩稅"監控系統，按規定繳納房產稅和土地使用稅。屬于房地產開發項目的，轉入房地產銷售稅收監控環節。

（二）房地產業管理做到"三個掌控"。一是全面掌控開發規模。*縣地稅局利用自己研發的"房地產銷售稅收監控系統"，根據《建設工程規劃許可證》錄入開發項目"平面圖"，平面圖詳細注明小區的樓座分布、建筑面積和樓棟數量等，從而全面掌控全縣房地產業開發規模。二是嚴格掌控銷售渠道。房地產開發公司在銷售住房時，必須通過"房地產銷售監控系統"錄入房屋銷售信息并開具發票，發票和房號一一對應，依據監控系統中的平面圖可以清楚地監控該房地產項目每棟樓盤銷售量，銷售額等信息。三是及時掌控銷售情況。納稅人每月將房屋銷售、發票開具和銀行存款本月發生額等信息通過納稅人無法修改的加密優盤導入"房地產銷售稅收監控系統"，自動與征管系統中的納稅申報信息比對分析，對于少繳稅款或房屋銷售有異常情況的，發出預警提示，由稅收管理員及時處理。同時，將房屋銷售信息錄入"物業公司稅費征管系統"轉入物業公司稅收監控環節。

（三）房屋裝修業管理堅持"三個明確"。一是明確個人房屋裝修業委托代征對象。*縣地稅局利用自己研發的"物業公司稅費征管系統"，將房地產公司已銷售的房屋信息以平面圖的形式導入監控系統，物業公司據此代征房屋裝修營業稅。二是明確定額標準。按照營業稅建筑業稅目的解釋，承建裝飾工程的單位和個人，無論與對方如何結算，其計稅依據均應包含原材料價格和人工費用。對能準確提供具體裝修數額的納稅人，可按實際裝修支出款額計征，不能準確提供裝修支出款額或裝修支出款額明顯偏低的，由代征單位按不低于地稅部門核定的計稅額進行計征。為此，*縣地稅局根據山東省預算定額標準，按照從低的原則，對全縣房屋裝修每平方米單位造價進行了全面測算。測算結果共分16項，其中1-15項分別為瓷磚、暖氣、墻面等不同工程類別的單位造價，16項為單位綜合造價，*縣地稅局據此確定普通裝飾裝修工程每平方米單位造價為177.28元，單位稅額7.57元。這一標準稅務機關、納稅人和委托代單位都已認可。三是明確代征流程。物業公司通過平面圖可清楚地分辨出每戶代征稅款情況，據此加強日常巡視，對未繳納稅款的業戶及時進行處理。

在此基礎上，*縣地稅局繼續延伸管理"觸角"，加強物業公司收費管理，房主入住后，物業公司要將每次收取的管理費信息、發票開具信息及時錄入監控系統，同征管系統中的納稅申報信息進行比對分析，對于少繳稅款或情況異常的，發出預警提示，由稅收管理員檢查核實后及時處理。同時，物業公司還可通過該系統代征房屋租賃業稅收。

三、幾點啟示

1、*縣地稅局積極探索，大膽實踐，創造性地推行了"全程監管、電子控稅"的管理新模式，使所有因基本建設工程項目而發生的建筑業稅收、房地產業稅收、裝飾業稅收和物業公司收費全部納入自動化管理，有效地堵塞了稅收漏洞，提高了稅收征管質量。縣地稅局結合實際創新工作的做法，值得有關部門和單位認真加以學習、借鑒。

2、*縣地稅局在工作中，始終堅持以信息技術為依托，對建設工程項目實行全程監控，各環節環環相扣，堵塞了管理漏洞，確保了稅款的及時足額入庫，從而有力地促進了稅源管理的科學化、精細化、規范化。這一做法，為執法及服務部門和單位如何利用現代信息技術加強管理和提高服務質量提供了有益的經驗。

3、*縣地稅局面對工作中的難點和薄弱環節，以高度的責任感和使命感，努力開創工作新局面，促進了工作的開展，推動了地方經濟社會事業的發展。縣地稅局以發展為第一要務、以事業為重、以大局為重的思想和精神，對有關部門和單位如何開展好今后的工作，應當有著深刻的啟迪作用。