市建委舊城改造工作意見

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各街道辦事處，開發區管委，市政府各部門，市直各單位：

為進一步加快舊城改造步伐，改善人居環境，提升城市形象，依據市委、市政府《關于加快推進新型城鎮化的意見》、市人民政府辦公廳《關于進一步加強城中村（居）和舊城改造土地管理工作的通知》精神及有關政策法規，結合我市實際，就加快推進舊城改造工作提出如下意見。

一、指導思想和基本原則

舊城改造要堅持“政府主導、街村主體，統一規劃、整體推進，連片開發、集中配套，以人為本、讓利于民，依法實施、規范運作”的原則，統籌考慮村（居）民安置、經濟發展和城市建設等因素，兼顧各方利益，節約、集約利用土地，高起點規劃，高水設計，高標準建設，高質量運作，逐步實現“改出一批新社區，改出一批新產業，改出一批新財富，改出一批新市民”目標，實現城市形象和城市綜合競爭力根本性提升。

二、舊城改造項目實施程序

（一）市規劃管理部門根據舊城改造專項規劃，確定改造片區，提出片區控制性規劃意見。

（二）各街道（開發區）提出舊城改造年度計劃，報市舊城改造工作指揮部審核，經審核符合要求的，市舊城改造工作指揮部報市政府審批。重要片區也可由舊城改造工作指揮部與相關街道（開發區）會商后，直接提出改造計劃，報市政府審批。

（三）市政府批準舊城改造年度計劃后，由市規劃管理部門確認改造項目四址范圍，提出規劃設計條件；國土部門確認改造項目范圍內各類土地面積及權屬。

（四）各街道（開發區）在調查摸底基礎上，根據規劃、國土部門提供的規劃設計條件和土地狀況，編制改造項目實施方案，報市舊城改造工作指揮部審查。

（五）市舊城改造工作指揮部組織城建、國土、財政、審計、監察等部門，對改造項目實施方案進行會審，出具審查意見，報市政府批準。

（六）市政府批準改造項目實施方案后，各街道（開發區）采取公開招標或者邀請招標方式，確定土地開發整理單位。其中集體土地上的改造項目，以村（居）為單位，村（居）民安置補償協議簽約率達到95%以上，方可按程序依法辦理用地手續，開工建設安置房。

（七）市政府組織各街道（開發區）、有關單位實施房屋征收工作。

（八）改造項目用地達到凈地條件后，納入政府土地儲備，依法公開出讓，進行開發建設。

三、加強舊城改造規劃管理

（一）舊城改造建設必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃。按照就近集中、成片開發的要求，加快編制完善舊城區控制性詳細規劃，做好修建性詳細規劃編制，提高小高層和高層住宅建設比例，從嚴控制多層住宅建設比例。

（二）改造項目要嚴格按照《城市居住區規劃設計規范》和《市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》等規范要求進行規劃設計，確保各項基礎設施和公共服務設施配套建設齊全。要加強對舊城改造規劃的調控和管理，強化規劃的剛性約束，嚴格按批準的規劃實施建設和管理。

（三）舊城改造項目安置區與銷售區分區建設，涉及多個村（居）、單位的改造項目，安置區要相對集中。

（四）舊城改造項目修建性詳細規劃可由市政府組織編制，或由土地開發整理單位負責編制，費用計入土地開發整理成本。

四、在推進舊城改造中發展壯大村（居）集體經濟

（一）改造村（居）原址以外新增用地納入片區整體改造的，按照新增土地總面積的20%為村（居）留用經濟發展用地。該新增用地不再享受土地增值收益獎勵政策。

（二）留用經濟發展用地的方式分為留用土地、資金補助、代建回購、土地作價入股等方式，由村（居）自主選擇。

1、改造村（居）選擇留用土地方式，由村（居）按照該區域控制性規劃自行建設，土地性質保持原性質不變。

2、改造村（居）選擇資金補助方式，對留用土地按照片區規劃用途評估價值扣除征地費用，作為補助資金，由市政府撥付給村（居），用于村（居）集體發展和村民生活保障。

3、改造村（居）選擇代建回購方式，對留用土地按片區規劃用途評估價值扣除征地費用，改造村（居）回購等值的建筑物。

4、改造村（居）選擇土地作價入股方式，對留用土地按片區規劃用途評估價值扣除征地費用，以入股方式參與項目的開發建設，獲取經濟收益。

（三）鼓勵、支持村（居）參與舊村（城）改造。鼓勵村（居）將集體存量資產進行產權制度改革，依法設立由全體村（居）民共同持股的股份有限公司或有限責任公司。公司可以聯合開發企業成立新的房地產開發企業，依照法定程序參與和實施舊村（城）改造，承擔經營風險，享有開發收益。

五、明確保障性住房配建要求

改造項目扣除安置用地后，開發用地按不低于規劃住宅建筑面積5%的比例配建保障性住房。保障性住房通過工程竣工驗收后由市政府無償收回。

確因規劃功能配置等原因不能實施保障性住房配建的住宅建設用地，經市政府批準后，可不實施實物配建。

配建保障性住房的房地產開發用地，由城建部門確定配建面積、住房套型面積、建設工期及配建標準等建設條件，作為土地“招拍掛”的附加條件，并在土地出讓合同及相關建設合同中明確。

六、完善舊城改造有關政策

（一）用地支持

1、擬改造片區內村（居）原址、村辦企業、村（居）公益性建設用地和其他土地，一并納入片區整體改造用地。

2、改造片區內新修建的市政道路、其他市政公共設施占用改造村莊原址土地的，由市政府負責支付征收費用，或者在片區新增土地內置換等量土地；占用村莊原址以外土地的，按照征地補償辦法予以補償。

（二）征收安置補償

1、征收補償以房屋補償為主、貨幣補償為補充。市政府另行研究制定市區房屋征收安置補償指導意見，統一規范市區各類房屋的征收補償辦法，任何項目不得突破。

2、被征收房屋土地性質為集體土地或者國有劃撥土地的，安置房土地性質為國有劃撥。國有劃撥土地上建設的安置房屋按照經濟適用住房政策管理，五年后按規定繳納土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性質為國有出讓的，安置房土地性質為國有出讓。

3、改造片區要依法按程序選擇資質較高、業績突出、誠信執業的房地產評估企業參與房屋及附屬物評估工作，確保評估結果真實、合法。市房屋征收管理部門對評估企業執業情況建立誠信制度，加強監督管理。

（三）舊城改造項目土地成交價款撥付及獎勵

1、土地開發整理單位依法競得改造項目原村址土地使用權，土地成交價款實行收支兩條線管理，土地出讓成交后，按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金），剩余價款的90%于15日內撥付給土地開發整理單位，10%剩余價款作為項目履約金，在項目全部完成并驗收合格后撥付給土地開發整理單位。

2、其他單位以土地開發整理成本競得改造項目原村址土地使用權，成交價款按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金）后，剩余價款撥付給土地開發整理單位，差額部分由土地開發整理單位自行承擔。

3、其他單位以高于土地開發整理成本競得改造項目原村址土地使用權，成交價款按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金）后，如剩余價款小于或等于土地開發整理成本及土地開發整理成本8%的管理費之和，剩余價款撥付給土地開發整理單位；如剩余價款大于土地開發整理成本及土地開發整理成本8%的管理費之和，除撥付給土地開發整理單位土地開發整理成本及8%的管理費外，剩余價款的40%獎勵給土地開發整理單位，20%獎勵給項目所在街道。

4、其他單位以低于土地開發整理成本價款競得改造項目原村址土地使用權，按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金），剩余價款撥付給土地開發整理單位，差額部分自行承擔。

（四）扶持政策

1、村原址內的集體存量土地凈地招拍掛后，根據成交價款扣除有關稅費和安置補償費用后，撥付改造村（居）40%；撥付所在街道辦事處20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，獎勵20%；按期完成安置房建設并驗收合格的，獎勵10%；改造項目按期全部完成并驗收合格的，獎勵10%。

2、改造項目安置房免收基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費（人防費、勞保費除外）。開發建設部分配建保障性住房的，該開發建設部分免收基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費（人防費、勞保費除外）；開發建設部分不配建保障性住房的，該開發建設部分基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費按標準的50%收取（人防費、勞保費除外）。

七、其他規定

（一）市政府已批準的舊村改造項目中，改造規劃方案已經市政府批準，目前正在實施房屋征收安置的項目，由各街道（開發區）負責做好相關工作；其他村莊不再單獨實施改造，按規劃納入片區改造范圍。其中已按政辦發號文件規定程序確定了土地開發整理單位的，由土地開發整理單位自行確定是否繼續參與舊村改造，自動放棄的，前期投入費用不予返還。

（二）市政府尚未批準改造的村（居），嚴禁擅自與開發企業簽訂改造協議。違反舊村（城）改造實施程序，擅自簽訂改造協議的，市政府不予批準。

（三）如舊城改造片區涉及到兩個或者兩個以上街道，原則上由占地面積大的街道作為改造項目實施方案編制單位和土地開發整理招標單位，或由市政府指定。

（四）舊城改造項目協議由所在街道（開發區）與開發企業簽訂。協議文本在簽訂前須報市舊城改造工作指揮部審核，報市政府法制辦審查。協議簽訂后，報市政府備案。未經審核、審查的協議，市政府不予備案。

改造項目涉及兩個或兩個以上街道（開發區）的，由市舊城改造工作指揮部會同相關街道（開發區）與開發企業簽訂協議。

（五）開發建設單位沒有達到舊城改造項目協議約定建設進度的，市政府收回給予的相關優惠政策。

（六）本意見自印發之日起施行，有效期5年。以前有關規定與本意見不一致的，以本意見規定為準。